Cour d'Appel · Chambre civile Section 1 — 18 mai 2022

Chambre civile 

Section 1



ARRET N°



du 18 MAI 2022



N° RG 20/00582 

N° Portalis DBVE-V-B7E-B7QO 

FL - C



Décision déférée à la Cour :

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BASTIA, décision attaquée en date du 03 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 19/00371



[M]

[A]



C/



[X]









Copies exécutoires délivrées aux avocats le









COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU



DIX HUIT MAI DEUX MILLE VINGT DEUX







APPELANTES : 



Mme [P] [M] épouse [H]

née le 1er Janvier 1956 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA, Me Michel GOUGOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Mme [K] [A] veuve [M]

née le 3 Juillet 1925 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Claude CRETY, avocat au barreau de BASTIA, Me Michel GOUGOT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIME :



M. [U] [X]

né le 15 Mai 1940 à ORAN

[Adresse 6]

[Localité 3]



Représenté par Me Jean-Jacques CANARELLI, avocat au barreau de BASTIA, Me Aurélia MORACCHINI, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 mars 2022, devant Françoise LUCIANI, Conseillère, et Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, l'un de ces magistrats ayant été chargé du rapport, sans opposition des avocats. 





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



François RACHOU, Premier président

Françoise LUCIANI, Conseillère

Micheline BENJAMIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles



GREFFIER LORS DES DEBATS :



Cécile BORCKHOLZ.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 mai 2022



ARRET : 



Contradictoire, 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par François RACHOU, Premier président, et par Françoise COAT, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Par acte authentique du 17 janvier 2014, [K] [A] veuve [M] et [P] [M] épouse [H] se sont engagés à vendre à [U] [X] un cinquième indivis des biens figurant dans un rapport d'expertise dressé par Monsieur [O] [J] dans le cadre des opérations de succession de Monsieur et Madame [T] [M] et de Monsieur [B] [S] [M].

Le prix convenu était de 600'000 euros.

L'acte prévoyait trois conditions suspensives, notamment qu'aucun droit de préemption pouvant exister ne soit exercé. Il prévoyait une condition particulière ainsi rédigée':

« à ce jour le vendeur n'est pas encore titré sur l'ensemble des biens objet des présentes. Il s'engage à régulariser sa situation dans les plus brefs délais de sorte que la réitération des présentes par acte authentique soit possible. Dès que sa situation sera régularisée les présentes seront notifiées à l'ensemble des coindivisaires à l'effet de purger leur droit de préemption. »

Un acompte de 100'000 euros a été versé par l'acquéreur hors la comptabilité du notaire.

La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 juin 2014.



Faisant valoir que la vente n'est jamais intervenue, faute pour les vendeurs de pouvoir réaliser les conditions suspensives et la condition particulière, en raison de la situation très contentieuse de l'indivision, Monsieur [X] a fait assigner [P] [M] 



épouse [H] et [K] [A] veuve [M] devant le tribunal de grande instance de Bastia pour obtenir leur condamnation à lui rembourser l'acompte versé le 17 janvier 2014.



Par jugement contradictoire du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Bastia a':

- condamné Madame [H] à payer à Monsieur [X] la somme de 100'000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement';

- ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions légales';

- dit que Madame [H] pourra payer sa dette au moyen de 11 versements mensuels de 8350 € et d'un dernier correspondant au solde de la somme due';

- dit que le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification du jugement et qu'à défaut de paiement d'une échéance en tout ou partie l'intégralité de la somme restant due deviendra exigible';

- rejeté toutes autres demandes';

- condamné Madame [H] aux dépens.



Par déclaration du 24 novembre 2020, [P] [M] épouse [H] et [K] [A] veuve [M] ont relevé appel de tous les chefs de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions transmises le 20 décembre 2021, les appelantes demandent à la cour'de :

- infirmer le jugement entrepris,

- débouter Monsieur [X] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- le condamner à leur payer une somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour envisageait de faire droit en son principe la demande de Monsieur [X]':

- mettre en ce cas purement et simplement hors de cause Madame [K] [A] veuve [M],

- accorder à Madame [P] [M] épouse [H] un délai de deux années pour s'acquitter de la condamnation qui pourrait venir à être portée contre elle,

- dire n'y avoir lieu à anatocisme,

- condamner Monsieur [X] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits à Me Claude Crety, avocat à la cour.



Dans ses dernières conclusions transmises le 3 janvier 2022, Monsieur [X] demande à la cour'de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a':

condamné Madame [H] à payer à Monsieur [X] la somme de 100'000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement'et ordonné la capitalisation des intérêts'; 

dit que Madame [H] pourra payer sa dette au moyen de 11 versements mensuels de 8350 € et d'un dernier correspondant au solde de la somme due';

- déclarer recevable et fondé l'appel incident de Monsieur [X],

statuant à nouveau de ce chef':

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la seule [P] [M] épouse [H] à verser la somme de 100'000 € à Monsieur [U] [X],







- condamner in solidum Madame [K] [A] veuve [M] ensemble avec [P] [M] à payer la somme principale de 100'000 € à Monsieur [X] avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2020 et ordonner la capitalisation des intérêts';

- leur octroyer la possibilité de procéder à un paiement mensuel de 8350 € par mois durant 11 mois et le solde le 12e mois, en principal outre intérêts au taux légal,

- débouter Madame [P] [M] et Madame [K] [A] veuve [M] de leurs demandes,

- condamner in solidum Madame [A] veuve [M] et Madame [M] épouse [H] à verser à Monsieur [X] la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [A] veuve [M] et Madame [M] épouse [H] aux entiers dépens.



SUR CE':



Monsieur [X] soutient, reprenant le raisonnement du premier juge, que mesdames [M] n'ont jamais pu être titrées et que, par conséquent, le droit de préemption des autres co indivisaires (cinq branches doivent se partager les biens) n'a jamais pu être purgé dans le délai prévu au compromis. Il revendique l'application de la clause contractuelle selon laquelle en cas de non-réitération par la suite de la non réalisation d'une des conditions suspensives prévues aux présentes, la somme versée à titre d'acompte sera restituée à l'acquéreur sans indemnité. 

Comme en première instance, les appelantes soutiennent qu'en réalité les conditions suspensives ont toutes été réalisées en temps voulu'; que Monsieur [X] a en réalité volontairement renoncé à la vente parce que, d'autre part, il avait signé le 19 décembre 2014 un compromis de vente des trois cinquièmes indivis, engageant trois branches de la succession, sous la seule condition qu'il obtienne l'accord de vente d'un quatrième indivisaire, accord qu'il n'a finalement pas pu obtenir.

Le compromis du 17 janvier 2014 porte sur le cinquième indivis de biens immobiliers situé à [Localité 5] (une villa) et à [Localité 4], ainsi que sur des parts d'une société. Les biens sont précisément désignés dans l'acte, qui fait expressément référence au rapport d'expertise de Monsieur [J].

Les échanges de mail versés aux débats, dont ni la provenance ni le contenu ne sont contestés par l'intimé, démontrent que':

Me [Z], notaire de Monsieur [X], a été destinataire le 20 janvier 2014 des acceptations de succession, des attestations immobilières concernant les biens situés en Corse et du rapport d'expertise de Monsieur [J].

Il a reçu en mars 2014 le titre de propriété concernant la villa située à [Localité 5].

Les appelantes soutiennent à bon droit que dès l'instant qu'il s'agit d'une cession de droits indivis l'acquéreur ne pouvait exiger la production de titres de propriété au sens strict, lesquels ne pouvaient être évidemment établis qu'à l'issue des opérations de partage. 



S'agissant de droits indivis, il suffisait aux cédants de justifier de l'existence de leurs droits de succession sur les biens en question, ce qu'ils ont fait en transmettant les documents visés plus haut.







En exposant que l'indivision subissait une situation très contentieuse et que de ce fait Mesdames [M] n'ont jamais été titrées, Monsieur [X] suggère que seul le partage effectif et par conséquent l'attribution définitive des biens en pleine propriété à chacun des héritiers caractériserait la réalisation de la condition particulière prévue à l'acte du 17 janvier 2014.

C'est précisément ce qu'il exprimait dans son courrier du 20 avril 2017 à Madame [M], par lequel il attribuait l'échec de la vente à l'absence d'accord entre les indivisaires. 

Il est par ailleurs significatif que dans ce document, il n'évoque pas l'absence de «titre» ni la question de la purge du droit de préemption, alors qu'il s'agit des moyens soulevés dans la présente instance.

Ensuite, les appelantes rappellent que, comme le démontre un mail du 21 mars 2014, c'était Me [Z] qui était chargé d'aviser les indivisaires du projet de cession. Sur ce point, il est nécessaire de rappeler que pour l'exercice du droit de préemption l'article 

815-14 du code civil n'exige pas la transmission des titres de propriété.

Mesdames [M] sont donc bien fondées à soutenir que les conditions suspensives prévues à l'acte du 17 janvier 2014 ont été réalisées'; qu'en application de cet acte(article VII), elles n'ont pas à restituer l'acompte versé par l'acquéreur.

La cour, réformant le jugement, rejettera les demandes de Monsieur [X].



L'équité permet de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie qui succombe.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Infirme le jugement déféré et statuant à nouveau':



Rejette les demandes de Monsieur [U] [X]';



Condamne Monsieur [U] [X] à payer à Mesdames [P] [M] épouse [H] et [K] [A] veuve [M], ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Monsieur [U] [X] aux dépens de première instance et d'appel.



LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT