Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 19 mai 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 3



ARRET DU 19 MAI 2022



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18661 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYBT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Septembre 2019 -Tribunal d'Instance de PARIS RG n° 1119007708





APPELANTS

 

Madame [O] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1198



Monsieur [G] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Marie LEFORT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1198







INTIMEE 



Société ICF LA SABLIERE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux y domiciliés

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° SIRET : 552 022 105



Représentée par Me Sylvie KONG THONG de l'AARPI Dominique OLIVIER - Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

Assistée par Me Karim-Alexandre BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

























COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 Mars 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

Mme Bérengère DOLBEAU, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame [I] [U] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE



 



ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présent lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2017, la SA ICF La Sablière a donné à bail à Mme [O] [S] et M. [G] [S] un appartement situé [Adresse 1]. 



Par acte du 27 mai 2019, le bailleur a fait assigner les locataires devant le tribunal d'instance de Paris, notamment en résiliation judiciaire du bail, expulsion, condamnation au paiement d'une dette locative de 2.512,83 euros et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.



Par jugement contradictoire entrepris du 27 septembre 2019 le tribunal d'instance de Paris a ainsi statué :



Prononce la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs de Mme [O] [S] et M. [G] [S] à compter du présent jugement ; 

Ordonne Ieur expulsion des lieux loués situés [Adresse 1] et l'expulsion de tous occupants de Ieur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai d'un mois, suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

Autorise le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques des défendeurs ; 

Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et condamne solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à son paiement jusqu'à la libération effective de l'appartement ; 

Condamne solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA d'H.L.M. ICF La Sablière la somme de 3 698,67 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte au 5 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement ; 

Condamne solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA d'H.L.M. ICF La Sablière la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance en ce compris les frais de constat d'huissier de justice ; 

Rejette le surplus et toutes autres demandes.



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 7 octobre 2019 par Mme [O] [S] et M. [G] [S]; 



Vu les dernières écritures remises au greffe le 14 novembre 2019 par lesquelles Mme [O] [S] et M. [G] [S], appelants, demandent à la cour de :



Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 

 

Infirmer le jugement rendu le 27 septembre 2019 par le tribunal d'Instance de Paris en ce qu'il a : 

- Prononcé la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [O] [S] et M. [G] [S] à compter du jugement ; 

- Ordonné leur expulsion des lieux loués sis [Adresse 1] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai d'un mois suivant la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; 

- Autorisé le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meuble aux frais et risques des défendeurs ; 

- Fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 

- Condamné solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA d'HLM ICF La Sablière la somme de 3 698,67 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte au 5 juin 2019, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; 

- Condamné solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA d'HLM ICF La Sablière la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; 

- Débouté Mme [O] [S] et M. [G] [S] de leur demande de délais de paiement ; 



Accorder à Mme [O] [S] et M. [G] [S] un délai de trois années pour régler l'éventuel arriéré de loyer et charges ; 

Condamner la SA ICF La Sablière à payer à Mme [O] [S] et M. [G] [S] la somme de 2 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la même aux entiers dépens. 





Vu les dernières écritures remises au greffe le 4 mars 2022 au terme desquelles la SA ICF La Sablière, intimée, demande à la cour de :



Vu les articles 1728 et 1735 du code civil, 

Vu l'article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, 

Vu l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, 

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 

Vu le contrat de bail en date du 23 octobre 2017, 

Vu le règlement intérieur de l'immeuble de la SA ICF La Sablière,

Vu les pièces annexées à la présente,

 

Débouter Mme [O] [S] et M. [G] [S] de l'ensemble de leurs demandes; 

Confirmer le jugement entrepris en date du 27 septembre 2019 en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le calcul du montant de l'indemnité d'occupation et le montant de la dette locative ;

Infirmer le jugement entrepris en date du 27 septembre 2019 en ce qui concerne le calcul du montant de l'indemnité d'occupation et le montant de la dette locative, statuant de nouveau sur ces points : 

- Condamner solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés doublés, augmentés des charges, tels qu'ils les réglaient au titre de leur bail, et ce, jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; 

- Condamner Mme [O] [S] et M. [G] [S] au paiement de la somme de 10 638,65 euros au titre des loyers et charges, échéance du mois de juillet 2021 prorata temporis incluse, selon décompte arrêté au 2 mars 2022 ; 

 Ajouter au jugement entrepris en date du 27 septembre 2019 : 

- Condamner solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] , à payer à la SA d'HLM ICF La Sablière la somme de 2 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du procès-verbal établi par huissier. 

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de l'appel : 



Selon l'article 1635 bis P du code général des impôts : "Il est institué un droit d'un montant de 225 euros dû par les parties à l'instance d'appel lorsque la constitution d'avocat est obligatoire devant la cour d'appel. Le droit est acquitté par l'avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n'est pas dû par la partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués près les cours d'appel.

Ce droit est perçu jusqu'au 31 décembre 2026. (...)"



L'article 936 du code de procédure civile dispose quant à lui que : "Lorsque l'appel entre dans le champ d'application de l'article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses selon le cas, de l'acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d'aide juridictionnelle, l'auteur de l'appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d'appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l'apposition de timbres mobiles ou par la remise d'un justificatif lorsque le droit pour l'indemnisation de la profession d'avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l'acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

Lorsque la partie a sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte assujetti à l'acquittement du droit. A défaut de décision rendue sur la demande d'aide juridictionnelle, l'acte est accompagné de la copie de cette demande. Si cette demande d'aide juridictionnelle est déclarée caduque ou rejetée ou que la décision l'octroyant est retirée, le demandeur justifie, à peine d'irrecevabilité, de l'acquittement du droit dans le mois suivant, selon le cas, la notification de la caducité ou la date à laquelle le rejet ou le retrait est devenu définitif.

L'irrecevabilité est constatée d'office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n'ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe."



Relevant que, d'une part, les appelants n'ont pas justifié d'une demande d'aide juridictionnelle, que, d'autre part, leur conseil n'a pas déposé au greffe son dossier de plaidoirie, ne s'est pas présenté à l'audience du 31 mars 2022 en indiquant par message RPVA à la cour qu'il n'a 'aucune nouvelle des consorts [S] depuis des années, en dépit de multiples relances » , et qu'ils n'ont pas justifié de l'acquittement du timbre fiscal requis par l'article 1635 bis P du code général des impôts, précité, avant l'audience, la cour constatera donc que l'appel de Mme [O] [S] et M. [G] [S] est irrecevable.

 

Il n'y a donc pas lieu de statuer les demandes de l'intimée en confirmation du jugement et sur ses moyens en réponse aux demandes des appelants.





Sur la recevabilité de l'appel incident



Il résulte de l'article 550 du code de procédure civile que, d'une part, l'appel incident, même formé hors délai de l'appel principal, est recevable dès lors que l'appel principal, auquel il se rattache, est lui-même recevable et que, d'autre part, lorsque l'appel principal est irrecevable, l'appel incident est également irrecevable à moins d'avoir été formé dans le délai pour agir à titre principal.



En l'espèce, l'acte de signification du jugement n'est pas produit, de sorte qu'il doit être considéré que le délai d'appel principal n'a pas couru et que l'appel incident formé dès les premières conclusions de l'intimée remises au greffe le 13 février 2020 est recevable.





Sur les demandes de la SA ICF La Sablière



Sur le montant de l'indemnité d'occupation



L'indemnité d'occupation trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l'article 1240 (ancien1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

 

Ayant pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut être destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à l'indemniser du préjudice subi du fait que le logement est indisponible. 

Elle suit ainsi lerégime des principes fondamentaux de la responsabilité civile et de la réparation intégrale des préjudices et doit rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit , sans qu'il en résulte pour elle ni perte ni profit.



En l'espèce, la SA ICF La Sablière demande que l'indemnité d'occupation soit fixée au double du loyer actualisé, augmenté des charges, sans justifier particulièrement cette demande.



La cour considère qu'il est approprié en l'espèce et conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l'indemnité d'occupation, de fixer celle-ci au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ainsi que l'a décidé le premier juge.



La demande de la SA ICF La Sablière sera donc rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.









Sur l'actualisation de la dette locative



la SA ICF La Sablière fait état de réparations locatives dont la nécessité est apparue lorsque Mme [O] [S] et M. [G] [S] ont quitté les lieux; elle produit :



-le procès-verbal de reprise des lieux, du 5 juillet 2021, signifié à Mme [O] [S] et M. [G] [S] le 13 juillet 2021, d'où il résulte que les clés ont été récupérées par l'huissier de justice au commissariat de police où elles avaient été laissées par les occupants, qui ont quitté les lieux avant toute expulsion forcée; que les verrous hauts et bas de la porte d'entrée sont hors d'usage, la serrure centrale est dégradée et ne ferme pas complètement, le logement est occupé d'objets encombrants, le logement est sale et non nettoyé, en mauvais état d'entretien, les peintures des murs et plafonds de chaque pièce sont souillés et hors d'usage ainsi que les revêtements de sol, la serrure de la porte de la cave est arrachée et hors d'usage, le sol de la cave est jonché d'encombrants non évacués. Les photographies prises par huissier de justice complètent et confirment cette description et la dégradation des lieux incombant aux locataires et qui excède la simple vétusté.

- une fiche de chiffrage des dépenses nécessaires au nettoyage complet du logement litigieux de quatre pièces, débarrassage des encombrants dans l'appartement et dans la cave évaluées d'un montant de 640 euros,

- une fiche de régularisation des charges d'eau froide et de chauffage, la somme de 86,40 euros restant due par Mme [O] [S] et M. [G] [S] ,

- un décompte d'où il résulte que Mme [O] [S] et M. [G] [S] restent devoir la somme de 10.638,65 euros, arrêtée au 2 mars 2021, mois de juillet 2021 inclus au prorata de l'occupation réelle des lieux pour ce dernier mois, et ce au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation, ainsi que de la remise en état des lieux, déduction faite du dépôt de garantie de 410 euros.



Au regard de l'ensemble de ces éléments il convient d'infirmer le jugement en ce qui concerne la dette locative, d'actualiser celle-ci et de condamner solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA ICF La Sablière la somme précitée.



Sur l'article 700 du code de procédure civile :



Le sens du présent arrêt ne conduit pas à infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et l'indemnité au titre de l'article 700 en première instance.



Il convient d'allouer à la SA ICF La Sablière une indemnité de procédure de 1.500 euros au titre de l'article 700 en appel, et de condamner in solidum Mme [O] [S] et M. [G] [S] aux dépens d'appel lesquels comprendront le coût du procès-verbal de reprise établi par huissier de justice le 5 juillet 2021 de 374,34 euros.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Déclare irrecevable l'appel principal de Mme [O] [S] et M. [G] [S] 



Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 3698,67 euros selon décompte du 5 juin 2019 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,



Et statuant à nouveau,



Condamne solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA ICF La Sablière la somme de 10.638,65 euros au titre de la dette locative arrêtée au 2 mars 2022, mois de juillet 2021 inclus;



Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,



Et y ajoutant,



Condamne solidairement Mme [O] [S] et M. [G] [S] à payer à la SA ICF La Sablière la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum Mme [O] [S] et M. [G] [S] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise établi par huissier de justice le 5 juillet 2021.



Rejette toutes autres demandes.



La Greffière Le Président