Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 18 MAI 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/12589 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAFSC



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Novembre 2018 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 17/09826





APPELANTE

 

SAS MERMOZ & ASSOCIES CAPITAL HUMAIN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 484 596 994 

[Adresse 2]

[Localité 5]



représentée par Me Laurent MORET de la SELARL LM AVOCATS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 427, avocat postulant 

assistée de Me Philippe YON de l'AARPI AVOCATION, avocat au barreau de PARIS, toque : P0521, avocat plaidant 





INTIME 



Monsieur [J] [M] [D] venant aux droits de Madame [C] [P] décédée le 12/09/2018

né le 2 septembre 1944 à [Localité 5] ([Localité 6])

[Adresse 4] 

[Localité 7]



représenté par Me Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338, substitué par Me Hervé JOYET, avocat au barreau de PARIS, toque : C0338

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre 

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Nadège BOSSARD, conseillère 



qui en ont délibéré 





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRÊT :



- contradictoire 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre, et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 

***** 



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 03 janvier 2012, Mme [C] [P] a consenti un bail commercial d'une durée de 9 ans à la société Mermoz & Associés Capital Humain sur un local situé au 4èmeétage de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5]. Par avenant du 26 novembre 2014, la preneuse a été autorisée à sous-louer partiellement ce local à la société Via Search. 



Mme [C] [P] a fait assigner à comparaître la preneuse devant le tribunal de grande instance de Paris par exploit du 16 juin 2017 aux fins de paiement des charges et loyers. La société Mermoz & Associés Capital Humain a constitué avocat mais elle n'a pas conclu. 



Par jugement du 08 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : 

- condamné la société Mermoz & Associés Capital Humain à payer à Mme [C] [P] la somme de 5 871,18 € au titre des loyers et charges impayés au 05 septembre 2018 ; 

- l'a condamnée à payer à Mme [C] [P] la somme de 1 500 € au titre de ses frais irrépétibles ; 

- l'a condamnée aux dépens ; 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ; 

- rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires. 



Mme [C] [P] est décédée le 12 septembre 2018. M. [J] [D], légataire universel, a fait signifier le jugement à la partie adverse le 21 mai 2019. 



Par déclaration du 21 juin 2019, la société Mermoz & Associés Capital Humain a interjeté appel de l'intégralité des chefs de jugement. 



Par acte du 05 septembre 2019, M. [J] [D] a vendu l'immeuble à la SCI 130 Haussmann. 



Par conclusions déposées le 16 décembre 2019, M. [J] [D] a interjeté appel incident de ce jugement. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 07 février 2020, la société Mermoz & Associés Capital Humain, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de : 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement ; 

Statuant à nouveau, 

- condamner Mme [P], aux droits de laquelle vient dorénavant M. [D], au paiement à son profit à hauteur de 25 000 € au titre du préjudice de jouissance subi ; 

- la condamner, au paiement à son profit à hauteur de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- la condamner au paiement à son profit à hauteur de 3 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner en tous les dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 décembre 2019, M. [D], intimé à titre principal et appelant à titre incident, venant aux droits de Mme [C] [P], demande à la Cour de : 

- déclarer la société Mermoz irrecevable, sinon mal fondée en ses demandes dirigées à l'encontre de M. [J] [D] ; 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 

- y ajoutant, condamner la société Mermoz à lui payer la somme de 7 414,16 € au titre des loyers et charges dus au 5 septembre 2019 ; 

- la condamner à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Cécile Attal, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- la débouter de toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 décembre 2021.





MOTIFS



Sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance



M. [D] soulève l'irrecevabilité de la demande d'indemnisation au motif que lorsqu'il est devenu propriétaire de l'immeuble, il n'existait plus de désordres ; qu'en tout état de cause, il n'est plus propriétaire de l'immeuble dont dépendent les lieux loués depuis le 5 septembre 2019 de sorte qu'il ne peut pas être condamné en tant que propriétaire bailleur et que la demande doit être dirigée à l'encontre de la SCI [Adresse 2] à qui il l'a vendu. 

Il soutient, sans précision particulière, que les prétentions sont mal fondées, rappelant que la bailleresse a fait une proposition d'indemnisation sans aucune reconnaissance de responsabilité de sa part ou de celle de son mandataire, proposition qui a été refusée. 



La société Mermoz et associés capital humain, qui soutient que sa demande est recevable M. [D] venant aux droits de Mme [P] qui était propriétaire des locaux donnés à bail, soutient avoir subi un trouble de jouissance entre 2015 et 2017 qu'elle évalue à la somme de 25 000 euros. Elle expose que du fait d'infiltrations provenant de l'étage supérieur et de la partie supérieure d'une façade de l'immeuble, 30% de sa surface s'est trouvée inexploitable en raison de l'humidité dans les bureaux concernés ; que les travaux n'ont été effectués qu'en septembre 2017 ; que la bailleresse, qui a manqué à son obligation de délivrance, s'était engagée à procéder à une remise de loyer qui n'a jamais été effectuée et qui était en tout état de cause insuffisante pour réparer le préjudice subi du fait des infiltrations. 



La demande d'indemnisation étant faite par la société Mermoz et associés capital humain pour un trouble de jouissance qui se serait produit, selon elle, de 2015 à 2017, période pendant laquelle Mme [P] était propriétaire et bailleresse des locaux qui lui étaient donnés à bail et M. [D] venant à ses droits en tant que légataire universel, la demande d'indemnisation formée à son encontre est recevable. 



Si la société Mermoz et associés capital humain se plaint de dégâts des eaux à répétition à compter de 2013, et à tout le moins de 2015, elle ne produit pas d'éléments antérieurs à l'année 2016.



Il n'a pas été produit de constat d'huissier des désordres allégués mais trois photographies non datées annexées au courrier de la société Mermoz et associés capital humain du 29 décembre 2016 adressé au conseil de Mme [P] dont il résulte des traces importantes d'humidité sur une partie du mur d'un bureau et, sur la façade extérieure d'un immeuble, des dégradations du mur extérieur, ce courrier faisant état de désordres qui se produisent en cas de pluie, de travaux à faire sur la partie extérieure de l'immeuble (mur et fenêtre) par la société Immo de France, qui est le mandataire de Mme [P] et le syndic de l'immeuble, et d'une expertise amiable en cours. Il ressort des courriers adressés par le conseil de Mme [P] les 19 et 29 décembre 2016 et le 31 mars 2017 que si celle-ci a fait une proposition de diminution du loyer en raison des désordres affectant les locaux donnés à bail, il était précisé qu'elle ne reconnaissait pas sa responsabilité ou celle de son mandataire dans la survenance des désordres.

La locataire n'a pas donné une suite favorable à cette proposition. 



Il est également produit un constat amiable de dégât des eaux en date du 20 avril 2016 avec l'occupant du 5e étage de l'immeuble mentionnant une fuite sur canalisation privative, sans qu'il ne soit établi que l'humidité figurant sur les photographies produites en soit la conséquence de sorte qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un trouble de jouissance affectant les locaux pouvant en résulter.



Il ressort de ces éléments que des désordres ont affecté l'un des bureaux des locaux donnés à bail par Mme [P] à la société Mermoz et associés capital humain, ce qui n'était pas contesté par la bailleresse au vu des courriers produits, laquelle contestait toutefois sa responsabilité ou celle de son mandataire dans leur survenue. Faute de production de l'expertise amiable à laquelle la locataire était pourtant partie, la cause des désordres ayant affecté le local n'est pas précisément connue, étant relevé que dans le courrier du 29 décembre 2016 émanant de la locataire, celle-ci reproche à la société Immo de France d'avoir fait convoquer pour l'expertise amiable les responsables des travaux du [Adresse 3] qui ne seraient, selon la locataire, pas plus responsables des désordres que le [Adresse 1], immeuble mitoyen. 



Par conséquent, la société Mermoz et associés capital humain sera déboutée de sa demande d'indemnisation.



Sur la demande en paiement



M. [D] soutient que si la locataire a apuré l'arriéré qui était dû au 5 septembre 2018, elle reste devoir, selon le décompte arrêté en septembre 2019, la somme de 7 414,16 euros. La société Mermoz et associés capital humain soulève l'irrecevabilité de la demande mais faute d'avoir formé cette demande d'irrecevabilité dans le dispositif de ses conclusions, la cour n'en est pas saisie.



Il résulte du décompte arrêté au 12 septembre 2019 produit par l'intimé, qu'il est mentionné un arriéré de loyers et de charges impayés pour un solde débiteur de 7 414,16 euros, ce décompte incluant l'appel de loyers et charges du mois de septembre 2019 en sa totalité. Toutefois M. [D] ayant vendu les locaux donnés à bail à la société Mermoz et associés capital humain le 5 septembre 2019, la société Mermoz et associés capital humain n'est redevable envers celui-ci que de la somme de 882,43 euros au titre du loyer des 5 premiers jours du mois.



Il s'ensuit qu'il reste dû, au vu du décompte, la somme de 3001,97 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte devant être arrêté au 5 septembre 2019 que la locataire ne justifie pas avoir réglé. 



Par conséquent la société Mermoz et associés capital humain sera condamnée à régler à M. [D] la somme de 3001,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2019. Le jugement sera donc infirmé sur le montant de la dette locative afin de l'actualiser au 5 septembre 2019. 





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive



Compte tenu de la solution du litige, l'appelante sera déboutée de sa demande.

 

Sur les demandes accessoires



Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



En appel, l'équité commande de ne pas condamner la société Mermoz et associés capital humain au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Mermoz et associés capital humain succombant, elle sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Par arrêt contradictoire 



Dit que la demande d'indemnisation pour trouble de jouissance formée par la société Mermoz et associés capital humain est recevable ;



Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant de la dette locative qui doit être actualisée ;



L'infirme de ce seul chef 



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Condamne la société Mermoz & Associés Capital Humain à payer à M. [D] la somme de 3001,97 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2019 ; 



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes plus amples ou contraires ; 



Condamne la société Mermoz et associés capital humain aux dépens de l'appel dont distraction au profit de l'avocat postulant par application de l'article 699 du code de procédure civile. 









 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT