Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 19 mai 2022

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 19 Mai 2022

(n° 49 , 1 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04424 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHV3



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Janvier 2021 par le juge de l'expropriation de Évry RG n° 19/00102





APPELANTE

S.A. SORGEM

[Adresse 8]

[Localité 52]

représentée par Me Tanguy SALAÛN de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126





INTIMÉS

Monsieur [U] [K] [I] [R]

[Adresse 37]

[Localité 54]

représenté par Me Jacques DELACHARLERIE, avocat au barreau d'ESSONNE



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 58]

[Adresse 58]

[Localité 51]

représentée par Mme [O] [N] en vertu d'un pouvoir général





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport :



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Hervé LOCU, président

Monique CHAULET, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère



Greffier : Joëlle COULMANCE, lors des débats





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière, présente lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Par arrêté du 01 août 2017, la Préfète de l'Essonne a déclaré d'utilité publique au profit de la Société d'Economie Mixte du Val d'Orge, ci-après dénommée SORGEM, le projet d'aménagement de la ZAC des Belles-Vues sur le territoire des communes d'[Localité 54] et [Localité 65].



Par arrêté préfectoral du 11 juin 2018, a été déclarée immédiatement cessible au profit de la SORGEM, la parcelle de terrains située lieu-dit '[Localité 61]' à [Localité 54], cadastrée section AB n°[Cadastre 10], d'une superficie de 2 288 m² et appartenant à Monsieur [U] [R].



Par ordonnance du 25 juin 2018, le juge de l'expropriation a déclaré expropriée au profit de la SORGEM la parcelle visée par la procédure.



En l'absence d'accord sur son offre d'indemnisation, la SORGEM a saisi le juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire d'Evry par requête parvenue au greffe le 04 juin 2018.



Par un jugement du 11 janvier 2021 après transport sur les lieux le 15 septembre 2020, le juge de l'expropriation d'Evry a':

- fixé la date de référence au 25 septembre 2019

- Fixé à la somme de 71 245 euros (soixante et onze mille deux cent quarante-cinq euros),en valeur occupée l'indemnité totale de dépossession due par la SORGEM à Monsieur [U] [R] pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 10], d'une superficie totale de 2 288 m², sise lieudit «'[Localité 61]'» à [Localité 54] ;

- Dit que la somme de 71 245 euros se décompose de la manière suivante : 

- indemnité principale : 63 859 euros ; 

- indemnité de remploi : 7 386 euros'; 

-Condamné la SORGEM à payer à Monsieur [U] [R] la somme de 1 500 euros (mille cinq cent euros) sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

-Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

-Condamné la SORGEM au paiement des dépens de la présente procédure. 



La SORGEM a interjeté appel le 10 mars 2021 limité à la fixation de l'indemnité totale de dépossession, à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



- Adressées au greffe, par la SORGEM, appelante, le 10 juin 2021 notifiées le 11 juin 2021 (AR du 14 et 15 juin 2021) et déposées à l'audience le 6 janvier 2022 remises contre décharge aux parties le 6 janvier 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour :

-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé la date de référence au 18 octobre 2019, et retenu une valeur de 30 euros/m² en valeur libre ; 

-Confirmer ledit jugement pour le surplus ; 

Statuant à nouveau 

-Fixer la valeur du bien dont il s'agit à la somme de 23.424,68 remploi compris ;

-Condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



- déposées au greffe, par Monsieur [R], intimé, le 10 septembre 2021 notifiées le 14 septembre 2021 (AR du 15 septembre 2021) et le 8 mars 2022 notifiées le 8 mars 2022 (AR du 10 mars 2022) aux termes desquelles il demande à la cour de :

-Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ; 

-Condamner l'appelante à verser à l'intimé, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros au titre des frais par lui exposés et non compris dans les dépens'; 



-Adressées au greffe, par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 13 septembre 2021 notifiées le 15 septembre 2021 (AR du 16 septembre) aux termes desquelles il demande à la cour de : 

-Confirmer le jugement de première instance et bien vouloir fixer :

- l'indemnité de dépossession à 63 859 euros';

- l'indemnité de remploi de 7 386 euros 

soit une indemnité totale de 71 245 euros '; 





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La SORGEM fait valoir que':



- Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la date de référence et la situation urbanistique'; en vertu de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation dans sa rédaction issue de l'article 9 de la loi dite ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L.213-4 et L.213-6 du Code de l'urbanisme en vertu du principe général Specialia generalibus derogant, selon lequel les règles spéciales dérogent aux règles générales'; comme dans un récent arrêt du 24 septembre 2020, la Cour d'appel de Paris [24 Septembre 2020 - n°19/0818]'; c'est donc au prix d'une erreur de droit que le premier juge a écarté l'application des dispositions précitées de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation pour retenir en l'espèce la qualification de terrain à bâtir'; par une délibération en date du 30 avril 2014, le conseil municipal d'[Localité 54] a prescrit la révision du PLU approuvé le 21 septembre 2006 et modifié le 12 janvier 2011, et ce en application de l'article L.l23-13 du Code de l'urbanisme (pièce n°27)'; mais par une délibération en date du 17 décembre 2014, le conseil municipal d'[Localité 54] a décidé de la mise en compatibilité du Plan local de la commune dans le périmètre de la [Adresse 62] dans le cadre du lancement d'une procédure de déclaration d'utilité publique par la Communauté de communes de l'Arpajonnais en précisant expressément que « la mise en révision du Plan Local d'Urbanisme d '[Localité 54] prescrite le 30 avril 2014 qui intégrera la mise en compatibilité introduite par la procédure de DUP '' (pièce n°28)'; c'est donc, ici encore, au prix d'une erreur de droit, que le premier juge a cru pouvoir retenir la date d'opposabilité et de publication de la délibération du 25 septembre 2019 comme date de référence'; il est de principe que les expropriés ne peuvent bénéficier de la plus-value éventuellement apportée à leurs immeubles par les opérations d'urbanisme prévues par l'autorité expropriante (cf`. Cass. 3° Civ. 25 janvier 2018, n°16-25-138). L'éventuelle pression foncière liée à la ZAC, qui n'est au demeurent nullement démontrée, ne saurait donc caractériser une situation privilégiée ;



-Concernant la nécessaire infirmation du jugement entrepris en ce qui concerne la détermination des indemnités'; la date ne référence ne saurait être fixée, au 18 septembre 2019 c'est-à-dire à la date à laquelle a été rendu opposable aux tiers la délibération du conseil municipal d'[Localité 54] révisant le PLU, et la date de référence doit être fixée au 1er décembre 2010 c'est-à-dire à la date de publication de la délibération du 25 novembre 2010 créant la [Adresse 62]'; la zone n'est urbanisable en l'état et par conséquent que les parcelles concernées ne sont pas constructibles tant que la [Adresse 62] n'aura pas été réalisée'; le premier juge a, en réalité, recouru non à la méthode par comparaison, mais à la méthode dite « du promoteur '', qui est censurée par la jurisprudence [Cass. 3ème Civ. 25 janvier 2018, n°16-25-138]'[CA Versailles, 14 févr. 2012, n°1 1/04080, Mme [S] [A] épse [P] [Z] c/AFTRP : JurisData n°2012-003270] [CA Paris, pôle 4 - ch. 7, 12 avr. 2018, n°17/04128] ; elle se fonde sur 17 termes de comparaison établissant une moyenne de 11euros/m² 



-elle demande à la Cour de condamner Monsieur [R] à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile'; 





Monsieur [R] répond que :



- Qu'elle soit fixée au 1er décembre 2010 ou à celle retenue par le jugement dont appel, le bien exproprié est situé en zone inconstructible et ne peut donc être qualifié de terrain à bâtir. Il doit donc être évalué en fonction de son seul usage effectif'; 



- Il y a lieu de relever que le zonage résultant des documents d'urbanisme tel que le PLU de la commune d'[Localité 54] est une question de pure opportunité guère susceptible d'être discutée au contentieux devant le juge administratif, sauf erreur manifeste d'appréciation'; à quelques mètres près, on est en zone constructible et urbanisée. Une appréciation in concreto s'impose donc et l'évaluation du bien exproprié ne saurait négliger cette proximité.





Le commissaire du Gouvernement observe que': 



-les dispositions des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme s'appliquent par dérogation au principe général de détermination de la date de référence posé par l'article L322-2 du code de l'expropriation'; dès lors que le bien exproprié est soumis au droit de préemption urbain, la date de référence prévue à l'article L213-4 a du code de l'urbanisme est substituée à celle prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation, que l'acte de création de la ZAC dans laquelle se situe le bien soit antérieur ou non à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP'; 



- Faute de remplir la première condition de l'article L322-3 du code de l'expropriation susvisé, la parcelle ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir ; 



-Une valeur unitaire de 27,91 €/m² est proposée pour indemniser la parcelle AB[Cadastre 10] de 2 288 m², soit une indemnité de dépossession de : 2 288 m² x 27,91 euros = 63 858,08 euros arrondis à 63 859 euros.





SUR CE LA COUR



- Sur la recevabilité des conclusions



Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 10 mars 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.



Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. 



Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.



Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.



En l'espèce, les conclusions de la SORGEM du 10 juin 2021, de M. [R] du 14 septembre 2021 et du commissaire du gouvernement du 13 septembre 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. 



Les conclusions hors délai de la SORGEM du 6 janvier 2022 sont de pure réplique à celles de M. [R] intimé et du commissaire du gouvernement intimé, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou des moyens nouveaux et sont donc recevables.



Les conclusions hors délai de M. [R] du 8 mars 2022 sont de pure réplique à celles de l'appelant et du commissaire du gouvernement, elles ne formulent pas de demandes nouvelles ou des moyens nouveaux et sont donc recevables.





- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel principal de la SORGEM porte sur la date de référence, la qualification de situation privilégiée et sur le montant de l'indemnité de dépossession.



Pour ce qui est de la nature et de la consistance de la parcelle AB N°[Cadastre 10], elle se situe au lieu-dit ' [Localité 61] à [Localité 54]', elle est d'une contenance de 2288m² et en nature de terre de culture ; de forme trapézoïdale, elle présente une façade sur la rue des Soufflets d'environ 22 mètres de large sur 100 mètres de long.



La SORGEM indique qu'il s'agit d'une ancienne parcelle agricole aujourd'hui en friche et que M. [H] présent lors du transport a confirmé être l'exploitant agricole dans le cadre d'un fermage et qu'elle lui a versé depuis une indemnité d'éviction agricole de 2,09 euos/m² et que l'indemnisation doit donc être faite en valeur occupée.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 11 janvier 2021. 





- Sur la date de référence



Comme en première instance, les parties sont en désaccord sur la fixation de la date de référence : 

- le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement qui a retenu la date du 18 octobre 2019

- la SORGEM a formé appel sur ce point en demandant de retenir la date du 1° décembre 2010, en indiquant que la date de référence est fixée, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, en application des dispositions spécifiques issues de l'article 9 de la loi ELAN du 23/11/2018 qui sont des dispositions spéciales, spécifiques aux ZAC, et qui doivent prévaloir sur les dispositions générales des articles L213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme en vertu du principe que les règles spéciales dérogent aux règles générales et que ces dispositions sont d'application immédiate.

- M. [R] demande la confirmation.



L'usage effectif du bien exproprié, les critères de qualification ainsi que les possibilités de construction doivent être appréciés à la date dite de référence, cette date ne correspondant pas à celle du transport sur les lieux, ni à celle de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Cette date est destinée à préserver l'équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière.



Cette date de référence s'apprécie à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 11 janvier 2021.



Selon l'article L 322-2 du code de l'expropriation tel qu'interprété par la cour de cassation (3° civile, 12 avril 2012 N°12-40012 et 10 juillet 2012 N°12-40044) l'indemnité de dépossession doit être évaluée selon la législation en vigueur au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence, en l'espèce l'ordonnance d'expropriation étant du 25 juin 2018, la loi ELAN étant du 23 novembre 2018 soit postérieure est inapplicable au litige.



En tout état de cause, l 'article L322- 2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de le décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1, ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121'8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du dossier de ce débat (mots ajoutés loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018) « ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à déclaration d'utilité publique ».



Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.



Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.



Suite à un amendement gouvernemental N°3041, dans le cadre de la loi n°2018'1021 du 23 novembre 2018 entrée en vigueur le 25 novembre 2018, dite loi ELAN, a été ajoutée à l'alinéa 2 une disposition spécifique concernant la Zac mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme (Décision n°2018'772 du Conseil constitutionnel du 4 novembre 2018 sur la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique).



Cet amendement gouvernemental vise à prévenir le risque que ' si la déclaration d'utilité publique intervient tardivement et que la zone d'aménagement concerté a déjà fait l'objet d'une création, les valeurs foncières puissent s'envoler, compromettant la réalisation du projet d'aménagement, et conduisant à un renchérissement des prix des logements construits' ; dans cette hypothèse, pour éviter de compromettre la réalisation du projet ou de conduire à un renchérissement du coût de sa mise en 'uvre, il a été décidé de faire ' coïncider la date à laquelle le juge doit se placer pour fixer l'indemnité d'expropriation, avec la date à laquelle la volonté de procéder à l'aménagement des terrains est actée par la personne à l'initiative de l'opération d'aménagement ou par l'autorité compétente'.



L'article L322-2 susvisé suite à une QPC a fait l'objet d'une décision du Conseil Constitutionnel n°2021'915'916 du 11 juin 2021, qui indique que les dispositions contestées ne portent pas atteinte à l'exigence selon laquelle on ne peut être privé de sa propriété que sous la condition d'une juste et préalable indemnité, et que le grief tiré de la méconnaissance de l'article 17 de la déclaration de 1789 doit être écartée pour les motifs suivants :

'' en premier lieu, l'expropriation d'un bien ne peut être prononcée qu'à la condition qu'elle réponde à un déclaration d'utilité publique préalablement formellement constatée, sous le contrôle du juge administratif.

D'autre part, en autorisant le juge de l'expropriation, lorsqu'il fixe le montant d'indemnités de l'exproprié, à tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence lorsqu'ils sont provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par l'expropriant, les dispositions contestées visent à protéger ce dernier contre la hausse de la valeur vénale du bien résultant des perspectives ouvertes par ces travaux ou opérations.

Le législateur a ainsi entendu éviter que la réalisation d'un projet d'utilité publique soit compromise par une telle hausse de la valeur vénale du bien exproprié, au détriment du bon usage des deniers publics. Ce faisant, il a poursuivi un objectif d'intérêt général.

'En second lieu, pour assurer la réparation intégrale du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, le juge peut tenir compte des changements de valeur subie par le bien exproprié depuis la date de référence à la suite de circonstances autres que celle prévue au dernier alinéa de l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. À ce titre, il peut notamment prendre en compte l'évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision'.



Cette QPC concernait les expropriations appelées ' expropriation pour revendre'.



Comme l'indique la SORGEM, en application de la 9 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018, la date de référence est fixée, lorsque le bien situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à déclaration d'utilité publique.



Cependant, en l'espèce la commune d'[Localité 54] a institué un droit de préemption urbain par délibération du 16 novembre 2006.



Or, l'article 213-6 du code de l'urbanisme prévoit une exception à cette règle, s'agissant comme en l'espèce d'un droit de préemption, en disposant que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4.

Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différée, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



Ainsi, lorsque la commune est dotée d'un PLU et d'un droit de préemption urbain, les dispositions du paragraphe a de l'article L213-4 du code de l'urbanisme prévoient que:

' la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé:

I) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire;

II) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n' a pas été délimité;

III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien'.



En l'espèce : 

-la commune d'[Localité 54] par délibération du 30 avril 2014 prescrit la révision du PLU de la commune ; dans le cadre de cette procédure, le projet de révision a été soumis à enquête publique et une concertation préalable conformément aux dispositions de l'article L3 100'2 du code de l'urbanisme a été lancés ; projet de révision a été notifié au préfet et aux personnes publiques associées en application des articles L 123'13 et L 123'6 du code de l'urbanisme avant la mise à l'enquête publique du projet.



'Par une délibération du 17 décembre 2014, il a été décidé la mise en compatibilité du PLU de la commune d'[Localité 54] sur la Zac [Adresse 62], dans le cadre du lancement d'une procédure de déclaration d'utilité publique par la CCA ; en effet, le PLU en vigueur ne permet pas la réalisation de l'opération et nécessite une mise en compatibilité : la commune a en effet inscrit ce secteur comme futur site d'urbanisation placée en 2 AU (à urbaniser) sans règlement, 1AUi à vocation économique, et sur les franges en Ui (activités économiques) et UE (secteur pavillonnaire).

Cette délibération précise que cette mise en compatibilité sera intégrée et entérinée dans le cadre de la révision générale du PLU de la ville.



'Par arrêté du 1er août 2017, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 62] : cette DUP emporte mise en compatibilité des plans locaux d'urbanisme des communes d'[Localité 54] et d'[Localité 65].



'Par délibération du 21 novembre 2018, la commune d'[Localité 54] a approuvé le bilan de concertation prévue par la délibération prescrivant la révision du PLU et arrêté le projet de PLU. Ce dernier a été communiqué pour avis à l'ensemble des personnes publiques associées mentionnées à l'article L 153'16 du code urbanisme puis approuvé par le conseil municipal suivant une délibération du 25 septembre 2019.

Le bilan de la concertation a fait l'objet de réunions sur la présentation du règlement écrit et graphique (zonage), et les OAP ; ont été également rappelés les 4 axes du PADD. Ce dernier tend notamment à maintenir et développer l'activité économique et l'emploi, et doit ainsi permettre la création d'emplois sur l'ensemble du territoire communal avec une attention spécifique sur le futur quartier [Adresse 62] et le centre-ville.

Il prévoit également : « pour répondre aux besoins en termes de création d'emplois et de logements, il est nécessaire de permettre la réalisation des opérations engagées, dont la plus importante est la Zac [Adresse 62]. La réalisation des constructions nouvelles doit s'inscrire en harmonie avec les constructions existantes et le paysage. 

Le caractère paysager de la ville doit être promu sur les zones d'activité ».

Il entend enfin « promouvoir une bonne qualité paysagère des espaces à vocation d'activité résidentielle « excentrés » ([Adresse 62], la Butte aux Grés, quartier de la Montagne, du Cerpied, des Grouaisons sud, du Puits Morand, de Mondoville, avenue générale De Gaulle, quartier au sud de la voie ferrée et à l'ouest de la ville de [Localité 73]) en maîtrisant la constructibilité ».



'La dernière délibération du 25 septembre 2019 précise que suite à la consultation des personnes publiques associées à l'enquête publique, les modifications apportées au projet de révision du PLU. Parmi celles-ci figurent la modification de l'OAP relative à la Zac [Adresse 62], du zonage et du schéma de l'annexe 2 du PADD sur le secteur [Adresse 62] en cohérence avec la modification du projet d'aménagement.



En conclusion, la commune d'[Localité 54], dans le cadre de la révision du PLU, suite à une délibération du 25 septembre 2019, a acté et entériné la modification des caractéristiques de la zone des parcelles incluses dans la Zac [Adresse 62] conformément au PADD et à l'OAP [Adresse 62], nécessaires pour la réalisation de l'opération : 

'pour la parcelle de ce dossier Ue à Ub,

'pour les autres, de 2AU et 1 AUI en 1AUp et 1AUI.

 

Or, selon l'article L 213-4 du code de l'urbanisme tel qu'interprété par la Cour de cassation : 

-la date de publication de la déclaration d'utilité publique emportant mis en compatibilité local d'urbanisme ne fait pas partie de celles limitativement prévues à l'article L 213'4 du code de l'urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l'usage effectif d'un bien soumis au droit préemption ayant fait l'objet d'une expropriation pour cause république (3e chambre civile, n°16'25 138).

Elle a ainsi considéré que les expropriés ne pouvaient bénéficier de la plus-value apportée à leurs biens par les opérations d'urbanisme prévu par l'autorité expropriante.



'L'acte modificatif du plan local d'urbanisme modifiant le périmètre de la zone dans laquelle est située la parcelle expropriée sans affecter les caractéristiques de cette zone ne peut être retenue pour fixer la date de référence au sens de l'article L213'4 du code de l'urbanisme (3°civile, 13 juin 2019 n°18'18 445)



'la modification de la délimitation de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié n'est pas une condition nécessaire à la prise en considération comme date de référence de la date de modification d'un poste concernant cette zone ; la seule modification des caractéristiques de la zone dans laquelle se situe le bien exproprié, sans rapport avec sa délimitation géographique, prise en compte pour déterminer la date de référence appliqua pour l'estimation du bien (3e chambre civile, n°13'20 zéro 76 7 septembre 2014 et du 19 septembre 2019 n°18'34).



En conséquence, les parcelles expropriées étant situées en zone de droit de préemption urbain, les dispositions de la loi ELAN n'étant pas applicables, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; le PLU de la commune d'[Localité 54] ayant été approuvé le 21 septembre 2006, modifié le 12 janvier 2011 et révisé le 25 septembre 2019 et exécutoire 18 octobre 2019, la date de référence est cette dernière. 



La date de référence est donc la date de la publication de le dernière modification du PLU, soit le 18 octobre 2019.



Le premier juge a retenu la date du PLU révisé le 25 septembre 2019, mais comme l'indique le commissaire du gouvernement, il est exécutoire le 18 octobre 2019.



Le jugement sera donc infirmé en ce sens.





- Sur la situation d'urbanisme



A la date de référence du 18 octobre 2019, la parcelles est située en zone 1AU du PLU de la commune d'[Localité 54], qui correspond à un secteur insuffisamment équipé, dont l'ouverture à l'urbanisation est conditionnée par la réalisation des équipements publics nécessaires (voiries et réseaux divers) programmés dans le cadre de l'opération d'aménagement [Adresse 62].



Elle comporte plusieurs secteurs sur la ZAC [Adresse 62] : 



'1AUi, et son sous secteur 1AUia correspondant aux secteurs à vocation d'activité économique de la [Adresse 62] ; 

'1AUp, correspondant au secteur mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 62].



Cette zone est destinée à accueillir des constructions à usage principalement d'habitation. Sont également autorisés les commerces, équipements et services qui en sont le complément normal, ainsi que les activités sous réserve qu'elles soient compatibles avec l'environnement d'un quartier d'habitation.



 Cette zone est concernée par une orientation d'aménagement et de programmation. 



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.





- Sur l'indemnité principale



1° Sur les surfaces



La surface de la parcelle de 2288 m² n'est pas contestée.







2° Sur la situation locative



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.



Lors du transport sur les lieux, il a été précisé que les parcelles étaient exploitées par Monsieur [H].



La fixation en valeur occupée n'étant pas contestée par les parties, le jugement sera confirmé sur ce point.



3° sur la qualification des parcelles



Aux termes de l'article L322-3 du code de l'expropriation, la qualification de terrain à bâtir, est réservée aux terrains qui un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure ou les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L322-2.

Il n'est pas contesté que la parcelle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.



Le premier juge indique que la zone 1AUp correspond au secteur mixte à dominante résidentielle de la [Adresse 62] et que la zone AUi correspond au secteur à vocation d'activité économique ; qu'il ne s'agit pas d'une zone constructible au sens de l'article L 322-3 du code de l'expropriation et qu'il n'est pas contesté que la parcelle ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.



Il a par contre retenu la situation privilégiée de la parcelle en indiquant qu'il en sera nécessairement tenu compte dans le calcul de l'indemnisation du propriétaire.



La SORGEM conteste la situation privilégiée en indiquant que la seule proximité de zones bâties ne saurait suffire à constituer une telle situation, alors qu'il est acquis que le terrain exproprié n'est pas raccordé au réseau.



Monsieur [R] demande la confirmation en indiquant qu'ont été notamment qualifiés de terrains en situation privilégiée des parcelles : 

'situées à proximité d'habitation d'une agglomération dans une région bien desservie par une voie de chemin de fer et une autoroute ; 

'qui, bien que privées de tout élément de viabilisation et soumises à des contraintes environnementales et à des restrictions administratives, sont situées à proximité immédiate d'une zone d'activité économique en plein développement et d'un réseau dense de voies de circulations ; 

'proches d'une zone agglomérée de la commune, desservies par une voie communale par réseau d'eau potable et à proximité immédiate d'un réseau d'électricité basse tension aérien ; 

'localisées dans la première couronne de l'agglomération montpelliéraine, à proximité d'un bâti existant, de réseaux et de voies carrossables ; 

'desservies par des voies et réseaux, situées à proximité d'une zone urbanisée et la commune est proche du centre ; 

'proches de zones habitées, d'établissement administratifs et commerciaux ainsi qu'une route viabilisée ; 

'insuffisamment desservies mais situées à proximité des réseaux et voies de circulations, proches d'une zone habitée, d'équipements scolaires, sportifs, de loisirs et commerciaux ; 

'proches d'un réseau de communication à la faveur de la création d'un tramway ; 

'comprises dans une Zac et classées en zone inconstructible fautes d'infrastructures suffisantes, mais situées au centre d'une agglomération et entourées d'un lotissement ; 

'situées en emplacements réservés en bordure d'une Zac dédiée à l'habitation et s'inscrivant, à la date de référence, dans une zone naturelle inconstructible ayant vocation à constituer l'un des poumons de l'agglomération ; 

'riveraines d'une voie publique et situées à proximité d'une zone urbanisée et d'une zone artisanale ; 

'proches de lotissement et d'un stade ; 

'situées dans un quartier de [Localité 72] et dont la valeur est d'autant plus élevée que l'on se rapproche du sens de l'agglomération en situation privilégiée ; 

'classées en zone d'urbanisation future donc inconstructibles, mais situées à proximité immédiate du centre-ville et des collectifs.



Le commissaire du gouvernement demande également la confirmation en indiquant qu'à la date de référence, la parcelle n'est pas située dans une zone constructible du document d'urbanisme, mais qu'elle dispose par ailleurs d'une façade sur la rue des Soufflets, voie asphaltée, viabilisée et desservie par les réseaux d'électricité et d'eau potable ; que faute de remplir la première condition de l'article L 322-3 du code de l'expropriation, la parcelle ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir mais que toutefois, sa situation proche de l'urbanisation, des réseaux peuvent permettre de considérer la parcelle en situation privilégiée.



Lorsque des terrains ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de terrain à bâtir, ils peuvent néanmoins être évalués à un prix très sensiblement supérieur à celui de terrains agricoles, en fonction de la plus-value tenant à leur situation privilégiée.



En l'espèce, il est établi que la parcelle concernée, en nature de terre agricole, jouxte une parcelle supportant une maison d'habitation et qu'elle dispose d'une façade sur la [Adresse 71].



En conséquence, la proximité immédiate avec une zone urbanisée, la présence d'une façade sur la [Adresse 71], la proximité des réseaux et la localisation dans une zone soumise à forte pression foncière, caractérisent la qualification de situation privilégiée de la parcelle.



Le jugement sera donc confirmé en ce sens.



4° Sur la méthode



Le premier juge indique qu'il a retenu la méthode par comparaison adoptée par toutes les parties.



Il a retenu pour la parcelle une valeur de 30 euros/m², à pour calculer la valeur occupée en déduisant de la valeur libre une valeur forfaitaire de 2,09 euro/m² correspondant à la valeur moyenne de l'indemnité d'éviction versée aux agriculteurs de la zone concernée et retenu en conséquence une valeur occupée de 27,91 euros/m².



La SORGEM considère que le classement des parcelles ne peut aboutir à un traitement différencié de leur valeur, que celles-ci ne sont pas constructibles et qu'en réalité le premier juge a retenu la méthode dite ' du promoteur' qui est censurée par la jurisprudence.



Cependant, le premier juge a retenu la méthode par comparaison, et non la méthode déguisée du promoteur, la fixation d'une valeur par un zonage différent rentrant dans le cadre de la méthode habituelle par comparaison.



En outre pour une juste indemnisation, il doit être tenu compte de la consistance du bien et de son zonage.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



5° Sur les références des parties 



Aux termes de l'article L 322-8 du code de l'expropriation, sous réserve de l'article L 322-9, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.



Il convient en conséquence d'examiner les références des parties : 



A) Les références de la SORGEM



Elle invoque 17 références :







N°du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T1



16 juin 2016



[Adresse 4] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 46]



1100



12'100



11



[Adresse 62]



Valeur libre

pièce n°5





T2



24 mars 2017



[Adresse 22] à [Localité 65]

AC [Cadastre 26]



3649



47'440



11



Zac

[Adresse 62]



valeur libre, le surplus correspondant à des dédommagements et à des aménagements effectués sur la parcelle par le vendeur

pièce n°6





T3



5 décembre 2017



[Localité 63] à [Localité 54]

AB n°[Cadastre 18]



854



8540



10



Zac

[Adresse 62]



en valeur occupée

bail rural

pièce n°7





T4



13 décembre 2011



[Adresse 22] et [Adresse 71] à [Localité 65]

AC N°[Cadastre 16], AC N°[Cadastre 25] et AP N°[Cadastre 1]



7034



77'000



10,09



[Adresse 62]



AP n°[Cadastre 1] exploitée

AC n°[Cadastre 16] et AC n°[Cadastre 25] libres

pièce n°8





T5



22 décembre 2017



[Adresse 68], [Adresse 69] et [Adresse 70] à 

[Localité 65]

E n°[Cadastre 7], AP n°[Cadastre 47] et AC n°[Cadastre 35]



Lieu-dit les

[Localité 60] à [Localité 54]

AB n°[Cadastre 15] et AB n°[Cadastre 38]



3651













1050



40'170













11'550



11 













11



[Adresse 62]



libre





pièce n°9







Occupé





T6



20 février 2017



[Adresse 37] à [Localité 65]

AE n°[Cadastre 9]



2370



26'070



11







Bail rural, exploitant agricole étant parti

pièce n°10





T7



16 novembre 2018



de [Adresse 22] et [Adresse 71] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 23] et AP n°[Cadastre 53]



5278



58'058



11



[Adresse 62]



acquisition à l'amiable par la SORGEM

zone AU

pièce n°11





T8



jugement d'Évry du 10 décembre 2018



[Adresse 67] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 2]









21'264



12



[Adresse 62]



zone AU

pièce n°12







La SORGEM invoque également 8 traités d'adhésion concernant des parcelles situées dans le périmètre de la [Adresse 62] : 







N°du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²



Zonage 



Observations





T9



21 octobre 2019



[Localité 61] à [Localité 54]

AB n°[Cadastre 29] et AB n°[Cadastre 30]



830



9130



11



[Adresse 62]

zone AU



valeur libre

pièce n°14





T10



26 novembre 2019



[Adresse 22] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 21]



1590



17'490



11



[Adresse 62]

AUi



valeur libre

pièce n°15





T11



8 janvier 2020



[Adresse 71] à [Localité 65]



38



418



11



[Adresse 62]

zone AU



valeur libre

pièce n°16





T12



7 février 2020



n°14 [Localité 61] à [Localité 54]



981



10'791



11



[Adresse 62]

zone AU



valeur libre

pièce n°17





T[Cadastre 3]



29 mai 2020



[Adresse 22] et [Adresse 69] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 19] et AP n°[Cadastre 46]



2621



23'353,11



8,91



[Adresse 62]

zone AUI



valeur occupée

pièce n°18





T14



29 mai 2020



[Adresse 69] à [Localité 65]

AP n°[Cadastre 45]



940



8375,40



8,91



[Adresse 62]

zone AU



valeur occupée

pièce n°19





T15



29 mai 2020



[Localité 61] à [Localité 54]



2007



22'077



11



[Adresse 62]

zone AU



valeur libre

pièce n°20





T16



29 mai 2020



[Adresse 34] à [Localité 65]

AC n°[Cadastre 24]



815



8965



11



[Adresse 62]

zone AU



valeur occupée

pièce n°21







Ces références se rapportent à des biens situés dans une zone d'urbanisation moins favorable, puisque situées en zone AU, alors que les biens situés en zone en 1AUp bénéficient d'un meilleur zonage que ceux situés en zone 1AUi.



Ces termes non comparables seront donc écartés.



B) les références de M. [R]



Il ne propose pas de termes de comparaison.



C) Les références du commissaire du gouvernement



Il invoque une étude de marché au sein de la [Adresse 62] sur la commune d'[Localité 65] correspondant à 11 termes avec les références de publication : 









N°du terme



Date de vente



Adresse



Superficie



Prix en euros



Prix en euros/m²





T1



10 juin 2016



[Localité 65]

AC [Cadastre 46]



1100



12'100



11





T2



24 mars 2017



[Localité 65]

AC[Cadastre 26]



3649



47'440



11





T3 



5 décembre 2017



[Localité 54]

AB [Cadastre 18]



854



8540



10





T4



13 décembre 2011



[Localité 65]

AC[Cadastre 16]

AC[Cadastre 25]

AC[Cadastre 1]



7034



77'000



10,90





T5



22 décembre 2017



[Localité 65]

AE [Cadastre 7]

AP [Cadastre 47]

AC [Cadastre 35]

[Localité 54]

AB [Cadastre 15]

AB [Cadastre 38]



3651





1050



40'170





11'550



11





11





T6



20 février 2017



[Localité 65]

AE [Cadastre 9]



2370



26'070



11





T7



16 novembre 2018



[Localité 65]

AC [Cadastre 23]

AP [Cadastre 53]



5278



58'058









T8



28 novembre 2019



[Localité 54]

AB [Cadastre 39]



3451



44'600



12,92





T9



24 juillet 2018



[Localité 54]

AB [Cadastre 36]

[Localité 65]

AC [Cadastre 28]



5560



62'260



11





T10



21 octobre 2019



[Localité 54]

AB [Cadastre 29],[Cadastre 30]



830



9130



11





T11



3 décembre 2018



[Localité 65]

AC [Cadastre 50]



532



5852



11







Le commissaire du gouvernement indique qu'il apparaît dans ce comparatif par ordre chronologique que les prix ne sont pas différents en fonction de la situation d'occupation, des caractéristiques de la parcelle (configuration, accès), ou de l'éventuel nouveau zonage après mise en compatibilité du PLU pour les actes les plus récents.



Sur la situation d'occupation : les cessions en date des 20/02/2017, des 22 février 2017, 22 décembre 2017, 24 juillet 2018 et 16 novembre 2018 concernent des parcelles exploitées par un agriculteur et le prix constaté de 11 euros/m², est de valeur identique à celle de biens ne faisant pas l'objet d'un bail rural verbal.



Par ailleurs, il s'avère que le protocole de renonciation au droit de préemption et de résiliation partielle et conditionnelle du bail signé avec l'exploitant est mentionnée dans les actes. Le montant total de l'indemnisation est de 2,09 euros pour l'exploitant et cette somme n'est pas imputée sur le prix de vente.

À titre d'exemple, mentions inscrites dans l'acte du 20 février 2017 : 

« la résiliation dudit bail a lieu moyennant l'indemnité d'éviction, supportée intégralement par l'acquéreur, au profit de Monsieur [B] [Y], s'élevant à la somme de 1,90 euros/m², et d'une indemnité accessoire à la somme de 0,19 euros/m², soit pour une surface de 2370 m, la somme de : 2370 m² x 2,09 euros = 4953,30 euros.

Ladite somme de 4953,30 euros sera payée par l'acquéreur à Monsieur [B] [Y] dans le cadre de la convention amiable globale en cours de négociation entre eux. Ladite convention amiable globale devant porter en effet tant sur la parcelle objet des présentes que sur plusieurs autres parcelles sur la même commune, que la SORGEM doit prochainement acquérir