Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 334











N° RG 19/14254



N° Portalis DBVB-V-B7D-BE3N7







SELAS SYNLAB PROVENCE





C/



SCI DE L'ANCIEN MOULIN A HUILE































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Maud DAVAL-GUEDJ 





Me Frédéric TEISSIER

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'aix-en-provence en date du 09 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/02313.





APPELANTE



SELAS SYNLAB PROVENCE

dont le siège social est sis 93 avenue des Caillols 13012 MARSEILLE, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité 



représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Denis PARIANO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SCI DE L'ANCIEN MOULIN A HUILE

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités au siège sis 4 avenue Maréchal FOCH, Impasse du Moulin à huile 13580 LA FARE LES OLIVIERS



représentée par Me Frédéric TEISSIER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





La société civile immobilière dénommée 'L'ANCIEN MOULIN A HUILE' a acquis en 1995 de l'association diocésaine de l'archidiocèse d'Aix-en-Provence des locaux vétustes en rez-de-chaussée et au premier étage d'un immeuble soumis au statut de la copropriété situé impasse du Moulin à La-Fare-Les-Oliviers (13580), constituant les lots n° 2 et 3 de l'état descriptif de division.



Suivant contrat conclu le 2 juin 2001, la SCI a donné ces biens à bail commercial à la société d'exercice libéral dénommée 'LABORATOIRE D'ANALYSES DE BIOLOGIE MEDICALE [B] ET ASSOCIES', sans les avoir préalablement rénovés.



Un avenant a été conclu par la suite entre les parties permettant au preneur de réaliser les travaux nécessaires à son activité, en contrepartie d'une diminution du loyer pendant une période de cinq ans.



Par acte notarié reçu le 2 avril 2007, les parties, considérant l'importance des travaux réalisés par le preneur, ont convenu de substituer à la convention initiale un bail à construction pour une durée de trente ans commençant à courir rétroactivement au 1er juillet 2004, qui leur est apparu répondre 'à toutes les exigences juridiques et fiscales nécessaires', moyennant un loyer de 472,59 euros par mois, révisable à l'échéance de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice de référence.



Aux termes d'une ordonnance rendue le 28 mars 2017, le juge des référés a condamné la société SELDAIX, venant aux droits du preneur initial, à reconstruire les locaux endommagés par un incendie.



Cette décision a été cependant infirmée par un arrêt rendu le 11 mai 2018 par la cour de céans, au motif que l'interprétation des clauses du bail relatives à l'étendue de l'obligation de reconstruction pesant sur le locataire relevait de la compétence de la juridiction du fond.



Par exploit d'huissier du 29 avril 2019, le bailleur a donc fait assigner la société SYNLAB PROVENCE, venant elle-même aux droits de la société SELDAIX par l'effet d'une opération de fusion, à comparaître à jour fixe devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence pour l'entendre condamner :



- à exécuter les prescriptions contenues dans un arrêté de péril pris le 11 décembre 2018 par le maire de la commune de La-Fare-Les-Oliviers,



- à justifier de la souscription d'une assurance à la date du sinistre,



- à exécuter son obligation de reconstruction de l'immeuble,



- à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts,



- et à s'acquitter de la somme de 9.708 euros au titre des loyers échus depuis le 1er janvier 2018.



Le défendeur a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions, et sollicité à titre reconventionnel la requalification du contrat en bail professionnel.



Par jugement rendu le 9 juillet 2019, le tribunal a dit n'y avoir lieu de requalifier la convention, et retenu que le bail mettait à la charge du preneur une obligation générale de remise en état et de reconstruction des biens loués en cas de dommages causés par un incendie, sans distinction entre les bâtiments suivant l'époque de leur édification.



En conséquence la société SYNLAB PROVENCE a été condamnée sous astreinte :



- à exécuter les prescriptions contenues dans l'arrêté de péril, et à en justifier tant auprès du maire de la commune que du bailleur,



- à procéder aux travaux de reconstruction, et à en justifier auprès du bailleur,



- ainsi qu'à justifier d'une assurance couvrant sa responsabilité.



Le premier juge a également considéré que le preneur demeurait tenu du paiement du loyer, et l'a condamné à verser à ce titre la somme de 9.708 euros pour la période échue entre le 1er janvier 2018 et le 29 mars 2019.



La SCI de L'ANCIEN MOULIN A HUILE a été en revanche déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.



Le défendeur a été condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Enfin l'exécution provisoire du jugement a été prononcée.



La société SYNLAB PROVENCE, qui a reçu signification de cette décision le 23 août 2019, en a relevé appel par deux déclarations successivement enregistrées au greffe de la cour les 9 et 20 septembre 2019, qui ont fait l'objet d'une jonction.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses conclusions d'appel notifiées le 5 novembre 2019, la société SYNLAB PROVENCE soutient qu'aux termes des clauses contractuelles l'obligation de reconstruction pesant sur le preneur n'a vocation à s'appliquer qu'aux bâtiments édifiés durant le cours du bail à construction, alors que l'ensemble des bâtiments avait été achevé antérieurement au 1er juillet 2004, date de sa prise d'effet, seuls des aménagements intérieurs restant à réaliser.



Elle ajoute que la convention ne peut s'analyser en un bail à construction au sens de l'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation, mais doit être requalifiée en bail professionnel au regard de l'activité de laboratoire d'analyses médicales exercée dans les lieux, laquelle revêt une nature civile et non commerciale.



Subsidiairement, elle fait valoir que le bailleur ne précise pas la nature des travaux dont il poursuit l'exécution ; elle conteste également l'affirmation suivant laquelle l'ensemble des dommages serait imputable à l'incendie survenu le 15 mai 2016.



Elle soutient d'autre part s'être acquittée des loyers réclamés.



Elle demande à la cour :



- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à exécuter les travaux de reconstruction ainsi que les prescriptions de l'arrêté de péril, et l'a déboutée de sa demande de requalification du bail,



- de débouter la SCI de L'ANCIEN MOULIN A HUILE de sa demande de reconstruction et de toutes ses demandes y relatives (sic),



- de requalifier la convention en bail professionnel,



- de confirmer en revanche le jugement en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande en paiement de dommages-intérêts,



- et de condamner la partie intimée aux dépens d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Faute d'avoir conclu dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant, la SCI de L'ANCIEN MOULIN A HUILE a fait l'objet d'une ordonnance d'irrecevabilité prononcée le 3 mars 2020 par le conseiller de la mise en état en application de l'article 911-1 du code de procédure civile.



En vertu de l'article 954 dernier alinéa du même code, la partie intimée doit donc être réputée s'approprier les motifs du jugement.





DISCUSSION





Sur la portée de l'appel :



En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; elle n'est donc pas valablement saisie aux fins d'infirmation des chefs du jugement ayant condamné la société SYNLAB PROVENCE à régler les loyers pour la période échue entre le 1er janvier 2018 et le 29 mars 2019, ainsi qu'à justifier d'une assurance couvrant sa responsabilité.



La cour est en revanche saisie aux fins d'infirmation des chefs du jugement ayant condamné le preneur à exécuter les prescriptions contenues dans l'arrêté de péril, ainsi qu'à procéder aux travaux de reconstruction de l'immeuble loué.





Sur les pièces soumises à l'analyse de la cour :



L'appelant n'a produit à l'appui de ses conclusions que l'ordonnance de référé du 28 mars 2017 et l'arrêt du 11 mai 2018, visés dans l'exposé du litige.



Cependant, nonobstant l'ordonnance d'irrecevabilité prise à l'encontre de la partie intimée, la cour dispose également des pièces jointes à l'assignation à jour fixe, qui figurent dans le dossier transmis par la juridiction de première instance, de sorte qu'elle est en mesure de se prononcer sur la base de l'ensemble des éléments soumis au premier juge.





Sur la nature de la convention liant les parties :



L'article L 251-1 du code de la construction et de l'habitation définit le bail à construction comme un contrat par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail.



En l'espèce le bail conclu le 2 avril 2007 précisait en page 6 que le preneur avait d'ores et déjà édifié les constructions 'conformément aux règles de l'art, aux prescriptions réglementaires et administratives et aux obligations résultant du permis de construire', les travaux ayant débuté en septembre 2002 pour s'achever en mai 2003, soit antérieurement à la date de prise d'effet du contrat rétroactivement fixée au 1er juillet 2004.



Les travaux dont s'agit n'ont donc pas été réalisés durant le cours du bail à construction, mais dans le cadre du bail commercial initialement conclu le 2 juin 2001, et en vertu d'un avenant visé en page 2.



Il apparaît en outre que l'objet principal de la convention était l'exploitation par le preneur d'un laboratoire d'analyses médicales, les travaux de rénovation et d'aménagement des locaux ne constituant qu'un préalable à l'exercice de cette activité.



A cet égard, il convient de relever que les parties étaient libres d'opter pour le statut des baux commerciaux, nonobstant la nature civile de l'activité considérée, en application de l'article L 145-2-I-7° du code de commerce et de l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.



Il convient dès lors de considérer que les parties ne pouvaient valablement, sous couvert d'une novation de leur convention, déroger au statut des baux commerciaux pour de simples raisons fiscales, de sorte que leurs rapports demeurent régis par le contrat initial et que les clauses du bail de 2007 relatives à l'obligation de reconstruction pesant sur le preneur doivent être réputées non écrites.





Sur les conséquences de la qualification retenue :



En vertu de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie des biens loués, à moins qu'il ne prouve que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.



Toutefois le bailleur ne peut contraindre le locataire à reconstruire l'immeuble incendié, et il ne peut exiger qu'une indemnité égale à la valeur du préjudice causé, pour laquelle il dispose d'une action directe contre l'assureur de ce dernier.



Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SYNLAB PROVENCE à procéder aux travaux de reconstruction.



Pour les mêmes motifs il incombe au propriétaire, et non au locataire, d'exécuter les prescriptions de l'arrêté de péril pris par le maire de la commune, étant au demeurant observé que cet acte administratif s'adresse bien à M. [M], propriétaire du lot n° 1, et à M. [B], gérant de la SCI de L'ANCIEN MOULIN A HUILE, propriétaire des lots n° 2 et 3 de l'immeuble.



Enfin la cour n'est pas saisie par la partie intimée d'un appel incident du chef du jugement qui l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société SYNLAB PROVENCE à exécuter les travaux de reconstruction de l'immeuble ainsi que les prescriptions de l'arrêté de péril, et l'a déboutée de sa demande de requalification du bail,



Statuant à nouveau de ces chefs :



Dit que les relations contractuelles entre les parties demeurent régies par le bail commercial conclu le 2 juin 2001,



Déboute la SCI de L'ANCIEN MOULIN A HUILE de ses demandes tendant à la condamnation du preneur à reconstruire l'immeuble et à exécuter les prescriptions de l'arrêté de péril,



Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,





Condamne la partie intimée aux dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance d'appel.



LA GREFFIERELE PRESIDENT