Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 5 juillet 2022

ARRET 

N°





S.C.I. SB GOSSART





C/



[N] veuve [O]

[O] veuve [T]

[L]

[O] épouse [L]

E.U.R.L. ERA VIGNON IMMOBILIER

S.E.L.A.R.L. NATHALIE LEMAIRE













VA/CB/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU CINQ JUILLET

DEUX MILLE VINGT DEUX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 21/04550 - N° Portalis DBV4-V-B7F-IG6Y 



Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN DU VINGT TROIS JUILLET DEUX MILLE VINGT ET UN





PARTIES EN CAUSE :



S.C.I. SB GOSSART agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Adresse 7]



Représentée par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Bernard HOURCADETTE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau D'AMIENS





APPELANTE



ET



Madame [G] [N] veuve [O], décédée le 13/02/2018 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Adresse 3]





Madame [R] [O] veuve [T]

née le 11 Août 1951 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentée par Me Aurélien DESMET, avocat au barreau d'AMIENS



Monsieur [Y] [L]

né le 21 Août 1948 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Représenté par Me Aurélien DESMET, avocat au barreau d'AMIENS



Madame [P] [O] épouse [L], décédée le 28/11/2020

[Adresse 8]

[Adresse 8]



Assignée à étude le 28/09/2021



E.U.R.L. ERA VIGNON IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Philippe VIGNON de la SCP PHILIPPE VIGNON-MARC STALIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN



S.E.L.A.R.L. [A] [S] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me DENYS substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS





INTIMES





DEBATS :



A l'audience publique du 26 avril 2022, l'affaire est venue devant M. Vincent ADRIAN, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 juin 2022.



La Cour était assistée lors des débats de Mme Camille BECART, greffier.





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi.





PRONONCE DE L'ARRET :



Les parties ont été informées par voie électronique du prorogé du délibéré au 05 juillet 2022 et du prononcé de l'arrêt par sa mise à disposition au greffe

 

Le 05 juillet 2022, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.







*

* *



DECISION :



Par l'intermédiaire de l'agence immobilière Era Vignon Immobilier, selon compromis de vente du 21 octobre 2017, la SCI SB Gossart a acquis de Mme [G] [N] veuve [O], de Mme [R] [O] veuve [T], de M. [Y] [L] et de Mme [P] [O] épouse [L] (les consorts [O]), une maison sise [Adresse 5], près de Saint-Quentin, au prix de 105 000 €.



L'acte notarié de vente a été dressé par Maître [A] [S] le 15 décembre 2017.



La SCI SB Gossart s'est plainte de la présence de fisssures dans les murs de l'habitation par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 février 2021, corroborées par un rapport d'expertise du Cabinet Saretec de Reims.



Par acte du 1er avril 2021, la SCI SB Gossart a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Senlis à l'encontre des consorts [O], de l'Eurl Era Vignon Immobilier et de la Selarl [A] [S], notaire, aux fins de voir instaurer, sur le fondement de l'artcle 145 du code de procédure civile, une expertise judiciaire. 



Par ordonnance rendu le 23 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Saint-Quentin a rejeté cette demandes en faisant valoir principalement qu'aucun élément ne donnait à penser que les vendeurs auraient dissimulé les fissures à la société venderesse.



La SCI SB Gossard a relevé appel.



La cour se réfère aux dernières conclusions des parties par visa. 



Vu les conclusions signifiées par la SCI SB Gossart le 19 octobre 2021, sollicitant l'infirmation de l'ordonnance et reprennant la demande de désignation d'un expert judiciaire sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile,



La déclaration d'appel et les conclusions ont été signifiées à Mme [G] [O] (décédée en réalité le 13 février 2018) et à Mme [P] [O] épouse [L], à domicile, les 28 septembre 2020 et 22 octobre 2021.



L'arrêt sera rendu par défaut.



Vu les conclusions notifiées par M. [Y] [L] et Mme [R] [O] veuve [T], visant à la confirmation de l'ordonnance en toutes ses dispositions, 



Vu les conclusions notifiées par la Selarl Nathalie Lemaire le 9 novembre 2021 visant à la confirmationde l'ordonnance,



Vu les conclusions notifiées par la société Era Immobilier Vigon le 3 novembre 2021 visant également à la confirmation de l'ordonnance.



L'instruction a été clôturée le 26 avril 2022, jour de l'audience.



MOTIFS



Il n'apparaît pas des éléments versés au débat que les décès de [G] [N] veuve [O] et de [P] [O] veuve [T] ont été notifiés par les parrties recevables à s'en prévaloir aux autres parties elle-mêmes.



Sur le fond, l'article 145 du code de procédure civile dispose que: 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé'.



Le motif légitime permet d'éviter que n'importe qui puisse imposer le processus parfois lourd de l'expertise judiciaire à n'importe qui d'autre. Selon la jurisprudence, il faut que l'expertise améliore ou apporte la preuve de faits sur des allégations déjà sufisamment sérieuses pour rendre vraisemblable l'exercice d'une action en justice qui ne soit pas 'vouée à l'échec' (Civ.3e 29 mars 2011, n° 10-11593). Ce peut être le cas lorsque l'action au fond serait manifestement prescrite.



En l'espèce, la SCI indiquait dans son assignation, comme elle le fait dans ses conclusions devant la cour, pages 4 et 7, 'à la fin de l'été 2018, l'acquéreur s'est aperçu qu'apparaissaient des fissures à certains endroits de la construction'. Dans sa lettre recommandée avec accusé de réception envoyée aux défendeurs le 15 février 2021, elle confirmait la constatation des désordres à la fin de l'été 2018, pour une vente devenue définitive en décembre 2017.



Ce n'est néanmoins que par assignation du 1er juillet 2021 que la SCI a attrait en justice les vendeurs, l'agence immobilière et le notaire, pour solliciter l'instauration d'une expertise.



Le point de départ du délai biennal de l'article 1648 du code civil est la découverte du vice et non son aggravation; il est donc manifestement écoulé.



Par ce seul motif, pour ce qui serait d'une action fondée sur la garantie des vices cachés, l ordonnance doit être confirmée.



La SCI expose néanmoins, qu'à son avis, l'analyse des trois principales fissures décrites par le Cabinet Saretec, dont la réalité est incontestable en effet, dans son rapport du 22 juillet 2020 (pièce SCI 2, voir aussi le constat de Maître [U] du 2 décembre 2020, pièce 3), révèle qu'il ya eu de la part des consorts [O], une véritable dissimulation de celles-ci, de sorte que leur action pourrait très bien prospérer sur le fondement du dol soumis, lui, à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.



Dans les trois cas, l'expert fait la même remarque: 'désordre d'origine structurelle au bâtiment', 'comportement différentiel de matériaux hétérogènes de la construction causé par varaition de température ou d' hygrométrie (ou influence d' un autre matériau)'. Elles sont liées à une qualité défectueuse de la construction elle-même et non à des travaux postérieurs faits par les propriétaires eux-mêmes en dehors des régles de l'art, que ceux-ci auraient cherché à dissimuler. Selon l'expert, ces fissures seraient existantes depuis au moins 2013. 



L'expert, qui n'a été mandaté que par les demandeurs, relève, page 8, 'une visualisation de l'habitation sur Google Maps en 2013 (qui) permet de noter la présence de fissures rebouchées sur la façade Nord'.



Les deux flèches aboutissent à des points de la façade pour lequels il est pour le moins hasardeux en l'état de la photographie de mauvaise qualité de déceler un 'rebouchage'. 



Au demeurant, cette situation serait ancienne, bien antérieure à la vente, et ne révèlerait pas une dissimulation intentionnelle mais une simple réparation.



Aucun indice de dissimulation n'est fourni (trace récente de rebouchage au plâtre, peinture surajoutée, etc.) dans le rapport du Cabinet Saretec, lequel, pourtant examine et photographie chaque fissure.



Aucun indice de dissimulation n'est apporté par ailleurs.



Dans ces conditions, la perception des fissures relevait de l'attention normale de l'acquéreur lors de ses visites préalables à l'acquisition.



En l'état, il n'est pas établi que l'action fondée sur le dol puisse légitimer davantage la mesure d'instruction sollicitée.



Enfin, le premier juge a justement arbitré les frais irrépétibles et les dépens, sauf à préciser que la condamnation de la société civile immobilière SB GOSSART à payer la somme de mille euros (l 000 €) au titre de l'article 700 du code de procédure civile doit intervenir au bénéfice de Mme [R] [O] veuve [T], et non Mme [P] [O] épouse [L], et M. [Y] [L] et de unis d'intérêts 



Il convient dans cette seule limite de confirmer l'ordonnance.



L'action n'aurait pas plus de raison de prospérer contre l'agent immobilier et contre le notaire, celui-ci, au demeurant, n'ayant pas participé à la négociation, n'avait aucun devoir de vérification des affirmations factuelles qui lui étaient apportées par les parties sur l'état du bien.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par défaut, en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance de référé rendue le 23 juillet 2021 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, sauf à la rectifier en ce sens que la société civile immobilière SB GOSSART est condamnée à payer la somme de 1 000 € à Mme [R] [O] veuve [T], et non Mme [P] [O] épouse [L], et à M. [Y] [L] unis d'intérêts au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant,



Condamne la SCI SB Gossart aux dépens d'appel et à payer une somme de 1 000 € à chacune des parties représentée par un conseil différent au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



 



LE GREFFIERLE PRESIDENT