Cour d'Appel · Chambre civile — 17 mai 2022

ARRET N°



N° RG 21/00476 



N°Portalis DBWA-V-B7F-CIE6





















Mme [C] [B]



M. [E] [G]





C/



M. [V] [H]



Mme [T] [H]





















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 17 MAI 2022





Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 31 Mai 2021, enregistré sous le n° 11-20-0000013 ;





APPELANTS :



Madame [C] [B]

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Michel LANGERON, avocat au barreau de MARTINIQUE





Monsieur [E] [G]

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représenté par Me Michel LANGERON, avocat au barreau de MARTINIQUE





INTIMES :



Monsieur [V] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Céline CAMPI, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Séverine SPIRA du CABINET SPIRA & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS ;









Madame [T] [H], est représentée par son tuteur, la Mandataire du CHMD, Centre Hospitalier [6],

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Céline CAMPI, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Séverine SPIRA du CABINET SPIRA & ASSOCIES, avocat plaidant, au barreau de PARIS ;





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mars 2022, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Marjorie LACASSAGNE, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 17 Mai 2022 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE



Selon contrat de bail sous seing privé en date du 1er février 2016, Monsieur [V] [H] a loué à Madame [C] [B] et à Monsieur [E] [G] un immeuble à usage d'habitation et de locaux professionnels excluant les commerces, situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 400 € par mois payable à terme échu à compter du 1er avril 2016.







Par lettre recommandée reçue le 26 septembre 2018 par Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G], Monsieur [V] [H] a délivré un congé pour vendre à Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G], précisant que le prix était de 190'000 € frais à la charge de l'acquéreur et que la vente était subordonnée à l'autorisation préalable du juge des tutelles. Les dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 étaient reprises dans le congé. Il était précisé que le congé valait offre de vente au profit du locataire et que l'offre était valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, le délai étant porté à quatre mois en cas de recours un prêt.



Par actes en date du 12 octobre 2020, Monsieur [V] [H] et Madame [T] [H] représentée par son tuteur, le mandataire du centre hospitalier [6] en vertu d'une une décision du tribunal d'instance de Fort-de-France du 21 juin 2019, ont assigné devant le juge du contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Fort de France Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] aux fins de validation du congé pour vendre délivré le 26 septembre 2018 pour le 31 mars 2019 et d'expulsion des locataires sous astreinte de 1 000 € par mois pendant 6 mois 



Par jugement en date du 31 mai 2021 le juge du contentieux de la protection a statué en substance comme suit :



- se déclare incompétent matériellement pour ordonner la vente de biens immobiliers au prix de 140'000 € le tribunal judiciaire étend seul compétent en la matière,

 - déclare valable le congé du 21 Septembre 2021, 

- constate que Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] sont occupants du logement sans droit ni titre à compter du 31 Mars 2019, 

- ordonne en conséquence à Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] libérer les lieux de restituer les clés dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,

- dit qu'à défaut par les défendeurs d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les demandeurs pourront après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier de la force publique,

- condamne les occupants au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 € par mois, révisable,à compter de la décision

- rejette la demande des occupants de remboursement des travaux qu'ils auraient effectués, 

- rejette le surplus des demandes des parties;







- condamne Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] au paiement d'une indemnité de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, sauf le coût du congé,

- le tout avec exécution provisoire. 

 

Par déclaration du 11 Août 2021, Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ont interjeté appel la décision.



L'affaire a été orientée à bref délai 20 septembre 2021.



Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 20 octobre 2021 Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] demandent à la cour de statuer comme suit :



- 'Déclarer recevables et bien fondés, Madame [B] et Monsieur [G] en leurs écritures,

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté déclaré valable le congé délivré le 26 septembre 2021, à Madame [B] et Monsieur [G] par Monsieur [V] [H] et Madame [T] [H] représentée par son tuteur 

- Constater que Madame [B] et Monsieur [G] sont occupant sans droit ni titre du bien loué depuis le 31 mars 2019 

- Ordonner en conséquence, la libération des lieux et à défaut l'expulsion des concluants du bien loué,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [B] et Monsieur [G] à payer Monsieur [V] [H] et Madame [T] [H] la somme de 600 € au titre de l'article 700 et aux dépens de l'instance.





ET EN STATUANT A NOUVEAU



- Constater que Madame [B] et Monsieur [G] ont répondu positivement à l'offre de cession transmise par les consorts [H] ;

- Dire que la vente interviendra entre les parties au prix de 160 000 € tel que autorisé par le juge des tutelles ;

- Débouter purement et simplement les consorts [H] de toute leur demande, fin moyen et conclusions ;

- Condamner les consorts [H] au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du CPC ;

- Les Condamner aux entiers dépens au titre de l'article 696 du CPC.'









Ils soutiennent en substance qu'ils ont répondu par lettre du 18 novembre 2018 au congé du 21 septembre 2018 dont il résulte leur acceptation quant au bien et au prix de vente sans équivoque même s'ils rappellent qu'ils ont réalisé des travaux et qu'une autre proposition leur avait été faite.

 

Se fondant sur les articles 1 à 6 du décret du 30 janvier 2020, ils rappellent que le bailleur doit délivrer le logement en bon état et soutiennent que le bien donné en location était à l'origine impropre à sa destination et qu'ils ont été autorisés à réaliser des travaux qui sont à la charge exclusive du bailleur. L'accord des parties quant à la vente devrait être fixé en considération de l'état de la maison et de son évaluation lors de la prise de possession des lieux et c'est en considération de ces éléments que la lettre d'acceptation de la vente rappelle ces faits.



Dans leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 octobre 2021 , Monsieur [V] [H] Madame [T] [H] demandent à la cour de statuer comme suit :

 

Vu l'article 9 du code de procédure civile, et les articles 6, 15 et 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 modifié par la Loi du 27 janvier 2017, et l'article 1731 du Code Civil, 

 

- Déclarer les appelants recevables, mais mal fondés en leur appel, 

- Les débouter de leur appel, fins et conclusions, 

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à l'exception de celles relative à l'indemnité d'occupation, et au délai pour libérer les lieux, 

- Recevoir les intimés en leur appel incident, les y déclarer bien fondés et statuant à nouveau : 

 

- Déclarer les intimés bien fondés à solliciter de la cour une indemnité d'occupation de 1.200 € par mois à compter rétroactivement du 31 Mars 2019, jusqu'à la libération définitive des lieux, sous réserve de l'état des lieux de sortie, 

- Condamner les appelants solidairement au paiement de cette somme, 

- Ordonner l'expulsion des appelants dans le délai de 3 mois, tout au plus, à compter de l'arrêt à intervenir, sans autre condition, sous astreinte, 

 











A TITRE SUBSIDIAIRE :



Donner acte aux intimés de ce que, si, par impossible, la cour considérait que les appelants ont réellement accepté l'offre d'acquérir le bien litigieux, moyennant le prix de 190.000 €, ils seraient disposés à accepter, dans cette hypothèse essentiellement subsidiaire, la vente de leur bien à ce prix, sous réserves expresses que l'acte notarié de vente soit régularisé dans un délai impératif de 2 mois à compter du jour de l'arrêt à intervenir, ou de 4 mois, tout au plus, à compter de cette date, si les appelants entendaient souscrire un prêt, le prix devant être impérativement payé le jour de la vente, en sus des droits et frais annexes, 

 

ET à défaut, dire et juger que les appelants seraient de plein droit et définitivement sans droit ni titre, de sorte qu'il serait procédé à leur expulsion sans délai et sans mise en demeure préalable, 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE 

 

- Les condamner solidairement au paiement d'une indemnité complémentaire de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de l'avocat postulant. 



Ils font valoir que la vente du bien était nécessaire pour permettre l'entretien de Madame [T] [H]. Ils soulignent que si les appelants ont répondu au congé sans le remettre en cause, ils ont simplement indiqué qu'ils étaient intéressés par l'acquisition de la maison mais prétendaient avoir réalisé des travaux pour des sommes de plus de 65'000 € qu'ils entendaient déduire du montant du prix de la vente de façon ramener le prix de vente à leur profit à hauteur de 140'000 €. Le fait de se déclarer 'intéressé' par l'offre ne constitue pas une acceptation de cette offre. Ils constatent que la demande de validation de la vente à hauteur de 140'000 € n'est plus demandée en appel. Ils soulignent qu'aucun état des lieux n'a été effectué à l'entrée des locataires et qu'en application des dispositions de l'article 1731 du code civil, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf la preuve contraire. Ils soulignent que le bail faisait interdiction aux locataires de transformer les locaux sans l'accord écrit du bailleur et qu'à défaut le bailleur, au départ des lieux des locataires, pouvait exiger leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées, sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés Ils constatent que la facture produite émane de l'entreprise dirigée par le locataire lui-même dont le siège est dans les locaux loués et demandent en conséquence la confirmation de la décision.









Très subsidiairement si la cour devait considérer que les locataires ont accepté l'offre au prix de 190'000 € et ils sont disposés à accepter la vente du bien au prix de 190'000 €,l' acte notarié devant être régularisé dans un délai impératif de deux mois à compter du jour de l'arrêt à intervenir et de quatre mois si les appelants entendaient souscrire un prêt.



Ils forment appel incident et demandent que l'indemnité d'occupation soit fixée à compter du 31 mars 2019 à hauteur de la somme de 1 200 € par mois s'agissant d'une maison d'habitation de 100 m² habitables, constituée de quatre pièces principales ,d'un garage de 30 m², d'un jardin de 600 m² au Carbet, le loyer de 400 € par mois ayant été fixé volontairement à une somme inférieure à la valeur locative il y a plus de cinq ans sans jamais avoir été révisé depuis.



Ils précisent que le congé ayant été donné pour le 31 mars 2019, les appelants ont déjà obtenu un délai de grâce de plus de deux ans et demi et la cour devra dire équitablement que l'expulsion pourra avoir lieu dans le délai de trois mois tout au plus à compter de l'arrêt à intervenir sans autre condition . 



Il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées .



Par une note en délibéré en date du 5 avril 2022 la cour a invité les parties à faire valoir leurs observations avant le 22 avril 2022 sur les points suivants :



- erreur matérielle affectant la date du congé indiquée dans le dispositif comme étant le 21 septembre 2021 au lieu de ' congé reçu le 26 septembre 2018"

- la date à laquelle Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] sont occupants sans droit ni titre la date indiquée dans le dispositif du jugement étant le 31 mars 2019 et non le 1 er avril 2019. et le point de départ de l'indemnité d'occupation. 



Seuls ont répondu les intimés par observations à la note en délibéré le 11 avril 2022. Ils acquiescent aux erreurs matérielles relevées par la cour, le congé ayant été reçu le 26 septembre 2018 et le point de départ de l'indemnité d'occupation étant le 1er avril 2019 et non le 31 mars 2019.



L'ordonnance de clôture est en date du 20 janvier 2022.











MOTIFS DE LA DÉCISION 

 



A titre liminaire il y a lieu de rappeler que l'appel tend en application de l'article 542 du code de procédure civile soit à la réformation, soit à l'annulation du jugement, et qu' il ne sera pas statué sur les demandes de confirmation des chefs de jugement dont il n'a pas été fait appel.



Le dispositif du présent arrêt sera limité aux strictes prétentions formées par les parties constituées, étant rappelé qu'il n'a pas vocation à contenir les moyens venant au soutien des demandes, peu important que ces moyens figurent dans le dispositif des conclusions . 



La cour constate que si dans le dispositif de leurs conclusions Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] demandent à la cour d'infirmer le jugement 'en ce qu'il a rejeté déclaré' valable le congé délivré le 26 septembre 2021, ils requièrent de la cour de « constater que Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ont répondu positivement à l'offre de cession transmise par les consorts [H] '.



Dans les motifs de leurs conclusions ils ne font état d'aucun moyen de nullité du congé qu'ils reconnaissent être daté du 21 septembre 2018 et non du 26 septembre 2021 comme indiqué par erreur par le premier juge. Il est justifié en effet au dossier que le congé pour vendre adressé par lettre recommandée avec accusé de réception a été reçu par Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] le 26 septembre 2018.



Au surplus la cour constate que le contrat de bail signé le 1er février 2016 avait une prise d'effet au 1er avril 2016 et qu'en conséquence le congé ayant été reçu le 26 septembre 2018, le délai de préavis de six mois prévu par les dispositions de l'article 15. I de la loi du 6 juillet 1989 a bien été respecté le bail arrivant à échéance au 31 mars 2019.



Le congé indiquait que le prix de vente était de 190'000 € 'pour frais et droits relatifs à l'établissement de l'acte de vente et à ceux qui seront la suite ou la conséquenc étant supportés par l'acquéreur 'et la vente étant subordonnée à l'autorisation préalable du juge des tutelles aux fins d'autoriser la vente au prix demandé ci-dessus.



Il n'est pas contesté que dans les deux mois suivant la délivrance de ce congé, Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ont répondu par courrier adressé au notaire chargé de la succession de Monsieur [U] [H] en date du 13 novembre 2018 et le 18 novembre 2018 à Monsieur [V] [H], dans les termes suivants :



' Suite à votre congé du 21 novembre 2018, notifié pour vendre la maison ayant appartenue à Monsieur [U] [H] , je vous indique que nous sommes toujours intéressés par l'acquisition de cette maison au prix que vous avez fixé, soit cent quatre-vingt-dix-mille euro.



Je vous rappelle cependant que nous avons réalisé des travaux importants à hauteur de 65'916,78 € qui ont contribué à la valorisation de celle-ci et qui constituent une créance à notre profit sur la succession de Monsieur [U] [H].



Je vous rappelle enfin que le représentant légal de ce dernier, [V] [H] , lors de la prise des lieux nous avait proposé l'acquisition auprès de 140'000 € ( cent quarante mille euro).



Nous restons donc dans l'attente de votre réponse et de la signature de la promesse de vente.



Cordialement



 [E] [G]



 [C] [B] ' 



La cour constate néanmoins que devant le premier juge, Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] demandaient que soit ordonnée la vente au prix de 140'000 € outre les frais et qu'en appel ils demandent à la cour de dire que la vente interviendra entre les parties au prix de 160'000 € tel qu'autorisé par le juge des tutelles.



L'autorisation du juge des tutelles qui n'est intervenue que le 9 avril 2019, précise qu'il autorise de tuteur de Madame [T] [H] à vendre à l'amiable au prix minimum de 160'000 € payable comptant à la signature de l'acte authentique.



Cette autorisation intervenue postérieurement à la délivrance du congé ne permet pas aux locataires de se prévaloir d'une modification du montant du prix fixé dans le congé pour vendre à 190'000 € hors frais.



La contre-proposition du locataire pour un prix moindre à celui fixé dans le congé équivaut à un refus de sa part comme l'a rappelé le premier juge. En tout état de cause il convient de rappeler que le locataire ayant accepté l'offre de vente doit faire le nécessaire pour que la signature de l'acte notarié puisse intervenir dans les délais requis.



Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ne justifient d'aucune démarche auprès du notaire pour formaliser la vente, après leur courrier du 18 novembre 2018.Ils ne précisent pas s'ils auront recours à un prêt ou s'ils disposent des fonds nécessaires ce dont ils ne justifient pas plus devant la cour.



Il résulte de l'absence de diligences des locataires suite au courrier du 18 novembre 2018 et de leur persistance à proposer un prix de 140'000 € en première instance et de 160'000 € en appel, montants inférieurs au prix fixé dans le congé pour vendre, l'absence d'intention d'acquérir au prix fixé dans le congé à savoir 190'000 €.



En conséquence le congé pour vendre reçu le 26 septembre 2018 est valable et doit produire tous ses effets, Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] étant occupants sans droit ni titre du bien depuis le 1er avril 2019.



Au surplus , la cour constate que contrairement à ce que les appelants soutiennent, dans le cadre de la négociation de la signature du bail, Monsieur [V] [H] dans son courriel du 13 janvier 2016 rappelait que la maison avait été estimée fin 2014 à 140'000 € mais précisait qu'il ne pouvait pas bloquer le prix à ce niveau-là ne sachant pas à quelle date cette vente interviendrait 

( 'décès de mon père ou avant si sa santé se dégrade fortement ')



Au surplus enfin la cour constate que si aucun état des lieux n'a été effectué, au vu des échanges de mail avant la signature du contrat de bail, Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] connaissaient parfaitement les lieux dans lesquels ils avaient l'intention de faire des travaux notamment d'électricité , selon leur courriel du 12 janvier 2016. Or aucun accord écrit ne leur a été donné concernant la réalisation de ces travaux .La facture pro forma du 12 avril 2018 établie par l'entreprise appartenant à Monsieur [E] [G] dont le siège est situé dans les lieux loués, comprend de nombreux autres travaux de plomberie, de pose de cuisine, de peinture, de création de deux douches, pour lesquels aucune autorisation n'a été donnée par le bailleur alors qu'en application des dispositions de l'article 1731 du code civil, en l'absence d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf preuve contraire. 



La cour constate que si le premier juge a rejeté la demande de Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] au titre du remboursement des travaux réalisés dans l'immeuble loué, dans le dispositif de leurs conclusions Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ne demandent pas à la cour d'infirmer ce chef de la décision qui est dès lors définitif.



Leurs conclusions sur le bail et l'état de la maison à leur entrée dans les lieux sont sur la validité du congé pour vendre .



Les consorts [H] demandent à la cour de fixer à 1 200 € le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] à compter du 31 mars 2019 jusqu'à la libération effective des lieux.



La cour constate qu'ils ne produisent aucun élément permettant d'établir que la valeur locative du bien soit de 1 200 €, même s'il résulte d'un courrier du notaire du 10 juillet 2018 que le loyer modique aurait été fixé à 400 € en raison des travaux pour une valeur locative de l'ordre de 600/ 650 €.



En conséquence il convient de débouter les consorts [H] de leur demande de fixation de l'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 1 200 € et de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer.



La cour confirme en conséquence en toutes ses dispositions le jugement du juge du contentieux de la protection en date du 31 mai 2021, sans qu'il y ait lieu de dispenser les bailleurs de délivrer un commandement de quitter les lieux et sauf à rectifier le jugement en ce qu'il a considéré que le congé avait été délivré le 26 septembre 2021 alors qu'il a été reçu le 26 septembre 2018 et que les l'indemnité d'occupation doit être fixée au 1er avril 2019 et non au 29 mars 2019



Succombant Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] supporteront les dépens et conserveront leurs frais irrépétibles . Il est équitable qu'ils prennent en charge également les frais exposés par les consorts [H] évaluées à 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 





PAR CES MOTIFS



La cour, 



CONFIRME en toutes ces dispositions dont appel le jugement du juge du contentieux de la protection du 31 mai 2021 sauf à rectifier les erreurs matérielles suivantes :



au lieu de lire :



-déclare valable le congé du 21 Septembre 2021



Il y a lieu de lire 



-déclare valable le congé reçu le 21 Septembre 2018



au lieu de lire 



constate que Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] sont occupants du logement sans droit ni titre à compter du 31 Mars 2019,

 

Il y a lieu de lire 



constate que Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] sont occupants du logement sans droit ni titre à compter du 1er avril 2019,



au lieu de lire 



condamne les occupants au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 € par mois, révisable,à compter de la décision



il y a lieu de lire 



condamne les occupants au paiement d'une indemnité d'occupation de 400 € par mois, révisable,à compter du 1er avril 2019



 y ajoutant



REJETTE la demande de fixation d'indemnité d'occupation à hauteur de la somme de 1 200 € ;



MET les dépens in solidum à la charge de Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] ;



DÉBOUTE Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE in solidum Madame [C] [B] et Monsieur [E] [G] à verser Monsieur [V] [H] et Madame [T] [H] représentée par son tuteur mandataire du centre hospitalier [6] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé, à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,