Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 05 juillet 2022

N° RG 20/01636 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FPSI 

-DA- Arrêt n° 355



[R] [O] épouse [M], [Z] [M] / S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 28 Septembre 2020, enregistrée sous le n° 17/01253



Arrêt rendu le MARDI CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [R] [O] épouse [M]

et M. [Z] [M]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par Maître Christine ROUSSEL-SIMONIN de la SELARL DIAJURIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté 



APPELANTS



ET :



S.A. SAFER AUVERGNE RHONE ALPES (AURA)

[Adresse 9] 

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Frédéric DELAHAYE, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté



 INTIMEE



DÉBATS : A l'audience publique du 30 mai 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 05 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Les époux [R] [O] et [Z] [M] souhaitaient vendre à M. [N] [B] deux parcelles leur appartenant, cadastrées à [Localité 12] [Cadastre 13] et [Cadastre 4], moyennant le prix de 20'000 EUR.



Le 1er août 2016, Maître [W] [H], notaire à [Localité 10], a notifié à la SAFER la vente des deux parcelles.



Par courrier adressé le 12 octobre 2016, la SAFER indiquait au notaire qu'elle exerçait son droit de préemption, pour un prix proposé de 9 000 euros.



Par exploit délivré le 27 mars 2017, les époux [M] ont fait assigner la SAFER devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand afin de voir constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER notifiée au notaire le 12 octobre 2016 ; subsidiairement annuler cette décision ; plus subsidiairement ordonner une expertise pour déterminer la valeur vénale du bien objet de la préemption, outre la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.



En défense, la SAFER demandait au tribunal de déclarer irrecevable la demande de nullité formée par les époux [M] et subsidiairement les en débouter, outre 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Concernant l'expertise, elle s'en remettait à droit, les honoraires de l'expert étant mis à la charge des époux [M] et les dépens réservés.



À l'issue des débats, par jugement du 28 septembre 2020 (rôle nº 17/1253), le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :



« DÉCLARE recevable l'action formée par Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M],

DEBOUTE Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M] de leur demande de constat de la nullité de la préemption relative aux fonds cadastrés [Cadastre 13] et [Cadastre 4] situés à [Localité 12] et exercée le 12 octobre 2016 par la SAFER,

DEBOUTE Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M] de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption,

ORDONNE la réalisation d'une expertise des fonds cadastrés [Cadastre 13] et [Cadastre 4] situés à [Localité 12] appartenant à Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M], et commet [J] [S], sis [Adresse 2] pour y procéder,

DIT que la mission de l'expert est fixée comme suit :

- réaliser une estimation actualisée et motivée du prix fonds cadastrés [Cadastre 13] et [Cadastre 4] situés à [Localité 12],

- fournir tout élément permettant d'apprécier cette estimation (situation géographique, contexte économique, prix de vente de parcelles semblables'),

DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, qu'en cas de relus ou d'empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt a son remplacement,

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents,

FIXE à 800 euros le montant de la consignation à valoir sur les honoraires de l'expert,



DIT que cette somme devra être versée au régisseur de ce tribunal avant le 1er novembre 2020 par Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M],

RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l'expert sera caduque,

DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge, ou le montant de la première échéance,

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans une autre spécialité que la sienne, à charge pour lui de solliciter une consignation supplémentaires couvrant le coût de sa prestation, et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ; dit que si le sapiteur n'a pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l'expert,

DIT que l'expert pourra rechercher tout renseignement utile,

DIT que l'expert rédigera au terme des opération un pré-rapport qu'il communiquera aux parties, en les invitant à présenter leurs observations dans un délai maximum d'un mois,

DIT qu'après avoir répondu de façon appropriée aux éventuelles observations formulées dans le délai imparti ci-dessus, l'expert devra déposer au greffe un rapport définitif en double exemplaire avant le 15 février 2021,

RAPPELLE que l'article 173 du code de procédure civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leurs avocats,

RÉSERVE les dépens,

SURSOIT à statuer sur les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RENVOIE l'examen du présent litige à l'audience de mise en état virtuelle du 15 mars 2021. »



Dans les motifs de sa décision, après avoir jugé que les époux [M] avaient intérêt à agir, le tribunal judiciaire a refusé d'annuler la préemption de la SAFER dont il a jugé qu'elle avait rempli son rôle égard aux dispositions légales régissant son action. La demande de révision judiciaire du prix de vente a été acceptée, et l'expertise par conséquent ordonnée.



***



Les époux [Z] et [R] [M] ont fait appel de cette décision le 13 novembre 2020, précisant :



« Objet/Portée de l'appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués : DEBOUTE Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M] de leur demande de constat de la nullité de la préemption relative aux fonds cadastrés [Cadastre 13] et [Cadastre 4] situés à [Localité 12] et exercée le 12 octobre 2016 par la SAFER, DEBOUTE Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M] de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption, ORDONNE la réalisation d'une expertise fonds cadastrés [Cadastre 13] et [Cadastre 4] situés à CLERMONT-FERRAND situé à [Localité 12] appartenant à Madame [R] [O] et Monsieur [Z] [M], et commet [J] [S], sis [Adresse 2], pour y procéder. DIT que la mission de l'expert est fixée comme suit : ['] RÉSERVE les dépens. »



Dans leurs conclusions ensuite du 6 avril 2022 les époux [M] demandent à la cour de :



« Dire bien appelé, mal jugé

Recevoir Monsieur et Madame [M] en leur demande et la dire fondée.

Vu l'article L. 412-8 du code rural,

Constater la nullité de plein droit de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [H] le 12 octobre 2016.

Vu les dispositions de l'article L. 143-10 du code rural

Constater le caractère insuffisamment motivé de la décision de préemption de la SAFER notifiée à Maître [H] le 12 octobre 2016.

En conséquence, annuler ladite décision,

À titre subsidiaire et vu l'article L. 412-7 du Code rural,

Nommer tel expert qu'il plaira avec mission d'attribuer une valeur vénale au bien faisant l'objet de la préemption.

Condamner la SAFER au paiement de la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la même aux entiers dépens. »



***



En défense, dans des écritures du 29 avril 2021 la SAFER demande pour sa part à la cour de :



« À titre principal,

Vu l'appel incident de la SAFER AUVERGNE RHÔNE ALPES ;

Réformer la décision entreprise en ce qu'elle a déclaré recevable l'action formée par Monsieur [Z] [M] et Madame [R] [O] son épouse.

Statuant à nouveau, déclarer irrecevables leurs demandes d'annulation du droit de préemption pour défaut de motivation et/ou de détournement de pouvoir.

Subsidiairement,

Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

débouté Monsieur et Madame [M] de leur demande de constat de nullité de la préemption relative au fond cadastré [Cadastre 14] situé à [Localité 12] et exercé le 30 septembre 2016 par la SAFER.

débouté Monsieur [Z] [M] et Madame [R] [O] son épouse de leur demande d'annulation de cette même décision de préemption.

ordonné la réalisation d'une expertise du fonds confiée à Monsieur [J] [S], expert agricole et foncier à [Localité 11], avec mission d'usage.

En tout état de cause,

Condamner solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [R] [O] son épouse à payer et porter au profit de la SAFER AUVERGNE RHÔNE ALPES, venant aux droits de la SAFER D'AUVERGNE, une somme de 4 000 € en application de l'article 700 du CPC.

Réserver les dépens. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.



Une ordonnance du 5 mai 2022 clôture la procédure.





II. Motifs



Il convient de rappeler que dans ce dossier les époux [R] et [Z] [M] sont vendeurs à M. [N] [B] de deux parcelles [Cadastre 13] et [Cadastre 4] leur appartenant, et que la SAFER d'Auvergne a décidé à cette occasion d'exercer son droit de préemption.



La notification de cette vente a été faite à la SAFER par le notaire Me [W] [H], sur un formulaire spécialement prévu à cet effet daté du 28 juillet 2016, précisant l'identité des parties, les références des biens et le prix de 20 000 EUR. 



La réception de ce document par la SAFER est tamponnée du 5 septembre 2016, ce point ne faisant pas débat.



Le 12 octobre 2016, soit dans le délai de deux mois de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, la SAFER a adressé au notaire sa décision de préemption avec offre d'achat « au prix de 9 000 EUR ».



À titre principal les époux [M] sollicitent la nullité « de plein droit » de la décision de préemption de la SAFER au visa du quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, reproduit dans leurs écritures page 5, faisant état d'un commandement de réaliser l'acte authentique en date du 27 mars 2017, auquel la SAFER n'aurait pas donné suite.



Le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime dispose :



En cas de préemption, celui qui l'exerce bénéficie alors d'un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l'acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d'huissier de justice et restée sans effet. L'action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l'acquéreur évincé lors de la préemption.



Cependant, le sens ce quatrième alinéa ne se comprend que par rapprochement avec l'alinéa précédent dont il est indissociable et qui précise :



Le preneur [en l'espèce la SAFER par application de l'article L. 143-8 du même code] dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption.



On voit de suite que le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural ne trouve pas application ici, puisque la possibilité offerte par le troisième alinéa au bénéficiaire du droit de préemption se limite à faire connaître au notaire qui lui a notifié le projet de vente, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués. En d'autres termes, dans ce cas la SAFER n'a pas d'autre choix que d'accepter ou refuser de préempter le bien au prix indiqué par le notaire. 



Or ce n'est pas du tout ce qu'elle a fait puisque précisément dans sa lettre de « préemption avec offre d'achat » du 12 octobre 2016 elle propose un prix inférieur, soit 9 000 EUR au lieu de 20'000 EUR. 



D'évidence par conséquent, le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 du code rural est inapplicable au cas présent puisqu'il n'existe aucun accord possible sur le prix entre la SAFER et les époux [M], de sorte le commandement de ceux-ci en date du 27 mars 2017, tendant à forcer la réalisation de l'acte de vente authentique, ne peut par hypothèse être suivi d'effet. 

Aucun acte authentique ne peut être dressé pour constater une vente tandis que les deux parties ne s'accordent pas sur le prix de la chose.



Dans ce cas, ce n'est donc pas le quatrième alinéa de l'article L. 412-8 qui s'applique, mais l'article L. 143-10 qui dispose dans ses trois premiers alinéas :



Lorsque la société d'aménagement foncier et d'établissement rural déclare vouloir faire usage de son droit de préemption et qu'elle estime que le prix et les conditions d'aliénation sont exagérés, notamment en fonction des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, elle adresse au notaire du vendeur, après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d'achat établie à ses propres conditions.



Si le vendeur n'accepte pas l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, il peut soit retirer le bien de la vente, soit demander la révision du prix proposé par la société d'aménagement foncier et d'établissement rural au tribunal compétent de l'ordre judiciaire qui se prononce dans les conditions prescrites par l'article L. 412-7.



Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n'a ni fait savoir qu'il l'acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l'offre de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural qui acquiert le bien au prix qu'elle avait proposé. Toutefois, en cas de décès du vendeur avant l'expiration dudit délai, cette présomption n'est pas opposable à ses ayants droit auxquels la société d'aménagement foncier et d'établissement rural doit réitérer son offre.



Il se déduit de ce texte, que lors de sa réponse à la notification qui lui est faite par le notaire, la SAFER peut proposer un prix moindre que celui indiqué, et que le vendeur qui n'accepte pas l'offre de prix de la SAFER peut alors renoncer à la vente ou bien saisir le tribunal compétent en révision du prix, ce qui constitue la demande subsidiaire des époux [M] devant le premier juge comme devant la cour.



Sur le fond, la décision de la SAFER demeure en toute hypothèse soumise à une obligation de motivation en fonction du rôle qui lui est dévolu par l'article L. 143-2 du code rural. Sur ce point le tribunal a jugé que la décision de préemption était suffisamment motivée. La cour partage cette analyse puisqu'il résulte du dossier que dans sa lettre au notaire du 12 octobre 2016, la SAFER développe en annexe une motivation précise et détaillée, conforme aux exigences posées par ce texte. Les époux [M] n'apportent aucune démonstration contraire pertinente, se contentant d'accusations et d'affirmations hypothétiques, auxquelles aucun élément dans le dossier ne permet de donner crédit, étant observé que les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 1] dont il est fait état lors d'un conseil municipal du 12 septembre 2016 versé au dossier, n'intéressent pas la présente procédure.



En conséquence de ce qui précède, aucun motif ne permet de constater la nullité ou d'annuler la décision de préemption.



Par substitution partielle des motifs, le jugement sera donc confirmé.



Il n'est pas inéquitable que les parties gardent leurs frais irrépétibles.



Les époux [M] supporteront les dépens d'appel.











PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne les époux [M] aux dépens d'appel.





Le greffier Le président