Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 5 juillet 2022

ARRET N° 

du 05 juillet 2022



R.G : N° RG 22/00344 - N° Portalis DBVQ-V-B7G-FEC3





S.A.S. PM IMMOBILIER





c/



[O]

[D] ÉPOUSE [E]

[D] ÉPOUSE [Z]

[D]











CL



Formule exécutoire le :

à :



la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT



la SCP SCP JBR

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 05 JUILLET 2022



APPELANTE :



d'une ordonnance de référé rendue le 04 janvier 2022 par le Président du TJ de CHALONS EN CHAMPAGNE



S.A.S. PM IMMOBILIER

9 rue André Pingat

51100 REIMS



Représentée par Me Colette HYONNE de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS DENIS ROGER DAILLENCOURT, avocat au barreau de REIMS



INTIMES :



Madame [U] [O]

1 rue Jean Sébastien Bach, 

Résidence Monseigneur Bardonne

51000 CHALONS EN CHAMPAGNE



Représentée par Me Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



Madame [S] [D] ÉPOUSE [E] épouse [E]

9 rue du 29 aout 1944

51000 CHALONS EN CHAMPAGNE



Représentée par Me Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



Madame [M] [D] ÉPOUSE [Z] épouse [Z]

12 rue du Maréchal Leclerc

51520 SAINT MARTIN SUR LE PRE



Représentée par Me Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



Monsieur [A] [D]

9 rue de l'Abbaye

51520 SAINT MARTIN SUR LE PRE



Représenté par Me Sylvain JACQUIN de la SCP JBR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame JUNGBLUTH présidente de chambre, et Monsieur LECLER conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Ils en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Madame Sandrine PILON, conseiller



GREFFIER :



Monsieur Abdel-Ali AIT AKKA, Greffier placé et Monsieur MUFFAT-GENDET greffier lors du prononcé



DEBATS :



A l'audience publique du 31 mai 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 juillet 2022,



ARRET : 



Monsieur [W] [D] est propriétaire d'un ensemble immobilier situé 15, rue Cabart à Saint Memmie, sur une parcelle cadastrée AK 94.



La société par actions simplifiée Pm Immobilier (la société) est propriétaire d'une parcelle située 13, rue Cabart à Saint Memmie, jouxtant celle appartenant à Monsieur [D].



Courant 2013, la société a fait procéder à la démolition d'un immeuble situé sur la parcelle dont elle avait fait l'acquisition. 



Le 9 novembre 2013, Monsieur [D] a fait dresser un constat par huissier de justice, déplorant plusieurs désordres.



Le 15 novembre 2013, la société Hulin a établi un devis concernant le coût des travaux de réfection. 



Le 18 novembre 1013, les consorts [D] on fait dresser un constat par huissier de justice, relatif à la mise à nu des fondations des murs de leur propriété. 



Les consorts [D] ont déploré plusieurs désordres liés à la démolition du bâtiment.



Le 28 novembre 2013, Monsieur [Y] [F], expert judiciaire mandaté par les consorts [D], a déposé un rapport. 



Le 18 avril 2014, à la suite de l'expertise amiable contradictoire, un protocole d'accord a été régularisé. 



Le 1er juillet 2015, la société a informé les époux [D] qu'un permis de construire allait être prochainement déposé.



Le 27 avril 2018, ce permis de construire a été accordé à la société.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 juillet 2018, le conseil des époux [D] a mis en demeure la société de procéder aux travaux de réfection prescrits dans le protocole d'accord régularisé au mois de novembre 2014. 



Au cours de l'année 2018, les époux [D] ont déploré plusieurs dégradations.



Le 24 juillet 2018, les époux [D] ont fait établir un nouveau constat par huissier de justice.



Le 12 mars 2020, les époux [D] ont saisi un conciliateur de justice afin de faire cesser les désordres invoqués. 



Le 4 décembre 2020, un bulletin de non-conciliation été rendu.

Le 7 février 2020, la société Hulin a établi un devis concernant la reprise des travaux, à hauteur de 52'246,02 euros.



Le 7 février 2021, [W] [D] est décédé, laissant pour lui succéder son épouse Madame [U] [O] veuve [D], et ses trois enfants Madame [S] [D] épouse [E], Madame [M] [D] épouse [Z] et Monsieur [A] [D] (les consorts [D]).



Le 30 juillet 2021, les consorts [D] ont attrait la société devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne, pour réclamer en dernier lieu:

- d'enjoindre à la société de réaliser, à ses frais, les travaux préconisés par l'expert [Y] [F] au terme de son rapport du 28 novembre 2013 et conformément au devis établi par la société Hulin en date du 7 février 2020, et de procéder à la remise en état des murs de l'immeuble situé au 15 rue Cabart, dans un délai de 3 mois à compter la signification de l'ordonnance à intervenir;

- dire que passé le délai de trois mois à compter la signification, une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 120 jours serait prononcée;

- condamner la société à ladite astreinte;

- dire que les travaux devraient notamment consister en la réalisation des enduits de façade afin d'assurer la préservation des murs conformément au devis de la société Hulin du 7 février 2020,

et en la réalisation des travaux de reprises en sous-'uvre aux fins de stabilisation des fondations du mur pignon;

- dire que les travaux devraient être faits sous le contrôle d'un maître d''uvre qui attesterait de la conformité des travaux aux préconisations et devis susvisés ;

- condamner la société à leur verser la somme globale de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. 

En dernier lieu, la société a demandé de:

- débouter les consorts [D] de leurs demandes tendant à lui faire injonction de réaliser à ses frais des travaux d'enduit de façade et de reprises en sous-'uvre de leur immeuble sous la surveillance d'un maître d''uvre; 

- lui donner acte de son engagement de faire réaliser les travaux d'enduit de façade du bâtiment, propriété des consorts [D], perpendiculaire à la rue, les travaux d'enduit sur pignon et du mur retour de la maison ne s'imposant pas du fait de la construction neuve prochaine; 

- lui donner acte de son engagement de faire réaliser les travaux dans un délai de 6 mois compte tenu de la prochaine période hivernale;

- rejeter la demande des consorts [D] tendant à voir réaliser aux frais de la société des travaux de reprise en sous-'uvre aux fins de stabilisation des fondations du mur pignon compte tenu, d'une part, de la contestation existante quant à la nécessité de réaliser ces travaux et, d'autre part, en tout état de cause, de la conception prochaine de l'immeuble qui viendrait stabiliser le mur pignon en question;

- débouter les consorts [D] de tout autre demande;

- débouter les consorts [D] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. 



Par ordonnance contradictoire en date du 4 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne a:

- enjoint la société de réaliser, à titre provisionnel à ses frais, les travaux préconisés par l'expert [Y] [F] au terme de son rapport du 28 novembre 2013, conformément au devis établi par la société Hulin du 7 février 2020 et du protocole d'accord du 18 avril 2014, et à procéder à la remise en état des murs concernés par ces préconisations de l'immeuble situé 15 rue Cabart à Saint Memmie, dans un délai de 3 mois à compter la signification de la présente ordonnance;



- dit que passé ce délai, la société y serait condamnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours et au besoin l'y a condamnée;



- dit que le juge des référés ne se réservait pas la liquidation de l'astreinte;



- condamné la société à payer aux consorts [D] une indemnité globale de 600 euros au titre des frais irrépétibles;



- débouté les parties du surplus de leurs prétentions.



Le 24 février 2022, la société a relevé appel de cette ordonnance.



Le 24 mai 2022, a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire.



PRETENTIONS ET MOYENS:



Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures déposées par les parties:

- le 11 avril 2022 par la société, appelante;

- le 10 mai 2022 par les consorts [D], intimés.



Par voie d'infirmation, la société réitère l'ensemble de ses prétentions initiales.



Par voie de confirmation, les consorts [D] demandent de débouter la société de l'ensemble de ses demandes, et de la condamner à leur verser la somme globale de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



MOTIVATION:



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Un rapport d'expertise amiable non contradictoire n'a de valeur probante qu'à condition d'être corroboré par d'autres éléments de preuve et d'avoir été soumis à la discussion contradictoire des parties.



Il est constant que les bâtiments se trouvant sur la parcelle du 13 rue Cabard (propriété la société) avaient été construits en limite de propriété et jouxtaient la maison des consorts [D] située au 15 rue Cabart.



Il est en outre constant que lors de la démolition des bâtiments se trouvant sur son fonds par la société, les fondations de l'immeuble situé sur le fonds des consorts [D] ont été mises à nu, ainsi qu'il ressort notamment du constat d'huissier du 18 novembre 2013. 



Il appert du rapport d'expertise réalisé par Monsieur [Y] [F], le 28 novembre 2013, à la demande des consorts [D], et qui n'a pas été réalisé au contradictoire de la société:

- le constat, après la dépose du dallage, d'un manque de joint de la pierre en pied de mur, mais également la présence de cavité à la suite de cette dépose, de nature à fragiliser le mur vis-à-vis de sa stabilité verticale;

- la nécessité de protéger sur toute sa hauteur le mur pignon, y compris dans sa partie basse, dans la mesure où seule la partie haute avait été bâchée en octobre 2013;

- la mise en garde selon laquelle, à défaut de protection à l'exposition aux intempéries, sa dégradation pourrait remettre en cause rapidement la stabilité du mur pignon;

- la recommandation de surveiller l'étanchéité de la protection partie supérieure du mur pignon, afin d'éviter tout écoulement d'eau de pluie entre la protection et le mur pignon qui serait alors sujet à des dégradations;

- la nécessité de procéder à une reprise en sous-'uvre du mur pignon, à réaliser au plus vite.



A l'issue d'une réunion sur les lieux en septembre 2013, la société a fait procéder dans le courant du mois d'octobre 2013 au bâchage du haut du mur pignon en craie ainsi qu'au bâchage du mur en torchis se situant au nord-est. 



Le 15 novembre 2013, la société Hulin a chiffré à 37'061,90 euros toutes taxes comprises (ttc) le coût de la réfection du mur des consorts [D], et l'a transmis la société. 



Selon le rapport du conciliateur et le mail du 6 janvier 2014 transmis par un préposé de la société aux consorts [D], le bureau de contrôle Qualiconsult, mandaté par la société elle-même, a validé la mise en place d'une protection des fondations de l'habitation [D], en indiquant que celle-ci devait être provisoire pour protéger les fondations du gel et de l'humidité pendant l'hiver jusqu'à la construction du bâtiment sur la parcelle. 



Ce bureau d'étude technique a notamment relevé que les murs de la construction [D], en craie et en carreaux de terre, étaient très sensibles au ruissellement, au gel, et de manière générale, aux intempéries.



Sans contradiction adverse, les consorts [D] font observer qu'en sus du bâchage d'une partie du mur pignon, un merlon de terre a été déposé en pied de ce mur afin de le protéger. 



Il ressort du protocole d'accord du 18 avril 2014, passé entre Monsieur [D] et la société Pingat, chargée de la maîtrise d''uvre et architecte d'une construction de l'immeuble par la société:

- le constat qu'à l'issue des travaux de démolition, des désordres sont constatés au pied du mur de la maison de Monsieur [D], et que des mesures conservatoires ont été prises par la société Pingat, à savoir la mise en 'uvre des merlons avec bâchage du mur;

- l'engagement par la société Pingat, avant la fin du mois de novembre 2014, de bâcher la façade 

de l'extension de 1935 de la propriété de Monsieur [D] si la construction de l'immeuble n'était pas commencée, et à surveiller le bâchage déjà en place dans sa pérennité;

- la précision que lors de la réalisation des travaux de construction, la maîtrise d''uvre prévoirait une reprise des fondations sous le mur selon le courriel du 31 janvier 2014;

- l'acceptation, par Monsieur [D], du principe de ces interventions. 





Il est constant que si le bâchage a été réalisé le 28 novembre 2014, la société n'a depuis jamais commencé les travaux de construction sur son propre fonds.



Selon courrier en date du 9 novembre 2016, la société a déclaré à [W] [D] que quoi qu'il arrivât, elle s'engageait à réaliser le traitement de ses façades ayant vue sur le terrain, ainsi que les reprises pour stabiliser la fondation du pignon pour la fin de l'année 2017. 



 Il ressort du constat d'huissier du 24 juillet 2019, établi à la diligence des consorts [D] que:

- les bâchages sur les murs des trois façades sud-est et nord-ouest étaient déchirés et ne couvraient plus la totalité des façades; 

- le merlon de terre qui avait été installé pour stabiliser le mur était désormais peu visible, car envahi par la végétation; 

- la bâche était déchirée en divers endroits, n'assurant plus l'étanchéité du mur.



Il n'apparaît pas qu'ultérieurement, la société ait entrepris de quelconques nouvelles démarches pour assurer la protection des murs. 



Le rapport de l'expert mandaté par l'assureur de protection juridique des consorts [D], dont les opérations ont été réalisées après le mois d'août 2019, a aussi en évidence le constat sur place, de ce que la bâche posée sur le mur pignon des consorts [D] était dégradée, ne le protégeait plus correctement, et que la parcelle était laissée à l'abandon, dans son entretien, avec un développement d'arbustes et d'herbes.



Ce rapport pointait la nécessité, pour éviter la détérioration des murs soumis aux intempéries, de protéger ceux qui n'étaient pas contre la construction en limite de propriété, et de vérifier les protections provisoires sur le pignon, pour éviter tout dommage en attendant la construction définitive.



Ce rapport a mis en exergue la nécessité pour la société de demeurer vigilante sur l'état de la bâche.



Selon devis en date du 7 février 2020, la société Hulin a réactualisé son devis initial, compte tenu des nouvelles dégradations survenues depuis lors, pour évaluer le coût des travaux de reprise à la somme de 52'246,02 euros toutes taxes comprises, pour assurer la remise en état des murs et la reprise en sous-'uvre. 



 Le constat d'huissier en date du 8 mars 2022 met en évidence que:

- les bâches protégeant les murs sont en partie déchirées;

- des morceaux de crépi sont tombés;

- le crépi et l'enduit se fissurent à plusieurs endroits ;

- la membrane d'étanchéité est désormais visible, elle gondole et présente de nombreux trous;

- une membrane s'est formée contre le pignon;

- il n'y a pas de travaux en cours sur la parcelle appartenant la société ;



L'expertise amiable non contradictoire du 28 novembre 2013 a été produite aux débats, et la société a ainsi été mise en mesure de le discuter.



Au surplus, la teneur de ce rapport est corroborée non seulement par la validation du bureau de contrôle mandaté par la société (portant sur le bâchage provisoire dans l'attente de la construction), mais surtout par l'engagement de la société selon le protocole d'accord du 18 avril 2014 de:

- bâcher la façade de l'extension construite en 1935 si la construction de l'immeuble n'était pas commencée et ceux avant la fin du mois de novembre 2014;

- surveiller le bâchage déjà mis en place dans sa pérennité;

- prévoir par sa maîtrise d''uvre, lors de la réalisation des travaux de construction, une reprise d''uvre des fondations sur le mur,

de telle sorte que la société a ainsi reconnu la pertinence des appréciations de l'expert amiable.



Cet engagement est encore réitéré par le courrier la société du 9 novembre 2016. 



En outre, les constats d'huissier des 24 juillet 2019 et 8 mars 2022, desquels il ressort la dégradation progressive des murs, mais encore la formation d'une ravine contre le mur pignon, viennent encore illustrer la pertinence des prévisions du technicien amiable.



Enfin, le rapport de l'expert mandaté par l'assureur de protection juridique des consorts [D] vient également corroborer les constatations sus évoquées.



Il ressort de l'ensemble de ces éléments que les consorts [D] font suffisamment la preuve

du trouble manifestement illicite touchant leur construction, dont les murs, désormais mis à nu, sont soumis aux intempéries depuis plusieurs années, et dont la fondation se trouve fragilisée, par la destruction par la société de la construction contiguë sur son propre fonds, qui n'a depuis jamais été suivie de la nouvelle construction annoncée, ainsi à l'évidence de l'insuffisance d'une protection par bâchage et par merlon, au demeurant insuffisamment contrôlée et renouvelée.



Compte tenu de l'ancienneté tenant à la délivrance du permis de construire à la société le 27 avril 2018, ainsi qu'à ses engagements non suivis d'effet tenant à l'imminence de la mise en oeuvre de la nouvelle construction, il ne pourra être accordé aucun crédit quant à l'affirmation, par la société, sur l'imminence de la réalisation des travaux touchant à cette nouvelle construction.



Il est topique d'observer que cette affirmation, alléguée en première instance, est de nouveau réitérée à hauteur d'appel, sans qu'il soit plus justifié d'un commencement d'exécution de ces travaux.



Dès lors, l'invocation de cette construction à venir n'est pas de nature à faire obstacle aux demandes des consorts [D], notamment en ce qu'elles portent sur les travaux d'enduit du pignon de la maison et du mur en retour ainsi que sur la réalisation de travaux en sous-oeuvre.



Il en résultera que pour faire cesser le trouble manifestement illicite et faire prévenir le dommage imminent dont se prévalent les consorts [D], la seule mesure propre à y mettre fin consiste

à faire obligation à la société de faire procéder aux travaux préconisés par l'expert amiable, conformément au devis actualisé de l'entrepreneur.



Et la résistance, réitérée, de la société à cet égard conduit à assortir cette mesure d'une astreinte, pour en assurer la parfaite observation.



Il y aura donc lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a:

- enjoint la société de réaliser, à titre provisionnel à ses frais, les travaux préconisés par l'expert [Y] [F] au terme de son rapport du 28 novembre 2013, conformément au devis établi par la société Hulin du 7 février 2020 et du protocole d'accord du 18 avril 2014, et à procéder à la remise en état des murs concernés par ces préconisations de l'immeuble situé 15 rue Cabart à Saint Memmie, dans un délai de trois mois à compter la signification de la présente ordonnance;

- dit que passé ce délai, la société y serait condamnée sous astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant 90 jours et au besoin l'y a condamnée.



L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit que le juge des référés ne se réserverait pas la liquidation de l'astreinte, et en ce qu'elle a débouté les parties du surplus de leurs prétentions.



*****



L'ordonnance sera confirmée pour avoir condamné la société à payer aux entiers dépens de première instance, et à payer aux consorts [D] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.



Succombante en son appel, la société sera condamnée aux entiers dépens d'appel, et à payer aux consorts [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions;





Y ajoutant:



Condamne la société par actions simplifiée Pm Immobilier aux entiers dépens d'appel et à payer à Madame [U] [O] veuve [D], Madame [S] [D] épouse [E], Madame [M] [D] épouse [Z] et Monsieur [A] [D] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





Le greffier La présidente