Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 05 JUILLET 2022



N° RG 21/05446 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UW5M



AFFAIRE :



S.A. TOIT ET JOIE





C/



M. [O] [M]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Décembre 2020 rectifié le 9 juillet 2021 par le Tribunal de proximité de GONESSE



N° RG : 1120000829

N° RG : 112192



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05/07/22

à :

 

Me Eric AZOULAY







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. TOIT ET JOIE

N° SIRET : 572 150 175 RCS PARIS

Ayant son siège 

[Adresse 1]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Eric AZOULAY de la SCP FEDARC, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 10



APPELANTE

****************



Monsieur [O] [M]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Assigné à personne



INTIME DEFAILLANT



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 22 février 2019, la société HLM Toit et joie a consenti à M. [M] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2] (95).



Par acte d'huissier de justice délivré le 16 mars 2020, la société Toit et Joie a fait délivrer assignation à M. [M] à comparaître devant le tribunal de proximité de Gonesse aux fins de voir constater la résiliation du bail et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- son expulsion des lieux loués avec si nécessaire le concours de la force publique, et le séquestre des meubles à ses frais,

- sa condamnation au paiement de la somme de 6 020,86 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 12 mars 2020, outre ceux dus au jour de l'audience,

- la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux loués d'un montant égal au loyer augmenté des charges,

- sa condamnation au paiement d'une indemnité de 300 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par jugement réputé contradictoire du 14 décembre 2020 rectifié le 9 juillet 2021, le tribunal de proximité de Gonesse a : 

- constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [M] sur le logement situé [Adresse 2] (95) à compter du 18 janvier 2020, date d'effet du commandement visant la clause résolutoire, 

- ordonné, faute de départ volontaire de M. [M] dans les deux mois de la délivrance du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, 

- fixé la créance de la société Toit et Joie au titre de l'arriéré de loyers et charges échus au 18 janvier 2020 à la somme de 1 869,68 euros, et en tant que de besoin, condamné M. [M] au paiement de cette somme,

- dit que M. [M] est redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale à 323 euros et des charges à compter du 19 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- condamné M. [M] à payer à la société Toit et joie la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit que copie de la décision serait transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Val d'Oise,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné M. [M] aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer délivré le 18 décembre 2019.



Par déclaration reçue au greffe le 26 août 2021, la société Toit et Joie a relevé appel du jugement au fond et du jugement rectificatif. Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 octobre 2021, elle demande à la cour de : 

- à titre principal, prononcer la nullité des décisions pour absence de motivation et violation du principe du contradictoire,

- à titre subsidiaire, au visa des articles 1231-2 et 1760 du code civil, infirmer le jugement rendu le 16 juillet 2021 et le jugement en rectification d'erreur matérielle du 16 juillet 2021 du tribunal de proximité de Gonesse en ce qu'ils ont fixé une indemnité d'occupation inférieure au montant du loyer contractuel,

- en conséquence, dire et juger que l'indemnité d'occupation due par M. [M] s'élève à la somme de 343 euros, montant du loyer contractuel, outre les charges locatives. 



M. [M] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 12 octobre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 





MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société Toit et Joie. 



- Sur la nullité des jugements soulevée à titre principal par la société Toit et Joie. 



Au soutien de son appel, la société Toit et Joie soulève, à titre principal, la nullité du jugement déféré à la cour en date du 14 décembre 2020 et du jugement en rectification d'erreur matérielle rendu le 9 juillet 2021 pour absence de motivation et non-respect du principe du contradictoire, faisant essentiellement valoir que le premier juge a cru devoir fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 323 euros, outre les charges, à compter du 19 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, sans devoir s'expliquer sur le montant de cette indemnité ainsi retenu et sans demander la moindre explication relativement au montant de l'indemnité d'occupation, se bornant à indiquer qu'il ne disposait pas d'élément précis sur le préjudice subi. 



Sur ce, 



Un jugement doit être motivé, à peine de nullité. 



En l'espèce cependant, le moyen soulevé tiré du défaut de motivation manque en fait, dès lors que le premier juge a motivé sa décision fixant le montant de l'indemnité d'occupation à un montant inférieur à celui du loyer, en indiquant que : 'l'indemnité mensuelle d'occupation est fixée à la somme de 323 euros à compter du 19 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, s'agissant d'une indemnité due en réparation d'une occupation précaire qui ne saurait donc s'établir au prix du contrat, sans élément précis sur le préjudice réellement subi'. 



D'autre part, le principe du contradictoire, qui s'impose au juge comme aux parties, a été respecté dans la mesure où la question du montant de l'indemnité d'occupation était dans le débat, ET que le juge était, dès lors en droit de statuer sur la fixation de cette indemnité sans solliciter au préalable les observations des parties. 



En conséquence, l'exception de nullité des jugements soulevée par la société Toit et Joie doit être rejetée. 



- Sur la fixation du montant de l'indemnité d'occupation. 



Au soutien de son appel, la société bailleresse reproche au premier juge d'avoir méconnu les dispositions des articles 1232-1 et 1760 du code civil en fixant le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de M. [M], à un montant fixe forfaitaire de 323 euros, outre les charges, soit un montant inférieur à celui du loyer mensuel qu'acquittait le locataire, faisant essentiellement valoir que l'indemnité d'occupation a pour finalité d'indemniser le bailleur du maintien fautif dans les lieux, du locataire devenu sans droit ni titre, de sorte que cette indemnité ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été due en cas de poursuite du bail. 



Sur ce, 



Le locataire qui perd son titre après la résiliation du bail est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux.



L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, étant la contrepartie de la jouissance des locaux et la compensation du préjudice subi par le bailleur du fait de la privation de la libre disposition des lieux ; elle a pour but d'indemniser le maintien fautif dans les lieux.



Dès lors, cette indemnité, qui s'apprécie en fonction du coût de l'occupation, doit nécessairement comprendre le paiement des charges et ne saurait être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.



Par suite, le jugement déféré est infirmé de ce chef, l'indemnité d'occupation étant fixée au montant du loyer indexé, augmenté des charges qui aurait été dû, si le bail s'était poursuivi. 



Sur les mesures accessoires. 



M. [M] doit être condamné au paiement des dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, 



Rejette l'exception de nullité des jugements déférés à la cour, 



Confirme le jugement déféré rendu le 14 décembre 2020 par le juge du tribunal de proximité de Gonesse, en toutes ses dispositions, à l'exception de celles ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 323 euros, outre les charges, 



Statuant à nouveau du chef infirmé, 



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, 



Condamne M. [M] à son paiement à compter du 19 janvier 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux loués, matérialisée par la remise des clefs ou un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, 



Condamne M. [M] aux dépens d'appel. 













- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,