Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 1 juillet 2022

Copies exécutoires



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

 délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 01 JUILLET 2022



(n° 2022/ , 8 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16931 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCWEV





Décision déférée à la Cour : 

Jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris le 27 novembre 2014 sous le n° RG 12/04606 confirmé par un arrêt rendu le 19 décembre 2018 par la cour d'appel de Paris - pôle 4 chambre 2 - n° RG 14/24459 lui même cassé partiellement par un arrêt de la Cour de cassation du 09 juillet 2020 - Pourvoi n ° K 19-14.368 







DEMANDERESSE À LA SAISINE APRÈS RENVOI :

 

SCI LA MADELEINE immatriculée au RCS de Paris sous le n° 794 194 548 société venant aux droits de la Sarl La considération de l'Ange Blanc, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par Me Martine LEBOUCQ BERNARD de la SCP Société Civile Professionnelle d'avocats HUVELIN & associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R285 assistée de Me Jean-marc LE MASSON substituée par Me Antoine LE MASSON, avocat au barreau de NANTES, toque : 49







DÉFENDEURS À LA SAISINE APRÈS RENVOI :



S.D.C. Résidence MADELEINE OPÉRA immatriculée au RCS de Paris sous le n° 815 371 265 représenté par son syndic le Cabinet FIDUCIA GESTION [Adresse 5]

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Anne GRAPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPOTTE- BENETRAU'avotas associés, avocat au barreau de PARIS, toque: K0111





S.A.R.L. SOCIÉTÉ COMMERCIALE D'INVESTISSEMENT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Défaillante

Assignation devant la cour d'appel de PARIS en date du 20 juillet 2021 à étude conformément aux articles 656 et 658 du Code de procédure Civile





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Mars 2022, en audience publique, les parties ne s' étant pas opposées, devant Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et Madame Monique CHAULET, Conseillère, chargée du rapport,.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en leur rapport, composée de :



Monsieur Claude CRETON , Président de chambre

Madame Monique CHAULET, Conseillère

Madame Muriel PAGE, Conseillère





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats 





ARRÊT :



- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 13 mai 2022 puis prorogée au 17 juin 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



****



Par acte authentique du 31 mars 1976, la société commerciale d'investissement (la société CI) a acquis de M. [U] le lot n°213 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4]) décrit dans l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété du 25 avril 1968 produit au débat comme « un appartement de cinq pièces à gauche de l'escalier et donnant sur la rue [Adresse 6], immatriculées sous les numéros 605, 606, 607, 608 et 609 avec salles de bain. Avec droit de jouissance exclusive à la partie de la terrasse se trouvant au droit de cet appartement ».

Estimant que la société CI avait loué à son insu le local n°604 lui appartenant, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra a sollicité, en référé, la condamnation de cette dernière à lui payer une indemnité d'occupation à ce titre.

Le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a rejeté la demande au motif qu'il ne pouvait être déterminé avec l'évidence requise en référé d'une part la qualité de partie commune du local auquel on accède par la porte 604, d'autre part si ce local est inclus dans le lot 213 appartenant à la société CI.

Par acte d'huissier du 16 mars 2012, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société CI devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir sa condamnation à lui restituer sous astreinte le local n°604 et les pièces « service » et « office » figurant sur le plan annexé au règlement de copropriété et à lui verser une indemnité d'occupation pour le local n°604.

Par acte authentique du 26 septembre 2012, la société CI a vendu plusieurs lots à la société La Considération de l'Ange Blanc (société CAB) comprenant le local n°604 et les pièces « service » et « office », société qui est intervenue volontairement à l'instance.

Par acte notarié en date du 23 août 2013, la société CAB a vendu le lot n°604 à la SCI La Madeleine ; cette dernière n'était pas partie en première instance. 

Par jugement du 27 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a :

. débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de restitution des pièces désignées comme « service » et « office » sur le plan annexé au règlement de copropriété ;

. condamné sous astreinte la société CAB à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot n°213 et à restituer la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier » sur le plan annexé au règlement de copropriété,

. débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de désignation d'un huissier de justice pour procéder au constat et à l'enlèvement des objets meublant la pièce « CH courrier »,

. débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande d'indemnité d'occupation à l'encontre de la société CAB,

. débouté la société CAB de sa demande d'amende civile et de dommages et intérêts,

. débouté la société CI de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. ordonné l'exécution provisoire,

. condamné la société CAB aux dépens.

La société CAB et la SCI La Madeleine ont interjeté appel du jugement ; ces appels ont été joints. 

Par arrêt en date du 19 décembre 2018, la cour d'appel de Paris a :

. rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra tendant à voir déclarer irrecevable l'appel relevé par la société La Considération de l'Ange Blanc,

. confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

. déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra tendant à voir condamner la société commerciale d'investissement à lui payer la somme en principal de 27 600 euros outre les intérêts légaux dus à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2010 pour l'occupation sans droit ni titre du local n°604 sur la période allant du 1er janvier 2007 au 26 septembre 2012,

. condamné la SCI La Madeleine venant aux droits de la société La Considération de l'Ange Blanc aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra la somme supplémentaire de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

. rejeté toute autre demande. 

Par arrêt en date du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a cassé l'arrêt de la cour d'appel mais seulement en ce qu'il a condamné la société CAB à restituer la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier » au motif que, pour accueillir la demande visant à dire que la chambre litigieuse est une partie commune, l'arrêt retient qu'il résulte de l'examen des clauses du règlement de copropriété et de l''état descriptif de division rapproché du plan annexé au règlement de copropriété que la pièce accessible par le lot 604 est séparée des pièces du lot 213 par un escalier et ne peut y être réunie, que cette pièce est munie de ses propres accès d'eau et à l'électricité et que le logement accessible par la porte n°605 sont deux unités d'habitation distinctes, auxquelles on accède depuis les parties communes par deux portes d'entrée distinctes, qu'elles ne partagent qu'un accès sur la terrasse extérieure et qu'il ressort du plan annexé au règlement de copropriété que la chambre matérialisée par la mention « CH courrier » ne peut correspondre à aucune de ces cinq pièces qui comportent toutes la mention CH avec un numéro de lot ; que la cour d'appel ayant dit que la chambre revendiquée doit être qualifiée de partie commune sans constater que la chambre matérialisée par la mention « CH courrier » était affectée à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, elle n'a pas donné de base légale à sa décision. 

Aux termes de ses écritures notifiées le 25 octobre 2016, la SCI La Madeleine demande à la cour de :

. réformer partiellement le jugement de première instance,

. de juger que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le lot n°604 est attribué officiellement à une pièces située au 6ème étage de l'immeuble,

. de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

. de juger que le local CH Courrier fait partie intégrante du lot 213 et qu'il s'agit d'une partie privative et que le lot 604 n'existe pas,

A titre subsidiaire,

. de juger que l'action du syndicat des copropriétaires se heurte à la prescription trentenaire et à la prescription décennale,

. de juger que le local CH Courrier fait partie intégrante de l'appartement dont elle est propriétaire,

. de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

En toutes hypothèses,

. condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'instance. 

Sur l'appel incident,

. confirmer le jugement,

. débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes tendant à revendiquer les pièces « service » et « courrier ». 

Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra, intimé, demande à la cour de : 

. écarter la pièce n°2 communiquée par la SCI La Madeleine, 

. juger que la SCI La Madeleine est réputée s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elle avait soumises devant la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé,

. confirmer le jugement en ce qu'il a qualifié les pièces litigieuses de parties communes et en ce qu'il a condamné la société Considération de l'Ange Blanc aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot 213 et à restituer la pièce accessible par la porte 604 dénommée CH Courrier sur le plan annexé au règlement de copropriété sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement,

. réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de restitution des pièces désignées comme « service » et « office » sur la plan annexé au règlement de copropriété,

Statuant à nouveau,

. condamner la société Considération de l'Ange Blanc aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine à lui restituer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement, les pièces désignées comme « service » et « office »,

. condamner la société CI à lui payer les sommes de 27 600 euros outre les intérêts légaux à compter du 17 décembre 2010 pour l'occupation sans droit ni titre du local 604,

. condamner la SCI La Madeleine et la société Considération de l'Ange Blanc à lui payer 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

. la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.

La société commerciale d'investissement, intimée, n'a pas conclu.



SUR CE

Sur la procédure 

La saisine de la cour d'appel étant du 21 novembre 2020, la SCI La Madeleine avait un délai de deux mois pour conclure.

Ses conclusions notifiées le 10 septembre 2021 ainsi que celles notifiées le 15 février 2022 étant irrecevables comme notifiées postérieurement à ce délai, la SCI La Madeleine est réputée s'en tenir aux conclusions notifiées le 25 octobre 2016 devant la cour d'appel initialement saisie.

Par ailleurs il n'y a pas lieu d'écarter la pièce 2 de la SCI La Madeleine qui a été régulièrement communiquée au débat. 

Sur l'étendue de la saisine de la cour 

L'arrêt de la cour d'appel du 19 décembre 2018 n'ayant été cassé qu'en ce qu'il a condamné la société CAB à restituer la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier », le syndicat des copropriétaires n'est fondé à solliciter la réformation du jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de restitution des pièces désignées comme « service » et « office » sur la plan annexé au règlement de copropriété et la condamnation de la société Considération de l'Ange Blanc aux droits de laquelle vient la SCI La Madeleine à lui restituer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de deux mois à compter de la notification du jugement, les pièces désignées comme « service » et « office » et à lui payer les sommes de 27 600 euros outre les intérêts légaux à compter du 17 décembre 2010 pour l'occupation sans droit ni titre du local 604, l'arrêt de la cour d'appel du 19 décembre 2018, qui a statué sur ces questions, ayant autorité de chose jugée à cet égard. 

Sur la demande de restitution de la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier » au syndicat des copropriétaires

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le règlement de copropriété de 1968 énumère les parties privatives, et notamment le lot n°213, en termes clairs, précis et non équivoques, qui ne laisse pas de doute sur la situation de ce lot qui se trouve à gauche de l'escalier alors que le local 604 se trouve à droite dudit escalier, comme cela est confirmé par le plan du 6ème étage, qu'il résulte des plans qu'il produit que le lot 604 existe et qu'il n'est pas compris dans ceux acquis par la société CAB, que les renseignements portés dans l'acte de vente du 31 mars 1976 par la société CI le sont à titre de simple renseignement et ne sauraient constituer une preuve de la propriété du local, la société CAB tentant de s'accaparer des parties communes ; il soutient qu'elle établit son droit de propriété sur le local 604 et qu'elle est bien fondée en son action en revendication.

La SCI La Madeleine fait valoir que la revendication et la demande de restitution du local 604 intervient plus de 36 ans après l'acquisition et l'utilisation au vu et au su de tous de la salle CH Courrier, qu'il est plus que douteux qu'une chambre puisse constituer une partie commune, que la situation des lots à gauche ou à droite de l'escalier n'est pas mentionnée dans l'état descriptif de division et qu'une unité d'habitation peut concerner des parties d'immeuble non contiguës ; elles font valoir en outre que le règlement de copropriété ne mentionne pas de salle « courrier » au titre des parties communes, les plans annexés à ce règlement faisant partie de l'ensemble contractuel en application des dispositions de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, que les terrasses jouxtant les lots sont des parties communes à jouissance privative, qu'il est un accessoire inséparable du lot et ne peut s'éteindre par le non-usage, que la salle courrier dispose d'une terrasse contigüe qui doit revêtir le même droit de jouissance privatif et que les deux terrasses étant dans le prolongement l'une de l'autre elles ne peuvent bénéficier à aucun autre copropriétaire et que cette configuration marque la nature privative de la pièce marquée « courrier ».

Le règlement de copropriété précise que les parties privatives sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous les accessoires. 

Les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété comme toutes celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et comprennent notamment la charpente et la toiture terrasse y compris les petites terrasses annexes. 

La pièce litigieuse ne figure pas dans l'état descriptif de division comme lot privatif mais figure seulement sur le plan annexé à cet état descriptif.

Il résulte de la description du lot 213 que celui-ci comprend un droit de jouissance exclusive à la partie de terrasse se trouvant au droit de cet appartement.

Le constat établi par M. [C], huissier de justice, le 26 septembre 2012 à la demande de la société CAB venant aux droits de la société CI établit que la pièce portant le n°604 est une pièce d'habitation, qui dispose d'une porte-fenêtre avec accès à une terrasse ouverte, intégralement recouverte d'une moquette verte formant à gauche l'angle du bâtiment et se poursuivant à droite en limite d'une construction vitrée avec porte, que l'appartement portant le n°605 dispose d'une terrasse couverte, pièce qui ouvre sur une terrasse ouverte recouverte d'une moquette verte formant une unité et que cet appartement figure sur le plan du 6ème étage établi en mars 1968 annexé au règlement de copropriété sous le numéro 213.

Il résulte de cette description que la terrasse sur laquelle le propriétaire du lot 213 dispose d'un droit de jouissance privative aux termes de l'état descriptif de division se prolonge jusqu'à l'angle de l'immeuble et forme une unité avec cette portion de terrasse et qu'en conséquence seul le lot 213 a accès à la chambre désigné par le n°604 par la terrasse sur laquelle il a un droit de jouissance exclusive. 

Cette configuration existe depuis l'acquisition du bien par la société CI puisque l'acte de vente du 31 mars 1976 mentionne que M. [U], ancien propriétaire, a précisé que la terrasse se prolongeait sans discontinuer jusqu'à l'angle de la rue [Adresse 6] et de la rue [Adresse 7] et par laquelle on accédait à une pièce dite « courrier » qui avait également une issue à droite de l'escalier. 

Il résulte de ces éléments que la pièce litigieuse est affecté à l'usage exclusif du propriétaire du lot 213 qui y a accès par la terrasse située au droit de ce lot, qu'il occupe ce bien à usage d'habitation et qu'en dépit de l'existence d'un accès par une porte donnant à gauche de l'escalier, le syndicat des copropriétaires, qui en sollicite la restitution, ne conteste pas que cette pièce ait été affectée à l'usage exclusif du propriétaire du lot 213 jusqu'en ce qu'il en revendique la restitution et que seul le copropriétaire du lot 213 y a accès par la terrasse. 

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que d'autres copropriétaires aient ou aient eu un usage de cette pièce. 

En conséquence le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné sous astreinte la société CAB à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot n°213 et à restituer la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier » sur le plan annexé au règlement de copropriété. 

Statuant à nouveau, il convient de dire, au regard de ce qui précède, que la pièce « CH courrier » portant le n°604 est une partie privative du lot 213.

L'équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI La Madeleine la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement,

Infirme le jugement en ce qu'il a condamné sous astreinte la société CAB à mettre un terme à l'occupation de la portion de terrasse située au-delà de l'ancien lot n°213 et à restituer la pièce accessible par la porte n°604 et dénommée « CH courrier » sur le plan annexé au règlement de copropriété,

Dit que la pièce « CH courrier » portant le n°604 est une partie privative du lot 213,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra de l'immeuble sis [Adresse 4]) de ses demandes, 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra de l'immeuble sis [Adresse 4] à payer à la SCI La Madeleine la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Madeleine Opéra de l'immeuble sis [Adresse 4] aux dépens de l'instance.

LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT