Cour d'Appel · CHAMBRE CIVILE — 6 juillet 2022

ARRÊT DU

06 Juillet 2022









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N° RG 21/00634 

N° Portalis

DBVO-V-B7F-C42K

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S.C.I. VENIEL





C/





[L] [P]







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GROSSES le

à









ARRÊT n° 











COUR D'APPEL D'AGEN



Chambre Civile









LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,





ENTRE :



S.C.I. VENIEL

RCS d'Agen n°844 019 687 

[Adresse 11]

[Localité 12]



Représentée par Me Frédéric ROY, avocat inscrit au barreau d'AGEN



APPELANTE d'un jugement du TJ d'AGEN en date du 04 Mai 2021, RG 19/01956



D'une part,





ET :



Madame [L] [P]

[Adresse 1]

[Localité 12]



Représentée par Me Sophie DELMAS, avocate inscrite au barreau d'AGEN



INTIMEE 







D'autre part,















COMPOSITION DE LA COUR : 



L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 04 Avril 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :



Dominique BENON, Conseiller



qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de : 



Elisabeth SCHELLINO, Présidente de Chambre



Benjamin FAURE, Conseiller 



en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,





Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON

Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier 





ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 





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'





FAITS ET PROCÉDURE



Selon acte notarié dressé le 20 juillet 2011, [L] [P] a acheté une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 12], sur une parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 7] d'une contenance de cinq ares huit centiares.



Cette propriété jouxte une parcelle située [Adresse 6] à [Localité 12], cadastrée section AH n° [Cadastre 9] appartenant à la SCI VENIEL en vertu d'un acte notarié dressé le 29 décembre 2008, ainsi que d'autres parcelles adjacentes cadastrées AH n° [Cadastre 10], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], le tout pour une contenance totale de 10 ares 57 centiares.



Revendiquant la propriété d'un cabanon et d'une bande de terre situés selon le plan cadastral sur la parcelle n° [Cadastre 9] , Madame [P] a assigné le 28 novembre 2019 la SCI VENIEL devant le tribunal de grande instance d'Agen, devenu le tribunal judiciaire d'Agen, pour voir dire qu'elle a acquis par prescription trentenaire la propriété du cabanon et du bout de jardin .



Par jugement en date du 4 mai 2021, auquel le présent arrêt se réfère expressément pour plus ample exposé de la procédure, des moyens et prétentions des parties en première instance et des motifs énoncés par le premier juge, le tribunal judiciaire d'Agen,statuant à juge unique, a :



1°) dit que [L] [P] est propriétaire, en raison de l'acquisition de la prescription acquisitive trentenaire, de la bande de terrain et du cabanon situé sur la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 9] sur la commune de [Localité 12] et délimité ainsi qu'il suit :



 - au nord par le muret grillagé à la limite du chemin situé sur la parcelle AH [Cadastre 10] appartenant à la SCI VENIEL ;



- au sud et à l'ouest par la construction adossée au cabanon édifiée sur le reste de la parcelle AH [Cadastre 9] appartenant à la SCI VENIEL ;

- à l'est , par le jardin situé sur la parcelle AH [Cadastre 7] appartenant à [L] [P] ;



2°) dit que [L] [P] procédera à ses frais à la publication du présent jugement par le service de la publicité foncière compétent et que le jugement vaut titre de propriété pour [L] [P], sous réserve de sa bonne publication ;



3°) condamné la SCI VENIEL aux dépens, à l'exception des constats d'huissier ;



4°) rejeté la demande en paiement d'une indemnité de procédure présentée par la SCI VENIEL.



Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 16 juin 2021, la SCI VENIEL a relevé appel de toutes les dispositions du jugement, expressément visées dans sa déclaration d'appel.



La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 9 mars 2022 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 4 avril 2022.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



I. Moyens et prétentions de la SCI VENIEL, appelante principale



Selon dernières écritures enregistrées au greffe de la cour le 3 mars 2022, expressément visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de l'appelante, la SCI VENIEL conclut à l'infirmation du jugement et demande à la cour :



1°) de dire et juger qu'elle est propriétaire de la bande de terrain et du cabanon situés sur sa parcelle AH [Cadastre 9] conformément à son titre de propriété et au plan de délimitation des parcelles établi en 1984 par Monsieur [M],géomètre, et de débouter en conséquence Madame [P] de l'ensemble de ses demandes en faisant valoir :



- qu'aux termes de l'acte notarié du 18 octobre 1984 par lequel Monsieur [E] avait vendu à Madame [O] la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 7], la limite divisoire entre la parcelle vendue et les parcelles voisines et mitoyennes est la murette séparant la parcelle vendue et la parcelle section AH numéro [Cadastre 5] , murette restant propre au bien vendu ;



- que dans le même acte il a été créé un droit de passage au profit de l'immeuble vendu, l'acte notarié rappelant que la parcelle AH n°[Cadastre 7] provenait de la division de la parcelle AH n°[Cadastre 4] pour 5 ares 38 centiares, dont le surplus AH n° [Cadastre 8] restait la propriété du vendeur ,selon un procès-verbal de délimitation établi par Monsieur [M] ,géomètre à [Localité 12], signé par Monsieur [E] et Mme [O], qui fixait les limites de propriété ;



- que sur ce procès-verbal de délimitation la bande de terrain et le cabanon litigieux figurent à l'intérieur de la parcelle AH [Cadastre 8] qui était restée la propriété de Monsieur [E] ;



' que le contenu de ce procès-verbal de délimitation confirme la mention cadastrale, suivant laquelle la bande de terrain et le cabanon litigieux se trouvent sur l'actuelle parcelle AH n°[Cadastre 9] ( anciennement cadastrée AH [Cadastre 8]) appartenant à la SCI ;



- que Madame [P] ne peut contester que le procès-verbal de délimitation signé par Monsieur[E] et Mme [O] consacrait un accord des parties sur la délimitation de leurs fonds, qu'elle ne peut remettre en question ; 





- que son titre de propriété mentionne l'existence de cette servitude de passage au profit de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 7], servitude rappelée également dans le titre de propriété de Madame [P] ;



- qu'il est dès lors établi que la bande de terrain et le cabanon demeuraient bien la propriété du vendeur sans aucune exception ni réserve et que la SCI dispose par conséquent en vertu de son titre d'un droit de propriété exclusif et opposable à Madame [P] ; 



2°) de débouter Mme [P] de l'ensemble de ses prétentions et de la condamner aux dépens et au payement d'une indemnité de procédure de 3 000 euros.



II . Moyens et prétentions de Madame [P], intimée



Selon dernières écritures enregistrées au greffe de la cour le 29 novembre 2021, expressément visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions de l'intimée, Mme [P] conclut à la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de la SCI VENIEL aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 3000 euros en faisant valoir :



- que le procès-verbal de délimitation signé par M. [E] et Mme [O] ne vaut pas titre de propriété ; 



- que ce procès-verbal a peut-être été signé par Madame [O], mais n'a jamais été appliqué par celle-ci qui a joui depuis sa prise de possession du fond du jardin et du cabanon pour y entreposer son matériel ; 



- qu'elle invoque la prescription acquisitive de l'article 2272 alinéa 1 du Code civil et que le litige ne porte donc pas sur les titres de propriété successifs mais sur la configuration des lieux et la possession qui en est faite depuis plus de 30 ans ; 



- qu'elle justifie d'une possession continue et ininterrompue de 1989 à 2009, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire de la parcelle litigieuse et du cabanon non seulement par des indices matériels mais également par différents témoignages.





MOTIFS DE L'ARRÊT 



SUR L'APPEL PRINCIPAL 



A titre liminaire , il convient de relever :



- que Mme [P] se prévaut de l'usucapion trentenaire et de l'article 2272 alinéa 1 du code civil, qui dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; 



- que pour s'opposer à la demande , la SCI Veniel se borne à invoquer son titre de propriété , mais que son argumentation est dépourvu d'untérêt et de pertinence dès lors qu'il résulte d'une jurisprudence constante qu'il est toujours possible de prescrire contre un titre ; 



- que pour trancher le litige qui lui est soumis , la Cour doit seulement rechercher si la possession alléguée par Mme [P] présente les qualités exigées par l'article 2261 du code civil, la loi , c'est à dire si elle est continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ;



- que Mme [P] n'a acheté sa propriété que le 20 juillet 2011 et n'a donc pu commencer à prescrire personnellement qu'à compter de cette date., qu'il lui appartient donc , pour bénéficier de l'usucapion trentenaire ,de démontrer que ses ayants cause particuliers , les propriétaires antérieurs de la parcelle AH [Cadastre 7] étaient en possession utile de la bande de terre litigieuse depuis au moins le 28 novembre 1989 , c'est à dire 30 ans avant l'introduction de la demamde ;



- qu'en effet l'article 2265 du code civil dispose que pour compléter la prescription on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu'on lui ait succédé.



C'est par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement critiqués par l'intimée et que la Cour s'approprie, que les premiers juges ont fait droit à la demande de Mme [P].



Il suffira , pour confirmer la décision du premier juge, de rappeler, respectivement d'ajouter :



- que la SCI Veniel se borne devant la Cour à se prévaloir de son titre de propriété , sans discuter réellement la possession invoquée par Mme [P] ; 



- que les premiers juges, au terme d'une analyse approfondie des pièces communiquées, après avoir écarté les attestations produites par la SCI Veniel pour tenter d'établir que la bande de terrain litigieuse n'était pas un jardin entretenu, mais une friche, ont énoncé d'une part qu'il résultait des attestations produites par Mme [P] , dont notamment celle établie par Mme [O], propriétaire de la parcelle AH n° [Cadastre 7] de 1984 à 2006 ,que la bande de terrain litigieuse et le cabanon avaient été occupés par le propriétaire de la dite parcelle à tout le moins depuis 1984 ; 



- que cette possession était publique et paisible, en l'absence de toute violence dans son appréhension et dans son cours ; 



- que cette possession était non équivoque et à titre de propriétaire, la jouissance exclusive du cabanon pour y entreposer du matériel de jardinage et l'entretien d'un jardin sur la bande de terrainlitigieuse caractérisant l'intention de se conduire en propriétaire ;



- que cette absence était continue et non interrompue, Mme [O] ayant attesté que durant toute la période où elle a joui du jardin et du cabanon, aucune revendication quelconque n'a été formulée par quiconque et la SCI Veniel ne justifiant elle-même d'aucune revendication, ni d'aucun acte de nature à remettre en cause cette possession.



II . SUR LES FRAIS NON-RÉPÉTIBLES ET LES DÉPENS 



La SCI Veniel , qui succombe ne peut bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et devra supporter les entiers dépens.



L'appel interjeté par la SCI Véniel a contraint Mme [P] à exposer de nouveaux frais non-répétibles , notamment en honorant un avocat, dont il serait inéquitable qu'ils demeurent intégralement à sa charge. La SCI Veniel sera donc condamnée à lui verser une indemnité de procédure de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La Cour, statuant contradictoirement, par arrêt prononcé par sa mise à disposition au greffe et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispostions ; 



y ajoutant ,



CONDAMNE la SCI Veniel à verser à Mme [P] une indemnité de procédure de 3000 euros ; 



DEBOUTE la SCI Veniel de sa demande en payement d'une indemnité de procédure ;



CONDAMNE la SCI Véniel aux entiers dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Elisabeth SCHELLINO, présidente de chambre, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier,Le Conseiller,