Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 05 juillet 2022

N° RG 20/01635 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FPSG 

-DA- Arrêt n° 354



[N] [V] épouse [M], [S] [M] / S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 28 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 17/01250



Arrêt rendu le MARDI CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [N] [V] épouse [M]

et M. [S] [M]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par Maître Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté 



APPELANTS



ET :



S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)

AGRAPOLE 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMEE



DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 05 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Les époux [N] [V] et [S] [M] souhaitaient vendre à M. [J] [K] une partie de parcelle leur appartenant, cadastrée à [Localité 10] HN nº [Cadastre 7], provenant de la division d'une parcelle plus vaste cadastrée HN nº [Cadastre 1], moyennant le prix de 15'000 EUR.



Maître [A] [Z], notaire à [Localité 8], a notifié la vente à la SAFER, qui par courrier du 30 septembre 2016, a répondu au notaire qu'elle exerçait son droit de préemption au prix proposé de 6000 EUR.



Le 27 mars 2017, les époux [M] ont fait délivrer à la SAFER une assignation devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de voir constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER ; subsidiairement annuler cette décision ; plus subsidiairement ordonner une expertise visant à déterminer la valeur vénale du bien faisant l'objet de la préemption ; condamner la SAFER à leur verser la somme de 2000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



La SAFER sollicitait l'irrecevabilité de la demande de nullité formée par les époux [M] ; subsidiairement elle réclamait leur débouté outre 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle s'en remettait à droit sur la demande d'expertise, les honoraires de l'expert étant dans ce cas mis à la charge des époux [M] et les dépens réservés.



À l'issue des débats, par jugement du 28 septembre 2020 (RG nº 17/1250), le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :



« Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l'action formée par Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M],

DEBOUTE Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M] de leur demande de constat de la nullité de la préemption relative au fonds cadastré HN [Cadastre 1] située à [Localité 10] et exercée le 30 septembre 2016 par la SAFER,

DEBOUTE Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M] de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption,

ORDONNE la réalisation d'une expertise du fonds cadastré HN [Cadastre 1] situé à [Localité 10] appartenant à Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M], et commet [O] [E], sis [Adresse 4], pour y procéder,

DIT que la mission de l'expert est fixée comme suit :

- réaliser une estimation actualisée et motivée du prix du fonds cadastré HN [Cadastre 1] et situé à [Localité 10],

- fournir tout élément permettant d'apprécier cette estimation (situation géographique, contexte économique, prix de vente de parcelles semblables'),

DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt a son remplacement,

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents,

FIXE à 800 euros le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert,

DIT que cette somme devra être versée au régisseur de ce tribunal avant le 1er novembre 2020 par Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M],

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque,

DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge, ou le montant de la première échéance,

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui de solliciter une consignation supplémentaires couvrant le coût de sa prestation, et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n'a pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,

DIT que l'expert pourra rechercher tout renseignement utile,

DIT que l'expert rédigera au terme des opération un pré-rapport qu'il communiquera aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d'un mois,

DIT qu'après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l'expert devra déposer au greffe un rapport définitif en double exemplaire avant le 15 février 2021,

RAPPELLE que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leurs avocats.

RÉSERVE les dépens,

SURSOIT à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RENVOIE l'examen du présent litige à l'audience de mise en état virtuelle du 15 mars 2021. »



Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire à considéré que « les époux [M] ont bien un intérêt à obtenir l'annulation de la décision de la SAFER, qui leur permettrait de négocier librement et de gré à gré le prix de leur fonds. » Il a cependant estimé que « Les époux [M] ne peuvent sérieusement soutenir, ayant attrait la SAFER devant la présente juridiction, qu'il lui incombait par ailleurs de finaliser la préemption. La nullité prévue par l'article L. 412-8 alinéa 5 n'est pas applicable. » Considérant par ailleurs « que la décision de préemption de la SAFER se fonde sur deux critères prévus par l'article L. 143-2 précité, dont la nature et la mise en 'uvre sont largement détaillées » il a rejeté « les demandes de constat de la nullité et d'annulation. » 



Concernant enfin la demande d'expertise formée par les époux [M] le tribunal judiciaire a dit : « la contestation élevée par les époux [M] quant au prix de leur parcelle est permise par les dispositions précitées. De plus, la SAFER ne conteste pas la mise en 'uvre d'une mesure d'expertise, laquelle s'avère nécessaire pour déterminer la valeur du fonds préempté. Il convient donc de l'ordonner. »



***



Les époux [S] [N] [M] ont fait appel de cette décision le 13 novembre 2020, exposant comme suit la portée de leur recours :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : DEBOUTE Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M] de leur demande de constat de la nullité de la préemption relative au fonds cadastré HN [Cadastre 1] située à [Localité 10] et exercée le 30 septembre 2016 par la SAFER, DEBOUTE Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M] de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption, ORDONNE la réalisation d'une expertise du fonds cadastré HN [Cadastre 1] situé à [Localité 10] appartenant à Madame [N] [V] et Monsieur [S] [M], et commet [O] [E], sis [Adresse 4], pour y procéder. DIT que la mission de l'expert est fixée comme suit ['] RÉSERVE les dépens. »



Dans leurs conclusions ensuite du 6 avril 2022 les époux [M] demandent à la cour de :



« Dire bien jugé, mal appelé,

Réformer la décision rendue par le Tribunal judiciaire de CLERMONT FERRAND en date du 28 septembre 2020.

Recevoir Monsieur et Madame [M] en leur demande et la dire fondée.

Vu l'article L. 412-8 du code rural,

Constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [Z] le 12 octobre 2016.

Vu les dispositions de l'article L. 143-10 du code rural,

Recevoir Monsieur et Madame [M] en leur demande et la dire fondée.

Constater le caractère insuffisamment motivé de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [Z] le 30 septembre 2016.

En conséquence, annuler ladite décision,

À titre subsidiaire et vu l'article L. 412-7 du Code rural,

Nommer tel expert qu'il plaira avec mission d'attribuer une valeur vénale au bien faisant l'objet de la préemption.

Condamner la SAFER au paiement de la somme de 2 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens. »



***



Pour sa défense, dans des écritures du 29 avril 2021 la SAFER demande à la cour de :



« À titre principal,

Vu l'appel incident de la SAFER AUVERGNE RHÔNE ALPES ;

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action formée par Monsieur [S] [M] et Madame [N] [V] son épouse.

Statuant à nouveau, déclarer irrecevables leurs demandes d'annulation du droit de préemption pour défaut de motivation et/ou de détournement de pouvoir.

Subsidiairement,

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande de constat de nullité de la préemption relative au fond cadastré HN nº [Cadastre 1] situé à [Localité 10] et exercé le 30 septembre 2016 par la SAFER.

débouté Monsieur [S] [M] et Madame [N] [V] son épouse de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption.

ordonné la réalisation d'une expertise du fonds confiée à Monsieur [O] [E], expert agricole et foncier à [Localité 9], avec mission d'usage.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [S] [M] et Madame [N] [V] son épouse à payer et porter au profit de la SAFER AUVERGNE RHÔNE ALPES, venant aux droits de la SAFER D'AUVERGNE, une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du CPC.

Réserver les dépens. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



Une ordonnance du 5 mai 2022 clôture la procédure.





II. Motifs



Il convient de rappeler que dans ce dossier les époux [N] et [S] [M] sont vendeurs à M. [J] [K] d'une parcelle HN [Cadastre 7] provenant de la division d'une plus grande parcelle HN [Cadastre 1], et que la SAFER d'Auvergne a décidé à cette occasion d'exercer son droit de préemption.



Sur un document ad hoc daté du 29 juillet 2016, le notaire Me [A] [Z] a fait connaître à la SAFER la vente projetée entre les époux [M] et M. [J] [K] concernant la parcelle [Cadastre 7] moyennant le prix de 15'000 EUR. La réception de ce document par la SAFER est tamponnée du 1er août 2016.



Le 30 septembre 2016, soit dans le délai de deux mois de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER a fait signifier par huissier au notaire sa décision de préemption « avec offre d'achat à un prix inférieur » soit la somme de 6 000 EUR.



À titre principal les époux [M] sollicitent la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER au visa du quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, reproduit dans leurs écritures page 5, faisant état d'un commandement de réaliser l'acte authentique en date du 27 mars 2017, auquel la SAFER n'aurait pas donné suite. 



Cependant, le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural ne trouve pas application ici. Il convient en effet de rappeler que dans son troisième alinéa ce texte offre la possibilité au bénéficiaire du droit de préemption, en l'espèce la SAFER par application de l'article L. 143-8 du même code, de faire connaître au notaire qui lui a notifié le projet de vente, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués. En d'autres termes, dans ce cas la SAFER n'a pas d'autre choix que d'accepter ou refuser de préempter le bien au prix indiqué par le notaire. 



Or ce n'est pas du tout ce qu'elle a fait puisque précisément dans sa signification du 30 septembre 2016 elle propose un prix inférieur, soit 6 000 EUR au lieu de 15'000 EUR. 



D'évidence par conséquent, le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural est inapplicable au cas présent puisqu'il n'existe aucun accord sur le prix entre la SAFER et les époux [M], de sorte le commandement de ceux-ci en date du 27 mars 2017, tendant à forcer la réalisation de l'acte de vente authentique, ne peut par hypothèse être suivi d'effet. Aucun acte authentique ne peut être dressé pour constater une vente tandis que les deux parties ne s'accordent pas sur le prix de la chose.



Dans ce cas, ce n'est donc pas le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 qui s'applique, mais l'article L. 143-10 qui dispose dans ses trois premiers alinéas :



Lorsque la société d'aménagement foncier et d'établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu'elle estime que le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat établie à ses propres conditions.



Si le vendeur n'accepte pas l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural au tribunal compétent de l'ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l'article L. 412-7.



Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n'a ni fait savoir qu'il l'acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui acquiert le bien au prix qu'elle avait proposé. Toutefois, en cas de décès du vendeur avant l'expiration dudit délai, cette présomption n'est pas opposable à ses ayants droit auxquels la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit réitérer son offre.



Il se déduit de ce texte, que lors de sa réponse à la notification qui lui est faite par le notaire, la SAFER peut proposer un prix moindre que celui indiqué, et que le vendeur qui n'accepte pas l'offre de prix de la SAFER peut alors renoncer à la vente ou bien saisir le tribunal compétent en révision du prix, ce qui constitue la demande subsidiaire des époux [M] devant le premier juge comme devant la cour.



Sur le fond, la décision de la SAFER demeure en toute hypothèse soumise à une obligation de motivation en fonction du rôle qui lui est dévolu par l'article L. 143-2 du code rural. Sur ce point le tribunal a jugé que la décision de préemption était suffisamment motivée. La cour partage cette analyse puisqu'il résulte du dossier que dans sa lettre au notaire signifiée par huissier le 30 septembre 2016, la SAFER développe en annexe une motivation précise et détaillée, conforme aux exigences posées par ce texte. Les époux [M] n'apportent aucune démonstration contraire pertinente, se contentant d'accusations et d'affirmations hypothétiques, auxquelles aucun élément dans le dossier ne permet de donner crédit, étant observé que les parcelles A [Cadastre 3] et [Cadastre 2] dont il est fait état lors d'un conseil municipal du 12 septembre 2016 versé au dossier, n'intéressent pas la présente procédure.



En conséquence de ce qui précède, aucun motif ne permet de constater la nullité ou d'annuler la décision de préemption.



Par substitution partielle des motifs, le jugement sera donc confirmé.



Il n'est pas inéquitable que les parties gardent leurs frais irrépétibles.



Les époux [M] supporteront les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne les époux [M] aux dépens d'appel.





Le greffier Le président