Cour d'Appel · Chambre 3 A — 4 juillet 2022

MINUTE N° 22/411





























Copie exécutoire à :



- Me Guillaume HARTER

- Me Thierry CAHN





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 04 Juillet 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/00442 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HPJE



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Thann





APPELANTE :

Madame [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/01918 du 13/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR)



Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR



INTIME :

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 25 avril 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Mme MARTINO, Présidente de chambre

Mme FABREGUETTES, Conseiller

Madame DAYRE, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme HOUSER



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Selon contrat de bail à effet du 1er juillet 2013 , Monsieur [T] [Y] a donné à bail à Monsieur [R] [M] un appartement situé [Adresse 2] (68) .



Selon l'état d'entrée des lieux d'entrée, l'appartement avait été entièrement refait à neuf.



Madame [F] [M], soeur du locataire, s'est portée caution solidaire avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, pour une durée de six ans à compter du 1er juillet 2013.



A la suite du décès de Monsieur [R] [M] le 6 janvier 2019, Madame [F] [M] a donné congé par courrier du 16 janvier 2019, l'appartement n'ayant toutefois été restitué que le 10 avril 2019.



L'état des lieux de sortie faisait état d'un appartement en mauvais état. 



Le 29 avril 2020, Monsieur [Y] mettait en demeure Madame [F] [M] de lui régler la somme de 10721,83 €, correspondant au montant des loyers, charges, indemnité d'occupation et réparations locatives.



Par assignation en date du 15 juin 2020, Monsieur [T] [Y] a saisi le tribunal de proximité d'une action dirigée contre Madame [F] [M] demandant la juridiction, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :



'dire et juger recevable et bien-fondée son assignation,

'condamner la défenderesse à lui payer la somme de 10 721,83 € avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2020,

'condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 2000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

'dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d'intérêts au taux légal, par application des dispositions de l'article 1343'deux du Code civil

'condamner la partie défenderesse en tous les frais et dépens.



Bien qu'assignée le 15 juin 2020, par acte remis par dépôt à l'étude de l'huissier de justice instrumentaire, Madame [F] [M] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter à l'audience du 7 septembre 2020, à laquelle l'affaire a été retenue.







Par jugement, réputé contradictoire, en date du 5 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Thann a :



'condamné Madame [F] [M] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 8151,63 €, en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [M], décédé,

'dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020,

'condamné Madame [F] [M] aux entiers dépens de la procédure,

'dit que les intérêts échus des capitaux, dus pour une année entière porteront eux mêmes intérêts au taux légal en application de l'article 1343'2 du Code civil,

'condamné Madame [F] [M] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 600 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision,

'rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit dès sa signification.



Pour statuer ainsi, le juge des contentieux de la protection a relevé que 3982,57 € restaient dus au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés au 10 avril 2019.

Par ailleurs, se basant sur la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie, il a considéré que le locataire avait rendu l'appartement en mauvais état, alors que celui-ci avait été confié dans un état neuf; que les dégradations n'étaient pas liées à la vétusté; qu'eu égard à l'occupation d'une durée de 5 ans et 6 mois, il y avait lieu de dire le demandeur partiellement bien fondé en ses demandes au titre de la réfection des sols, en tenant compte d'une franchise de 2,5 ans et d'un abattement de 15 % par année soit 45 %, de même que pour les peintures en tenant compte d'une franchise de deux ans et d'un abattement de 10 % pour le restant des années d'occupation soit 30 %. ; qu'ainsi le locataire était tenu de 2156 € au titre des sols et 2012,59 € au titre des peintures, soit au total, au titre des sommes restant dus en exécution du contrat de bail, 8151,63 €.



Par déclaration en date du 8 janvier 2021, Madame [F] [M] a interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de ses conclusions d'appel, notifiées le 7 octobre 2021, elle demande à la cour de :



'déclarer son appel recevable bien-fondé, y faire droit, et en conséquence :



'infirmer le jugement du tribunal de proximité de Thann, en date du 5 octobre 2020, en ce qu'il l' a condamnée au paiement de la somme de 8151,63 € augmentés des intérêts au taux légal, et en ce qu'il l' a condamnée aux entiers dépens de la procédure ainsi qu'au paiement de la somme de 600 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau,



A titre principal



'débouter Monsieur [Y] de l'intégralité de ses fins et conclusions,



A titre subsidiaire



'dire et juger que Madame [M] ne peut être tenue qu'aux arriérés de loyers dus jusqu'au décès de Monsieur [M] soit jusqu'au 6 juillet 2019,



'dire et juger n'y avoir lieu à condamnation de Madame [M] au titre des dégradations locatives,



A titre infiniment subsidiaire,



'accorder à Madame [M] les plus large délai de paiement



En tout état de cause,



'débouter Monsieur [Y] de toute demande formée au titre d'un appel incident,



'le condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.



Madame [M] expose qu'elle n'est pas l'ayant-droit de son frère, ses enfants étant ses héritiers.



Elle soutient, qu'à défaut de communication de pièces de la part de l'intimé, il n'est pas justifié d'un engagement de caution conforme aux articles 22-1 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.



Elle ajoute que c'est à bon droit que le premier juge a appliqué un coefficient de vétusté, l'appartement ayant été loué depuis 2013.



Elle fait valoir que son engagement de caution s'est éteint avec le décès de son frère le 6 janvier 2019; que la jurisprudence considère de façon constante que l'obligation de couverture de la caution s'éteint avec le décès du créancier ou du débiteur.



Elle argue que l'appartement était en réalité très dégradé à l'entrée dans les lieux, mais que le bailleur aurait imposé au locataire, qui se trouvait dans un état de fragilité psychique, de mentionner sur l'état des lieux d'entrée un état neuf.



Sur sa demande de délais, elle indique être maîtresse de maison dans un institut pour personnes handicapés et percevoir un salaire de 1200 €.



Au titre de ses conclusions, notifiées le 8 juillet 2021, Monsieur [T] [Y] demande à la cour de :



'rejeter l'appel et le dire infondé,



'recevoir l'appel incident et le dire bien fondé,



'rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Madame [M] ,



'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [M] à la somme de 8151,63 € au lieu de 10 721,83 €, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2020 et non du 29 avril 2020 et la condamner à la somme de 600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au lieu de 1200 € sollicités,



'confirmer le jugement pour le surplus,



Y faisant droit,



'condamner Madame [M] d'avoir à payer la somme totale de 10 721,83 € outre intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2020, au titre des arriérés de charges locatives et des dégradations,



Subsidiairement,



'confirmer l'entier jugement, sauf s'agissant de la somme retenue au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



En tout état de cause,



'condamner Madame [M] aux entiers frais et dépens, ainsi que d'avoir à payer la somme globale de 3000 € sur le fondement précité, à savoir 1200 € pour la procédure de première instance et 1800 € pour la procédure d'appel.



A l'appui, Monsieur [Y] fait valoir que l'appelante n'apporte pas la preuve que l'engagement de caution ne serait pas conforme à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989; qu'elle n'en fait pas la démonstration.



Il expose que c'est elle qui a effectué l'état des lieux, renforçant sa qualité d'héritière; qu'il convient donc d'appliquer l'article 2305 du code civil et, en tout état de cause l'article 2288 .



Il ajoute que si le bail a été résilié le 6 janvier 2019, date du décès de Monsieur [M], en revanche les clés n'ont été restituées que le 10 avril 2019; qu'ainsi Madame [M] est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la restitution effective des clés.



L'intimé déclare encore que l'appartement était à l'état neuf à l'entrée de Monsieur [M]; que l'appelante affirme sans le démontrer qu'il était dégradé ; qu'il entend produire deux factures de remise en état de 3080 € et 3659,26 €; que les dégradations constatées ne relèvent en rien de la vétusté mais d'un manque criant d'entretien de sorte que c'est à tort que le premier juge a retenu un coefficient de vétusté.



Outre ses factures, il chiffre les loyers et indemnité d'occupation impayés à 1801 € et les charges impayées à 2181,57 €.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'engagement de caution



Aux termes de l'article 953 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



L'intimé a produit aux débats l'engagement de caution pris par l'appelante qui comporte la mention manuscrite visée à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.



L'appelante n'invoque, suite à cette production, aucun moyen pour déclarer son engagement de caution non conforme aux dispositions précitées et dont elle ne sollicite au demeurant pas qu'il en soit prononcé la nullité.



Il n'y a donc pas lieu à statuer de ce chef.



Sur les loyers et indemnités d'occupation



En vertu de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de personnes remplissant les conditions d'un transfert de bail, le contrat de location est résilié de plein droit au décès du locataire.



En vertu de l'article 1288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.



En l'espèce, Monsieur [T] [Y] demande à la caution le règlement des sommes suivantes, suivant décompte versé aux débats :



-loyers et charges de juin à décembre 2018 : 301 €

- loyers et charges de janvier au 10 avril 2019: 1500 €

-décompte de charges 2016/2017: 1106,15 €

-décompte de charges 2017/2018 : 876,65 €

-décompte de charges 2018/2019 : 198,77 €



Madame [F] [M] ne conteste en rien être redevable, au terme de son engagement de caution solidaire, des loyers et charges impayés de juin à décembre 2018 ainsi que des régularisations de charges pour les années 2016 à 2019.



Le locataire, Monsieur [R] [M], étant en l'espèce décédé le 6 janvier 2019 sans laisser aucune personne susceptible de bénéficier d'une continuation ou d'un transfert du bail, le contrat de bail l'ayant lié à Monsieur [T] [Y] s'est trouvé de plein droit résilié à cette date.



Il en résulte que le débiteur de l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail, n'est plus Monsieur [R] [M] , pour lequel s'est portée caution Madame [F] [M], mais la succession de celui-ci.



Monsieur [T] [Y] ne peut invoquer les dispositions de l'article 2312 ( et non 2035) du code civil pour obtenir de la caution le paiement de l'indemnité d'occupation due par la succession de Monsieur [R] [M] à compter de son décès, à raison de l'occupation du logement du 7 janvier 2019 au 10 avril 2019, date de remise des clés.



En effet d'une part, il ne produit pas de certificat d'héritiers, document propre à démontrer que Madame [F] [M] serait héritière, comme il le soutient, alors que celle-ci indique que son frère avait loué le logement pour pouvoir recevoir ses enfants et ne démontre ainsi pas qu'une confusion se serait opérée entre le débiteur principal et la caution et, d'autre part, les dispositions précitées n'ont en tout état de cause pas vocation à s'appliquer dans le présent litige, Madame [F] [M] n'étant pas caution d'une caution.



A défaut de clause contractuelle stipulant que la caution resterait tenue de l'indemnité d'occupation dont est redevable la succession de Monsieur [R] [M] , suite au décès de ce dernier, il convient d'admettre que l'engagement de caution pris par Madame [F] [M] au bénéfice de son frère, a pris fin au jour du décès du locataire, quant bien même l'engagement de caution prévoyait une durée expirant au 1er juillet 2019.



Il y a donc lieu de retenir que Madame [F] [M] est redevable de la somme de 2482,57 euros au titre de son engagement de caution concernant l'impayé locatif.





Sur les réparations locatives



En vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 



Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.



En l'espèce, il résulte des mentions du procès-verbal contradictoirement établi à l'entrée dans les lieux entre le bailleur et le locataire que les locaux ont été délivrés en bon état, voire en très bon état, voire à l'état neuf.



Madame [F] [M] ne produit aucun élément de nature à établir que son frère aurait, sous une quelconque contrainte, accepté de signer un état des lieux qui n'était pas fidèle à la réalité.



Dès lors il doit être tenu pour acquis que le logement était en relatif bon état à l'entrée dans les lieux.



Le procès-verbal d'état des lieux de sortie cosigné entre le bailleur et Madame [F] [M] fait état de ce que le logement a été restitué en mauvais état ( sols, plafonds, murs), sans être plus circonstancié.



À défaut de mention sur le procès-verbal d'état des lieux de sortie de mention particulière relative à l'existence de dégradations particulières à l'intérieur du logement, c'est à bon droit que le premier juge a fait application d'un coefficient de vétusté en raison de l'occupation des lieux durant plus de cinq ans par Monsieur [R] [M] et a retenu que Madame [F] [M] était donc redevable au titre des réparations locatives d'une somme de 4168,59 euros.



Au total, Madame [F] [M] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6651,16 euros au titre de son engagement de caution.



Le jugement sera ainsi infirmé de ce chef.



Sur les délais paiement 



Si en application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, force est de constater en l'espèce que Madame [F] [M] ne verse aux débats aucun élément propre à permettre à la cour d'apprécier sa situation qui a pu évoluer depuis le 13 avril 2021, date de la décision lui accordant l'aide juridictionnelle partielle à hauteur de 25 %.



La demande sera en conséquence rejetée.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dispositions du jugement déféré s'agissant des dépens et de l'article 700 du code de procédure seront confirmées.



Demeurant largement partie perdante à hauteur d'appel, Madame [F] [M] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile 



Il sera fait droit la demande de Monsieur [T] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 800 € pour les frais irrépétibles d'appel.



 PAR CES MOTIFS



La Cour,



Statuant publiquement et contradictoirement,



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [F] [M] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 8151,103 euros en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [M] , décédé,



Et statuant à nouveau du chef infirmé,



CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 6651,16 euros en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [R] [M] , décédé,



CONFIRME la décision déférée pour le surplus,



Y ajoutant,



DEBOUTE Madame [F] [M] de sa demande de délais de paiement,



CONDAMNE Madame [F] [M] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE Madame [F] [M] aux dépens.







Le Greffier,Le Président de chambre,