Cour d'Appel · 1re chambre 2e section — 5 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



1re chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 05 JUILLET 2022



N° RG 21/05905 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UYAE



AFFAIRE :



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES





C/



Mm [O] [K]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de MANTES LA JOLIE



N° RG : 11-21-136



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 05/07/22

à : 



Me Sammy JEANBART







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE CINQ JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, M. [R] [G]

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Maître Sammy JEANBART, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 111

Représentant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 -



APPELANTE

****************



Madame [O] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Assignée à étude



INTIMEE DEFAILLANTE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Gwenael COUGARD, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par acte du 13 janvier 2020, la SCI Juziers a donné à bail à Mme [O] [K] un appartement situé [Adresse 1]. La société Action Logement Services s'est portée caution du paiement des loyers. 



Le montant du loyer mensuel initial est de 500 euros et la provision sur charges de 30 euros. En sa qualité de caution, la société a dû intervenir pour le paiement de ses loyers, Mme [K] s'étant montrée défaillante. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 17 février 2021, la société Action Logement Services a assigné Mme [K] à comparaître devant le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- la résiliation du bail,

- l'expulsion de Mme [K] ainsi que de tous occupants de son chef des locaux loués avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,

- la condamnation de Mme [K] au paiement d'une somme de 1 550 euros correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 août 2020 sur la somme de 960 euros et pour le surplus à compter de l'assignation,

- la condamnation de Mme [K] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges contractuelles jusqu'à la date de son départ du logement avec indexation annuelle,

- sa condamnation au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- sa condamnation au paiement des entiers dépens,



Par jugement contradictoire du 16 juillet 2021, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a : 

- déclaré la société Action logement services irrecevable à agir en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et/ou résiliation du bail, et en expulsion

- condamné Mme [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 860 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020,

- dit que Mme [K] disposerait de délais de paiement, ainsi qu'elle s'y est engagée, pour procéder au règlement de cette somme, à savoir un délai de 9 mois pour un versement mensuel de 100 euros sur 8 mois et une dernière échéance pour solder la dette et ce, avant le 10 de chaque mois à compter de la signification du jugement,

- débouté la société Action Logement Services du surplus et de ses autres demandes à l'encontre de Mme [K],

- mis les dépens à la charge de Mme [K], étant exclus les frais du commandement de payer du 17 août 2020,



- condamné Mme [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire était de droit,

- dit qu'une copie de la décision serait transmise au Préfet des Yvelines en application de l'article R412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.



Par déclaration reçue au greffe le 27 septembre 2021, la société Action Logement Services a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 28 septembre 2021, elle demande à la cour : 

- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déclarée irrecevable à agir en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et/ou résiliation du bail, et en expulsion,

- la recevoir en son action,

- l'en déclarer bien fondée,

- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

- ordonner l'expulsion de Mme [K] et de tous occupants de son chef du logement,

- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 3 949,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020, date du commandement de payer sur la somme de 960,00 euros, à compter du 17 février 2021, date de l'assignation, sur la somme de 590 euros, et pour le surplus à compter des présentes conclusions,

- fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

- condamner Mme [K] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [K] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 



Mme [K] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 30 septembre 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 







MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Sur l'appel de la société Action Logement Services. 



- Sur la recevabilité de l'action de la société Action Logement Services en sa qualité de caution subrogée dans les droits du bailleur. 



Il y a tout d'abord lieu de rappeler, pour une bonne compréhension du litige, que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2019/2020 signée le 2 décembre 2014 entre l'Etat et l'Union économique et sociale pour le logement, et mis en oeuvre par l'association pour l'accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l'accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d'impayés locatifs pendant une durée de trois ans, comme pour les locataires qui se trouvent en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur. 



Aux termes de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif Visale, la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)..... 



L'article 2306 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits et actions dont disposait le créancier à l'égard de son débiteur, et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. Il résulte de la généralité des termes de l'article susvisé, que la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail, ce qui lui permet d'éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance sans être payés, et partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée. 



Contrairement à ce que le tribunal a considéré, la société Action Logement services a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résolution du bail afin, notamment, d'éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.



La société Action Logement Services a, par acte d'huissier de justice en date du 17 août 2020, fait délivrer à Mme [K] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et rappelant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, d'avoir à lui payer la somme de 960 euros au titre des loyers impayés de mai 2020 et le solde dû sur le loyer de juillet 2020. 



Mme [K] ne s'étant pas acquittée de la somme due dans le délai imparti, la société Action Logement Services est donc recevable mais également bien fondée en sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire. Le jugement est infirmé sur ce point. 



La société Action Logement Services est par voie de conséquence recevable et bien fondée en sa demande d'expulsion, ainsi qu'en toutes ses demandes subséquentes. 



Il y a également lieu de faire droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer indexé, outre les charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [K] à son paiement à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



- Sur le montant des sommes dues. 



La société Action Logement Services critique le jugement déféré en ce que le premier juge a limité la condamnation à paiement de Mme [K] à la somme de 860 euros en se fondant sur la 'quittance subrogative définitive' du 3 août 2020 de 960 euros, sous déduction du remboursement de 100 euros effectué par Mme [K] en février 2021. Elle fait valoir que la quittance de 960 euros n'est pas définitive, contrairement à ce qu'a mentionné le premier juge, mais est celle qui a été établie le 3 août 2020 et annexée au commandement de payer délivré le 17 août 2020. Elle ajoute que l'assignation mentionnait une quittance subrogative postérieure délivrée le 24 décembre 2020 pour la somme de 1 550 euros et que lors des débats à l'audience, a été fournie une nouvelle quittance subrogative datée du 1er mars 2021 pour 2 082,54 euros, si bien qu'elle ne réclamait plus que la somme de 1 982,54 euros, eu égard aux deux remboursements de 50 euros chacun effectué par Mme [K] en mars et avril 2021. Elle verse aux débats en cause d'appel une nouvelle quittance subrogative datée du 16 septembre 2021 d'un montant de 4 099,16 euros, soulignant que Mme [K] ayant versé la somme de 150 euros en trois virements, elle ne sollicite plus que la somme de 3 949,16 euros. 



Sur ce, 



La société Action Logement Services est régulièrement subrogée, de par les dispositions contractuelles et en application des articles 1249 et suivants du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2306 du code civil, dans les droits et actions de la société bailleresse, du fait des impayés du locataire, Mme [K]. Elle dispose d'un recours personnel sur le fondement de l'article 2305 du même code. 



En conséquence, elle doit être déclarée bien fondée en son action en recouvrement des sommes qu'elle a acquittées entre les mains de la bailleresse aux lieu et place du locataire défaillant. 



Aux termes de la quittance subrogative en date du 16 septembre 2021, il ressort que la créance de la société Action Logement Services à l'égard de Mme [K] s'élève à la somme de 4 099,16 euros de laquelle doit être déduite la somme de 150 euros que l'appelante reconnaît avoir perçue. Il convient de condamner Mme [K] au paiement de la somme de 3 949,16 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020, date du commandement de payer sur la somme de 960,00 euros, à compter du 17 février 2021, date de l'assignation, sur la somme de 590 euros, et pour le surplus à compter des dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2021. 



Sur l'indemnité procédurale et les dépens. 



Mme [K] est condamné aux dépens d'appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées. 



La somme qui doit être mise à la charge de Mme [K] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la société Action Logement Services peut être équitablement fixée à 1 500 euros. 





PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré la société Action Logement Services irrecevable en ses demandes de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation du bail et d'expulsion, 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 13 janvier 2020 entre Mme [K], locataire, et la société , bailleresse, 



A défaut de départ volontaire, autorise la société Action Logement Services à faire procéder, dans les formes légales, à l'expulsion de Mme [K], ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], et en tout état de cause à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, 



Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, 



Fait droit à la demande d'indemnité d'occupation en la fixant à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi augmentée des charges, 



Condamne Mme [K] à verser à la société Action Logement Services, dans la limite des sommes qu'elle justifiera avoir réglées à la SCI Juziers, bailleresse, une indemnité d'occupation ainsi que ci-dessus fixée et ce, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. 



Confirme le jugement déféré sur le surplus, sauf à l'émender sur le montant de la condamnation de Mme [K] au titre de l'arriéré locatif, compte tenu de l'actualisation de la demande en cause d'appel, 



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne Mme [K] à verser à la société Action Logement Services la somme de 3 949,16 euros et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2020, date du commandement de payer sur la somme de 960,00 euros, à compter du 17 février 2021, date de l'assignation, sur la somme de 590 euros, et pour le surplus à compter des dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2021, 



Condamne Mme [K] à verser à la société Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [K] aux dépens d'appel. 



- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier,Le président,