Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 18 mai 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 18 MAI 2022



(n° 2022/ , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02288 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBYU



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2020 - Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 17/01223





APPELANTE

 

Madame [M] [J]

née le 12 Janvier 1967 à [Localité 7] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Arthur COEUDEVEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : J069







INTIME 



Monsieur [N] [C] [Z] [F] [E]

né le 12 Juin 1962 à [Localité 10] (35)

[Adresse 2]

[Localité 6]



représenté par Me Bruno AMIGUES de l'ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocat au barreau de PARIS, toque : J114









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Patricia GRASSO, Président

Mme Sophie RODRIGUES, Conseiller

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON



 



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Patricia GRASSO, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier.





***



EXPOSE DU LITIGE :



Par acte authentique du 27 juin 2006, M. [N] [E] et Mme [M] [J] ont acquis en indivision, par moitié chacun, un pavillon d'habitation situé [Adresse 3].



Le 16 septembre 2006, ils se sont mariés devant l'officier d'état civil de [Localité 8], après avoir établi un contrat de mariage de séparation de biens.



Par ordonnance de non-conciliation du 15 juillet 2010, le juge aux affaires familiales de Bobigny a attribué la jouissance du domicile conjugal à Mme [M] [J] à titre gratuit durant huit mois au titre du devoir de secours puis à titre onéreux au-delà. 



Par jugement du 16 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Bobigny a notamment :

- prononcé le divorce des époux, 

- ordonné les opérations de liquidation et de partage du régime matrimonial par un notaire.



Les ex-époux ont confié la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux à Maître [V] [Y], notaire à [Localité 9] (93).



Le 7 juin 2016, cette dernière a dressé un procès-verbal de carence, en raison de l'absence de Mme [M] [J]. 



Par exploit du 6 janvier 2017, M. [N] [E] a assigné Mme [M] [J] devant le juge aux affaires familiales de Bobigny aux fins du partage de leurs intérêts patrimoniaux, de la vente par lui seul, du bien immobilier indivis et subsidiairement, attribution préférentielle de ce bien à son profit.



Par jugement du 28 mars 2019, rectifié par jugement rectificatif d'erreur matérielle du 4 juillet 2019, le juge aux affaires familiales de Bobigny a notamment :

- constaté qu'il a déjà été ordonné de procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux des parties, 

- désigné pour poursuivre les opérations, Maître [V] [Y], notaire à [Localité 9],

- fixé la date du début de l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [J] au 16 mars 2011,

- débouté M. [N] [E] de ses demandes d'attribution préférentielle et de vendre seul le bien,

- sursis à statuer sur d'autres demandes.



Le 11 septembre 2019, Me [V] [Y] a dressé un procès-verbal de difficultés, faute d'accord des parties sur les modalités de la vente.



Par jugement du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué dans les termes suivants :

- dit n'y avoir lieu de statuer sur les demandes de « constater » formées par Mme [M] [J], 

- déboute Mme [M] [J] de sa demande « de dire et juger qu'elle accepte la signature de mandat de vente au juste prix avec le consentement de M. [N] [E] », 

- dit n'y avoir lieu à maintenir Me [Y], notaire, pour procéder aux comptes de liquidation'partage de la communauté après la vente du bien immobilier, comme le demande Mme [M] [J], 

- ordonne, sur les poursuites de la partie la plus diligentes et en présence de l'autre partie ou celle-ci dûment appelée, la vente par adjudication à la barre du tribunal judiciaire de Bobigny du bien immobilier situé [Adresse 3], cadastrée, suivant l'acte authentique de vente du 27 juin 2006, section B numéro 2190 lieu-dit [Adresse 3] d'une surface de 05a 42ca, 

- rappelle que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile, 

- fixe la mise à prix à 174 500 € avec faculté de baisse d'un quart puis de la moitié en cas de carence d'enchères, 

- dit que la vente aura lieu selon le cahier des conditions de vente préalablement déposé au greffe à la diligence de l'avocat poursuivant la licitation,

- dit qu'il lui appartiendra de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux outre un journal d'annonces légales et éventuellement sur Internet, et ce dans les conditions des articles R322'31 et R322'37 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l'huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

- dit que l'huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l'assistance, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d'avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l'avance,

- désigne Maître [Y], notaire, de l'étude Bancarel et associé, située [Adresse 4], tel : [XXXXXXXX01], ou tout autre notaire de l'étude en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu'au partage sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée,

- déboute M. [N] [E] de sa demande de condamner Mme [M] [J] à lui payer la somme de 63 000 € au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 16 mars 2000 11 au 16 décembre 2019,

- fixe l'indemnité d'occupation due par Mme [M] [J] à l'indivision à la somme de 1 200 € par mois à compter du 16 mars 2011 et jusqu'à libération des lieux, partage ou vente du bien pour l'occupation privative du bien immobilier situé [Adresse 3], 

- fixe, en conséquence, la créance de l'indivision à l'encontre de Mme [M] [J] au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 16 mars 2011 au 16 décembre 2019 à la somme de 126 000 €,

- dit n'y avoir lieu à préciser les modalités suivant lesquelles le bien sera considéré comme libéré (remise des clefs à l'avocat poursuivant),

- déboute M. [N] [E] de sa demande de dommages et intérêts,

- déboute les parties de leurs demandes au titre des dépens,

- déboute M. [N] [E] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'exécution provisoire,

- dit que les dépens seront employés en frais privilégié de partage et supportés par les parties à proportion de leurs parts dans l'indivision.



Mme [M] [J] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 2 février 2021.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 21 avril 2021, l'appelante demande à la cour de :

- infirmer la valeur de mise à prix aux enchères fixée par le tribunal,

- confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny sur les autres points,

et statuant à nouveau : 

- fixer le montant de la mise à prix aux enchères à la somme de 300 000 € avec la possibilité d'une baisse de dix pour cent, 

- laisser les dépens à la charge de chacun.



Aux termes de ses conclusions notifiées le 3 juin 2021, M. [N] [E], intimé, demande à la cour de :

-débouter Mme [M] [J] de toutes ses prétentions, 

-confirmer le jugement dont appel,

-condamner Mme [M] [J] à payer à M. [N] [E] la somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

-condamner Mme [M] [J] aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2022.

L'affaire a été appelée à l'audience du 22 mars 2022.





SUR CE :



A titre liminaire, il sera rappelé qu'en vertu de l'alinéa 2 de l'article 954 du code de procédure civile les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. En application de son alinéa 3, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils ont été invoqués dans la discussion. 



Il résulte de ce texte que seules les demandes énoncées au dispositif des conclusions saisissent la cour.



Le dispositif des conclusions d'appelante prises par Mme [M] [J] ne contenant qu'un seul chef d'infirmation quant à la « valeur de mise à prix aux enchères fixée par le tribunal », demandant qu'elle soit fixée à la somme de 300 000 € avec faculté d'une baisse de 10%, tendant pour le surplus à voir « confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny sur les autres points », leurs développements sur l'indemnité d'occupation figurant dans la partie discussion de ces conclusions ne saisissant la cour d'aucune prétention, il n'y sera pas répondu.



Sur le montant de la mise à prix



Pour fixer le montant de la mise à prix à la somme de 175 500 €, le tribunal après avoir considéré que l'estimation émanant du site internet « meilleurs agents » produite par Mme [M] [J] était ancienne et non circonstanciée tout en relevant qu'elle occupe le bien indivis, s'est fondé sur les deux avis de valeur fournis par M. [N] [E], appréciant leur caractère circonstancié en ce qu'ils détaillaient des critères d'évaluation, et au vu du montant de la valeur vénale proposé par le plus récent à hauteur de 349 000 €, a fixé le montant de la mise à prix à la moitié de ce montant.



Devant la cour, l'appelante ne produit pas de nouvel avis de valeur alors que comme le laissait déjà entendre le tribunal, celle-ci occupant le bien indivis, il lui était loisible d'en laisser l'accès à un professionnel de l'immobilier qui aurait pu fournir un avis actualisé et circonstancié de sa valeur vénale.



Au vu des deux avis émanant d'agences immobilières dont l'une est située à Neuilly-Plaisance et l'autre au Perreux, commune voisine et donc spécialistes du marché immobilier du secteur dont dépend le bien immobilier, aucun élément ne vient contrarier le montant de la valeur vénale précédemment retenue par le tribunal à hauteur de 349 000 € sur laquelle il s'est fondé pour fixer le montant de la mise à prix.





Certes, il est de la logique économique des enchères afin d'attirer un nombre important d'enchérisseurs appelantes à faire monter le prix auquel le bien sera au final adjugé, de fixer le montant de la mise à prix à un montant inférieur au prix du marché.



Cependant, la fixation de sa mise à prix à un montant de la moitié de sa valeur vénale à laquelle s'ajoute la faculté de le baisser du quart, puis de la moitié en cas de carence d'enchères va au delà de la nécessaire attractivité du montant de sa mise à prix ; il en résulte un risque qu'il soit finalement adjugé à un prix « bradé ».



Partant infirmant le jugement entrepris, le montant de la mise à prix est fixé à la somme de 230 000 €, la faculté de baisse du quart et de la moitié en cas de carence d'enchères étant maintenue et le jugement confirmé de ce dernier chef.



Sur les demandes accessoires



La présente décision étant rendue dans l'intérêt commun des coïndivisaires, les dépens du présent appel seront employés en frais de partage et supportés par ces derniers à proportion de leurs parts dans l'indivision.



Au vu de cette répartition des dépens, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [N] [E] étant débouté de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel,



Infirme le jugement en ce qu'il a fixé le montant de la mise à prix à la somme de 174 500€;



Statuant à nouveau,



Fixe le montant de la mise à prix à la somme de 230 000 € ;



Confirme le jugement en ce qu'il prévoit une faculté de baisse du quart, puis de la moitié en cas de carence d'enchères ;



Déboute M. [N] [E] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;



Dit que les dépens d'appel seront employés en frais de partage et supportés par chacune des parties à proportion de ses parts dans l'indivision.





Le Greffier, Le Président,