Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 19 avril 2022

Arrêt N°

PF



R.G : N° RG 21/01502 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTLH 















[T]





C/



[U]

[U]































COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS





ARRÊT DU 19 AVRIL 2022



Chambre civile TGI





Appel d'une ordonnance rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT PIERRE DE LA REUNION en date du 08 JUILLET 2021 suivant déclaration d'appel en date du 17 AOUT 2021 rg n°: 21/00078







APPELANT :



Monsieur [B] [E] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Estelle CHASSARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMES :



Monsieur [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Céline CABAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [Y] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Céline CABAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Clôture : 15 février 2022





DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Février 2022 devant la cour composée de :

Président :Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller :Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller :Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.





A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 19 Avril 2022.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  19 Avril 2022. 



Greffier : Mme Véronique FONTAINE, Greffier.



EXPOSE DES FAITS



Par acte d'huissier du 10 mars 2021, M. [T] a assigné les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection de St Pierre, statuant en référé, aux fins de constater la résiliation du bail consenti le 15 janvier 2012, ordonner l'expulsion de ceux-ci et fixer une indemnité d'occupation.

Le diagnostic social et financier a été réalisé le 23 avril 2021.



Par ordonnance du 8 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection :

- a jugé non valide le congé pour reprise délivré le 13 juillet 2020 par M. [T] aux époux [U] pour le 14 janvier 2021,

- a constaté que le contrat de location portant sur le local d'habitation sis [Adresse 1] s'est renouvelé pour une durée de trois années à compter du 15 janvier 2021,

- a débouté M. [T] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux entiers dépens



Par déclaration au greffe de la cour du 17 août 2021, M. [T] a formé appel du jugement.



Il demande à la cour de:

- Dire et juger recevable et bien fond son appel.

- Infirmer l'ordonnance rendue le 8 juillet 2021 par le Juge des Référés des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de St Pierre ;

- Juger valide le congé pour reprise délivré le 13 juillet 2020 à sa requête;

- Juger le bail passé entre lui et ses locataires, les époux [U], résilié depuis le 14 janvier 2021;

- Déclarer les époux [U] occupants sans droit, ni titre de la maison lui appartenant sise [Adresse 1]

[Adresse 1].

- voir ordonner l'expulsion des époux [U], tant de leur personne que de tous occupants éventuels de leur chef et de leurs biens, de la maison sise [Adresse 1], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce avec le concours de la force publique si besoin en était.

- Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle due par les consorts [U] au montant du loyer mensuel et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas pris fin, à compter du 14 janvier 2021 jusqu'à la complète libération des lieux.

- juger que cette indemnité d'occupation sera doublée conformément à la clause pénale stipulée au bail.

- Par conséquent, fixer à la somme de 1.882,60 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due à compter de la résiliation du bail, soit depuis le 14 janvier 2021, jusqu'à parfaite libération des lieux et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et jusqu'à parfaite libération des lieux.

- Condamner solidairement M. et Mme D à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant de 1.882,60 € à compter du 14 janvier 2021 jusqu'à parfaite libération des lieux;

- Dire que les indemnités d'occupation produiront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 10 mars 2021;

- Débouter les époux [U] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement M. et Mme [U] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens tant de la procédure de première instance que de la procédure d'appel, comprenant notamment les frais d'huissier (délivrance du congé du 13/07/2020 et procès-verbal de constat du 26/01/2021) et les frais d'expulsion et de recouvrement.



M. [T] fait valoir, au visa de l'article 835 du code de procédure civile qu'il subit un trouble manifestement illicite du fait du maintien dans les lieux donnés à bail des époux [U], en dépit d'un congé valablement délivré.



Il énonce que les époux [U] ne sauraient pour la première fois en appel arguer de la nullité du congé, qu'en tout état de cause, le congé pour reprise est libellé conformément aux dispositions légales et qu'ils ne font valoir aucun grief résultant du défaut de mention de l'adresse du bénéficiaire du congé dont ils se prévalent.



Il affirme que le motif du congé, à savoir la reprise du logement par son fils domicilié à [Localité 5], qui entend se rapprocher de son père malade, est fondé alors que la bonne foi se présume et qu'aucune intention de nuire n'est démontrée. Il précise que la maison située à proximité appartenant à la mère de son fils est vide mais en cours de vente.



Il conteste l'octroi de tout délai supplémentaire pour quitter les lieux compte tenu de la date de délivrance du commandement.

 

Les époux [U] sollicitent de la cour de:

- rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise;

Y ajoutant

- dire et juger nul le congé de reprise délivré le 13 juillet 2020 en ce qu'il ne précise pas l'adresse du bénéficiaire de la reprise, mention obligatoire ;

- condamner M. [T] à leur payer la somme de 1.500 euros pour procédure abusive ;

- condamner M. [T] à leur payer la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner M. [T] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

A titre subsidiaire, 

- leur accorder les plus larges délais pour libérer le bien de M. [T];

- débouter M. [T] de sa demande d'application de la clause pénale qui est manifestement excessive ;

- débouter M. [T] de sa demande au titre de l'article 700 euros du Code de procédure civile. 

 

Les époux [U] énoncent que le congé délivré est nul, faute de mentionner l'adresse du bénéficiaire, ce qui leur cause grief, ce congé étant de pure complaisance. Ils soutiennent avoir présenté leurs moyens à la barre, sans conclure au fond, et que la décision se fonde bien sur l'article 15 de la loi de 89 de sorte que la demande en nullité n'est pas nouvelle.



Ils énoncent que le caractère réel et sérieux du motif du congé n'est pas démontré, en l'absence de réalité du déménagement du fils du bailleur de manière définitive pour s'y installer. Ils soulignent que depuis un an, M. [Z] [T] n'a toujours pas déménagé et qu'il aurait pu s'installer dans la maison voisine inoccupée détenue par sa mère, laquelle ne démontre pas son intention de vendre.



Subsidiairement, ils énoncent que leur situation financière précaire ne leur permet pas de trouver un logement sur le marché tendu de la location à la Réunion.





MOTIFS DE LA DECISION



Vu les dernières conclusions de M. [T] du 8 février 2022 et celles des époux [U] déposées le 31 janvier 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;



Vu la clôture des débats du 15 février 2022;





Vu les articles 564 et 954 du code de procédure civile;



Si M. [T], qui a sollicité du premier juge que son congé soit déclaré valide, soutient que le grief tiré de la nullité de celui-ci soit une prétention des époux [U] nouvelle en appel, aucun chef du dispositif des conclusions de l'appelant ne vient soutenir la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau de la demande en nullité du congé.



Il n'y a donc pas lieu d'y statuer.





Vu l'article 835 du code de procédure civile; 



Aux termes de l'article 15-I de la Loi du 6 juillet 1989': 

I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.



En cas d'acquisition d'un bien occupé:

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



En l'espèce, les époux [U] contestent la validité du congé pour reprise qui leur a été donné au principal motif que la volonté réelle de M. [T] d'y loger son fils n'est pas établie, notamment compte tenu de l'éloignement de celui-ci et de l'existence d'un autre bien libre détenu par la mère et compagne de M. [T].



Eu égard à l'appréciation à porter sur l'argumentaire des intimés et aux éléments de preuve versés aux débats, la critique de la validité du commandement d'avoir à quitter les lieux, portée par les époux [U] n'apparait pas manifestement dénuée de tout fondement et leur maintien dans les lieux, en dépit de l'expiration du congé, ne constitue pas un trouble dont le caractère illicite est manifeste.



Il y a donc lieu de constater que la demande tendant à dire le congé délivré par M. [T] valide et celles subséquentes tendant à ordonner l'expulsion des époux [U] outre le versement d'une indemnité d'occupation majorée excèdent les compétences du juge des référés.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée.





Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;



M. [T], qui succombe pour l'essentiel, sera condamné aux dépens.



L'équité commande de rejeter les demandes exposées au titre des frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,



- Infirme l'ordonnance entreprise;



- Dit n'y avoir lieu à référé;



- Dit n'y avoir lieu à frais irrépétibles;



- Condamne M. [T] aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT