Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 5 juillet 2022

ARRET 

N°





[L]





C/



[R]

[D]

[X] épouse [D] 



 



















































































MS/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU CINQ JUILLET 

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 20/05283 - N° Portalis DBV4-V-B7E-H4RW 



Décision déférée à la cour : DECISION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN DU SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT





PARTIES EN CAUSE :



Maître [W] [L]

né le [Date naissance 8] 1946 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 1]



Représenté par Me DEFER substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS





APPELANT



ET



Monsieur [E] [R]

né le [Date naissance 7] 1947 à [Localité 15] (59)

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 13]



Représenté par Me Marc ANTONINI de la SCP ANTONINI ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN



Monsieur [N] [D]

né le [Date naissance 5] 1938 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 2]



Madame [C] [X] épouse [D]

née le [Date naissance 6] 1942 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 2]



Représentés par Me François ROMBY, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN



INTIMES



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 03 mai 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.



Sur le rapport de Mme Myriam SEGOND et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 juillet 2022, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.



PRONONCÉ :



Le 05 juillet 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.





*

* *



DECISION :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 28 janvier 2008, M. [D] et son épouse Mme [X] (les vendeurs) ont conclu avec M. [R] (l'acquéreur) un compromis de vente portant sur un chalet à usage d'habitation d'une superficie de 128 m2, ses annexes et un étang de 1 000 m2 situés à [Adresse 14], le tout cadastré section B n° [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], au prix de 150 000 euros. La vente a été régularisée par acte authentique reçu le 18 mars 2008 par M. [L], notaire.



Suite à l'échec de la revente du bien à des sous-acquéreurs, M. [R] s'est rapproché de la mairie de [Localité 13] qui, le 28 novembre 2017, lui a délivré un certificat d'urbanisme indiquant que l'immeuble est classé en zone non constructible.



Reprochant aux vendeurs de lui avoir dissimulé la situation admnistrative de l'immeuble et au notaire de ne pas l'avoir vérifiée, M. [R] les a, par actes des 28 juin et 2 juillet 2018, assignés aux fins d'obtenir l'annulation de la vente pour dol et leur condamnation solidaire à lui payer diverses sommes. M. et Mme [D] ont formé une demande en garantie contre le notaire qui a formé une demande en garantie contre eux.



Par jugement du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Quentin a :



- constaté la résolution de l'acte sous seing privé régularisé le 28 janvier 2008,

- ordonné la restitution à M. et Mme [D] du bien immobilier,

- condamné M. et Mme [D] à restituer à M. [R] le prix de vente d'un montant de 150 000 euros,

- condamné le notaire à payer à M. [R] la somme de 16 000 euros au titre des frais de vente et honoraires de négociation, et celle de 15 838,77 euros au titre des droits d'enregistrement et émoluments,

- débouté M. [R] de ses demandes d'indemnisation au titre du prêt immobilier, des taxes foncières et de son préjudice moral,

- rejeté les demandes en garantie formées par les vendeurs et le notaire,

- débouté les vendeurs de leur demande reconventionnelle en paiement de la somme de 5 400 euros au titre de l'enrichissement sans cause,

- condamné in solidum les vendeurs et le notaire au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'artile 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par deux déclarations des 13 et 23 octobre 2020, les vendeurs et le notaire ont fait appel.



Par ordonnance du 14 avril 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d'appel des vendeurs.



L'affaire a été fixée à l'audience des débats du 3 mai 2022, où l'instruction a été clôturée.



EXPOSE DES PRETENTIONS

 

Dans ses dernières conclusions du 3 mai 2021, le notaire demande à la cour :



- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamné à payer des sommes à M. [R], le confirmer pour le surplus,

- débouter M. [R] de ses demandes,

- dire n'y avoir lieu à condamnation solidaire avec M. et Mme [D], 

- dans l'hypothèse où une condamnation solidaire était retenue, condamner M. et Mme [D] à le garantir de l'ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

- débouter M. et Mme [D] de leurs demandes,

- condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions du 5 avril 2022, M. [R] demande à la cour :



- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes en réparation au titre du prêt immobilier, des taxes foncières et de son préjudice moral ainsi que de sa demande en condamnation solidaire des vendeurs et du notaire, le confirmer pour le surplus,

- de condamner solidairement M. et Mme [D] et le notaire à lui payer les sommes suivantes :

* 150 000 euros au titre du prix de vente,

* 15 838,77 euros correspondant aux frais de vente, droits d'enregistrement et émoluments perçus par le notaire,

* 35 712,13 euros correspondant au prêt bancaire souscrit au titre des travaux accomplis dans l'immeuble,

* 7 444 euros correspondant au montant des taxes foncières, 

* 5 000 euros au titre du préjudice moral,

- débouter M. et Mme [D] et le notaire de leurs demandes,

- les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans leurs dernières conclusions du 15 mars 2022, M. et Mme [D] demandent à la cour :



- d'infirmer le jugement,

- de débouter M. [R] de ses demandes,

- condamner M. [R] à leur payer la somme de 5 400 euros au titre de l'enrichissement injustifié,

- débouter le notaire de ses demandes,

- condamner le notaire des chefs de demande de M. [R],

- condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIVATION



- Sur le dol des vendeurs



Moyens des parties



M. [R] soutient avoir été victime d'une réticence dolosive de la part des vendeurs qui ont volontairement dissimulé le fait que l'immeuble avait été construit en violation du permis de construire qui leur avait été délivré, ces manoeuvres l'ayant déterminé à contracter.



M.et Mme [D] répliquent que le chalet a été construit régulièrement, qu'ils ont obtenu deux permis de construire, le premier en 1979 et le second en 1999, ce dernier ayant été délivré pour construire un bâtiment, qu'à cette occasion ils ont effectué une déclaration d'ouverture de chantier le 10 février 1999 et d'achèvement de travaux le 4 janvier 2000.



Réponse de la cour



L'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.



En l'espèce, alors que le contrat de vente porte sur un chalet à usage d'habitation d'une superficie de 128 m2, il est établi que les vendeurs l'ont construit après avoir demandé une autorisation de construire un abri de pêche, qui leur a été accordée le 20 novembre 1979, avec la précision que la construction ne pourra même occassionnellement servir à l'habitation. Si l'autorisation de réaliser une extension de 70 m2 leur a été accordée le 4 février 1999, les restrictions imposées à la destination du bâtiment originaire s'appliquent nécessairement à cette extension. Il résulte, en outre, du certificat d'urbanisme délivré à l'acquéreur le 28 novembre 2017, que l'immeuble est classé en zone non constructible. Cet élément était connu des vendeurs qui avaient initialement demandé l'autorisation de construire un abri de pêche. Ainsi, M. et Mme [D] ont vendu à M. [R] un bâtiment à usage d'habitation en omettant de l'informer des conditions illicites de construction du chalet. 



Cette dissimulation volontaire constitue une réticence dolosive de la part des vendeurs, qui connaissaient le caractère déterminant de cette information pour l'acquéreur puisqu'elle portait sur une caractéristique essentielle du bien vendu. Quand bien même l'acquéreur aurait déclaré, dans l'acte de vente, connaître le bien, l'erreur provoquée par la réticence dolosive est toujours excusable et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir recherché la situation admnistrative de l'immeuble que les vendeurs lui ont sciemment cachée.



Par conséquent, le dol des vendeurs est caractérisé.

- Sur la faute du notaire



Moyens des parties



Le notaire soutient qu'il n'a pas commis de faute. Il explique qu'il n'avait pas à vérifier la régularité administrative de l'immeuble puisque les parties l'en avait dispensé dans l'acte authentique et que les travaux de construction datant de plus de dix ans, conformément aux déclarations des vendeurs, il n'y avait aucun risque de démolition de l'ouvrage, l'action étant prescrite en application de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme. Il ajoute que la note de renseignement d'urbanisme, qu'il a sollicitée, ne lui a été délivrée que postérieurement à la régularisation de la vente, de sorte qu'il était dans l'impossibilité d'informer l'acquéreur d'un éventuel changement de destination du chalet qui avait toutes les caractéristiques d'un immeuble à usage d'habitation. 



M. [R] réplique que le notaire a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte et à son devoir de conseil, en ne vérifiant pas la situation juridique de l'immeuble. Il précise que la clause par laquelle les parties le dispensent de toute vérification est inefficace et celle par laquelle les vendeurs déclarent l'absence de réalisation de travaux de construction est erronée, des travaux ayant été effectués et achevés en 2000 suite à l'agrandissement du chalet, soit depuis moins de dix ans avant la vente. Selon lui, la demande de renseignements d'urbanisme faite par le notaire établit qu'il a manqué à son obligation en instrumentant la vente avant même de les avoir obtenus.



Réponse de la cour



Vu l'article 1382 devenu 1240 du code civil ;



Le notaire est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte juridique qu'il dresse. Au titre de son devoir de conseil, il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.



En l'espèce, le notaire a instrumenté un acte de vente portant sur un chalet à usage d'habitation qui s'est avéré avoir été construit sans autorisation et sur des parcelles classées en zone non constructible. Il n'a donc pas procédé aux vérifications qui lui auraient permis d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la situation administrative de l'immeuble et sa destination réelle d'abri de pêche. 



Si, par une clause de l'acte authentique, 'les parties, et plus particulièrement l'acquéreur, ont dispensé le notaire soussigné de requérir une note de renseignements d'urbanisme, l'acquéreur ayant déclaré connaître parfaitement le bien vendu et avoir pris lui-même auprès des services compétents, tous renseignements concernant les règles d'urbanisme s'appliquant à l'immeuble et le décharge de toute responsabilité à cet égard', cette clause est inefficace en ce qu'elle prive de sa substance l'obligation essentielle du notaire d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente. 



Le notaire ne peut davantage se retrancher derrière la prescription de l'action en démolition au jour de l'acte instrumenté. En effet, si l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme prévoit que l'action intentée par la commune en démolition d'un ouvrage édifié en méconnaissance de l'autorisation administrative se prescrit par dix ans, la prescription commence à courir à compter de l'achèvement des travaux, soit en l'espèce le 4 janvier 2000, date de l'achèvement de travaux d'agrandissement significatifs du bâtiment. Au jour de l'acte de vente du 18 mars 2008, cette action n'était nullement prescrite. 



Enfin, ainsi que l'a noté le premier juge, le notaire a sollicité des renseignements d'urbanisme et facturé cette prestation à l'acquéreur, qui l'a payée, ce qui corrobore l'existence d'un engagement à ce titre, la circonstance qu'il ait reçu les renseignements postérieurement à l'acte étant impropre à dégager sa responsabilité. 



Le notaire a donc commis une faute en ne vérifiant pas la situation administrative de l'immeuble.



- Sur les conséquences



Par suite du dol, le contrat de vente est annulé. L'acheteur a donc l'obligation de restituer la chose et les vendeurs, le prix de vente. En revanche, le notaire ne peut être condamné in solidum à en assumer la charge, la restitution du prix perçu à laquelle le vendeur est condamné, en contrepartie de la restitution de la chose par l'acquéreur, ne constituant pas un préjudice indemnisable sauf circonstances particulières tenant notamment à l'insolvabilité du vendeur (par exemple, Civ 3, 3 mai 2018, pourvoi n° 17-11132). 



De même, seuls M. et Mme [D] sont tenus de rembourser les taxes foncières acquittées par M. [R] à hauteur de 7 444 euros, les impôts fonciers étant nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n'avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur (Civ 3, 4 décembre 2002, pourvoi n° 00-17925).



S'agissant des frais de vente, droits d'enregistrement et émoluments du notaire, seul le notaire qui les a reçus doit les rembourser, à hauteur de 8 041,77 euros, déduction faite des impôts et taxes payés à l'administration fiscale à l'occasion de la vente qui sont restituables par cette dernière en application de l'article 1961, alinéa 2 du code général des impôts.



Concernant le coût du crédit, M. [R] soutient que ce crédit a servi à financer l'acquisition du bien immobilier. Il fournit le tableau d'amortissement correspondant à un prêt tout habitat d'un montant de 31 809 euros, réalisé à compter du 15 mars 2008. Pour autant, il ne demande pas l'annulation du prêt, laquelle ne résulte pas automatiquement de l'anéantissement de la vente à défaut de demande en ce sens. Dans ces conditions, les frais liés à sa souscription ne sont que la contrepartie de la jouissance du capital emprunté et ne constituent donc pas un préjudice indemnisable (Civ 3, 21 juin 2018, pourvoi n° 17-16575). Par conséquent, ce poste de préjudice doit être écarté.



Concernant le préjudice moral, l'action en annulation de la vente n'exclut pas l'exercice par la victime du dol d'une action en responsabilité delictuelle pour obtenir de son auteur réparation du préjudice qu'il a subi. De même, le préjudice en lien avec la faute du notaire peut donner lieu à réparation. 



Le dol des vendeurs et la faute du notaire ont concouru au préjudice moral de l'acquéreur qui a perdu une chance de renoncer à l'acquisition d'un bien invendable. M. [R] justifie son préjudice moral par un compte-rendu de consultation établi le 16 avril 2021 par M. [T], neurologue, indiquant qu'il présente un syndrome anxio-dépressif sur le fond de ses problèmes administratifs liés à la vente de sa maison. 



La somme de 5 000 euros demandée à ce titre est raisonnable et M. et Mme [D] et le notaire y seront tenus in solidum à l'égard de M. [R].



En définitive, le jugement sera confirmé en ce qu'il a constaté la résolution de l'acte sous seing privé régularisé le 28 janvier 2008, sauf à préciser qu'il s'agit d'une annulation, ordonné la restitution à M. et Mme [D] du bien immobilier, condamné M. et Mme [D] à restituer à M. [R] le prix de vente d'un montant de 150 000 euros, débouté M. [R] de sa demande d'indemnisation au titre du prêt immobilier, mais infirmé en ce qu'il a condamné le notaire à payer à M. [R] la somme de 16 000 euros au titre des frais de vente et honoraires de négociation, et celle de 15 838,77 euros au titre des droits d'enregistrement et émoluments, débouté M. [R] de ses demandes d'indemnisation au titre des taxes foncières et de son préjudice moral. La condamnation du notaire sera ramenée à la somme de 8 041,77 euros. M. et Mme [D] seront condamnés in solidum à payer à M. [R] la somme de 7 444 euros correspondant aux taxes foncières. M. et Mme [D] et le notaire seront condamnés in solidum à payer à M. [R] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral. 



- Sur les demandes en garantie



La demande en garantie formée par les vendeurs contre le notaire s'agissant des restitutions consécutives à l'annulation de la vente doit être rejetée en raison de leur caractère non indemnisable.



En revanche, s'agissant de la condamnation au titre du préjudice moral, le juge, saisi des recours réciproques entre codébiteurs in solidum, a l'obligation de déterminer, dans leurs rapports entre eux, la contribution de chacun dans la réparation du dommage.



Eu égard aux fautes respectives des vendeurs et du notaire, le partage de responsabilité doit être fixé comme suit :



- M. et Mme [D] : 2/3

- M. [L] : 1/3



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté les demandes en garantie, le partage de responsabilité devant s'effectuer de la manière fixée ci-dessus.



- Sur la demande des vendeurs au titre de l'enrichissement sans cause



Cette demande n'est pas plus justifiée en cause d'appel qu'elle ne l'était en première instance, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge l'a rejetée. Le jugement sera confirmé de ce chef.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



- Confirme le jugement en ce qu'il a constaté la résolution de l'acte sous seing privé régularisé le 28 janvier 2008, sauf à préciser qu'il s'agit d'une annulation, ordonné la restitution à [N] [D] et son épouse [C] [X] du bien immobilier, condamné ces derniers à restituer à [E] [R] le prix de vente d'un montant de 150 000 euros, débouté [E] [R] de sa demande d'indemnisation au titre du prêt immobilier, débouté [N] [D] et son épouse [C] [X] de leur demande au titre de l'enrichissement sans cause,



- L'infirme en ce qu'il a condamné [W] [L] à payer à [E] [R] la somme de 16 000 euros au titre des frais de vente et honoraires de négociation, et celle de 15 838,77 euros au titre des droits d'enregistrement et émoluments, débouté [E] [R] de ses demandes d'indemnisation au titre des taxes foncières et de son préjudice moral, rejeté les demandes en garantie,



Statuant des chefs infirmés : 



- Condamne [W] [L] à payer à [E] [R] la somme de 8 041,77 euros en remboursement des émoluments versés,



- Condamne in solidum [N] [D] et son épouse [C] [X] à payer à [E] [R] la somme de 7 444 euros en remboursement des taxes foncières acquittées,



- Condamne in solidum [N] [D], son épouse [C] [X] et [W] [L] à payer à [E] [R] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,



- Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s'effectuera de la manière suivante :



* [N] [D] et son épouse [C] [X] : 2/3

* [W] [L] : 1/3



Y ajoutant :



- Condamne in solidum [N] [D], son épouse [C] [X] et [W] [L] aux dépens d'appel,



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum [N] [D], son épouse [C] [X] et [W] [L] à payer à [E] [R] la somme de 4 000 euros.







LE GREFFIERLE PRESIDENT