Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 18 mai 2022

N° RG 22/00417 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I735







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 18 MAI 2022







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00672

Tribunal judiciaire de Rouen du 25 janvier 2022





APPELANTES :



Sas FRANCE EUROPE IMMOBILIER

RCS de Rouen 347 509 739

[Adresse 6]

[Localité 9]



représentée et assistée par Me Patrice LEMIEGRE de la Selarl PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY Associés, avocat au barreau de Rouen substitué par Me GUNEY





Sarl REHA 9

RCS de Rouen 531 258 622

[Adresse 6]

[Localité 9]



représentée et assistée par Me Patrice LEMIEGRE de la Selarl PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY Associés, avocat au barreau de Rouen substitué par Me GUNEY







INTIMEE :



Sci OTRAC

RCS de Rouen 499 232 767

[Adresse 5]

[Localité 8]



représentée et assistée par Me Caroline SCOLAN de la Selarl GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 mars 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, conseiller, rapporteur, 









Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

Mme Magali DEGUETTE, conseillère,





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 





DEBATS :



A l'audience publique du 23 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2022.







ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 18 mai 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente et par Mme CHEVALIER, greffier.





*

 * *



 

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

 

La Sci Otrac est propriétaire d'un immeuble à usage commercial et d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8].

 

Le 28 janvier 2020, la Sas France Europe immobilier, propriétaire du fond contigu, a obtenu un permis de construire délivré pour la construction d'une maison divisée en deux logements.

 

Le 6 septembre 2021, déplorant des travaux de terrassement impactant les fondations de son immeuble, la Sci Otrac a fait dresser un constat d'état des lieux et le 10 septembre 2021, a fait assigner la société France Europe immobilier en référé pour obtenir la mise en 'uvre d'une expertise, une injonction de faire cesser les travaux sous astreinte et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Elle a fait assigner le 10 décembre 2021 la Sarl Réha 9 en raison du transfert du permis de construire.

 

Par ordonnance du 25 janvier 2022, le juge des référés a :

- ordonné la jonction des instances n°21/00837 et 21/ 00672 sous ce dernier numéro,

- renvoyé la Sci Otrac à mieux se pourvoir s'agissant de la demande d'expertise,

- constaté l'incompétence du juge des référés s'agissant d'une action en bornage,

- enjoint à la société Réha 9 de faire cesser les travaux à moins de dix mètres de la propriété de la Sci Otrac,

- condamné la société Réha 9 à une astreinte de 1 000 euros par infraction constatée,

- condamné les sociétés Réha 9 et France Europe immobilier à payer chacun à la Sci Otrac la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Réha 9 aux dépens.

 

Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2022, la Sas France Europe immobilier et la Sarl Reha 9 ont formé appel limité de la décision. 

 

Par ordonnance du 7 février 2022, elles ont été autorisées à assigner à jour fixe l'intimée pour l'audience du 23 mars 2022.



 

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Par dernières conclusions notifiées le 16 mars 2022, la Sas France Europe immobilier et la Sarl Réha 9 demandent à la cour de : 

- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a renvoyé la Sci Otrac à mieux se pourvoir s'agissant de l'expertise et en ce qu'elle a constaté son incompétence s'agissant de l'action en bornage,

- infirmer l'ordonnance entreprise,

- débouter la Sci Otrac de ses demandes à leur encontre,

- prendre acte des protestations et réserves de la société Réha 9 concernant la demande d'expertise de la Sci Otrac,

- compléter la mission de l'expert comme suit : dire si les désordres invoqués par la Sci Otrac sont liés aux travaux de la société Réha 9 ou s'ils préexistaient audits travaux, dire si les travaux de la Sci Réha 9 présentent un risque pour la propriété de la Sci Otrac justifiant l'arrêt de chantier, évaluer le préjudice subi par la Sci Réha 9 du fait de l'arrêt de chantier et de la procédure engagée par la Sci Otrac, autoriser en cas d'absence de risque la Sci Réha 9 à reprendre le chantier, 

- mettre hors de cause la société France Europe immobilier de l'expertise, 

- condamner la Sci Otrac à verser aux sociétés Réha 9 et France Europe immobilier la somme de 2 000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la Sci Otrac aux dépens dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- rejeter toutes demandes de la Sci Otrac fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 



Elles exposent que l'arrêt de chantier dans la phase de gros 'uvre, pose de la charpente et de la couverture risque de causer des dommages aux ouvrages construits ; que l'eau pénètre dans le bâtiment et peut pénétrer dans le bâtiment voisin appartenant à la Sci Otrac ; que la mesure est disproportionnée par rapport aux griefs qui ne justifie ni d'un trouble illicite ni d'un dommage imminent alors que la société Réha 9 subit un péril grave. 



Elles soulignent que le titulaire du permis de construire est la société Réha 9 suivant arrêté de transfert du permis du 17 février 2021, la société France Europe immobilier devant être mise hors de cause. 



Elles soutiennent que les photographies révélant une fissure sur la façade arrière de la maison sur le pignon sud/est ne porte sur que cette seule fissure sans vouloir signifier qu'elle a pour origine les travaux en cours de réalisation et qu'en outre, elles ne mettent pas en évidence un dommage imminent ; que le constat d'huissier dressé le 6 septembre 2021 ne fait pas davantage la preuve des critères de l'article 873 du code de procédure civile ; que la décision rejetant la demande d'expertise en l'analysant comme une action en bornage et ordonnant la cessation des travaux est contestable car elle vient pallier la défaillance de la Sci Otrac dans la gestion de procédure ; que l'action en bornage doit être mise en 'uvre dans le cadre d'une instance distincte, la Sci Otrac devant être déboutée de ses demandes relatives à la cessation des travaux. 

Elles attirent l'attention sur la gravité de la situation par la production d'un constat du 28 janvier 2022, le chantier étant en péril. 



Elles contestent les condamnations prononcées sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la charge des frais de procédure ne lui étant pas imputables et défendent leurs prétentions à ce titre.  

 

Par dernières conclusions notifiées le 18 mars 2022, la Sci Otrac demande à la cour, au visa de l'article 873 du code de procédure civile de :

 - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a enjoint la société Réha 9 de cesser tous travaux ou intervention à moins de 10 mètres de la propriété de la Sci Otrac sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée et l'a condamnée à verser à la Sci Otrac la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter les sociétés Réha 9 et France Europe immobilier de toutes leurs demandes,

- la recevoir en appel incident et la dire bien fondée au visa de l'article 145 du code de procédure civile,

- infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a renvoyée à mieux se pourvoir s'agissant de la demande d'expertise,

statuant à nouveau,

- désigner un expert ayant pour mission, en substance, d'examiner et décrire la propriété ainsi que les travaux réalisés au droit de celle-ci par les appelantes, d'examiner les désordres constatés, d'une part, ainsi que les désordres déjà relevés, d'autre part, et en particulier ceux mentionnés dans le procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2021, et plus généralement tous désordres affectant sa propriété, dire si les désordres proviennent de l'intervention des sociétés Réha 9 et/ou la société France Europe immobilier, ou toute entreprise ayant agi pour son compte, fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie, de déterminer s'il y a lieu les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis , indiquer les travaux propres à remédier aux désordres et à leurs conséquences dommageables, et en évaluer le coût, en cas d'urgence reconnue par l'expert, 

- autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux qu'il estimera indispensables, sous la direction d'un maître d''uvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix, sous le contrôle de bonne fin de l'expert,

- condamner in solidum les sociétés Réha 9 et France Europe immobilier à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés pour ceux la concernant par la Selarl Gray & Scolan conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La Sci Otrac reproche aux appelantes ne n'avoir engagé ni référé préventif, ni bornage ; elle verse aux débats des photographies et un constat d'huissier de justice confirmant la démolition des fondations de sa propriété et souligne qu'avant assignation, elle avait demandé à la société France Europe immobilier d'interrompre les travaux litigieux. 



Elle insiste sur l'absence d'affichage du permis de construire de sorte que la société France Europe immobilier était le maître d'ouvrage pour les tiers ; qu'elle a invité la société Réha 9 propriétaire de l'immeuble voisin à intervenir volontairement ce que cette société a refusé ; que ses tentatives vaines d'accord ont justifié l'instance devant le juge des référés.



Elle précise qu'elle n'a pas abandonné sa demande d'expertise sur les désordres subis mais que le juge a fait une inexacte analyse de ses prétentions, la question du bornage n'excluant pas les autres termes de la mission sollicitée ; qu'elle a fait preuve de diligence puisque les travaux ont commencé en septembre 2021, que la saisine du juge des référés date du 10 septembre 2021, que le coulage du béton au droit des fondations démolies a été réalisé en urgence le lundi 13 septembre 2021 à la demande de la société Réha 9. 



Elle ajoute qu'il n'est pas contesté que la société Réha 9 a fait procéder à la démolition partielle des fondations du mur de sa propriété et que de larges fissures sont apparues à la suite des interventions de cette dernière ; que les conditions prévues à l'article 873 du code de procédure civile sont établies et justifient les mesures prises ; que l'arrêt de chantier est imputable au comportement de la société Réha 9 qui s'est opposé à la mesure d'expertise et à l'impréparation du chantier ; qu'elle a été en mesure de protéger l'ouvrage en cours en prenant les mesures conservatoires utiles. 



Elle insiste sur l'intérêt de l'expertise quant à l'analyse des désordres subis à la suite des travaux entrepris par les sociétés Réha 9 et France Europe immobilier.





 MOTIFS



Sur la mise hors de cause de la Sas France Europe immobilier 



La Sas France Europe immobilier était titulaire du permis de construire obtenu le 27 juillet 2020 et avait ainsi dès cette date, la charge de veiller au respect des intérêts des tiers dans le cadre de son projet de construction de la maison au numéro [Adresse 2] à [Localité 8]. Certes, il est justifié du transfert du permis de construire par arrêté du 17 février 2021 au profit de la Sarl Réha 9, propriétaire des lieux. Cependant, l'initiative et la conception du projet émanant de la Sas France Europe immobilier, et ce, avant tout débat sur les responsabilités, il est nécessaire qu'elle soit présente à l'instance pour participer aux débats afin de les nourrir quant au déroulement des opérations préparatoires et quant aux conséquences telles qu'alléguées par la Sci Otrac, notamment dans le cadre de la demande non sérieusement contestée d'expertise. 



La Sas France Europe immobilier sera dès lors partie à l'instance et non mise hors de cause.





Sur l'interruption des travaux 



L'article 873 du code de procédure civile dispose que le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le permis de construire déposé en 2020 met en évidence le projet de construire un immeuble en limite de propriété, côté ouest, du bien numéro 22 appartenant à la Sci Otrac. 



Le constat d'huissier dressé le 6 septembre 2021 reprend les constatations suivantes : 

« - je remarque qu'au pied du mur la partie basse du mur de l'immeuble de la requérante a été grattée sur toute la longueur.

- Je remarque que le pilier d'angle Sud Ouest a été partiellement démonté.



Je remarque que les ferrailles pour un poteau ont été installées en lieu et place de l'endroit où se trouve le pilier de la requérante.

- Puis Monsieur [F] descend et décovre la fondation de son mur.

- Je remarque que le mur de fondation a été creusé sur 20 cm d'épaisseur et sur 60 cm de hauteur environ, pour venir au droit du mur pignon.

- Je remarque que le poteau qui a été installé contre le mur à 5 m de la rue environ, est dans le prolongement du mur de fondation.

- Je remarque ensuite tout au bout un poteau qui a été installée sur le talus en terre sous le mur de clôture de la requérante. 

- Je remarque que la terre a été grattée chez la requérante. 

- Monsieur [F] positionne un mètre au-dessus du poteau.

- Je remarque que le mètre pénètre d'une vingtaine de centimètres environ.

- Puis nous passons chez la requérante dans le jardin.

- Je remarque une fissure sur la façade arrière de la maison au pignon Sud Est. »  



Sont jointes une quinzaine de photographies appuyant les constatations. 



La société Réha 9 verse aux débats un constat d'huissier du 28 janvier 2022 démontrant que faisant fi de la demande en bornage exprimée par lettre du 16 septembre 2021 comprenant proposition de rendez-vous le 30 septembre 2021, et sans autre mesure préventive, elle a engagé la construction de l'immeuble en faisant édifier les murs de la maison à quelques centimètres du mur voisin. Les clichés photographiques sont de nature à soutenir les observations de la Sci Otrac sur la profondeur et la proximité des fondations à quelques centimètres de sa propriété, notamment sur la partie bâtie. Les éléments décrits justifient interrogations et inquiétudes sur la semelle des fondations. 



L'huissier instrumentaire relève que « Côté rue, je constate que la construction est en retrait de l'épaisseur du polystyrène présent entre les deux pignons du haut des coffrets techniques jusqu'au deuxième étage.». Mais une partie cimentée sur la hauteur des coffrets techniques de l'ordre du mètre s'appuie sur la maison de la Sci Otrac. La couverture de l'immeuble de la Sarl Otrac 9 recouvre le polystyrène pour assurer l'étanchéité dans des conditions peu précises quant au respect du fonds voisin. 

S'il est vrai comme le soutient la Sarl Réha 9 que la seule fissure constatée par huissier de justice ne peut d'ores et déjà être imputée aux travaux entrepris, il n'en reste pas moins que l'état des lieux, la présence d'immeubles construits en limite de propriété imposent une attention particulière. 



La réalisation des travaux par la Sarl Réha 9 dans de telles conditions tenant à la fois aux fondations de l'immeuble et à l'exécution de son édification constitue un trouble manifestement illicite à l'égard de la propriété voisine compte tenu des éléments produits sur les empiètements et dégradations commis au sol et motive une mesure conservatoire pour prévenir un dommage imminent en raison des risques non maîtrisés liés à la proximité du bâti sur le fonds contigu. 



L'injonction ordonnée par le premier juge quant à la cessation des travaux est parfaitement justifiée tant en son principe qu'en ses modalités, les parties ne discutant pas ces dernières. La décision est confirmée de ce chef.



 

Sur l'expertise 



L'article 145 dispose que s''il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.



Les termes du litige étant ci-dessus rappelés confirment la nécessité de mise en 'uvre d'une expertise s'agissant des dommages constitués ou à venir causés à la propriété de la Sci Otrac. 

Il ne peut s'agir comme l'a indiqué le premier juge, d'une action en bornage. Mais les items de la mission sollicitée correspondent à l'analyse utile dans le litige opposant les parties des existants et dégradations commises. 



Les sociétés Réha 9 et France Europe immobilier si elles émettent protestations et réserves ne développent pas de moyens et d'arguments contraires à la mise en 'uvre de la mesure d'instruction préconisant un complément de mission. 



L'ordonnance sera infirmée de ce chef et la mission confiée fixée au dispositif du présent arrêt. 



La demande visant à solliciter la reprise des travaux sur autorisation de l'expert n'est pas retenue : compte tenu de la portée du litige d'une part, du conflit opposant les parties d'autre part, de la mission technique de l'expert et non de maître d''uvre, les travaux ne pourront pas être repris sans accord formalisé entre les parties ou sans décision judiciaire. 



Par ailleurs, il n'est pas fait droit à la demande d'évaluation du préjudice subi par la Sci Réha 9 en raison de la cessation des travaux par l'expert puisque la présente décision confirmant la première sur ce chef en décrit la nécessité afin de procéder à court terme à l'analyse des faits par l'intermédiaire du technicien désigné. 





Sur les dépens et frais irrépétibles 



La décision de première instance n'appelle pas de critique quant aux dépens et frais irrépétibles puisque la cessation des travaux doit être supportée par les sociétés défenderesses. 



Ces sociétés ont pris l'initiative de l'appel et succombent du chef des travaux : elles supporteront en conséquence les dépens dont distraction au profit de la Selarl Gray & Scolan conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Seuls les frais d'expertise ordonnés à la demande de la Sci Otrac seront mis à la charge de cette dernière pour en assurer l'exécution. 



L'équité commande la condamnation in solidum des sociétés Réha 9 et France Europe immobilier à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort, 





Rejette la demande de mise hors de cause de la Sas France Europe immobilier,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l'exception du rejet de la demande d'expertise formée par la Sci Otrac,



Et statuant de ce chef infirmé, y ajoutant, 



Ordonne une expertise confiée à M. [E] [X], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rouen, domicilié [Adresse 7]. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 10]

avec pour mission de :



- convoquer les parties et recueillir leurs explications,

- se rendre sur les lieux sis à [Localité 8] [Adresse 4], propriété de la Sci Otrac et sur la propriété voisine [Adresse 2] appartenant à la Sarl Réha 9 et sur laquelle la Sas France Europe immobilier, en tous lieux voisins sur autorisation des propriétaires en tant que de besoin, et pour la première fois avant le 30 juin 2022, 

- prendre connaissance du dossier des parties, de tous documents utiles, et en particulier des pièces contractuelles,

- examiner et décrire la propriété de la Sci Otrac ainsi que les travaux réalisés au droit de celle-ci par les sociétés Réha 9 et/ou la société France Europe immobilier, 

- examiner les désordres allégués et constatés, en particulier ceux qui sont mentionnés dans le procès-verbal de constat d'huissier du 6 septembre 2021, et plus généralement tous désordres affectant la propriété de la Sci Otrac,

- dire si les désordres préexistaient ou proviennent de l'intervention des sociétés Réha 9 et/ou France Europe immobilier ou toute entreprise ayant agi pour leur compte,

- préciser de façon détaillée les risques encourus par l'immeuble, propriété de la Sci Otrac, quelle qu'en soit la nature et la gravité, en raison de la construction réalisée et à venir de la Sarl Réha 9, 

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer s'il y a lieu les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis,

- indiquer les travaux propres à remédier aux désordres et à leurs conséquences dommageables, et en évaluer le coût,

- faire toutes observations techniques utiles à l'analyse de la situation par la juridiction du fond éventuellement saisie, 

- en cas d'urgence contradictoirement reconnue par l'expert, et dans le cas du refus constaté des appelantes de procéder aux travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble de la Sci Otrac, autoriser la Sci Otrac à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux déterminer par l'expert, sous la direction d'un maître d''uvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix, l'expert devant procéder alors à la constatation des travaux réalisés dans ce cadre et leurs conséquences, 

- communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels l'expert répondra,

- déposer son rapport qui sera communiqué par lettres recommandées avec avis de réception, au greffe du tribunal judiciaire de Rouen et aux parties, avant le 31 décembre 2022, sauf adhésion expresse des parties à la communication électronique et dans les conditions prévues aux articles 748-1 du code de procédure civile, 


Dit que la Sci Otrac devra consigner la somme de 3 000 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire de Rouen avant le 31 mai 2022 sous peine de caducité de la mesure, 



Précise qu'en cas d'empêchement de l'expert, il sera pourvu à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises,



Précise que compte tenu de la nécessité d'intervenir dès juin 2022 sur les lieux, la présente décision sera transmise à l'expert désigné par le greffe et par lettre simple, pour information dans l'attente de la notification de sa saisine par le greffe compétent, 


Dit que l'exécution de la mesure sera suivie par le magistrat chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Rouen, 



Condamne in solidum la Sarl Réha 9 et la Sas France Europe immobilier à payer la Sci Otrac la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute les parties pour le surplus des demandes, 



Condamne in solidum la Sarl Réha 9 et la Sas France Europe immobilier aux dépens d'appel dont distraction au profit de la Selarl Gray & Scolan, avocats. 









Le greffier,La présidente de chambre,