Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 05 juillet 2022

N° RG 21/00030 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FQPP 

-DA- Arrêt n° 356



[B] [J] / [W] [R], S.A.S. GROUPE GTI



Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du PUY EN VELAY, décision attaquée en date du 20 Novembre 2020, enregistrée sous le n° 17/00572



Arrêt rendu le MARDI CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX



COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé



ENTRE :



Mme [B] [J] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/000605 du 19/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Maître Nicolas OGIER de la SELARL GRAS - OGIER - GICQUERE - SOBIERAJ, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE



APPELANTE



ET :



M. [W] [R]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Maître Marie-Anne CHAMARD-CABIBEL de la SELARL MARIE- ANNE CHAMARD-CABIBEL, avocat au barreau de HAUTE-LOIRE

Timbre fiscal acquitté



S.A.S. GROUPE GTI venant aux droits de la SARL GTI IMMOBILIER 

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Frédéric HORDOT de la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT- ETIENNE

Timbre fiscal acquitté



INTIMES



DÉBATS : A l'audience publique du 23 mai 2022



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 05 juillet 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





I. Procédure



Par l'intermédiaire de l'agence GTI Immobilier, Mme [B] [J] a vendu à M. [W] [R] une maison d'habitation sise à [Adresse 1] (Haute-Loire), moyennant le prix de 86'000 EUR incluant les frais de l'agence.



Une promesse a été établie le 19 septembre 2014 et la vente authentique a été passée le 19 novembre 2014.



Après avoir pris possession des lieux qu'il avait visités avant la vente durant l'été, l'acquéreur s'est plaint de ce que la maison ne correspondait pas aux descriptions qui en avaient été faites dans les annonces la présentant comme totalement rénovée. Il déplorait l'absence de divers éléments qui étaient pourtant inclus dans la vente (luminaires, chapeau de cheminée') ainsi que de nombreux désordres : le téléphone et l'antenne de télévision n'étaient pas branchés, des tuiles étaient cassées, le mur du salon s'effritait à cause de l'humidité, plusieurs chauffages électriques ne fonctionnaient pas, l'évacuation de la cheminée était hors service, etc.



À la demande de M. [R] un procès-verbal de constat des désordres a été dressé par huissier le 17 décembre 2014.



Les réclamations portées ensuite par l'acquéreur auprès de Mme [B] [J] et de l'agence GTI immobilier n'ayant eu aucun effet, M. [R] les a attraits tout deux devant le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay suivant assignations des 15 juin et 4 juillet 2017.



À l'issue des débats, par jugement du 20 novembre 2020, le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay a rendu la décision suivante :



« Le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay, présidé par Fabien SARTRE-ANDRADE DOS SANTOS, par jugement contradictoire et susceptible d'appel,

JUGE RECEVABLE ET NON PRESCRITE l'action engagée par [W] [R].

PRONONCE la nullité de la vente intervenue entre [W] [R] et [B] [J] relative au bien immobilier situé [Adresse 1] et cadastré section BW nº[Cadastre 4]9.

CONDAMNE [B] [J] à restituer le prix de vente à [W] [R], soit la somme de 82 500,00 euros outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017.

ORDONNE à [W] [R] de restituer le bien immobilier à [B] [J] dès qu'elle lui aura restitué le prix de vente.

ORDONNE à la partie la plus diligente de procéder aux formalités de publicité foncière.

CONDAMNE [B] [J] à payer à [W] [R] la somme de 8 443,99 euros au titre de son préjudice matériel outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017.







CONDAMNE [B] [J] à payer à [W] [R] la somme de 5 000,00 euros au titre de son préjudice matériel'outre intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2017.

DÉBOUTE [W] [R] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la SARL GTI IMMOBILIER.

CONDAMNE [B] [J] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du constat d'huissier, avec paiement direct au profit de Me CHAMARD CABIBEL pour ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision.

CONDAMNE [B] [J] à payer à [W] [R] la somme de 3 000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande formée par la SARL GTI IMMOBILIER au titre des frais irrépétibles.

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions. »



Après avoir jugé que l'action de M. [R] n'était pas prescrite, le tribunal judiciaire a annulé la vente au motif d'une tromperie délibérée de la part de Mme [B] [J], par des motifs notamment en ces termes :



En l'espèce, il appert de la pièce nº 6 du demandeur, pièce que [B] [J] ne conteste pas avoir produite lors de la vente, que des travaux auraient été effectués par une SARL PLACOMAT pour une somme totale de 22 000,97 euros.



La facture en date du 22 avril 2010 indique que les travaux concernaient les postes suivants :



- démolition 1er étage

- pose placo RDC

- pose placo 1er étage

- pose placo grenier

- carrelage

- plomberie

- électricité

- divers.



La facture précise que l'entrepreneur s'appelait [D] [U].



Il est établi en procédure (pièce nº 12) qu'aucune SARL PLACOMAT n'a jamais existé ni qu' [D] [U] ait été enregistré comme gérant d'une société ayant pour objet des travaux du bâtiment.



Il est donc indéniable que la facture produite est un faux.



[B] [J] se défend d'avoir été de mauvaise foi et précise avoir payé la SARL PLACOMAT. Cette allégation est totalement fausse puisqu'elle justifie seulement avoir versé :



- 5 000,00 euros par chèque à [D] [U] le 7 octobre 2009

- 580,00 euros par chèque à [D] [U] le 18 octobre 2009

- 5 000,00 euros par chèque à [D] [U] le 30 octobre 2009

- 1 200,00 euros par virement à [D] [U] le 3 décembre 2009



soit un total de 11 780,00 euros.







Ce montant est très éloigné de la facture prétendument acquittée pour la somme de 22 000,97 euros arrondis à 22 000,00 euros.



[B] [J] n'apporte aucune explication quant au fait qu'elle ait produit un tel document à [W] [R] alors que la production d'une telle pièce a vocation à rassurer le nouvel acquéreur quant à la quantité et la qualité des travaux effectués dans l'immeuble qu'il envisageait d'acquérir.



[B] [J] ne rapporte pas la preuve, d'une part, que tous les travaux indiqués sur la facture aient été réalisés, et d'autre part, qu'elle ait payé la somme totale de 22 000,00 euros.



Au surplus, les déclarations d'[D] [U] et [C] [E] contredisent les allégations de [B] [J] et décrivent précisément les manoeuvres dont elle se serait rendue l'auteure pour faire une plus-value selon leurs propres termes.



Cette dernière soutient que sa bonne foi a été reconnue par le tribunal correctionnel qui l'aurait relaxée le 1er octobre 2019 des faits d'usage de faux pour lesquels elle était poursuivie. 



Toutefois, elle ne produit pas ce jugement ni ne justifie de son caractère définitif.

Enfin, le tribunal considère donc que [B] [J] ne pouvait, au regard des éléments susvisés, ignorer que la facture qu'elle produisait était un faux.



Elle a donc délibérément trompé [W] [R] qui n'aurait jamais contracté s'il avait su, d'une part, que les travaux ne correspondaient pas à la facture et, d'autre part, qu'ils avaient été réalisés par des personnes qui n'étaient pas des professionnels de l'art, sachant que le montant des travaux allégués correspondaient à plus du quart de la valeur de l'immeuble revendu 82.500,00 euros.



Le tribunal prononcera donc la nullité de la vente sans qu'il soit besoin de répondre aux moyens surabondants.



Le tribunal judiciaire a ensuite considéré que rien ne pouvait être reproché à la SARL GTI Immobilier, dans la mesure où l'obligation générale de renseignements et de conseil de l'agent immobilier ne l'engage pas à réaliser des investigations sur les biens qu'il est chargé de présenter à la vente.



***



Mme [B] [J] a fait appel de cette décision le 6 janvier 2021, précisant : « Appel total : cet appel porte sur l'ensemble du dispositif du jugement rendu par le tribunal judiciaire. »



Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2022 Mme [B] [J] demande à la cour de :



« Vu les articles 28-4°, c et 30-5 du décret nº 55-22 du 4 janvier 1955,

Vu les dispositions des articles 1604 et suivants, 1116 ancien du Code Civil,

Vu les pièces versées aux débats, et notamment la décision du Tribunal correctionnel prononcée le 1er octobre 2019,

Vu les explications qui précédent,

DIRE ET JUGER recevable et bien fondée Madame [B] [J] en son appel,

INFIRMER la décision prononcée le 20 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire du Puy en Velay,

JUGER irrecevable Monsieur [R] en ses demandes pour défaut de publication de son assignation en justice au service de la publicité foncière avant le prononcé du jugement du Tribunal Judiciaire

À titre subsidiaire,

DIRE ET JUGER Monsieur [R] mal fondé en ses demandes,

DÉBOUTER Monsieur [R] de l'ensemble de ses prétentions, en ce que celui-ci ne démontre ni l'existence d'un manquement de Madame [J] à son obligation de délivrance, ni celle d'un dol qu'elle aurait commis,

CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle. »



***



M. [W] [R] a pris des conclusions récapitulatives nº 2 le 8 mars 2022 pour demander à la cour de :



« Dire irrecevable Madame [J] dans l'appel principal qu'elle a interjeté à l'encontre du Jugement rendu le 20 Novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LE PUY EN VELAY (Haute-Loire) ;

L'y en débouter purement et simplement ;

Condamner Madame [J] au versement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

À titre subsidiaire :

Dire et juger mal fondée Madame [J] dans l'appel principal qu'elle a interjeté à l'encontre du Jugement rendu le 20 Novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LE PUY EN VELAY (Haute-Loire);

L'y en débouter purement et simplement;

Dire et juger recevable et bien fondé Monsieur [R] dans l'appel incident qu'il a interjeté à l'encontre du Jugement rendu le 20 Novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de LE PUY EN VELAY (Haute-Loire);

L'y accueillant ;

Confirmer ledit Jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente intervenue entre les parties, condamné Madame [J] à restituer la somme de 82 500 €, outre intérêts au taux légal à compter du 04 Juillet 2017, date de l'assignation, condamné Monsieur [R] à restituer l'immeuble dès lors que Madame [J] lui aura restitué le prix de vente et condamné cette dernière au paiement de la somme de 8 443,99 € en réparation de son préjudice matériel ;

Réformer ledit Jugement ;

Condamner la SARL GTI immobilier à restituer à Monsieur [R] le prix de sa commission soit la somme de 3 500 € ;

Condamner in solidum Madame [J] et l'Agence GTI Immobilier à payer et porter à Monsieur [R] la somme de 8 443,99 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel, celle de 10 000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral et celle de 10 000 € au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamner in solidum Madame [J] et la SARL GTI IMMOBILIER au versement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Les condamner aux entiers dépens en autorisant la SELARL Marie-Anne CHAMARD - CABIBEL Avocat, à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision. »



***









Enfin, dans des conclusions du 1er juin 2021 la SAS GROUPE GTI, venant aux droits de la SARL GTI Immobilier, demande pour sa part à la cour de :



« Vu la jurisprudence susvisée.

Vu les pièces versées aux débats.

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire du Puy en Velay du 20 novembre 2020,

À titre principal

Vu les articles 562 et 901 du code de procédure civile

JUGER que la déclaration d'appel n'a produit aucun effet dévolutif

En conséquence

DIRE et JUGER que la Cour n'est pas saisie et ne saurait statuer 

À titre subsidiaire au fond

A -

Vu l'article 1604 et suivants anciens du Code civil.

Vu les articles 1353 et 1992 du code civil,

CONFIRMER le jugement déféré,

CONSTATER que la Sté GROUPE GTI n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

CONSTATER que Monsieur [R] ne démontre pas en quoi le bien n'est pas conforme aux stipulations du compromis de vente,

DÉBOUTER Monsieur [R] de l'intégralité de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la Société GROUPE GTI,

B -

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [B] [J] à payer à la Société GROUPE GTI une indemnité de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

LES CONDAMNER solidairement aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit de de Maître Barbara GUTTON, de la SELARL LEXAVOUE RIOM CLERMONT, Avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. »



***



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



Une ordonnance du 7 avril 2022 clôture la procédure.





II. Motifs



1. Sur la recevabilité de l'appel de Mme [B] [J]



La déclaration d'appel de Mme [B] [J] en date du 6 janvier 2021 est rédigée comme suit :



« Objet/Portée de l'appel : Appel total : cet appel porte sur l'ensemble du dispositif du jugement rendu par le tribunal judiciaire. »



Or il est désormais constant que lorsque la déclaration d'appel tend à la réformation du jugement sans mentionner les chefs de jugement qui sont critiqués, l'effet dévolutif n'opère pas. En effet, en vertu de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret nº 2017-891 du 6 mai 2017, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Par ailleurs, l'obligation prévue par l'article 901 4° du code de procédure civile, de mentionner, dans la déclaration d'appel, les chefs de jugement critiqués, dépourvue d'ambiguïté, encadre les conditions d'exercice du droit d'appel dans le but légitime de garantir la bonne administration de la justice en assurant la sécurité juridique et l'efficacité de la procédure d'appel (2e Civ., 30 janvier 2020, nº 18-22.528).



Certes, la déclaration d'appel affectée de ce vice de forme peut être régularisée par une nouvelle déclaration d'appel, dans le délai imparti à l'appelant pour conclure au fond conformément à l'article 910-4 alinéa 1er du code de procédure civile, mais en l'espèce Mme [J] n'a régularisé aucune autre déclaration d'appel après celle ci-dessus du 6 janvier 2021.



Enfin, il n'existe en l'espèce aucune indivisibilité du litige, d'autant moins en considération de l'argument développé de ce chef par l'appelante concernant la relaxe dont elle a bénéficié de la part du tribunal correctionnel du Puy-en-Velay suivant jugement rendu le 1er octobre 2019. Et quoi qu'il en soit, l'affaire civile telle que présentée céans n'est nullement indivisible.





2. Sur la recevabilité de l'appel incident de M. [W] [R]



M. [R] justifie de la publication le 22 avril 2021 de ses assignations des 15 juin et 4 juillet 2017 devant le tribunal de grande instance du Puy-en-Velay dans le cadre de la présente procédure. Sa demande est donc parfaitement recevable au regard des dispositions de l'article 28 4° du décret du 4 janvier 1955.





3. Sur le fond



a. Sur les demandes indemnitaires formées par M. [R] contre la SAS GROUPE GTI



La SARL GTI Immobilier, devenue SAS GROUPE GTI, est l'agent immobilier qui était chargé par Mme [J] de la vente de sa maison. M. [R] lui reproche un défaut d'information objective sur l'état de l'immeuble, et sollicite le remboursement de la somme de 3500 EUR représentant les honoraires de l'agence.



Or s'il est exact qu'une obligation générale de renseignements et de conseil pèse sur l'agent immobilier chargé de la vente d'un bien, il n'est toutefois nullement tenu de réaliser des investigations techniques approfondies, ce d'autant moins s'il n'est pas informé par le vendeur de problèmes particuliers, et dans la mesure où il ne saurait être confondu avec un professionnel du bâtiment.



En l'espèce, d'une part M. [R] a visité l'immeuble le 6 septembre 2014, soit très peu de temps avant la promesse de vente du 14 septembre 2014 ; d'autre part le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité réalisé le 15 septembre 2014 mentionne expressément les défauts qu'il convient de réparer afin de rendre l'installation parfaitement conforme. Lors de l'acte authentique de vente qui a été passé le 19 novembre 2014, M. [R] avait nécessairement connaissance de ce document.



Au demeurant, concernant la responsabilité de la SAS GROUPE GTI, M. [R] se contente d'affirmer, sur la foi d'un constat réalisé par huissier le 10 décembre 2014, c'est-à-dire bien après l'intervention de la SARL GTI Immobilier, que celle-ci ne lui a pas fourni « des informations objectives lui permettant d'opérer un choix éclairé », sans nullement préciser la nature exacte des faits qu'il lui reproche.



Dans ces conditions, les demandes de M. [R] contre la SAS GROUPE GTI ne peuvent pas prospérer.



b. Sur les demandes indemnitaires formées par M. [R] contre Mme [J]



La cour n'est valablement saisie d'un aucun appel de la part de Mme [J] contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Puy-en-Velay le 20 novembre 2020, prononçant la nullité de la vente, ordonnant la restitution du prix à M. [R], et lui allouant 8443,99 EUR au titre de son préjudice matériel, ainsi que 5000 EUR au titre de son préjudice matériel dans le dispositif, mais en réalité de son préjudice de jouissance selon les motifs.



Ce faisant, le premier juge a parfaitement réparé tous les dommages subis par M. [R] dans cette affaire, et il n'y a pas lieu de modifier la décision ; étant précisé que le préjudice de jouissance et le préjudice moral, artificiellement distingués par M. [R], ne représentent en réalité dans ce dossier qu'un seul et même dommage.



L'équité commande qu'en application de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour Mme [B] [J] paye 3500 EUR à M. [R], et que celui-ci paye 2000 EUR à la SAS GROUPE GTI.



Mme [B] [J] supportera les dépens d'appel.







PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement ;



Condamne Mme [B] [J] à payer à M. [W] [R] la somme de 3500 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [W] [R] à payer à la SAS GROUPE GTI la somme de 2000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne Mme [B] [J] aux dépens d'appel et autorise Maître Marie-Anne CHAMARD-CABIBEL, avocat, à recouvrer directement ceux dont elle aura fait l'avance sans avoir reçu provision.





Le greffier Le président