Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 347









N° RG 19/15482



N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7LC







[X] [E]





C/



COTE D'AZUR HABITAT











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Laetitia GERMANETTO



Me Marina POUSSIN

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 18 Septembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 1118003657.





APPELANT



Monsieur [X] [E]

né le 30 Juillet 1965 à CAMPAGNE LES HESDINS (62), demeurant 23 Chemin du Château Saint Pierre, Bâtiment 8 escalier 27 appartement 522 - 06300 NICE



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/015615 du 10/01/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représenté par Me Laetitia GERMANETTO, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



COTE D'AZUR HABITAT - Office Public de l'Habitat de NICE et des Alpes MARITIMES

Agissant poursuites et diligences de sa Directrice en exercice domiciliée es qualité au siège sis 53 boulevard René CASSIN 06282 NICE CEDEX 3



représentée par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Monsieur [X] [E] est locataire depuis le 16 janvier 2007 d'un appartement de type 2 au sein de la résidence Ariane située 23 rue Château Saint Pierre à Nice (06300) en vertu d'un bail d'habitation conclu avec l'Office Public d'Aménagement et de Construction de Nice et des Alpes Maritimes (OPAM), désormais dénommé Côte d'Azur Habitat.



Par exploit d'huissier du 4 décembre 2018 il a saisi le tribunal d'instance de Nice afin d'entendre condamner le bailleur :

- à lui payer la somme de 2.277,60 euros représentant le coût d'une climatisation réversible et d'un chauffe-eau qu'il avait été contraint d'installer à ses propres frais en raison des dysfonctionnements du système collectif de chauffage et de distribution d'eau chaude,

- et à lui restituer la somme de 2.255,92 euros au titre des charges correspondant à ces services qui lui ont été indûment réclamées au cours des exercices 2012 à 2016.



L'Office Côte d'Azur Habitat a conclu au rejet de ces demandes principalement en raison de leur caractère infondé, et subsidiairement pour cause de prescription.



Par jugement rendu le 18 septembre 2019, le tribunal a débouté le requérant aux motifs qu'il ne démontrait pas avoir été privé de chauffage collectif et de distribution d'eau chaude au cours de la période considérée, ni qu'il se serait trouvé dans la situation impérieuse de devoir procéder à l'installation des appareils précités, et l'a condamné aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [E] a relevé appel de cette décision le 7 octobre 2019.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par conclusions signifiées le 2 janvier 2020, Monsieur [X] [E] fait valoir :

- que dès son entrée dans le logement le système de chauffage collectif et de production d'eau chaude ne fonctionnait pas correctement,

- que du fait de la carence du bailleur, il a été contraint de faire installer à ses frais un chauffe-eau en 2010, puis une climatisation réversible en 2012,

- que l'Office se serait alors engagé à l'exonérer des charges correspondantes, tandis que ses services techniques condamnaient la desserte de l'appartement,

- et que le raccordement n'a finalement été rétabli que le 9 mai 2016, certains dysfonctionnements ayant néanmoins perduré.



Il soutient que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles, et notamment à celle de délivrer un logement décent comportant des éléments de chauffage et de production d'eau chaude en bon état de fonctionnement, conformément à l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner l'Office Côte d'Azur Habitat à lui payer la somme de 2.277,60 euros au titre des frais d'installation de la climatisation réversible et du chauffe-eau, et celle de 1.792,48 euros au titre de la répétition des charges indues, outre ses entiers dépens et une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique.



Par conclusions en réplique notifiées le 26 mars 2020, l'Office Public Côte d'Azur Habitat soutient pour sa part :

- que ses services n'ont jamais été informés par le locataire d'un dysfonctionnement du système collectif de chauffage et de distribution d'eau chaude,

- que les installations réalisées par M. [E] l'ont été par convenance personnelle, et sans aucune autorisation de sa part, en violation des clauses du contrat de bail et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

- que le locataire s'était opposé à la réalisation des travaux prévus dans son logement à l'occasion de la réhabilitation de la résidence, et que ce n'est qu'a posteriori qu'il a été découvert qu'il s'était lui-même déconnecté du réseau collectif de manière unilatérale.



Il conclut en conséquence principalement à la confirmation du jugement entrepris en raison du caractère infondé des demandes adverses.



Subsidiairement, il fait valoir que celles-ci sont prescrites en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.



Il réclame enfin paiement d'une somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.





DISCUSSION



Le premier juge a omis de se prononcer sur le moyen tiré de la prescription, alors que celui-ci constitue une fin de non recevoir qui doit être examinée avant toute défense au fond en application de l'article 122 du code de procédure civile.



L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, sauf l'action en révision du loyer qui se prescrit un an après la date convenue par le contrat de bail.



En application de l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée du délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure (qui était en l'espèce de cinq ans).



Au cas présent les dates des travaux réalisés par le locataire se situent en 2010 et 2012 suivant les factures produites aux débats, tandis que le nouveau délai de prescription a commencé à courir le 27 mars 2014, et que l'assignation a été délivrée le 4 décembre 2018, soit plus de trois années plus tard, de sorte que l'action en paiement du coût d'installation du chauffe-eau et de la climatisation réversible est éteinte par la prescription.



S'agissant de l'action en répétition des charges qui auraient été indûment perçues par le bailleur, le point de départ du délai de prescription se situe à la date de notification de la régularisation des charges annuelles, si bien que l'action afférente aux charges des exercices 2012, 2013 et 2014, respectivement notifiées au locataire les 25 juin 2013, 16 juin 2014 et 16 juin 2015, est également prescrite.



Pour ce qui concerne les exercices 2015 et 2016, outre le fait que Monsieur [E] a bénéficié d'un dégrèvement exceptionnel de 416,91 euros, il s'avère que le locataire avait effectivement refusé l'accès à son logement lors des travaux de réhabilitation de la résidence, ainsi qu'il résulte d'un courrier adressé par l'architecte maître d'oeuvre, et décidé de manière unilatérale de se déconnecter du système collectif de chauffage et de distribution d'eau chaude au profit d'une installation personnelle non autorisée par le bailleur. Une telle démarche, manifestement irrégulière au regard des obligations découlant du contrat de bail, ne saurait l'exonérer de participation aux charges collectives de l'immeuble.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le demandeur de l'ensemble de ses prétentions, par substitution de motifs.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté Monsieur [X] [E] de l'ensemble de ses prétentions et l'a condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Y ajoutant, condamne Monsieur [E] aux dépens de l'instance d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l'aide juridictionnelle dont il est bénéficiaire, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l'intimé.





LA GREFFIERELE PRESIDENT