Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 18 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 18 MAI 2022



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/07914 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB5NG



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 17/04504





APPELANTE

 

SCI JOURDAN agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice, Monsieur [T] [M], domicilié en cette qualit&é audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 449 744 929

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant 

assistée de Me Roland PEREZ de la SELEURL GOZLAN PEREZ ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0310, avocat plaidant substitué par Me Doréa BACHA de la SELEURL GOZLAN PEREZ ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0310, avocat plaidant 









INTIMEE 



S.A. BSL DISTRIBUTION agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 420 745 564 

[Adresse 5]

[Localité 3]



représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant 

assistée de Me Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant substitué parMe Emmanuel WELLER de la SCP HB & ASSOCIES-HITTINGER-ROUX BOUILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497, avocat plaidant 

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA' président de chambre, chargé du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Emmanuelle LEBÉE, magistrate honoraire chargée 

 de fonctions juridictionnelles 

qui en ont délibéré





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



 ***** 



Exposé du litige 



Par acte sous seing privé du ler avril 2006, la société Jourdan a donné à bail à la société BSL Distribution (la société BSL) divers locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] pour une durée de neuf ans à compter du ler avril 2006 pour se terminer le 31 mars 2015, moyennant un loyer annuel, en principal, de 155 498 euros et à destination d'« exploitation d'un fonds de commerce de supermarché, commerce d'alimentation générale et produits habituellement en vente dans les magasins populaires à rayons multiples''.



Par acte du 26 septembre 2014, la société Jourdan a fait délivrer à la société BSL un congé avec offre de renouvellement à effet au 31 mars 2015 avec proposition d'un loyer renouvelé d'un montant annuel, hors taxes et hors charges, de 300 000 euros. La société BSL a accepté le principe du renouvellement, mais a contesté le montant du loyer proposé.



Après avoir notifié le 6 janvier 2017 un mémoire en demande, la société Jourdan a fait assigner par acte du 20 mars 2017 la société BSL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, notamment, dire qu'elle justifie des éléments justifiant le déplafonnement du loyer, constater que la valeur locative est supérieure au montant du loyer du bail expiré, fixer en conséquence le montant du loyer du bail renouvelé à compter du ler avril 2015 à la somme annuelle en principal de 300 000 euros, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, subsidiairement, désigner un expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative à la date du renouvellement, fixer en ce cas le loyer provisionnel à la somme de 250 000 euros, dire que la provision sur les frais d'expertise sera supportée par la société BSL.



Par jugement avant dire droit en date du 20 juillet 2017, le juge des loyers commerciaux a, en substance, constaté le principe du renouvellement du bail à compter du ler avril 2015, ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [N] pour y procéder, 'xé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, ordonné l'exécution provisoire et a réservé les dépens ainsi que les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'expert a déposé son rapport le 20 septembre 2018, concluant à l'absence de déplafonnement, à une valeur locative au ler avril 2015 de 228 000 euros HTHC/an et à un loyer plafond à cette même date, au regard de la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC), de 180 471 euros HTHC/an, le loyer indexé en fin de bail s'é1evant à la somme de 200 516 euros HTHC/an.



Après échange des mémoires, le juge des loyers, par jugement en date du 20 mai 2020 a dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, fixé à la somme de 180 472 euros en principal par an à compter du ler avril 2015 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, condamné la société Jourdan à payer à la société BSL les trop-perçus de loyers à compter du 1er avril 2015, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1154 du code civil dans sa rédaction antérieure au ler octobre 2015, ordonné le partage des dépens et l'exécution provisoire.



La société Jourdan a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 24 juin 2020.



Moyens et prétentions en cause d'appel

Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :



Vu les conclusions récapitulatives de la société Jourdan, en date du 23 février 2022, tendant à voir la cour infirmer en totalité le jugement du 20 mai 2020, statuer à nouveau, à titre principal, ordonner le déplafonnement du loyer renouvelé, en conséquence, fixer le loyer déplafonné à la somme de 264 000 euros, et ce à compter de la date du renouvellement du bail, ordonner que la variation du loyer pourra conduire à une augmentation sans limitation du loyer de l'année précédente avant le 1er avril 2015, à titre subsidiaire, ordonner une nouvelle expertise judiciaire,

à titre infiniment subsidiaire, ordonner l'application de la clause d'échelle mobile stipulée au contrat de bail commercial, fixer la valeur locative du loyer renouvelé à compter du 1er avril 2015, selon l'indice ILC applicable et la clause d'échelle mobile stipulée au bail commercial, aux sommes de :

' 177 388 euros au titre de l'année 2015

' 177 421 euros au titre de l'année 2016 

' 180 039 euros au titre de l'année 2017

' 184 279 euros au titre de l'année 2018 

' 188 567 euros au titre de l'année 2019 

' 188 910 euros au titre de l'année 2020,

en tout état de cause, condamner la société BSL au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, dont la distraction est demandée pour ceux d'appel ;

 

Vu les conclusions récapitulatives de la société BSL, en date du 24 janvier 2022, tendant à voir la cour, à titre principal, confirmer le jugement du 20 mai 2020, en conséquence, déclarer la société Jourdan irrecevable en sa demande d'indexation du loyer du bail renouvelé, la débouter de ses demandes, fins et prétentions, dire que le mécanisme du plafonnement s'applique et que le contrat de bail est renouvelé pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er avril 2015, fixer le loyer de renouvellement à la somme de 180 472 euros HT/HC/an à compter du 1er avril 2015, condamner la société Jourdan à lui restituer le trop versé de loyer rétroactivement à compter du 1er avril 2015, la condamner au paiement des intérêts légaux sur les loyers trop perçus, avec capitalisation de ceux-ci, à titre subsidiaire, fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative correspondant à la somme de 228 000 euros HT/HC/AN à compter du 1er avril 2015 pour une durée de 9 années entières et consécutives, en tout état de cause, condamner la société Jourdan au paiement d'une somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance, ainsi qu'aux entiers dépens dont la distraction est demandée.



Discussion



Sur le déplafonnement du loyer



Par application des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative ; l'article L.145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, parmi lesquels les caractéristiques du local considéré et les facteurs locaux de commercialité, invoqués par l'appelante.



Sur les caractéristiques du local considéré



L'appelante soutient en substance que le preneur a créé, antérieurement au renouvellement une nouvelle surface de vente de 20 m², sans solliciter son autorisation préalable, en infraction aux clauses du bail, que cette modification a permis la création d'un nouveau rayon de vente de petit matériel électroménager, que cette modification est notable dès lors que la vente d'électroménagers permet des marges importantes.

 

Cependant, l'expert, a relevé, sans être sur ce point contesté, ainsi qu'il résulte du pénultième paragraphe de la page 23, que l'augmentation de la surface de vente représentait 1, 87 % de la surface des lieux et 2, 32 % de leur surface pondérée. En conséquence, quelle que soit l'affectation de cette surface et la marge alléguée de la vente de petit matériel d'appareils électroménagers, cette modification de la surface de vente, à supposer qu'elle soit antérieure au renouvellement du bail, ne peut qu'être anecdotique et dépourvue de tout caractère notable.



Sur les facteurs locaux de commercialité



Aux termes de l'article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.



Le bailleur, pour démontrer une augmentation notable des facteurs de commercialité relève, outre la présence du terminus de la ligne d'autobus 21 au pied des locaux, l'existence de la station RER E « Cité universitaire » à environ 550 mètres ainsi que l'ouverture depuis 2007 de la station « Stade Charléty » du tramway T3 à environ 250 mètres, ces deux stations ayant vu leur fréquentation augmenter de façon importante, la création de 60 logements à 200 mètres et de deux résidences étudiantes pour un total de 128 chambres, constituant un nouveau potentiel de clients, en l'absence de surface de vente comparable à proximité, ainsi que l'augmentation de la population locale à fort pouvoir d'achat.



Cependant, il n'est pas contesté que l'accès au local commercial, dont la façade est en retrait de la voie publique, se fait non pas par le boulevard Jourdan, mais par l'entrée située [Adresse 4] alors que la station du tramway T3 ouverte en 2007 se situe [Adresse 5], de sorte que l'ouverture de celle-ci, ainsi que le soutient le preneur et que l'a retenu le premier juge, n'a pas eu d'effet sur la commercialité du magasin, la population riveraine demeurant le c'ur de sa clientèle.



Si l'expert a relevé une augmentation de la population à revenus élevés, il note, sans être utilement contredit, que celle-ci est inférieure à celle des autres quartiers de la capitale et sans incidence notable sur un commerce à vocation essentiellement alimentaire, alors que l'offre concurrente de proximité n'a pas été sensiblement modifiée.



Le bailleur ne démontre donc pas, sans qu'il soit utile de recourir à une nouvelle mesure d'expertise, une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer renouvelé.



Sur la valeur du loyer du bail renouvelé



Le bailleur rappelle que le bail comporte une clause d'échelle mobile et soutient, à titre subsidiaire, que la société BSL n'est pas fondée à demander que soit fixé le loyer, d'après un indice unique fixé à la date de renouvellement, en l'espèce le 2e trimestre 2015, à la somme de 180 472 euros, que bien au contraire, le loyer renouvelé au 1er avril 2015 doit être calculé annuellement depuis cette date sur la base du loyer d'origine, soit la somme de 155 489 euros, comme suit : Loyer indexé = Loyer initial x (indice d'indexation / indice de base*) et fixé en conséquence ainsi :

' 177 388 euros au titre de l'année 2015

' 177 421 euros au titre de l'année 2016 

' 180 039 euros au titre de l'année 2017

' 184 279 euros au titre de l'année 2018 

' 188 567 euros au titre de l'année 2019 



Cependant, la demande est dépourvue d'objet en l'absence de litige. Par l'effet de la loi, le bail étant renouvelé à compter du 1er avril 2015 aux clauses et conditions du bail antérieur à l'exception du montant du loyer, il appartiendra aux parties, comme le rappelle justement le preneur, d'appliquer l'indexation sur le nouveau prix.



La demande de condamnation à payer un trop perçu n'est pas fondée en l'absence de décompte permettant d'en établir le montant.



Sur les dépens et les frais irrépétibles



L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement ;



Condamne la société civile immobilière Jourdan à payer à la société BSL Distribution la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette toutes autres demandes ;









 LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT