Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 332









N° RG 19/13995



N° Portalis DBVB-V-B7D-BE2TE







[A] [P]



[B] [J] épouse [P]





C/



SCI ALEXANDRE [P]







































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Coralie GAMBARELLI





Me Patrick GAYETTI













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de MENTON en date du 30 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 17-547.





APPELANTS



Monsieur [A] [P]

né le 13 Février 1968 à SAVIGNY-SUR-ORGE (91), demeurant 12 impasse Guy de Maupassant 34500 BEZIERS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/8653 du 09/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



Madame [B] [J] épouse [P]

née le 15 Janvier 1980 à SAINT-ETIENNE (42), demeurant 12 impasse Guy de Maupassant 34500 BEZIERS



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/8651 du 09/08/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentés par Me Coralie GAMBARELLI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



SCI ALEXANDRE [P]

représentée par ses co-gérants en exercice Monsieur [M] [I] et Madame [L] [V] tous deux domiciliés es qualité au siège sis 18 boulevard Joseph GARNIER 06200 NICE



représentée par Me Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat sous signatures privées, la SCI ALEXANDRE [P] a donné à bail d'habitation aux époux [A] [P] et [B] [J] à compter du 1er juillet 2008 un logement de type 3 en rez-de-chaussée d'un immeuble lui appartenant en son entier situé 14 avenue des Anglais à Beaulieu-sur-Mer (06310), moyennant un loyer mensuel de 600 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence, et une provision sur charges de 95 euros.



Il est constant que M. [G] [P], qui exerçait à l'époque les fonctions de gérant de la SCI, a dispensé son fils du paiement du loyer jusqu'au 31 décembre 2010, l'abandon de la créance correspondante ayant été enregistrée ultérieurement dans la comptabilité de la société.



Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré aux locataires le 9 janvier 2012, et a donné lieu à un plan d'apurement de la somme de 9.898,53 euros sur une durée de 198 mois.



Un second commandement leur a été signifié le 7 novembre 2014 pour un montant de 15.100,25 euros.



Le 19 octobre 2015, le bailleur a saisi le juge des référés pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des occupants. Il a été débouté par ordonnance rendue le 23 mai 2017, et condamné en revanche à délivrer aux locataires les quittances correspondant aux loyers perçus depuis le mois de mai 2011.



Les époux [P] ont saisi pour leur part la commission de surendettement, mais leur demande a été déclarée irrecevable aux termes d'un jugement rendu le 14 novembre 2017, ayant retenu leur mauvaise foi.



Par exploit d'huissier du 3 novembre 2017, la SCI ALEXANDRE [P] a porté son action devant le tribunal d'instance de Menton, statuant cette fois au fond, afin d'obtenir la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires pour cause de défaut de paiement du loyer et des charges, alléguant la persistance d'une dette d'un montant de 16.184,84 euros à la date de l'assignation.



Les défendeurs ont conclu à l'irrecevabilité de cette action, contesté le montant de la dette locative qui leur était réclamée, et sollicité reconventionnellement la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de remise aux normes de décence du logement, ainsi qu'à les indemniser du préjudice de jouissance subi.



Par jugement rendu le 30 avril 2019 et assorti de l'exécution provisoire, le tribunal a :



- déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail faute de signalement de la situation d'impayé à la commission de prévention des expulsions locatives préalablement à la délivrance de l'assignation, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,



- condamné les époux [P] à payer au bailleur la somme de 20.171,17 euros au titre de leur dette locative arrêtée au 31 janvier 2019,



- débouté les locataires de leur demande d'octroi de délais de paiement,



- débouté les époux [P] de leurs demandes fondées sur le défaut de délivrance d'un logement décent,



- et dit que chacune des parties conserverait la charge de ses propres dépens.



Les époux [P] ont interjeté appel de cette décision par déclaration adressée le 2 septembre 2019 au greffe de la cour.



Le 30 septembre 2019, la SCI ALEXANDRE [P] a vendu l'entier immeuble.



Enfin, suivant exploit d'huissier du 17 janvier 2020, elle a fait procéder à une saisie-attribution entre ses propres mains à hauteur de la somme de 18.773 euros correspondant à la part revenant à Monsieur [A] [P] dans le produit de cette vente.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 23 juin 2021, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de l'argumentation, les époux [P] contestent en premier lieu le montant de la dette locative retenue par le premier juge, et demandent à la cour de ramener celle-ci à la somme de 4.599,54 euros à la date du 31 janvier 2019.



Ils concluent également à l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes fondées sur le défaut de délivrance d'un logement décent, et se prévalent de plusieurs constats établis en ce sens par des autorités ou organismes habilités. Prenant acte de la vente de l'immeuble, ils poursuivent la condamnation de la SCI ALEXANDRE [P] à payer à chacun d'entre eux une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi de ce fait à compter de la prise d'effet du bail jusqu'au 30 septembre 2019.



Monsieur [A] [P] demande enfin à la cour de condamner la partie adverse à lui restituer le produit de la saisie-attribution.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 4 mars 2020, auxquelles il est également renvoyé, la SCI ALEXANDRE [P] soutient pour sa part que l'ensemble des paiements allégués par les locataires ont bien été pris en compte, et que la dette locative a continué d'augmenter jusqu'à la vente de l'immeuble.



Elle soutient d'autre part que la demande reconventionnelle fondée sur le caractère indécent du logement loué serait irrecevable dès lors qu'elle n'a plus désormais la qualité de bailleur. Subsidiairement, elle conclut au rejet de cette prétention qui n'aurait été formulée que pour les besoins de la cause dans le seul but de faire obstacle à la demande en résiliation du bail, alors que l'appartement n'était pas entretenu par les locataires.



Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement entrepris, sauf à actualiser le montant de la dette locative en condamnant solidairement les époux [P] à lui payer à ce titre la somme de 24.061,02 euros suivant décompte arrêté au 30 septembre 2019.



Elle réclame enfin paiement d'une somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.







DISCUSSION





Sur le montant de la dette locative :



En vertu de l'article 1353 du code civil, la partie qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et réciproquement il incombe à celle qui se prétend libérée de justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de la dette.



En l'espèce le montant du loyer résultant de l'indexation n'est pas contesté, ni celui des charges locatives, et le bailleur produit un dernier décompte du cabinet [T], administrateur de biens, arrêté au 31 juillet 2019 (et non pas au 30 septembre comme indiqué dans les conclusions) faisant apparaître un solde débiteur de 22.889,06 euros.



Contrairement à ce que soutiennent les locataires, il apparaît que l'ensemble de leurs paiements effectués par virement ont bien été inscrits au crédit de ce compte, ainsi que ceux de la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation logement versée directement au bailleur.



L'abandon de la créance de 20.750,90 euros au titre des loyers échus jusqu'au 31 décembre 2010 a également été inscrit au crédit des locataires le 24 juillet 2012.



Les époux [P], auxquels incombent la charge de la preuve, ne rapportent pas la preuve d'autres paiements qui n'auraient pas été comptabilisés.



Toutefois, à compter du 1er avril 2018, la CAF a conservé le montant de l'allocation logement en raison d'un constat de non conformité du bien loué aux critères de décence, et informé le propriétaire de ce qu'il disposait d'un délai de 18 mois pour procéder aux travaux de mise en conformité afin que l'allocation puisse lui être versée.



En vertu de l'article L 542-2 du code de la sécurité sociale, les locataires n'étaient alors tenus que de s'acquitter du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant de l'allocation logement.



Il résulte en outre d'un courrier de la CAF en date du 26 septembre 2019 que la mise en conformité du logement n'a pas été réalisée dans le délai imparti, de sorte qu'en application de ce même texte le bénéfice de l'allocation conservée a été définitivement perdu, le bailleur ne pouvant réclamer aux locataires le paiement de la part de loyer correspondante.



Il y a lieu en conséquence de déduire de la créance du bailleur le montant de l'allocation logement pour la période du 1er avril 2018 au 31 juillet 2019, soit la somme de 6.064 euros.



Le montant de la dette locative doit donc être fixé à la somme de 16.825,06 euros.





Sur l'obligation de délivrance incombant au bailleur :



Le fait que la SCI ALEXANDRE [P] ne soit plus désormais propriétaire de l'immeuble ne fait pas obstacle à ce que sa responsabilité puisse être recherchée à raison du manquement à son obligation de délivrance durant la période où elle avait la qualité de bailleur.



En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est effectivement tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, les caractéristiques correspondantes étant définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui prévoit notamment :



' Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et les fenêtres ainsi que les murs et parois donnant sur l'extérieur présentent une étanchéité à l'air suffisante.'



'Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des éléments d'équipement.'.



' Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal.'





En l'espèce il est produit aux débats :



- un courrier du maire de la commune de Beaulieu-sur-Mer en date du 21 juillet 2017 faisant état de plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental et pointant les désordres suivants:

défaut d'isolation des parois du logement, menuiseries peu étanches, mauvaise évacuation des eaux usées, ventilation insuffisante dans les pièces humides, chauffage électrique insuffisant par rapport au volume des pièces ;



- un rapport de visite des services techniques de la commune en date du 26 avril 2018 actant l'exécution de certains travaux par le propriétaire, mais listant les interventions restant à réaliser,



- un constat daté du 9 mai 2018 de l'association SOLIHA, mandatée par la CAF, concluant à la non conformité aux critères de décence s'agissant de l'humidité et de l'aération du logement, et prescrivant l'installation d'une VMC dans les toilettes et la réparation des fuites sur la colonne d'évacuation des eaux,



- et une lettre de la CAF datée du 26 septembre 2019, déjà évoquée plus avant, faisant état de la persistance des désordres.



Même si le rapport de visite précité fait également état d'un manque d'entretien flagrant de la part des locataires, il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur a incontestablement manqué à son obligation de délivrer un logement décent, la circonstance que les époux [P] n'aient formulé leurs doléances qu'à compter de l'introduction de la procédure d'expulsion n'étant pas de nature à les priver du droit à réparation de leur préjudice de jouissance.



La SCI ALEXANDRE [P] doit être en conséquence condamnée à payer à chacun d'entre eux la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts.





Sur la demande en restitution des sommes saisies :



La SCI demeurant créancière des époux [P] à l'issue de la présente instance, il n'y a pas lieu d'ordonner la restitution intégrale des sommes saisies, et il appartiendra aux parties d'établir un compte définitif après imputation des condamnations prononcées par le présent arrêt ainsi que des dépens de la procédure.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement,





Réforme partiellement le jugement entrepris, et statuant à nouveau des chefs critiqués:





Condamne solidairement les époux [A] [P] et [B] [J] à payer à la SCI ALEXANDRE [P] la somme de 16.825,06 euros au titre de leur dette locative,





Condamne la SCI ALEXANDRE [P] à payer à chacun des époux [P] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,





Dit n'y avoir lieu d'ordonner la restitution de l'intégralité des sommes saisies,





Condamne les époux [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont ils sont bénéficiaires,







Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERELE PRESIDENT