Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 5 juillet 2022

N° RG 19/08864 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MYQ6









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond du 10 octobre 2019



RG : 16/06439

ch n°3 cab 03 D









[Z]

[O]



C/



[W]

[D]

[L]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 05 Juillet 2022







APPELANTS :



M. [U] [Z]

né le 25 Juillet 1960 à [Localité 7] (69)

[Adresse 6]

[Localité 8]



Représenté par Me [S], avocat au barreau de LYON, toque : 719





Mme [V] [N] [G] [R] [O] divorcée [Z]

née le 06 Mars 1959 à [Localité 7] (69)

[Adresse 3]

[Localité 10]



Représentée par Me [S], avocat au barreau de LYON, toque : 719









INTIMÉS :



Me [E] [W], Notaire, titulaire d'un office notarial

[Adresse 1]

[Localité 9]



Représenté par la SELARL DE BELVAL, avocats au barreau de LYON, toque : 654





M. [M] [D] Notaire associé à la SCP '[M] [D] et [I] [K]' titulaire d'un Office Notarial

[Adresse 4]

[Localité 8]



Représenté par la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON, toque : 719











M. [A] [P] Notaire associé, titulaire d'un Office Notarial

[Adresse 2]

[Localité 7]





Représenté par Me Roger TUDELA de la SAS TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 1813

Assisté de Me Jean-jacques RINCK de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocat au barreau de LYON, toque : 719





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 20 Mai 2021



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 Mai 2022



Date de mise à disposition : 05 Juillet 2022



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Olivier GOURSAUD, président

- Laurence VALETTE, conseiller

- Stéphanie LEMOINE, conseiller



assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier



A l'audience, [Y] [C] a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Myriam MEUNIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

EXPOSÉ DE L'AFFAIRE



M. [U] [Z] et Mme [V] [O] épouse [Z], aujourd'hui divorcés, propriétaires d'une maison située à [Localité 11], [Adresse 5], ont, à la fin de l'année 2009, pris la décision de vendre cette maison. 



Un compromis de vente a été signé entre les parties par acte du 18 mai 2010 et l'acte de vente a été régularisé en l'étude de Maître [E] [W], assistant les acquéreurs, le 30 juillet 2010, avec la participation de Maître [M] [D], notaire assistant M. [Z], et de Maître [A] [P], notaire assistant Mme [O]. 

 

M. et Mme [X] qui ont pris possession des lieux lors du transfert de propriété effectué par la signature de l'acte de vente ont sollicité en référé, l'organisation d'une mesure d'expertise afin de décrire l'existence et l'origine de désordres et d'en définir les remèdes. 

 

Par ordonnance rendue le 8 février 2011, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a ordonné l'expertise sollicitée et M. [J], expert désigné en remplacement des experts précédemment désignés, a déposé son rapport le 29 août 2012. 



Le 26 novembre 2012, M. et Mme [X] ont fait assigner M. [Z] et Mme [O] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon en paiement d'une provision à valoir sur les travaux de réparation et les consorts [Z] et [O] ont appelé les notaires instrumentaires en garantie des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre.

 

Par ordonnance en date du 23 avril 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lyon a alloué à M. et Mme [X] la somme provisionnelle de 59.875,20 € à valoir sur les frais de remise en état et la somme provisionnelle de 6.924,89 € au titre des frais d'expertise. 

 

Par exploit du 25 août 2014, M. [Z] et Mme [O] ont fait assigner Maître [W], Maître [D] et Maître [P] devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de la mention figurant en page 15 de l'acte de vente du 30 juillet 2010 et au titre des frais d'expertise et en réparation de leur préjudice moral. 

 

Les époux [X], ont par ailleurs le 18 mai 2016, fait assigner les consorts [Z] et [O] devant le même tribunal en paiement de diverses sommes au titre de pénalités et de désordres. 

 

Les deux instances ont été jointes.



Par jugement du 10 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a :

- fixé la réparation totale des désordres et préjudices accessoires due par les consorts [Z] [O] aux époux [X] à la somme de 44.556,87 €, 

- constaté que les consorts [Z] [O] avaient déjà réglé la somme provisionnelle de 59.875,20 €, 

- condamné M. et Mme [X] à répéter à M. [Z] et Mme [O], ensemble, la somme de 15.318,33 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- condamné Maître [W], Maître [D] et Maître [P] in solidum à payer à M. [Z] et Mme [O], ensemble, la somme de 2.765,99 €, outre celle de 1.384,97 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

- ordonné l'exécution provisoire des dispositions qui précèdent, 

- Avant dire droit sur les nouveaux désordres allégués, tenant à la chute d'enduit en façade et à la dégradation des embellissements de la chambre située en dessous de la terrasse nord, ordonné une mesure de consultation et commis, pour y procéder, M. [T] [J], architecte, 

- réservé les frais non-répétibles et les dépens de l'instance, 

- renvoyé la cause à la mise en état. 



Par déclaration du 23 décembre 2019, M. [Z] et Mme [O] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il a condamné les notaires in solidum à leur payer, ensemble, la somme de 2.765,99 € outre celle de 1.384,97 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 



Ils ont intimé Maître [E] [W], Maître [M] [D] et Maître [A] [P].



Au terme de leurs dernières conclusions en date du 13 octobre 2020, M. [Z] et Mme [O] divorcée [Z] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lyon le 10 octobre 2019 en ce qu'il a condamné Maître [W], Maître [D] et Maître [P] in solidum à leur payer la somme de 2.765,99 € outre celle de 1.384,97 €, le tout avec intérêts au taux légal à compter du jugement, 

et statuant à nouveau, 

- condamner in solidum Maître [W], Maître [D] et Maître [P] à leur verser les sommes de : 

- 36.643,45 € au titre des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de la mention figurant en page 15 de l'acte de vente du 30 juillet 2012, 

- 6.924,89 € au titre de la condamnation à prendre en charge les frais d'expertise, 

- outre 10.000 € chacun en réparation de leur préjudice moral. 

- condamner in solidum Maître [W], Maître [D] et Maître [P], ou qui d'entre eux mieux le devra, à leur payer la somme de 15.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner in solidum Maître [W], Maître [D] et Maître [P], ou qui d'entre eux mieux le devra, aux entiers dépens de l'instance. 



A l'appui de leur demande en garantie par les trois notaires au titre des sommes auxquelles ils ont été condamnés et du coût des frais d'expertise, M. [Z] et Mme [O] font valoir que :

- le tribunal a à juste titre relevé l'existence d'une faute des notaires pour ne pas les avoir informés de la portée de la stipulation dérogatoire insérée dans l'acte,

- en effet, l'anomalie que représente la clause litigieuse, qui déroge à la clause type généralement inclue dans l'acte selon laquelle le vendeur ne peut être tenu vis-à-vis de l'acquéreur de la garantie des vices cachés, aurait dû conduire les notaires à attirer leur attention sur les conséquences pouvant résulter de son acceptation, 

- le tribunal a par contre de façon arbitraire considéré qu'il n'était résulté de ce défaut de conseil qu'une perte de chance de faire retirer la clause de l'acte 

- en effet, en cas de refus de retrait de la clause litigieuse par les acquéreurs, ils auraient simplement renoncé à leur vendre le bien pour le céder à un tiers acquéreur puisqu'ils avaient reçu plusieurs propositions d'achat lors de la parution de l'annonce et n'auraient en tout état de cause pas accepté de céder leur bien aux acheteurs s'ils avaient eu conscience de la portée de cette clause qui faisait peser sur eux l'obligation de vendre une maison neuve alors que leur maison date de 1913, 

- le tribunal ne s'explique pas en outre, sur son calcul puisqu'après avoir fixé la réparation totale des désordres dus aux époux [X] à la somme de 44.556,87 €, il évalue la perte de chance à 2.765,99 € alors que cette part, sur une base de 20 % aurait dû représenter 8.911,37 €,

- leur préjudice consécutif à la faute commise par les notaires correspond au coût des travaux auxquels ils ont été condamnés, déduction faite de ceux qui étaient contractuellement prévus, outre les frais d'expertise exposés pour le litige subséquent,

- l'affaire a généré pour eux un préjudice moral important les contraignant à se mobiliser autour de ce dossier pendant près de 10 ans alors que la vente de la maison s'inscrivait dans le cadre d'une séparation. 



Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 16 juin 2020, Maître [D] et Maître [P] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu le 10 octobre 2019 en ce qu'il a retenu la responsabilité des notaires dans une perte de chance de 20 % du préjudice retenu, 

- débouter M. [Z] et Mme [O] de l'intégralité de leurs prétentions, 

- condamner M. [Z] et Mme [O] à leur payer, chacun, la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner in solidum aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Maître Tudela, avocat associé, sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Maître [D] et Maître [P] soutiennent que les appelants ne démontrent pas une faute des notaires directement génératrice pour eux d'un préjudice indemnisable et font valoir notamment que :

- la signature du compromis a été précédée de nombreuses visites par les acquéreurs et un état des lieux établi entre les parties avait été annexé au compromis qui prévoyait déjà que le vendeur devrait réaliser un certain nombre de travaux, 

- c'est d'ailleurs à la demande du vendeur que le compromis comportait déjà la mention selon laquelle "le vendeur confirme que tous les éléments d'équipement sont en parfait état de fonctionnement" et l'acte de vente a simplement repris cette clause, 

- les notaires ne sont pas intervenus dans les négociations des parties et ne sauraient se voir reprocher une clause figurant déjà aux termes du compromis régularisé entre elles, exprimant leurs volontés, 

- en outre l'attention des parties a été attirée sur la clause litigieuse pendant la lecture de l'acte, mais aussi par la signature d'une mention figurant en gras dans l'acte. 

- les vendeurs ne sauraient être relevés et garantis par les notaires dès lors qu'ils ont été condamnés au profit des acquéreurs aux termes d'une ordonnance de référé, dont l'exécution n'est pas justifiée et qui n'a pas autorité de chose jugée,



- les sommes réclamées ne sont pas détaillées, il n'incombe pas aux notaires de prendre en charge le remboursement d'éléments d'équipement défectueux et la perte de chance invoquée à hauteur de 20 % n'est pas justifiée. 



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 11 janvier 2021, Maître [W] demande à la cour de :

- réformer le jugement de première instance en ce qu'il a retenu une perte de chance de 20%, 

- le mettre hors de cause, 

en tout état de cause, 

- constater l'absence de faute de sa part, 

- constater l'absence de préjudice, 

- constater l'absence de lien de causalité, 

en conséquence, 

- débouter M. [Z] et Mme [O] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner M. [Z] et Mme [O] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [Z] et Mme [O] aux entiers dépens de l'instance. 



Maître [W] soutient également n'avoir commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle et de l'existence d'un préjudice.



Il déclare que :

- le notaire n'a pas de mission technique portant sur la nature des lieux ou du bien vendu, ni sur les travaux annoncés par les parties ensuite d'une négociation qu'elles ont menée entre elles et il n'est pas non plus responsable des données factuelles transmises par ses clients, 

- la clause litigieuse, simple, ne nécessitait pas d'interprétation particulière et les vendeurs avaient conscience de leurs déclarations et de leurs conséquences, lesquelles leur ont été rappelées par le notaire au jour de la signature, 

- le fait que les éléments déclarés en bon état se soient révélés défectueux ne relève pas d'un problème d'information et de conseil et les préjudices allégués trouvent leur cause dans les désordres affectant les biens d'équipement, qui ne sont pas imputables aux notaires. 

- s'agissant du préjudice, les montants réclamés ne sont pas détaillés, les appelants ne démontrent pas que l'ordonnance du 23 avril 2013 soit devenue définitive, ni s'être acquittés du montant des condamnations et la perte de chance de 20 % retenue par le tribunal ne peut être retenue, les notaires n'ayant induit personne en erreur en se contentant d'enregistrer l'accord des parties, 

- enfin, les notaires n'ont pas à prendre en charge les frais d'expertise qu'ils n'ont pas causés. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2021.



Par un arrêt en date du 1er mars 2022, la cour de ce siège a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à faire valoir leurs éventuelles observations sur l'existence d'un conflit d'intérêts au regard de ce qu'à l'audience des plaidoiries, il avait été déposé pour le compte des consorts [Z] et [O] un dossier à en tête de la SCP Baulieux, Bohe, Mugnier et [H], cabinet d'avocat en charge des intérêts de Maître [D] et de Maître [P].



Maître [S] a fait valoir par courrier adressé à la cour qu'à la date de la clôture, il était toujours associé de la société Implid et que son intégration a été agréée par le conseil de l'ordre des avocats du 2 mars 2022, soit postérieurement à l'audience des plaidoiries et a fait valoir l'absence de conflits d'intérêts au regard du caractère écrit de la procédure et du dépôt des dossiers à l'audience de plaidoiries.



La SCP Baulieux, Bohe, Mugnier et [H] conseil de Maître [D] et Maître [P], a fait valoir par courrier adressé à la cour que tout en se rapportant à la décision de la cour, elle confirmait la réponse de son confrère, Maître [S], et indiqué que l'ordonnance de clôture avait été rendue antérieurement à son intégration à la scp.



Maître de Belval, conseil de Maître [W], n'a fait valoir aucune observation particulière.





Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour, eu égard au caractère écrit de la procédure et constatant au vu des éléments communiqués, après réouverture des débats, que l'intégration de Maître [S] au sein de la SCP Baulieux, Bohe, Mugnier et [H] , devenue SCP Baulieux, Bohe, [S], Mugnier et [H] est intervenue le 1er novembre 2021, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture et que le dossier n'a pas été plaidé à l'audience du 21 février 2022, n'entend pas exiger une nouvelle constitution d'avocat.



Le jugement n'est pas remis en cause en ses dispositions relatives aux rapports entre les époux [X] et les consorts [Z] et [O] ni en ce qu'il a ordonné une nouvelle mesure d'instruction et renvoyé les parties à la mise en état.



1° sur la responsabilité des notaires :



Les notaires sont tenus d'éclairer les parties sur la portée des actes qu'ils dressent et doivent attirer leur attention sur les conséquences et les risques des actes qu'ils authentifient.



Il a été stipulé dans l'acte de vente (page 15) que '...au surplus, le vendeur confirme que tous les éléments d'équipement sont en parfait état de fonctionnement'. 



Le premier juge a déduit de cette clause que cette mention dérogeait expressément à l'absence de garantie du fait de l'état des constructions et de leurs vices mêmes cachés, précédemment stipulée, et a considéré qu'elle faisait entrer le parfait état de fonctionnement des éléments d'équipement au nombre des caractéristiques contractuellement convenues de la chose vendue à l'effet de le soumettre au régime de l'obligation de délivrance du vendeur.



C'est sur le fondement de cette obligation particulière souscrite par les vendeurs que le tribunal a prononcé au profit des époux [X] une certain nombre de condamnations au titre du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance d'une chose conforme par une décision qui est sur ce point définitive.



Les consorts [Z] et [O] reprochent donc aux notaires qui sont intervenus à l'acte de réitération de la vente en la forme authentique un manquement à leur obligation dans le fait de ne pas les avoir informés sur la portée de cette stipulation dérogatoire insérée dans l'acte.



Par de justes et pertinents motifs que la cour adopte, le premier juge a relevé que le devoir de conseil pesant sur les officiers publics les obligeait à informer les vendeurs de la portée exacte de cette stipulation dérogatoire, eut-elle été négociée hors leur présence en amont de la régularisation de l'acte authentique. 



La cour ajoute que la circonstance que les notaires ne soient pas intervenus dans le cadre de la négociation entre les parties et lors de la signature du compromis n'est pas de nature à les dégager de leur responsabilité dés lors que c'est précisément parce que les parties avaient contracté en l'absence des notaires qu'il appartenait à ces derniers d'attirer leur attention sur l'importance de la clause litigieuse, peu fréquente en cas de vente immobilière, et les conséquences juridiques qui pouvaient en découler, notamment quant à l'exclusion de la clause de non garantie pour les éléments d'équipement et la mise en oeuvre d'une obligation de délivrance spécifique.



Le premier juge a également justement retenu que la preuve de la délivrance de ce conseil n'était pas apportée.







Elle ne l'est pas davantage au stade de l'appel et la cour ajoute que le fait que la clause litigieuse ait été mentionnée en caractère gras ne permet pas d'en déduire qu'un conseil particulier ait été donné sur l'importance de cette clause et les conséquences qui s'y attachaient.



Le premier juge a donc justement relevé un manquement des trois notaires intimés au titre de leur obligation de conseil.



2° sur le préjudice des consorts [Z] et [O] :



Il peut être admis que si les consorts [Z] et [O] avaient été complètement informés sur la portée d'une telle clause, ils auraient peut-être tenté de la renégocier avec leurs acheteurs, voire de la faire retirer, un refus de ces derniers étant toutefois assez probable compte tenu de leurs exigences sur la qualité du bien et une telle demande ayant sans nul doute justifié une renégociation du prix.



Il convient par ailleurs de relever que les consorts [Z] et [O] étaient engagés par le compromis signé hors la présence des notaires et une renonciation de leur part à la vente les aurait exposés à une action en exécution forcée de la vente ou en paiement de la clause pénale stipulée au contrat, soit la somme de 128.250 €.



Au regard de ces éléments, la cour estime que les consorts [Z] et [O] justifient comme l'a retenu le tribunal d'une perte de chance résultant de la faute des notaires de modifier ou faire retirer la clause litigieuse qu'elle fixe toutefois à 10 %, le jugement étant réformé de ce chef.



Le moyen avancé par les notaires tiré de l'absence d'autorité de chose jugée à leur égard de l'ordonnance de référé ou de l'absence de justification de l'exécution de cette ordonnance est sans pertinence dés lors que le jugement dont appel a précisément chiffré le préjudice des époux [X] et fixé les condamnations en fonction de son évaluation.



Le tribunal a chiffré comme suit les sommes mises à la charge des consorts [Z] et [O] au titre du manquement à leur obligation de délivrance d'une chose conforme au contrat :

- dysfonctionnement robinet de puisage et fuite vidange évier buanderie : 344,99 € 

- dysfonctionnement réception TV : 1.100,00 € 

- fuite affectant le réseau gaz :135,00 € 

- défaut des huisseries extérieures : 8.000,00 € 

- préjudice de jouissance (infiltrations huisseries) : 3.000,00 € 

- porte fenêtre salle home cinéma :150,00 € 

- remplacement liner piscine : 6.633,05 €

- frais de vidange de la piscine : 400,00 € 

- désordres plomberie : 3.000,00 € 

- désordres affectant les installations de chauffage : 1.100,00 € 

soit au total : 23.863,04 € 



S'agissant de la réfection de l'étanchéité nord de la terrasse (15.582,18 €), il ne s'agit manifestement pas d'un désordre lié à un élément d'équipement de la maison concernant la clause litigieuse et susceptible de justifier la condamnation des notaires.



Il convient, en conséquence, de condamner les intimés, in solidum à payer aux consorts [Z] et [O] la somme de 23.863,04 € x 10 % soit 2.386,30 € .



Le jugement est par ailleurs confirmé sur le principe en ce qu'il a condamné les notaires à prendre en charge les frais d'expertise à due proportion ce qui compte tenu du taux de perte de chance retenu, ramène à 692,49 € la condamnation des intimés à ce titre.



Le jugement est enfin confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [Z] et [O] de leur demande au titre de l'indemnisation d'un préjudice moral par des motifs que la cour adopte.





3° sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :



Le jugement est confirmé en ce qu'il a réservé les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



La cour estime que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre partie en cause d'appel ;



Il convient de dire que chaque partie en cause d'appel conserve la charge de ses dépens ; 





PAR CES MOTIFS



LA COUR



statuant dans les limites de sa saisine, 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé une condamnation au profit des consorts [Z], en ce qu'il les a déboutés de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



le réforme pour le surplus, 



statuant de nouveau et y ajoutant,



Condamne Maître [M] [D], Maître [A] [P] et Maître [E] [W], in solidum à payer à M. [U] [Z] et à Mme [V] [O], ensemble, les sommes de :

- 2.386,30 € au titre des condamnations prononcées à leur encontre sur le fondement de la clause figurant en page 15 de l'acte de vente, 

- 692,49 € au titre de leur condamnation à prendre en charge les frais d'expertise ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Dire que chacune des parties en cause d'appel conserve la charge de ses dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.









LE GREFFIERLE PRÉSIDENT