Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 05 juillet 2022

N° RG 20/00661 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FMY6 

-PV- Arrêt n° 359



[F] [X] / [J] [G]



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 11 Mars 2020, enregistrée sous le n° 19/01744



Arrêt rendu le MARDI CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître Philippe DAUPHIN de l'ASSOCIATION SOULIER - DAUPHIN, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté 



APPELANTE



ET :



M. [J] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Jean-Pascal TREINS de la SCP TREINS-POULET-VIAN ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIME



DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 05 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique conclu le 22 mai 2017, Mme [F] [X] a fait l'acquisition auprès de M. [J] [G] d'un appartement avec dépendances de type F3, constituant le lot n° 17 d'un immeuble de copropriété dénommé Résidence Les Gravouses et situé [Adresse 5] (Puy-de-Dôme), moyennant le prix principal de 91.000 €.

Le compromis de vente précédemment conclu sous seing privé le 8 mars 2017faisait mention d'une surface achetée de 68,78 m² en se référant à un certificat établi le 28 juillet 2008 par la société Auvergne Expertises. Mme [X] a fait établir postérieurement à la vente une attestation établie par la société Ceditech, faisant mention d'une superficie de 61,29 m² et établissant donc une différence de 7,49 m².

Arguant d'une différence de 7,94 m² [celle-ci étant en réalité de 7,49 m²] entre la mention de surface figurant dans l'acte de vente et le mesurage réellement effectué et du refus illégitime du vendeur de consentir une baisse de prix en conséquence, Mme [X] a, par acte d'huissier de justice signifié le 18 mai 2018, assigné M. [G] devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand.

Suivant un jugement n° RG-19/01744 rendu le 11 mars 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

- débouté Mme [X] de l'ensemble de ses demandes formé à l'encontre de M. [G], sa demande principale ayant porté sur la réduction du prix de vente de cet appartement au motif d'une différence alléguée de surface de 7,49 m², au visa de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l'article 1617 du Code civil, cette dernière ayant par ailleurs subsidiairement demandé l'organisation d'une mesure d'expertise judiciaire ;

- rejeté la demande de défraiement formée par Mme [X] au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] à payer au profit de M. [G] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Mme [X] aux entiers dépens de l'instance.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 8 juin 2020, le conseil de Mme [F] [X] a interjeté appel du jugement susmentionné, l'appel portant sur l'intégralité de la décision.

Suivant une ordonnance rendue le 21 octobre 2021, le Conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d'expertise judiciaire confiée à M. [K] [H], Expert en estimation de biens près la cour d'appel de Riom. Après avoir rempli sa mission, l'expert judiciaire commis a établi son rapport le 10 février 2022.

' Par dernières conclusions d'appelant notifiées par le RPVA le 25 février 2022, Mme [F] [X] a demandé de :

' au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et des articles 4-1,4-2 et 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, Pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

' en lecture du rapport d'expertise judiciaire susmentionné, dire qu'il existe une différence de surface de 6,83 m² entre l'acte de vente et le mesurage réel, constater que cette surface vendue est de plus d'un 20e (en l'occurrence : 9,93 %) et dire en conséquence que M. [G] a failli à son obligation de délivrance de la chose conforme à l'acte de vente ;

' infirmer dans ces conditions le jugement du 11 mars 2020 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand ;

' en conséquence, dire que le prix de cette vente immobilière sera minoré de 9.036,50 € et donc refixé à la somme de 81.963,50 € (prix de vente de 91.000,00 € / 68,78 m² de surface déclarée, soit 1.323,05 €/m², soit 1.323,05 €/m² x 61,95 m² de surface réellement mesurée, soit 81.963,50 € de prix ainsi réduit avec une différence de 9.036,50 €) ;

' condamner dès lors M. [G] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme précitée de 9.036,50 € avec intérêts de droit à compter du 22 mai 2017 ;

' condamner en outre M. [G] à lui payer :

* la somme de 11.064,60 € au titre de la perte de valeur locative de son appartement ;

* la somme de 4.518,25 € à titre de perte de chance ;

* une indemnité de 4.000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

' Par dernières conclusions d'intimé notifiées par le RPVA le 27 mai 2022, M. [J] [G] a demandé de :

' au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ainsi que de l'article 564 du code de procédure civile ;

' déclarer irrecevable la demande nouvelle formée en cause d'appel par Mme [X] concernant l'allégation de perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre ;

' débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes ;

' condamner Mme [X] à lui payer une indemnité de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner Mme [X] aux entiers dépens d'instance et d'appel.

Par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par chacune des parties à l'appui de leurs prétentions respectives sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Après évocation de cette affaire et clôture des débats lors de l'audience civile collégiale 30 mai 2022 à 14h00, au cours de laquelle chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés, la décision suivante a été mise en délibéré au 5 juillet 2022, par mise à disposition au greffe.



MOTIFS DE LA DÉCISION

En ce qui concerne la superficie privative de tout lot ou fraction de lot de copropriété qu'un acte ou une promesse de vente doit obligatoirement renseigner à peine de nullité, l'article 46 alinéas 7 et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que :

« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente à peine de déchéance. »

Pour établir la superficie totale privative de 68,78 m² qui est renseignée comme telle dans l'acte de vente, la SARL Auvergne Expertise a déterminé les surfaces de pièces suivantes :

- entrée : 11,03 m² ;

- salle d'eau : 3,03 m² ;

- WC : 1,25 m² ;

- cuisine : 8,96 m² ;

- séjour : 20,37 m² ;

- couloir : 2,95 m² ;

- chambre 1 : 12,02 m² ;

- chambre 2 : 9,17 m².

L'expert judiciaire commis, rappelant que la surface exprimée dans l'acte de vente est de 68,78 m², indique que le 20e de cette surface est de 3,44 m² alors qu'il mesure une surface réelle de 61,95 m², soit une différence de 6,83 m². Il y a donc bien selon ce rapport d'expertise judiciaire un écart à la baisse de plus d'un 20e de la superficie vendue, le détail de ces mesures étant :

- entrée : 3,58 m² ;

- dégagement : 2,70 m² ;

- cuisine : 9,17 m² ;

- séjour : 19,91 m² ;

- chambre 1 : 12,98 m² ;

- chambre 2 : 9,21 m² ;

- salle de bains et WC : 4,40 m².

L'expert judiciaire commis avait pour mission de procéder à ce calcul de superficie totale de l'appartement litigieux en tenant compte des conditions spécifiques prévues aux articles 4-1 et suivants du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (modifié) pris en application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (modifiée) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ou de toutes autres normes de calcul spécifiquement prévues. Il déclare avoir procédé à un métré pièce par pièce en effectuant une double mesure.

En l'occurrence, cette superficie totale apparaît correctement et exactement recalculée par l'expert judiciaire à hauteur de 61,95 m² au lieu de 68,78 m², d'autant qu'il ne résulte pas de ce rapport d'expertise judiciaire qu'il s'agirait de calculs complexes soumis à des paramètres de pondération. Cette vérification expertale objective ainsi une différence de 6,83 m² qui excède effectivement ce seuil de 5 % lui-même déterminé à 3,44 m².

M. [G] objecte toutefois à juste titre qu'il résulte d'un arrêt du 4 mai 2016 de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation que la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure correspond à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit et non simplement au résultat de la méthode consistant à diviser le prix convenu par la surface mentionnée à l'acte de vente et à multiplier le nombre ainsi obtenu par la surface correctement recalculée.

Cette différence de plus du 20e résultant de la simple superficie est donc effectivement insuffisante pour justifier la diminution du prix à la moindre mesure de surface ainsi obtenue.

Pour autant, sur la base d'un prix d'achat de 91.000,00 € et d'une surface totale vendue déclarée de 68,78 m², le prix du mètre carré vendu était à l'occasion de cette vente de 1.323,05 €/m². Or, si on remultiplie le prix de 1.323,05 €/m² par la surface réellement calculée à hauteur de 61,95 m², on obtient la somme de 81.962,95 € (et non de 81.963,50 € comme mentionné par erreur) alors que la différence à hauteur de 9.037,05 € entre la somme de 91.000,00 € et celle de 81.962,95 € est supérieure de plus du 20e [91.000 € x 1/20ème = 4.550 €].

Il y a lieu dans ses conditions de faire droit à la demande de Mme [X] aux fins de diminution de ce prix de vente immobilière de la somme de 91.000,00 € à celle de 81.962,95 €, ce qui amène à infirmer le jugement dans toutes ses dispositions principales. Dans ces conditions, M. [G] sera condamnée à payer au profit de Mme [X] à titre de remboursement la somme résultant de la différence entre les sommes de 91.000,00 € et de 81.962,95 €, soit la somme de 9.037,05 € ramenée à 9.036,50 € afin de ne pas excéder le montant de la demande réclamée à titre principal par cette dernière.

Cette somme de 9.036,50 € n'a en définitive pu être utilement réclamée qu'en cause d'appel, en lecture du rapport d'expertise judiciaire qui faisait défaut en première instance. Les intérêts de retards qui lui sont attachés courront donc au taux légal à compter de la date du 25 février 2022, correspondant à la notification par le RPVA de leur première réclamation par conclusions d'appelant, jusqu'à parfait paiement.

Par voie de conséquence, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de défraiement formée par Mme [X] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamné cette dernière à payer au profit de M. [G] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné Mme [X] aux dépens de première instance.

Mme [X] ne verse aux débats aucune pièce justificative à l'appui de ses allégations suivant lesquelles son appartement serait affecté d'un vice de dépréciation locative du fait d'une superficie ramenée de 68,78 m² à 61,95 m², d'autant que cette réduction de superficie n'affecte quasiment pas les pièces à vivre telles que le séjour, les chambres ou la cuisine. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande additionnelle de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 11.064,60 €.

L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'« À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». En l'occurrence, la demande distincte de dommages-intérêts formée par Mme [X] en allégations de perte de chance à hauteur de 4.518,25 € constitue effectivement une demande nouvellement formée en cause d'appel. Ce chef de demande sera en conséquence déclaré irrecevable.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge de Mme [X] les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager à l'occasion de cette instance et qu'il convient d'arbitrer à la somme de 4.000 €, en tenant compte à la fois des frais de première instance et d'appel. 

Enfin, succombant à l'instance en cause d'appel, M. [G] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l'article 700 du code de procédure civile et supportera les entiers dépens de première instance et d'appel.



LA COUR,

STATUANT PUBLIQUEMENT

ET CONTRADICTOIREMENT

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-19/01744 rendu le 11 mars 2020 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand dans l'instance opposant Mme [F] [X] à M. [J] [G].

Statuant à nouveau.

CONDAMNE Mme [F] [X] à payer au profit de M. [J] [G] la somme de 9.036,50 € au titre de la diminution du prix de la vente immobilière susmentionnée, avec intérêts de retard au taux légal de la date du 25 février 2022 à celle de parfait paiement.

DÉBOUTE Mme [F] [X] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de M. [J] [G] en allégation de perte de valeur locative.

DÉCLARE IRRECEVABLE la demande de dommages-intérêts formée par Mme [F] [X] à l'encontre de M. [J] [G] en allégation de perte de chance.

CONDAMNE M. [J] [G] à payer au profit de Mme [F] [X], une indemnité de 4.000 € en dédommagement de ses frais irrépétibles prévus à l'article 700 du code de procédure civile (tenant compte des dépens à la fois de première instance et d'appel).

CONDAMNE M. [J] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le greffier Le président