Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 22 avril 2022

ARRÊT N°

MD



N° RG 20/00086 - N° Portalis DBWB-V-B7E-FJ7L





S.A.R.L. CEDRES PROMOTION



C/



[R]

[I]

[Y] ÉPOUSE [I]

S.A.R.L. LES LIANES D'OR



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 22 AVRIL 2022



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TGI de SAINT PIERRE en date du 06 DECEMBRE 2019 suivant déclaration d'appel en date du 16 JANVIER 2020 RG n° 18/01157





APPELANTE :



S.A.R.L. CEDRES PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentant : Me Isabelle SIMON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMÉS :



Maître [O] [R]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Monsieur [H] [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentant : Me Normane OMARJEE de la SELARL KER AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [P] [X] [Y] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Ni comparante ni représentée



S.A.R.L. LES LIANES D'OR

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentant : Me Norman SULLIMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 28 Octobre 2021





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Février 2022 devant Monsieur DELAGE Martin, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Nathalie TORSIELLO, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.







Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 Avril 2022.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président :Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 

Conseiller :Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, délégué à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 

Conseiller :Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre à la Chambre d'Appel de Mamoudzou, déléguée à la Cour d'Appel de Saint Denis de la Réunion par ordonnance de Monsieur Le Premier Président 

Qui en ont délibéré



Greffier: Mme Nathalie TORSIELLO



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 22 Avril 2022. 



* * *



LA COUR : 



EXPOSE DU LITIGE



1. Suivant compromis de vente établi en la forme authentique le 15 septembre 2015 par Maître [O] [R], notaire à [Localité 11], les consorts [I] se sont engagés à céder à la SARL LES LIANES D'OR, qui a accepté, une parcelle de terrain à bâtir constituant une partie du lot n° 120 du morcellement du Domaine de [Localité 12] situé au [Adresse 8]).



2. La SARL LES LIANES D'OR s'est engagée à payer aux vendeurs la somme de 1.520.800,00 euros payable selon les modalités suivantes : 



- 200 000 € au jour de la délivrance du permis d'aménager. 



- 1.320.800 € payable en une seule fois à terme au plus tard le 31 décembre 2016. 

 

3. Par le même acte, il a été convenu entre les parties plusieurs conditions suspensives et, notamment, celles consistant :



- pour la SARL LES LIANES D'OR d'obtenir de l'autorité compétente un permis d'aménager non soumis à recours contentieux permettant la division de la parcelle en 16 lots à usage de terrain à bâtir, et ceci avant la signature de l'acte authentique de vente.



- à l'obtention d'un certificat d'urbanisme « informatif » qui ne devait révéler aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l'immeuble. 

 

4. Une faculté de substitution était également accordée à la SARL LES LIANES D'OR, aux termes de laquelle cette dernière pouvait se faire substituer à la vente par un tiers, mais uniquement à titre gratuit.







5. Par la suite, Maître [R] a constitué la société CEDRES PROMOTION en vue de cette acquisition. La SARL LES LIANES D'OR a cédé à cette dernière l'ensemble des droits qui lui avaient été conférés par le compromis de vente du 15 septembre 2015.



6. Par acte authentique établi par Maître [O] [R], signé le 20 janvier 2017 pour l'acquéreur et le 31 janvier 2017 pour les témoins et le Notaire, les consorts [I] ont cédé à la SARL CEDRES PROMOTION les parcelles situées sur la Commune de [Localité 9] et figurant au cadastre sous les références CR n° [Cadastre 5] et section CR n° [Cadastre 6], moyennant le prix de 1.520.800,00 euros, payable selon les modalités suivantes : 



- 200.000 € payés au vendeur, 

- 34.000 € payés au titre des frais de notaire, 

- 1.320.800 € étant payable aux vendeurs au plus tard le 31 décembre 2017. 



7. Par acte remis au service de l'urbanisme de la Commune de [Localité 9] le 21 février 2017, la SARL LES LIANES D'OR a sollicité le transfert du permis d'aménager qu'elle avait obtenu le 30 septembre 2016 au profit de la SARL CEDRES PROMOTION.



8. La SARL LES LIANES D'OR a facturé à la société CEDRES PROMOTION la somme de 475.250 €, dont 205.000 € (150.000 €, 30.000 € ; 15.000 € et 10.000 €) ont été payés à cette dernière à titre d'acompte, le solde devant lui être payé à terme, à l'issue de la vente des parcelles à créer dans le cadre du lotissement industriel.



9. A réception du permis d'aménager transféré à son nom au mois d'avril 2017, la SARL CEDRES PROMOTION a pris connaissance de l'ensemble des documents composant ce permis et s'est rendue compte de l'existence d'une servitude aérienne grevant les parcelles qui lui avaient été cédées et de l'incidence de cette servitude sur la hauteur des constructions pouvant y être édifiées.



10. La SARL CEDRES PROMOTION a alors mis en demeure l'ensemble des parties, ainsi que le notaire instrumentaire, de procéder à l'annulation des actes passés et de lui restituer l'ensemble des sommes versées. 

 

11. En l'absence de réponse, elle a saisi le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE, au mois d'avril 2018, sollicitant : 



- Que soit ordonné la nullité de la vente et la remise des parties dans le statu quo ante et en conséquence, 



- La condamnation des consorts [I] et de Maître [R] à répéter la somme de 234.000,00 euros déjà versée. 



- Subsidiairement, que soit ordonnée la réduction du prix et qu'il soit jugé que la vente litigieuse devra être passée moyennant le prix de 510.000,00 euros.

 

- La condamnation de la SARL LES LIANES D'OR à répéter la somme de 205.000,00 euros indûment réglée assortie des intérêts au taux légal depuis le paiement. 



- La condamnation solidaire de la SARL LES LIANES D'OR et de Maître [O] [R] au paiement de la somme de 100.000,00 euros à titre de dommages et intérêts. 



- Qu'il soit jugé que la décision à intervenir soit opposable aux époux [I]. 





- La condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 6.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que tous les dépens. 





 

12. Par jugement rendu le 6 décembre 2019, le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE a : 



- Déclaré recevable la demande en nullité de la vente conclue le 31 janvier 2017. 



- Débouté la SARL CEDRES PROMOTION de l'ensemble de ses prétentions. 



- Condamné la SARL CEDRES PROMOTION à payer à Monsieur [H] [I] la somme de 1.320.800,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2018. 



- Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière. 





- Condamné la SARL CEDRES PROMOTION à payer à la SARL LES LIANES D'OR la somme de 270.250,00 euros H.T. au titre de la facture du 16 janvier 2017. 



- Condamné la SARL CEDRES PROMOTION à payer à Monsieur [H] [I], à la SARL LES LIANES D'OR et à Maître [R], chacun la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 



- Ordonné l'exécution provisoire à hauteur de la moitié des sommes allouées.

 

- Condamné la SARL CEDRES PROMOTION aux dépens. 



 

13. Par déclaration adressée par RPVA au greffe de la cour d'appel le 16 janvier 2020, la SARL CEDRES PROMOTION a interjeté appel du jugement rendu le 6 décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de SAINT-PIERRE, sollicitant l'infirmation de ce dernier. 

 



******



Vu les conclusions prises pour Monsieur [H] [I], déposées et notifiées par RPVA le 27 octobre 2021, 



Vu les conclusions prises pour la société LES LIANES D'OR déposées et notifiées par RPVA le 23 septembre 2021, 



Vu les conclusions prises pour Maître [C] [R] déposées et notifiées par RPVA le 23 septembre 2021, 



Vu les conclusions prises pour la S.A.R.L. CEDRES PROMOTION, déposées et notifiées par RPVA 22 septembre 2022, 





******



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. 





MOTIFS DE LA DECISION:



14. La société CEDRES PROMOTION soulève son défaut de capacité juridique lors de la signature de l'acte de vente, la nullité de la substitution de la société CEDRES PROMOTION et les man'uvres dolosives de la SARL LES LIANES D'OR et des époux [I]. 

Sur la capacité juridique de la société CEDRES PROMOTION lors de la signature de l'acte de vente: 



15. Les conventions souscrites par une société non encore immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n'ayant pas la personnalité juridique lui permettant de contracter, encourent la nullité absolue sans que l'irrégularité des conventions puisse être couverte par des actes d'exécution postérieurs à l'immatriculation de cette société. 



16. En l'espèce l'acte de vente n'a pas été souscrit au nom d'une société en formation, mais par la société CEDRES PROMOTION elle-même. Il a été conclu à une date à laquelle cette dernière n'était pas encore immatriculée au registre du commerce et des sociétés et n'avait donc pas la personnalité juridique lui permettant de contracter. 


17. L'article 1843 du code civil dispose: Les personnes qui ont agi au nom d'une société en formation avant l'immatriculation sont tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, avec solidarité si la société est commerciale, sans solidarité dans les autres cas. La société régulièrement immatriculée peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci. 



18. La SOCIETE REUNIONNAISE DES TRAVAUX (SORETRA) est l'associé unique de SARL CEDRES PROMOTION. Monsieur [T] [Z] est le gérant de la SORETRA et de CEDRES PROMOTION. Les stipulations statutaires de CEDRES PROMOTION disposent notamment au chapitre « Actes accomplis pour le compte de la société en formation » :

L'associe unique prendra les engagements suivants pour le compte de le société avant son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, savoir: ['] acquérir un bien sis à [Localité 9] (Réunion), cadastré section AR numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 7] d'une superficie de 19010m2, au prix de 1520800€, dont 200.000 € payée comptant et le surplus à terme au plus tard le 31 décembre 2017, signé l'acte d'acquisition à recevoir par Me [O] [R], notaires associés soussignés. L'immatriculation de la société vaudra reprise des engagements ci-dessus par celle-ci conformément aux dispositions de l'article L.210-6 deuxièmes alinéas du code de commerce. Pour le cas où la société ne serait pas constituée, le requérant sera tenu solidairement des obligations nées des actes ainsi accomplis.



19. La société régulièrement immatriculée a donc repris les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contractés par celle-ci. 





Sur la nullité de la substitution de la Société CEDRES PROMOTION:



20. L'appelante soutient que sous couvert d'une prestation de service la société LES LIANES D'OR aurait monnayé la substitution au titre du contrat de vente alors que cette substitution aurait du être gratuite conformément aux dispositions du compromis de vente.



21. La cour relève que si la gratuité est le principe de la substitution, c'est entre le vendeur et l'acquéreur que cette gratuité s'impose. En l'espèce, la somme qui a été payée par l'appelante correspond à une réelle prestation à savoir l'obtention par la société LES LIANES D'OR d'un permis d'aménager ainsi que son transfert à l'appelante. 





Sur le défaut de consentement de Madame [P] [X] [Y]:



22. La Société CEDRES PROMOTION expose que la vente serait nulle pour absence de consentement valable de Madame [P] [X] [Y] épouse du vendeur. Selon elle, cette dernière n'était pas présente lors de la signature de ce document par les deux témoins et elle était dans l'incapacité de consentir à la vente litigieuse, contrairement à ce qu'atteste l'acte notarié de vente querellé.



23. La Cour relève qu'une telle contestation relative à la sincérité d'un acte authentique relève de la procédure d'inscription de faux. La contestation de la société CEDRES PROMOTION est manifestement irrecevable. Par ailleurs, la nullité du contrat pour absence de consentement, qui vise à protéger l'intérêt de la partie dont le consentement n'a pas été valablement donné, est une nullité relative, de sorte que seule la partie dont le consentement n'aurait pas été valablement donné peut invoquer cette nullité.





Sur le dol:



24. L'EURL CEDRES PROMOTION invoque le dol à l'encontre de la société LES LIANES D'OR, tiers à l'acte authentique et le manquement à son obligation d'information du notaire fondé sur l'article 1240 du code civil, lequel par son silence coupable, a permis que le dol ne soit pas découvert avant la signature de l'acte.



25. Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



26. L'article 1138 dispose que le dol est également constitué s'il émane du représentant, gérant d'affaires préposé ou porte-fort du contractant. Il l'est encore lorsqu'il émane d'un tiers de connivence.



27. En l'espèce postérieurement au compromis de vente du 2 novembre 2015, la SARL LES LIANES D'OR a sollicité un permis d'aménager portant sur la création d'un lotissement industriel lié au fonctionnement et au développement de l'aéroport de [Localité 12] comprenant 16 parcelles.



28. Le permis d'aménager a été délivré à la SARL LES LIANES D'OR le 30 septembre 2016 visant un certain nombre de pièces et notamment le courrier du ministère de l'environnement, de l'énergie et de la mer du 18 mai 2016 indiquant que les altitudes à ne pas dépasser pour toute construction édifiée sur les parcelles varient entre 20,40 mètres et 32,30 mètres. Lors des demandes d'autorisation de construire sur ces parcelles, le service de la DCAG/SNIA-OI devra être consulté afin de vérifier au cas pas cas les altitudes a respecter par rapport aux servitudes aéronautiques de l'aéroport de [Localité 12].



29. Le permis d'aménager vise également le courrier du 1er juin 2016 du syndicat mixte de Pierrefonds dont la réponse est de « prendre en compte le plan d'exposition aux bruits, de s'assurer que les hauteurs soient conformes aux prescriptions du plan des servitudes aéronotiques et de consulter le service compétent de la DGAC et leur transmettre le dossier pour avis ''.



30. L'EURL CEDRES PROMOTION soutient ne pas avoir été informée de ces deux courriers aux termes desquels elle estime que son projet était totalement irréalisable, la moitié de la parcelle n'étant pas constructible selon elle.









31. La cour relève que l'EURL CEDRES PROMOTION ne démontre pas les man'uvres dolosives alléguées. Elle soutient que la SARL LES LIANES D'OR lui aurait caché des informations relatives aux parcelles litigieuses et qui figuraient dans les annexes au permis d'aménager délivré par la commune de [Localité 9]. 



32. Il y a lieu de relever que la SARL LES LIANES D'OR n'est pas partie directement ou indirectement à l'acte de vente litigieux. L'EURL CEDRES PROMOTION n'est pas un profane, comme elle l'indique elle-même dans l'acte de vente. En effet celui-ci précise que « l'acquéreur déclare que, bien que la vente porte sur des locaux qu'il destine à l'habitation, il ne se considère pas comme un acquéreur non-professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, procédant de manière habituelle, dans le cadre de son activité, à l'acquisition d'immeubles ou de biens et droits immobiliers ».



33. L'EURL CEDRES PROMOTION soutient qu'elle a, pour la première fois, pris connaissance de l'ensemble des documents composant le permis d'aménager qu'au moins d'avril 2017 et qu'elle s'est alors rendu compte à ce moment-là de l'existence de servitude aérienne grevant les parcelles qui lui avait été cédée et de l'incidence de cette servitude sur la hauteur des constructions pouvant y être édifiées. 



34. La cour relève que contrairement à ces affirmations, l'appelante a signé la facture correspondant au transfert du permis d'aménager litigieux à son profit le 17 janvier 2016. Elle ne peut sérieusement venir indiquer avoir sollicité le transfert du permis d'aménager à son profit sans en connaître la teneur ni les annexes. Sur la première page de ce permis figure clairement et de façon exhaustive les différentes annexes à ce permis.



35. Cette facture émise par la SARL LES LIANES D'OR portant sur la prestation relative au permis d'aménager est bien antérieure à la date de signature de l'acte notarié translatif de propriété au terme duquel l'appelante est devenue propriétaire des parcelles litigieuses. Le transfert de propriété des parcelles litigieuses est en effet intervenu au profit de la Société CEDRES PROMOTION les 20 et 31 janvier 2017.



36. La cour considère que l'appelante, promoteur immobilier professionnel, ne peut sérieusement soutenir alors qu'elle a conclut un contrat à hauteur de 475.250 euros dont l'objet est un permis d'aménager, conclut ensuite l'acquisition d'un bien immobilier pour 1.520.800 euros dont l'acte fait mention dudit permis d'aménager, sans pourtant n'avoir jamais pris pleinement connaissance des termes dudit permis au motif que les annexes ne lui auraient pas été remises. 



37. Le projet de la SARL LES LIANES D'OR était la création d'un lotissement industriel lié au fonctionnement et au développement de l'aéroport de [Localité 12] comprenant 16 parcelles. C'est ce qui est clairement indiqué dans le permis d'aménager qui a été accordé. Ce projet est compatible avec les servitudes qui grèvent les parcelles litigieuses. En lui demandant de transférer le permis d'aménager qu'elle avait obtenu à son profit et en payant le prix convenu entre eux à ce titre, il apparaît que la Société CEDRES PROMOTION poursuivait le même projet, compatible avec les servitudes observées.



38. Comme l'ont souligné les premiers juges, la Société CEDRES PROMOTION ne fournit aucun plan, aucune étude, aucun élément permettant d'informer la cour de son projet sur les parcelles litigieuses. Le vice du consentement allégué doit s'apprécier au moment de la conclusion du contrat. Il apparaît qu'au moment de la conclusion des contrats litigieux, aucune des parties ne savait quels étaient les réels projets de la Société CEDRES PROMOTION sur les parcelles litigieuses. Le dol allégué n'est pas démontré. La décision sera confirmée.



Sur la responsabilité du notaire:



39. La Société CEDRES PROMOTION soutient que le notaire ne lui aurait pas communiqué les informations pertinentes concernant les servitudes d'utilité publique grevant les parcelles.



40. Le devoir de conseil et de mise en garde du notaire est nécessairement fonction des finalités révélées de l'engagement des parties au contrat. Un notaire ne peut se voir reprocher aucun manquement si les éléments en sa possession ne lui permettaient pas, sans recherches approfondies, de déceler l'inopportunité économique d'une opération. Il n'est pas tenu d'informer les clients du risque d'échec d'une opération qu'il ne pouvait connaître au jour de la signature.



41. En l'espèce, la Société CEDRES PROMOTION, professionnelle de la construction, ne justifie pas avoir indiqué au notaire le projet d'urbanisme qu'elle souhaitait mener sur les parcelles, ni avoir souligné devant lui qu'elle avait le projet d'édifier à terme sur ces parcelles des hangars ou des bâtiments de nature commercial et industriel en relation avec l'activité économique aéroportuaire de [Localité 12]. La cour n'est pas plus informée aujourd'hui de la nature du projet de la Société CEDRES PROMOTION. La responsabilité du notaire ne saurait dès lors être engagée.



42. L'ensemble des demandes de la société CEDRES PROMOTION seront rejetées et la décision du tribunal judiciaire de Saint Pierre confirmée.





Sur les demandes annexes:



43. Il serait inéquitable que Monsieur [H] [I] supporte l'intégralité de la charge des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour protéger ses intérêts. La société CEDRES PROMOTION sera sera condamnée à lui verser la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



44. De même, il serait inéquitable que Monsieur [R], notaire, supporte l'intégralité de la charge des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour protéger ses intérêts. La société CEDRES PROMOTION sera sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



45. Enfin il serait inéquitable que la SARL LES LIANES D'OR supporte l'intégralité de la charge des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour protéger ses intérêts. La société CEDRES PROMOTION sera sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.



46. La société CEDRES PROMOTION qui succombe supportera les dépens.

































PAR CES MOTIFS:





La Cour d'appel de Saint Denis, statuant par défaut et en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 6 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Saint-Pierre ; 



CONDAMNE l'EURL CEDRES PROMOTION à verser à Monsieur [H] [I] la somme de 1.200 euros au titre de l'article 700 Code de procédure civile, 



CONDAMNE l'EURL CEDRES PROMOTION à verser à Maître [O] [R],notaire, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 Code de procédure civile, 



CONDAMNE l'EURL CEDRES PROMOTION à verser à la SARL LES LIANES D'OR, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 Code de procédure civile, 

CONDAMNE l'EURL CEDRES PROMOTION aux dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Martin DELAGE, Président de chambre, et par Mme Nathalie TORSIELLO, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT

Signe