Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 349









N° RG 19/15579



N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7SK







[T] [V]



[K] [Y]





C/



SCI KARLIN









































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :





Me Neila MAHJOUB





 Me Aurelie BERENGER 











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de Martigues en date du 16 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-19-0005.





APPELANTS



Monsieur [T] [V]

né le 1er Février 1980 à MARSEILLE (13)



Madame [K] [Y]

née le 18 Octobre 1983 à VALENCE (26)



Demeurant tous deux Cher Mr et Mme [V] chemin des Baumillons villa n°1 - 13015 MARSEILLE



représentés par Me Neila MAHJOUB, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



SCI KARLIN 

représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au dit siège social sis ZAC Les Pielettes lot n°18 bis 13740 LE ROVE



représentée par Me Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Cécile CLAVEAU, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022,



Signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat sous signatures privées, la SCI KARLIN a donné à bail d'habitation à Monsieur [T] [V] et Madame [K] [Y] un appartement de type 2 situé en rez-de-chaussée d'un immeuble édifié au 18 bis de la Zone d'Aménagement Concerté des Pielettes, sur la commune du Rove (13740), pour une durée de trois ans commençant à courir le 26 mai 2015.



Dans le courant du mois de mai 2017, les locataires ont reçu la visite de gendarmes enquêtant sur des infractions commises par le bailleur aux règles d'urbanisme.



Le bail a été tacitement reconduit à son échéance pour trois nouvelles années.



Le 7 février 2019, Monsieur [V] et Madame [Y] ont été convoqués par la gendarmerie de Carry-Le-Rouet pour y être entendus dans le cadre de l'enquête.



Deux jours plus tard ils ont quitté précipitamment leur logement.



Par exploit d'huissier du 27 mars 2019, ils ont fait assigner la SCI KARLIN à comparaître devant le tribunal d'instance de Martigues pour l'entendre condamner à leur payer divers dommages-intérêts en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et suivants du code civil, faisant valoir qu'à l'occasion de leur audition l'officier de police judiciaire leur avait notifié une décision d'expulsion.



La défenderesse a contesté cette présentation des faits et soutenu l'absence de lien de causalité direct entre le préjudice et la faute invoquée.



Par jugement rendu le 16 juillet 2019 le tribunal a débouté les demandeurs des fins de leur action en considérant que, si une procédure pénale était effectivement en cours à l'encontre de la SCI KARLIN pour infraction aux règles d'urbanisme, il n'était pas démontré que celle-ci était à l'origine du départ des locataires, et les a condamnés aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Monsieur [V] et Madame [Y] ont relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 8 octobre 2019 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 5 août 2020, Monsieur [T] [V] et Madame [K] [Y] font valoir que leur bailleur a transformé sans autorisation la destination des locaux qui se sont révélés impropres à l'usage d'habitation, sans les informer des risques encourus ni des poursuites en cours, de sorte qu'il est responsable de leur départ précipité des lieux intervenu sur la demande expresse de l'officier de police judiciaire chargé de l'enquête, qui les avait également mis en garde contre les conséquences de leur propre responsabilité pénale.





Ils ajoutent que depuis lors ils n'ont pas retrouvé de solution de relogement pérenne, la proposition formulée tardivement par leur bailleur ne correspondant pas à leurs besoins.





Ils demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de condamner la SCI KARLIN à payer à chacun d'entre eux la somme de 45.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et celle de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral, outre 170,63 euros au titre des frais de location d'un camion de déménagement.





Ils réclament également chacun paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs entiers dépens.





Par conclusions notifiées le 13 mars 2020 la SCI KARLIN soutient pour sa part :



- que la procédure pénale est toujours en cours d'instruction et ne pouvait fonder une décision d'expulsion, de sorte que soit l'officier de police judiciaire a commis un excès de pouvoir, soit les locataires ont présenté les faits de manière inexacte,



- que dans les deux cas l'infraction aux règles d'urbanisme susceptible de lui être reprochée ne présente aucun lien de causalité direct avec le préjudice invoqué par les appelants,



- qu'elle a pu reloger deux autres locataires, mais que Monsieur [V] et Madame [Y] ont refusé ses propositions,



- et qu'il doit être considéré que ces derniers ont mis fin au bail de manière volontaire.





Elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et de condamner les appelants à leur payer une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens.





DISCUSSION





En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, ce qui implique que celle-ci soit conforme à l'usage auquel elle est destinée, notamment du point de vue des prescriptions administratives.





L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose également au bailleur d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.





En l'espèce, l'acte de vente par lequel la SCI KARLIN a acquis la propriété du terrain sur lequel elle a ensuite édifié l'immeuble donné en location retranscrit les dispositions de l'arrêté municipal portant création de la Zone d'Aménagement Concerté des Pielettes, précisant que celle-ci a vocation à accueillir des activités industrielles et artisanales avec logement de fonction.





Il résulte d'une correspondance adressée par le vice-procureur du tribunal d'Aix-en-Provence qu'une enquête pénale avait bien été ouverte à l'encontre de la SCI KARLIN des chefs d'occupation non autorisée par un permis de construire et d'infraction au plan local d'urbanisme, en raison du changement de destination des locaux en vue d'un usage d'habitation.





S'il est acquis que l'ouverture de cette enquête ne pouvait donner prise à une décision d'expulsion des locataires, le magistrat du parquet confirme en revanche que ces derniers s'exposaient personnellement à des poursuites pénales sur le fondement de l'article L 480-4 du code de l'urbanisme, visant tout utilisateur du sol ou tout bénéficiaire des travaux.





L'officier de police judiciaire ayant procédé à leur audition a donc pu les mettre en garde à cet égard et les inciter à quitter les lieux dans les meilleurs délais.





Le départ de Monsieur [V] et de Madame [Y] peut certes apparaître précipité, sans doute sous le coup de l'affolement, mais il est donc bien en relation directe avec un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, ainsi qu'à son devoir de loyauté vis-à-vis de ses cocontractants.





Il convient d'ailleurs de relever que, selon l'attestation délivrée par l'agence CITYA SOGEMA, mandataire du bailleur, ce dernier a accepté une résiliation immédiate du bail, sans préavis ni état des lieux de sortie, ce qui démontre de sa part une reconnaissance de responsabilité.





Nonobstant le fait que la SCI KARLIN ait proposé une solution de relogement, elle doit être ainsi condamnée à réparer les préjudices subis par ses locataires, lesquels seront cependant ramenés à de plus justes proportions.





Il y a lieu d'allouer à chacun des requérants une indemnité de 3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, ainsi qu'une somme de 500 euros en réparation de leur préjudice moral, outre le remboursement des frais de location du camion de déménagement s'élevant à 170,63 euros.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :



Condamne la SCI KARLIN à payer à chacun des appelants la somme de 3.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, et celle de 500 euros en réparation de leur préjudice moral,



La condamne également au paiement d'une somme de 170,63 euros au titre des frais de déménagement exposés par les locataires,



Déboute Monsieur [V] et Madame [Y] du surplus de leurs prétentions,









Condamne la SCI KARLIN aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par les appelants, pris solidairement.





LA GREFFIERELE PRESIDENT