Cour d'Appel · 5ème Chambre — 18 mai 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-161



N° RG 18/08404 - N° Portalis DBVL-V-B7C-PNCN













SCI STEMAGLOU



C/



SA DANIEL MOUTON



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 02 Mars 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



SCI STEMAGLOU prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège



[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES









INTIMÉE :





Société DANIEL MOUTON SA

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Dorothée DUPORTAIL de la SELARL KERDONIS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

















Par acte du 30 mars 2005, la SCI Stemaglou a consenti à la société Daniel Mouton un bail dérogatoire pour une durée de 18 mois sur un local commercial comportant un entrepôt, des bureaux et un appartement, situé sur un terrain de 3 624 m² à Vitré. 

Suivant acte authentique du 2 octobre 2006, la SCI Stemaglou a donné, à bail commercial, à la société anonyme Daniel Mouton, le même local pour une durée de neuf années et ce, à compter du 1er octobre 2006, au loyer annuel HT de 33 407,52 euros.



Par acte d'huissier du 29 septembre 2015, la SA Daniel Mouton a sollicité le renouvellement du bail pour le 1er octobre 2015, demande acceptée le 21 décembre suivant par sa bailleresse mais avec un montant de loyer revendiqué à hauteur de 84 360 euros HT. La bailleresse entend fonder, à l'époque, sa demande de déplafonnement sur la seule circonstance d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.



Par lettre électronique du 1er mars 2016, le preneur a fait connaître à sa bailleresse son refus du nouveau loyer ainsi réclamé.



La bailleresse a saisi, par un acte d'huissier du 20 septembre 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes d'une demande de fixation du montant du loyer de ce bail renouvelé. 

Par une décision avant-dire droit du 23 janvier 2017, une mesure d'expertise a été ordonnée. L'expert a déposé son rapport au greffe de la juridiction le 15 février 2018.



Par jugement du 19 novembre 2018, le juge des loyers commerciaux a : 

- débouté la SCI Stemaglou de sa demande de déplafonnement, 

- débouté la société Daniel Mouton de sa demande de fixation du loyer à 

la somme de 34 960 euros,

- fixé à la somme de 38 112,70 euros HT le nouveau montant annuel du loyer à compter du 1er octobre 2015,

- dit que les loyers arriérés portent intérêts au taux légal à compter du 20 

septembre 2016 pour les sommes échues à cette date et au fur et à mesure de leur échéance pour les sommes dues ultérieurement,

- autorisé la capitalisation desdits intérêts dus au moins pour une année entière,

- fait masse des dépens et les partage par moitié entre les parties

- dit que chacune des parties gardera la charge des frais irrépétibles,

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Le 26 décembre 2018, la SCI Stemaglou a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 octobre 2020, elle demande à la cour de :

- dire que, eu égard aux modifications notables des caractéristiques des lieux loués et des facteurs locaux de commercialité, les règles du déplafonnement ont pleine vocation à s'appliquer en l'espèce,

- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 50 370 euros HT par an, et ce à compter du 1°' octobre 2015,

* subsidiairement, à la somme de 46 610 euros HT par an,

* plus subsidiairement, à la somme de 39 441,48 euros HT par an,

* et encore plus subsidiairement, à la somme de 38 432,30 euros HT par an,

- débouter la société Daniel Mouton de son appel incident tendant à voir fixer le loyer annuel à la somme de 34 960 euros,

- dire que, conformément aux dispositions de l'article L 145-34 du code de

commerce, la variation de l'indice du loyer ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente,

- ordonner l'apurement des comptes entre les parties sur cette base,

- condamner la société Daniel Mouton SA à lui payer les arriérés de loyer calculés conformément a l'article L 145-11 du code de commerce sur le différentiel entre le loyer payé et le loyer fixé,

- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal, conformément aux

dispositions de l'article 1154 du code civil depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,

- dire que le montant des intérêts sur les loyers seront capitalisés à la fin de chaque période annuelle, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes des intérêts,

-dire que conformément aux dispositions de l'article L 145-57 du code de

commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision

définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail, dans les conditions fixées judiciairement, et que faute de l'une ou l'autre des parties pour procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

En toute hypothèse,

- débouter la société Daniel Mouton SA de toutes ses demandes, plus amples ou contraires,

- condamner la société Daniel Mouton SA à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront les frais d'expertise.



Par dernières conclusions notifiées le 9 novembre 2021, la société Daniel Mouton SA demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI Stemaglou de sa demande de déplafonnement,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de fixation du loyer à la somme de 34 960 euros et fixé le loyer à la somme 38 112,70 euros HT, 

- dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative des locaux,

- constater que la valeur locative est inférieure au loyer indexé,

- par conséquent, fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 34 960 euros,

- ordonner l'apurement des comptes,

- condamner la SCI Stemaglou à lui rembourser le différentiel entre le loyer payé depuis le 1er octobre 2015 et le loyer fixé,

- dire que ces sommes produiront intérêts au taux légal, conformément aux 

dispositions de l'article 1154 du Code civil depuis le jour de l'échéance du loyer jusqu'à parfait paiement,

- dire que le montant des intérêts sur les loyers seront capitalisés à la fin de chaque période annuelle, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil et qu'ils produiront eux-mêmes des intérêts,

- dire que, conformément aux dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce, dans le délai d'un mois qui suivra la signification de la décision 

définitive au preneur, les parties dresseront un nouveau bail, dans les conditions fixées judiciairement, et que faute de l'une ou l'autre des parties de procéder à la signature dudit bail, le jugement fixant le prix et les conditions du nouveau bail vaudra bail,

- condamner la SCI Stemaglou à lui payer à la somme de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 février 2022.













MOTIFS DE LA DÉCISION 



À l'appui de son appel, la SCI Stemaglou explique que le preneur a réalisé des travaux très importants qui ne constituent pas une amélioration des conditions d'exploitation mais une modification notable des caractéristiques des locaux puisque le terrain a été surélevé, qu'un hangar a été construit entre les deux bâtiments, que l'appartement et des bureaux ont été détruits.

Elle rappelle que la société Daniel Mouton a exploité les locaux en l'état jusqu'en 2011, date de réalisation des travaux.

Elle souligne la nature des travaux qui ont été autorisés dans le bail et ceux qui ont été effectués et affirme que la société preneuse a réalisé des travaux sans lui communiquer préalablement les plans de son projet.

Elle précise que son bâtiment est intégré dans un ensemble immobilier et n'est plus identifiable.



La SCI Stemaglou fait état de l'augmentation de la population et signale que le local est implanté au sud de Vitré en bordure de rocade dans le prolongement du secteur de la Baratière qui s'est étendu de manière importante.



La société Daniel Mouton SA répond que les travaux réalisés étaient contractuellement prévus et autorisés dans le bail et que lesdits travaux ne peuvent constituer une modification des caractéristiques des lieux loués.

Elle conteste avoir supprimé les plots de bornage.



La société preneuse entend se prévaloir de l'autorisation du bailleur à la réalisation des travaux.

Elle signale que, lors de la prise de possession des lieux, ceux-ci n'étaient pas adaptés à la destination du bail.

Elle conteste toute modification des facteurs de commercialité.





Au visa de l'article L 145-34 du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Les éléments mentionnés aux 1° et 4° de l'article L 145-33 sont :

- les caractéristiques du local considéré,

- la destination des lieux,

- les obligations respectives des parties,

- les facteurs locaux de commercialité.



- Sur la modification des caractéristiques des lieux loués.



Le bail dérogatoire et le bail commercial prévoient que les locaux loués serviront exclusivement à usage de :

- négoce de véhicule d'occasion avec exposition, 

- exploitation de toute concession de marque automobile avec exposition, 

- achat, la vente, en gros ou en détail, location avec ou sans chauffeur, la sous-location, le parcage,

- l'exploitation d'une baie de services rapides (moins d'une heure).



L'expert judiciaire a noté que le preneur a transformé les locaux existants pour les adapter à l'exploitation de son activité, en supprimant les cloisonnements des bureaux et de l'appartement, et a édifié un hangar en limite de propriété, le long du pignon Est du bâtiment.

Le preneur a réalisé les travaux suivants :

- aménagement d'un hall d'exposition dans la partie Nord des locaux, à l'emplacement de l'appartement, des bureaux et d'une partie de l'entrepôt, avec notamment :

- la suppression des cloisons existantes,

- la création de 6 baies vitrées en façade et pignons à la place de fenêtres et portes vitrées,

- remplacement du bardage extérieur,

- pose d'une cloison à l'intérieur du bâtiment pour séparer le hall d'exposition de la zone de stockage à l'arrière,

- aménagement d'un bureau et toilettes dans le volume du bâtiment,

- pose de carrelage sur toute la surface du bâtiment,

- construction d'un auvent entre les locaux loués et d'autres locaux exploités par la société Daniel Mouton.

Les procès-verbaux d'huissier font état d'un remblaiement du sol, l'installation d'une voûte zénitale pour créer de la lumière,





Des pièces versées au dossier, il résulte que :

- une déclaration de travaux a été déposée le 22 décembre 2004 (soit antérieurement à la conclusion des baux) avec l'accord de la SCI Stemaglou,

- le bail dérogatoire du 3 mars 2005 prévoit en page 9 :

- le bailleur autorise dès à présent le locataire à mettre en propreté et en lumière l'intérieur des locaux loués afin d'y exposer des véhicules neufs et d'occasion, avec amélioration de la peau extérieure du bardage ou remplacement de celle-ci, création de 3 ou 4 baies vitrées, remise en propreté des cours extérieures et raccordement aux réseaux EDF/GDF, après démolition, en cas de besoin, des bureaux, et mise en place d'une installation de chauffage.

- le bail commercial du 2 octobre 2006 prévoit en page 9 au paragraphe 'autorisation de faire des travaux' :

- le bailleur autorise dès à présent le locataire à mettre en propreté et en lumière l'intérieur des locaux loués afin d'y exposer des véhicules neufs ou d'occasion, avec amélioration de la peau extérieure bardage ou remplacement de celle-ci, création de 3 ou 4 baies vitrées, remise en propreté des cours extérieures et raccordement aux réseaux EDF/GDF, après démolition, en cas de besoin des bureaux, mise en place d'une installation de chauffage et création d'un passage entre l'immeuble loué aux présentes et l'immeuble voisin actuellement occupé par la SA Daniel Mouton.

- dans un courrier du 26 avril 2010, le gérant de la SCI Stemaglou écrit à M. Daniel Mouton :

Par courrier du 22 mars 2010, vous m'avez fait parvenir un récépissé de demande de permis de construire, pour ce qui concerne la restructuration en espace de vente, de notre bâtiment loué par la SA Daniel Mouton, et, la construction d'un préau de stockage de véhicules entre la façade Est de notre bâtiment, et la façade Ouest de vos ateliers.

Vous me précisez que ce préau sera implanté communément sur notre propriété, la SCI Stémaglou et, votre propriété, la SCI Portes de Bretagne.

Par le même courrier vous vous engagez à démonter à vos frais ce préau, et, à mettre en place une clôture en limite de nos propriétés respectives, si la SA Mouton décidait de mettre fin au bail entre la SCI Stémaglou et elle-même.

Comme stipulé dans le bail du 2 octobre 2006, je vous confirme mon accord pour la réalisation des travaux d'aménagement du local loué et de ses abords, tout en respectant vos engagements.

Je vous donne également mon accord pour la construction du préau, compte tenu de votre engagement à le démonter et à refaire une clôture à vos frais, si vous mettiez fin au bail nous liant.



Ainsi les travaux prévus dans le bail ont été réalisés avec l'accord du bailleur (sauf pour deux baies).

En outre, ces travaux étaient nécessaires pour permettre une exploitation conforme à la destination des lieux prévus au bail.

La SCI Stemaglou ne conteste pas que la partie entrepôt d'une superficie de 500 m² n'était pas accessible aux véhicules automobiles car la cour était 70 centimètres plus bas que le bâtiment, ni que dans l'entrepôt une superficie de 65 m² avait été aménagée à moins de 70 centimètres ne permettant l'accès qu'à deux véhicules (interdisant ainsi l'exposition de véhicules telle que stipulée dans le bail).

Il résulte des pièces du bailleur que les lieux étaient en 2005 dans un état déplorable, avec un bardage souillé, des fissures sur la maçonnerie, un décaissement du sol laissant apparaître les fondations. Cet état réclamait la réalisation de travaux.



Concernant l'appartement, le bail commercial précise : 'dans la partie Nord Est, un local à usage antérieurement d'appartement' supposant ainsi qu'il ne sera plus un appartement. La SCI Stemaglou n'explique pas l'utilisation de cet appartement alors que le bail ne prévoit pas son habitation.



Les travaux prévus dans le bail, réalisés avec l'accord du bailleur, ont été nécessaires pour permettre au preneur une exploitation telle que prévue dans le bail.

Le fait que la société Daniel Mouton a exploité les locaux pendant 5 années sans faire de travaux est indifférent à la nécessité desdits travaux, la bailleresse ne contestant pas les propos du preneur selon lesquels les lieux ont été utilisés pour le stockage et dépôt de véhicule avec une rampe en cailloux pour y accéder.



En conséquence, c'est par une juste appréciation que le premier juge a jugé que les travaux réalisés ne constituaient pas une modification notable des caractéristiques du bien loué et qu'ainsi la SCI Stemanglou n'est pas fondée à réclamer le déplafonnement du loyer à ce titre.



- Sur la modification des facteurs locaux de commercialité.



Selon l'article R 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.



L'expert a indiqué que : au cours du bail, il n'y a pas eu de modification importante dans le voisinage (...). La principale modification des facteurs locaux de commercialité est liée au développement de la ville de [Localité 4] et de la communauté de communes dont la population a augmenté respectivement de 7 % et de 10 % sur la période du bail. Cette modification présente un intérêt pour le commerce considéré. 

La population de [Localité 4] a augmenté de 16 428 habitants en 2007 à 17 177 en 2012 et 17 571 en 2014.

Celle de la communauté du pays de [Localité 4] a augmenté de 78 574 habitants en 2013 à 79 374 en 2014.

Ces deux augmentations de population sont donc peu importantes et l'expert n'explique pas en quoi elles pourraient influencer les facteurs de commercialité. Elles ne peuvent constituer une modification notable de ces facteurs.



La SCI Stemanglou entend se prévaloir du dynamisme de la zone commerciale de La Baratière et qui forme la principale zone d'activités du pays de Vitré. Elle précise que le local loué est implanté au Sud de [Localité 4] en bordure de rocade dans le prolongement de la zone de La Baratière.

Or les locaux loués sont situés zone de La Briqueterie, qui est plus à vocation artisanale que commerciale.

La SCI Stemanglou ne démontre pas des modifications importantes dans le voisinage du local loué, la plupart des principales enseignes étant déjà présentes au début du bail comme l'a précisé l'expert.



À défaut de justifier de modification des facteurs locaux de commercialité, la SCI Stemanglou est déboutée de sa demande de déplafonnement à ce titre. Le jugement est confirmé à ce titre.



- Sur la fixation du loyer à la somme de 34 960 euros.



L'expert a fixé la valeur locative selon deux hypothèses :

- valeur après travaux :

- sans l'auvent : 46 610 euros

- avec l'auvent : 50 370 euros

- valeur avant travaux :

- 46 610 euros et après application d'un abattement de 25 % : 34 960 euros.



Le bail du 2 octobre 2006 prévoit en sa page 7 que 'tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le locataire, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité'.

Les parties n'ont pas critiqué les premières valeurs retenues par l'expert qui sont supérieures au loyer en cours au moment du renouvellement du bail, de sorte que la société Daniel Mouton est déboutée de sa demande de fixation du loyer à la somme de 34 960 euros.



En application de l'article L 145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques.



À compter du 1er octobre 2015, le montant du loyer renouvelé est de :

33 407,52 x 108,38 = 38 112,70 euros HT.

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Le jugement est confirmé à ce titre en ce compris les intérêts sur les loyers arriérés et leur capitalisation.



La société Daniel Mouton est déboutée de ses demandes en remboursement et en intérêts.



Il n'y a pas lieu de rappeler les dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce.



- Sur les autres demandes.



L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Les deux parties sont déboutées de ce chef.



Succombant en son appel, la SCI Stemaglou est condamnée aux dépens d'appel.

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.















PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;



Condamne la SCI Stemaglou aux dépens d'appel.



La greffièreLa présidente.