Cour d'Appel · Chambre 1 A — 18 mai 2022

MINUTE N° 270/22

























Copie exécutoire à



- Me Noémie BRUNNER



- la ASSOCIATION WELSCHINGER, WIESEL ET ROTH





Le 18.05.2022 



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 18 Mai 2022



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 19/05387 - N° Portalis DBVW-V-B7D-HH6M



Décision déférée à la Cour : 21 Novembre 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE STRASBOURG



APPELANTS :



Madame [U] [F] [H]

30 rue de Lingolsheim 67810 HOLTZHEIM



Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/920 du 25/02/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Madame [M] [H]

30 rue de Lingolsheim 67810 HOLTZHEIM



Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat à la Cour 



INTIMEE :



SCI TODA 

prise en la personne de son représentant légal

2 rue Rhin Napoléon 67000 STRASBOURG



Représentée par Me Stephanie ROTH de l'ASSOCIATION WELSCHINGER, WIESEL ET ROTH, avocat à la Cour 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2021, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et M. ROUBLOT, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu la requête en injonction de payer déposée le 28 décembre 2018 par la SCI Toda, ci-après également dénommée 'la SCI', à l'encontre de Mme [U] [F] [H] et de Mme [M] [H], ès qualités de caution de Mme [U] [F] [H], devant le tribunal de grande instance de Strasbourg,



Vu l'ordonnance rendue le 15 janvier 2019, notifiée le 22 janvier 2019, par laquelle il a été enjoint à Mme [U] [F] [H] et à Mme [M] [H] de payer à la SCI Toda au principal les sommes d'une part de 10 290 euros au titre de l'arriéré des loyers et des charges et d'autre part de 729 euros au titre du prorata de la taxe foncière,



Vu l'opposition formée, par Mme [U] [F] [H] et Mme [M] [H], à l'encontre de cette ordonnance, par lettre recommandée du 7 février 2019, réceptionné au greffe le 11 février 2019,



Vu le jugement rendu le 21 novembre 2019, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par lequel le tribunal de grande instance de Strasbourg a :



- condamné solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI Toda la somme de 10 290 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2018,



- condamné solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI Toda la somme de 729 euros au titre du prorata de la taxe foncière,



- condamné solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI Toda la somme de 1 465 euros au titre de l'installation d'un visiophone,



- condamné Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI Toda la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] aux dépens,



- dit que la décision était exécutoire par provision,



- rejeté les autres demandes.



Vu la déclaration d'appel formée par Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] contre ce jugement, et déposée le 16 décembre 2019,



Vu la constitution d'intimée de la SCI Toda en date du 31 janvier 2020,



Vu les dernières conclusions en date du 16 mars 2020, auquel est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] demandent à la cour de :



'DECLARER l'appel recevable et bien fondé, 

 

INFIRMER le jugement entrepris, 

 

Et statuant à nouveau, 

 

Pour la période de novembre 2017 à janvier 2018 : 

 





CONDAMNER la SCI TODA à rembourser à Madame [U] [F] [H] les loyers et charges indûment versés pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018, soit la somme de 4.410 euros, 

 

Pour la période du mois de février 2018 au 31 juillet 2018 : 

 

CONSTATER que Madame [U] [F] [H] est bien fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution, 

 

DEBOUTER la SCI TODA de l'intégralité de ses demandes, 

 

En tout état de cause, 

 

CONDAMNER la SCI TODA à rembourser à Madame [U] [F] [H] la caution de 2.500 euros versée au moment de la signature du contrat de bail, 

 

CONDAMNER la SCI TODA à payer à Madame [U] [F] [H] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, 

 

CONDAMNER la SCI TODA à payer à Madame [U] [F] [H] et Madame [M] [H] une somme de 1.500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 

CONDAMNER la SCI TODA aux entiers dépens des procédures de 1ère instance et d'appel.'



et ce, en invoquant, notamment :



- l'exception d'inexécution au titre d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qualifié de grave, les locaux étant stipulés à usage exclusif d'une micro-crèche sans avoir été mis en conformité avec cet usage,



- un droit à remboursement de la caution et un préjudice subi du même chef en raison de l'impossibilité d'ouvrir la crèche et des frais vainement exposés,



- l'absence de mise à sa charge des frais liés à l'installation d'un visiophone, compte tenu des conditions dans lesquelles l'accord du preneur aurait été obtenu, et en tout état de cause du manquement de la bailleresse,



Vu les dernières conclusions en date du 16 juin 2020, auquel est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SCI Toda demande à la cour de :



'DIRE ET JUGER que l'appel de Madame [U] [F] [H] et de Madame [M] [H] est mal fondé ; 

 

Le REJETER ; 

 

DEBOUTER Madame [U] [F] [H] et de Madame [M] [H] de toutes demandes, fins et moyens à l'encontre de la SCI TODA ; 

 

CONFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Strasbourg du 21 novembre 2019 en toutes ses dispositions ; 



 

CONDAMNER solidairement Madame [U] [F] [H] et de Madame [M] [H] à verser à la SCI TODA la somme de 3.000€ au titre de l'Article 700 du CPC pour la procédure d'appel ; 

 

CONDAMNER solidairement Madame [U] [F] [H] et Madame [M] [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel.'



et ce, en invoquant, notamment :



- l'absence de manquement à son obligation de délivrance, compte tenu, notamment, de la mise en conformité à la charge de la locataire, qui n'aurait jamais formulé de réclamation durant l'exécution du bail,



- l'absence de justification, par conséquent, de l'exception d'inexécution,



- un manquement par le preneur, à l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat de bail et l'application de l'adage 'nemo auditur',



- la mise à la charge des appelantes des frais d'installation du visiophone, au regard des stipulations du contrat et en l'absence de toute preuve des circonstances alléguées par les parties adverses,



- le bien-fondé, en application du bail, de la mise à la charge de la partie adverse de la quote-part de taxe foncière,



- l'absence de critique dans la déclaration d'appel du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes reconventionnelles adverses,



- subsidiairement, le bien fondé du jugement sur ce point, en l'absence de manquement de la concluante.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 15 septembre 2021,



Vu les débats à l'audience du 13 octobre 2021,



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS :





Sur l'étendue de l'appel interjeté par Mme [U] [F] [H] et Mme [M] [H] :



Dans leurs dernières écritures, les appelantes entendent voir infirmer le jugement entrepris, ce qui ne peut s'entendre que comme une infirmation intégrale, et la cour, statuant à nouveau, non seulement débouter la partie adverse de ses demandes mais aussi condamner la SCI, outre les dépens de première instance et d'appel et une somme au titre des frais irrépétibles, à leur rembourser diverses sommes, à savoir :



- les loyers et charges indûment versés pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018, soit la somme de 4 410 euros,





- la caution de 2 500 euros versée au moment de la signature du contrat de bail, 



ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.



Cela étant, il ressort de la déclaration d'appel que le recours tend à l'annulation à tout le moins à l'infirmation ou à la réformation du jugement en ce qu'il :

 

- condamne solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI TODA la somme de 10.290 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2018,



- condamne solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI TODA la somme de 729 euros au titre du prorata de la taxe foncière,



- condamne solidairement Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI TODA la somme de 1.465 euros au titre de l'installation d'un visiophone,



- condamne Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] à payer à la SCI TODA la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,



- condamne Madame [M] [H] et Mme [U] [F] [H] aux dépens.



Dans ces conditions, si l'appel porte bien sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, il ne porte pas sur le chef du dispositif de la décision entreprise ayant rejeté les autres demandes, et plus précisément les demandes reconventionnelles de Mme [M] [H] et Mme [U] [F] [H] tendant à la condamnation de la partie adverse au remboursement des loyers qui avaient été versés pour 4 410 euros et de la caution de 2 500 euros versée au moment de la signature du bail, outre au paiement des sommes de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, comme cela ressort bien, au demeurant, des motifs de la décision entreprise, qui précise que les exceptions soulevées en défense ne pourront être admises, les demandes reconventionnelles devant être écartées.



Il en résulte que la cour n'est pas saisie des demandes des appelantes portant sur le remboursement des loyers et charges indûment versés pour les mois de novembre 2017 à janvier 2018, soit la somme de 4 410 euros, de la caution de 2 500 euros versée au moment de la signature du contrat de bail, et la demande, à hauteur de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, demandes sur lesquelles il n'y a, dès lors, lieu à statuer.



Sur la demande principale en paiement :



La SCI Toda met en compte des sommes dont elle réclame paiement aux appelantes au titre d'impayés de loyers, de taxe foncière et de frais d'installation d'un visiophone.



Pour s'opposer à ces demandes, les appelantes invoquent l'inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance de locaux conformes à leur destination. c'est-à-dire à l'usage exclusif de micro-crèche, s'agissant de locaux jusqu'alors affectés à l'usage de bureaux, ce qui supposait un réaménagement complet, pour lequel Mme [U] [H] n'a pas obtenu d'autorisation administrative, motif pour lequel elle aurait cessé de payer les loyers, imputant cette impossibilité d'affectation au bailleur, et ce alors qu'une demande de mise en conformité des lieux était formulée ab initio dans le contrat de bail, et s'estimant donc fondée à opposer, dès l'origine, l'exception d'inexécution justifiant, au regard de la gravité du manquement, la suspension des paiements, outre l'absence de mise en compte de la taxe foncière, faute de possibilité d'exploitation du bail.

Elles ajoutent, concernant le visiophone, que le bailleur avait indiqué à la preneuse qu'elle était obligée d'en accepter l'installation, s'agissant d'une installation au profit de l'ensemble des locataires, alors qu'elle disposait de son propre dispositif, sans n'avoir jamais obtenu ensuite communication des justificatifs relatifs à cette installation, à savoir la facture originale et l'accord des autres locataires.



En réponse, l'intimée affirme qu'elle n'était tenue que de la délivrance des locaux et non de l'obtention des autorisations administratives nécessaires à l'exploitation de locaux à usage de micro-crèche, expressément et valablement exclues du champ contractuel, ajoutant, ce que conteste la partie adverse, que la méconnaissance de l'obligation de délivrance ne saurait être alléguée sans mise en demeure préalable, et même sans réclamation, les loyers ayant même été payés jusqu'en janvier 2018 et les locaux occupés jusqu'en août 2018, les locaux étant libérés à l'initiative de la concluante. Elle soutient, en conséquence, qu'il n'est pas démontré par la partie appelante, sur laquelle pèserait cette charge, qu'elle n'aurait pas exécuté ses obligations, le jeu de l'exception d'inexécution n'étant, dès lors, pas justifié.



Elle entend reprocher à la partie appelante une exécution de mauvaise foi du contrat de bail, rédigé avec l'assistance du conseil de la preneuse, sans critique de la licéité des stipulations désormais mise en cause, invoquant l'adage 'nemo auditur'.



Concernant l'installation du visiophone, elle invoque l'application du contrat de bail mettant à la charge du locataire cette charge dont elle estime justifier, ainsi que de l'accord de la locataire, reprochant aux parties appelantes de simples allégations, précisant que la communication de l'accord des autres locataires n'était nullement nécessaire puisque le preneur a librement consenti à prendre à bail le local proposé par la SCI Toda aux conditions contractuellement et librement convenues, avec l'assistance du conseil du preneur.



Et sur la taxe foncière, elle s'en réfère également à l'exécution des dispositions du contrat.



Sur ce, la cour rappelle qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.



En l'espèce, le contrat de bail commercial signé le 3 novembre 2017 entre la SCI Toda et Mme [U] [F] [H] lequel précise, notamment, en préambule, que chacune des parties déclare avoir communiqué toute information susceptible de déterminer le consentement de l'autre partie et qu'elle ne pouvait légitimement ignorer, stipule en son article 3 que si le preneur pourra exercer dans les lieux exclusivement l'activité d'accueil de jeunes enfants, il reconnaît que les locaux ne sont pas parfaitement adaptés aux activités qu'il entend y exercer mais déclare faire son affaire personnelle de la mise en conformité des locaux à ses frais.



L'article 4 du bail précise encore que le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, ce qui certes ne décharge pas à soi seul le bailleur de son obligation de délivrance, s'agissant cependant de locaux dont le premier juge a justement rappelé qu'il se déduit de l'article 1 du bail qu'est en cause un immeuble de bureaux.



Il en résulte que les parties ont, sans équivoque, entendu, en toute connaissance de cause, laisser à la charge du preneur la mise en conformité avec l'exercice de son activité de locaux dont il a explicitement reconnu l'inadaptation, de sorte qu'il ne pouvait, indépendamment même de toute nécessité ou non d'une mise en demeure préalable, exiger du bailleur l'exécution d'une obligation dont il l'avait expressément déchargé, sans avoir vérifié, alors qu'il était à même de le faire, qu'il n'était pas susceptible de contrevenir à des prescriptions administratives ou de se voir refuser les autorisations nécessaires.

Dans ces conditions, sur ce point, le premier juge a, par des motifs pertinents que la cour adopte, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en mettant à la charge des parties désormais appelante le paiement des sommes dues au titre des impayés de loyer, outre la quote-part de taxe foncière, le jugement entrepris devant, en conséquence, être confirmé de ce chef.



Par ailleurs, s'agissant des frais mis en compte au titre de l'installation du visiophone, il est justifié de l'accord de Mme [H], sur devis, dont il n'est pas démontré qu'il aurait été vicié ni qu'il eût été conditionné à l'assentiment des autres locataires ou occupants, ce dont il résulte que la décision dont appel doit également, être confirmée sur ce point.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Les parties appelantes succombant pour l'essentiel, seront tenues solidairement des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, lesquels dépens seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle, dont Mme [U] [F] [H] est titulaire à hauteur de 55 %, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.



L'équité commande en outre de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de l'ensemble des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.





P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Constate qu'elle n'est pas saisie de l'appel portant sur les demandes en restitution et en dommages-intérêts formées par Mme [U] [F] [H] et Mme [M] [H],



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Strasbourg, 



Y ajoutant, 



Condamne solidairement Mme [U] [F] [H] et Mme [M] [H] aux dépens de l'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant au profit de la SCI Toda que de Mme [U] [F] [H] ou de Mme [M] [H].



La Greffière :la Présidente :