Cour d'Appel · 4ème Chambre — 19 mai 2022

4ème Chambre





ARRÊT N°198



N° RG 20/04302 - 

N° Portalis

DBVL-V-B7E-Q425







































Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE [Localité 3]

ARRÊT DU 19 MAI 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Juliette VANHERSEL, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 15 Mars 2022, devant Madame Hélène RAULINE, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 19 Mai 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





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APPELANT :



Monsieur [Z] [T]

né le 17 Juillet 1980 à [Localité 5] ([Localité 5])

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Marine GUENIN, avocat au barreau de [Localité 3]







INTIMÉE :



S.A.R.L. PARTNER IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-Maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, avocat au barreau de [Localité 3]







****









FAITS ET PROCÉDURE



Le 15 avril 2015, M. [Z] [T] a acquis un appartement dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant le prix de 214 000 euros. 



La société Partner Immobilier, syndic de copropriété, a établi l'état prévu à l'article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 et à l'article 5 du décret du 17 mars 1967 en mentionnant qu'il n'existait aucune procédure judiciaire en cours.



Ayant découvert ultérieurement l'existence de deux procédures judiciaires, M. [T], par acte d'huissier en date du 26 novembre 2018, a fait assigner le syndic devant le tribunal de grande instance de [Localité 3] pour l'entendre condamner à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Par un jugement en date du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire a dit que la société Partner Immobilier avait commis une faute en s'abstenant de mentionner l'existence d'une procédure en cours dans l'état daté du 9 avril 2015 adressé au notaire à l'occasion de la mutation du lot de copropriété au bénéfice de M. [T], constaté l'absence de préjudice, débouté M. [T] de l'intégralité de ses demandes et la société Partner Immobilier de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamné M. [T] à lui régler la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



M. [T] a interjeté appel de cette décision par déclaration au greffe du 8 septembre 2020.



La société Partner Immobilier a relevé appel incident.



L'instruction a été clôturée le 1er mars 2022.



A l'audience, le conseil de la société Partner Immobilier a indiqué que c'est par suite d'une erreur de plume qu'il avait écrit sur la première page des conclusions 'le syndicat de copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] représenté par son syndic la société Partner Immobilier' au lieu de la société Partner Immobilier.





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses dernières conclusions en date du 26 mai 2021, M. [T] demande à la cour de :



- infirmer le jugement entrepris ; 

- constater que le syndic a manqué à son obligation de transmettre au notaire en charge de l'acte un état daté ; en conséquence, consacrer la responsabilité du syndic ; 

- condamner la société Partner Immobilier à lui payer la somme de 15 000 euros en réparation du préjudice subi ; 

- débouter la société Partner Immobilier de toutes ses demandes ; 

- condamner la même à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 







Dans ses dernières conclusions en date du 22 février 2021, la société Partner Immobilier demande à la cour de :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la société Partner Immobilier, syndic, a commis une faute en s'abstenant de mentionner l'existence d'une procédure en cours dans l'état daté du 9 avril 2015 adressé au notaire à l'occasion de la mutation d'un lot de copropriété au bénéfice de M. [T], constaté l'absence de préjudice de M. [T] et débouté, en conséquence, M. [T] de l'intégralité de ses demandes ;

- l'infirmer en ce qu'il a rejeté sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamner M. [T] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront également ceux de l'incident de communication de pièces.





MOTIFS 



Sur l'appel principal



La faute commise à l'occasion de l'établissement de l'état du 9 avril 2015 consistant en l'omission de la procédure judiciaire au fond intentée par Mme [S] [E] le 31 juillet 2014 sur l'état du 9 avril 2015 adressé au notaire est reconnue par l'intimée.



L'appelant considère qu'elle aurait dû également mentionner la procédure engagée par la société Territoires Publics car il s'agissait de la même affaire. Cependant, le tribunal ne peut qu'être approuvé pour avoir retenu que le syndic ne pouvait pas faire état d'une affaire qui donnerait lieu à une assignation contre le syndicat un an plus tard, le 29 juin 2016.



M. [T] soutient que l'omission du syndic l'a privé de la perte de chance de négocier le prix de son appartement et d'en faire baisser le prix, que le préjudice peut aussi s'analyser en une perte de chance de ne pas signer la vente ou d'y faire figurer que certains frais seraient à la charge de l'acquéreur. Il précise que s'il l'a acquis à un prix inférieur au marché immobilier, c'est en raison de sa vétusté. Il ajoute qu'il n'a pu revendre son bien qu'en 2019 malgré plusieurs mandats de vente à compter de 2016 alors que le délai moyen des ventes était de 78 jours à cette période et ce, en raison des procédures en cours, les acquéreurs potentiels pouvant légitimement être inquiets des conséquences financières.



L'intimée réplique que la procédure intentée par Mme [E] a abouti à un jugement définitif le 4 juin 2019, l'assureur de la copropriété ayant été condamné à garantir le syndicat de copropriétaires, et que la seconde procédure d'expertise initiée par la société Territoires Publics n'a eu aucune suite. Elle précise qu'au regard du montant de la condamnation sollicité (6 543,57 euros), la quote-part de M. [T] s'élevait à 870 euros de sorte que la perte de chance n'est ni réelle ni sérieuse et qu'en définitive, il n'a rien déboursé compte tenu de la garantie du Gan. En outre, il a fait une plus-value de 190 000 euros lors de la revente de son bien début 2019 grâce à la forte augmentation du marché immobilier, seul le prix très élevé qu'il réclamait expliquant le délai de vente. 



Il est évident que l'existence d'une procédure en cours contre le syndicat de copropriétaires aurait pu être invoquée par M. [T] comme argument pour essayer de faire baisser le prix de vente. Il est tout aussi évident que sa venderesse lui aurait opposé, d'une part, le très faible montant de sa quote-part, d'autre part, le fait que la demande de garantie du syndicat contre l'assureur de la copropriété rendait son obligation purement éventuelle. La perte de chance de faire baisser le prix pour ce motif est dès lors inexistante. 



M. [T] ne peut raisonnablement soutenir qu'il a perdu une chance de renoncer à la vente pour le même motif alors de surcroît que cette acquisition constitueait un investissement qui s'est révélé fructueux compte tenu de l'évolution du marché immobilier, comme l'a pertinemment relevé le tribunal.



N'ayant payé aucune somme du fait de la procédure, la perte de chance d'insérer dans l'acte du 15 avril 2015 une clause stipulant que l'acquéreur ferait son affaire personnelle de la procédure en cours est demeurée sans conséquence.



Enfin, il ne produit aucune pièce étayant son allégation selon laquelle la procédure en cours aurait eu un effet dissuasif auprès des acquéreurs potentiels. A supposer même que cela ait été le cas, c'est la procédure elle-même qui en aurait été la cause et non l'omission du syndic de sorte qu'en tout état de cause, il n'existe aucun lien de causalité entre la faute de ce dernier et le préjudice allégué.



Le jugement est confirmé par adoption de motifs en ce qu'il a débouté M. [T] de sa demande de dommages-intérêts.



Sur les autres demandes



La société Partner Immobilier n'ayant pas reproduit dans le dispositif de ses conclusions sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, la cour ne l'examinera pas.



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.



L'appelant qui succombe en ses prétentions est condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 3 000 euros à l'intimée en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement, contradictoirement : 



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [T] à payer à la société Partner Immobilier la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE M. [T] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Le Greffier, Le Président,