Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 352









N° RG 19/16167



N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBH5







[J] [S]





C/



[F] [L]











































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Stéphane GALLO 



Me Paul GUEDJ 





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 04 Juillet 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-849.





APPELANTE



Madame [J] [S]

née le 13 juin 1931, demeurant 42 rue Ribéra 75016 PARIS



représentée par Me Stéphane GALLO, membre de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Marine ALBRAND, avocat au barreau de MARSEILLE,



INTIME



Monsieur [F] [L]

gérant de la société AXE-7, demeurant 243 Chemin de Saint Pierre 83140 SIX FOUR



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté par Maître William ZOUAGHI, avocat à MARSEILLE















*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.







ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat sous signatures privées, Madame [J] [S] a donné à bail d'habitation à la SARL AXE-7 à compter du 15 février 2014 une villa meublée avec jardin attenant et piscine située 30 chemin de l'Escourche à Bandol (83150), moyennant un loyer mensuel de 2.200 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.



Il était stipulé que le bail était destiné au logement du gérant de la société Monsieur [F] [L] ainsi que de sa famille, l'occupant déclarant expressément se porter caution solidaire du locataire et s'engager irrévocablement à payer toutes sommes dues par ce dernier en cas de défaillance de sa part.



Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement par les parties.



Par lettre recommandée du 26 janvier 2015, Monsieur [L] a donné congé pour le 28 février suivant, en invoquant l'existence de nombreux désordres.



Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le jour dit par Maître [M], huissier de justice requis par le bailleur.



Du fait de ce congé, le juge des référés a rejeté le 28 avril 2015 la demande d'expertise précédemment introduite par le locataire, qui invoquait le caractère indécent du logement loué.



De son côté Madame [S] a obtenu de la part du tribunal d'instance de Cannes la délivrance d'une injonction de payer la somme de 2.200 euros au titre du dernier loyer correspondant à l'échéance de février 2015, contre laquelle la société AXE-7 et Monsieur [L] ont formé opposition.



Le tribunal d'instance de Cannes s'est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal d'instance de Toulon.



Devant cette juridiction Madame [S] s'est tout d'abord désistée de ses demandes à l'égard de la société AXE-7 du fait de son placement en liquidation judiciaire à compter du 17 octobre 2017.





Elle a maintenu en revanche sa demande en recouvrement du dernier loyer à l'encontre de Monsieur [L] en sa qualité de caution, lui réclamant en outre paiement des sommes de 365,58 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, 98,33 euros au titre du prorata de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2015, et 28.241,81 euros au titre des dégradations occasionnées dans les lieux.



Monsieur [L] a conclu à titre principal à la nullité de l'engagement de caution sur le fondement de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement au rejet de l'ensemble des prétentions formées à son encontre.



Reconventionnellement il s'est porté demandeur d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.





Par jugement rendu le 4 juillet 2019 le tribunal a :



- déclaré l'opposition recevable et mis à néant l'ordonnance d'injonction de payer,



- donné acte au bailleur de son désistement à l'égard de la société AXE-7,



- prononcé la nullité de l'engagement de caution de Monsieur [L] sur le fondement des articles 2292, 1326 et 2015 (ancien) du code civil,



- débouté en conséquence Madame [S] de l'ensemble de ses demandes,



- débouté Monsieur [L] de sa demande reconventionnelle,



- et condamné la partie demanderesse aux entiers dépens.





Madame [J] [S] a relevé appel de cette décision par déclaration adressée le 18 octobre 2019 au greffe de la cour.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 25 novembre 2020, Madame [J] [S] fait valoir :



- que le bail, ayant été conclu au profit d'une personne morale, n'est pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,



- que le cautionnement est valable au regard des règles du droit commun, dans la mesure où la signature unique apposée sur le contrat par M. [L], s'engageant à la fois en qualité de gérant de la société et à titre personnel, constitue un commencement de preuve par écrit complété par des éléments extrinsèques à l'acte,



- que l'occupant a commis de nombreuses dégradations dans les lieux loués, dont certaines ne peuvent être que volontaires, et a en outre dérobé une partie du mobilier,



- qu'à titre subsidiaire, pour le cas où le cautionnement serait déclaré irrégulier, l'intimé devra être déclaré responsable des préjudices occasionnés sur le fondement de la responsabilité délictuelle édictée par l'article 1241 du code civil,



- et qu'il devra en revanche être débouté de sa demande reconventionnelle, faute de démontrer le caractère insalubre du logement.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et :



- à titre principal, de condamner M. [F] [L] en qualité de caution à lui payer les sommes de 2.200 euros au titre du dernier loyer, 365,58 euros au titre de la moitié du coût de l'état des lieux de sortie, 98,33 euros au titre du prorata de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 28.341,81 euros au titre des dégradations occasionnées dans les lieux (déduction faite du dépôt de garantie), et 10.000 euros au titre du mobilier manquant,



- à titre subsidiaire, de le condamner au titre de sa responsabilité délictuelle à lui payer la somme de 38.341,81 euros,



- de débouter l'intimé de l'ensemble de ses prétentions,



- et de le condamner aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par conclusions notifiées le 17 mars 2020, Monsieur [F] [L] soutient pour sa part :



- que le cautionnement est nul pour ne pas respecter les dispositions de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, applicable au contrat de bail,



- qu'à défaut il encourt également la nullité sur le fondement du droit commun, dans la mesure où l'acte ne comporte qu'une signature de sa part en qualité de représentant légal de la société, et que la clause litigieuse ne précise pas la portée de son engagement,



- qu'il ne peut être tenu au paiement de la moitié des frais de constat dans la mesure où il n'a jamais requis l'intervention d'un huissier de justice, laquelle ne s'avérait pas nécessaire,



- que les travaux dont il est réclamé paiement par le bailleur ne sont pas justifiés au regard des mentions de l'état des lieux de sortie, et ne correspondent pas à des réparations locatives,



- et que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, en raison des entrées d'eau auxquelles il n'a jamais été remédié efficacement durant le cours du contrat.





Il demande à la cour de confirmer la décision querellée en ce qu'elle a débouté Madame [S] de l'ensemble de ses prétentions, et de la condamner en revanche à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, outre celle de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ses entiers dépens.





DISCUSSION





Sur la loi applicable :



En vertu de son article 2, les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 régissant les rapports entre bailleurs et locataires ne s'appliquent pas aux baux d'habitation consentis à une personne morale en vue d'y loger indifféremment l'un de ses préposés ou l'un de ses dirigeants, sauf stipulation conventionnelle contraire.



En l'espèce le contrat conclu entre Madame [S] et la société AXE-7 mentionne expressément en son en-tête qu'il n'est pas soumis à ladite loi, excepté les dispositions du décret du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent.



En conséquence l'article 22-1 de cette même loi relatif à la forme du cautionnement donné par une personne physique n'est pas applicable au présent litige.





Sur la validité du cautionnement :



En vertu de l'article 2292 du code civil, le cautionnement doit être exprès, et il ne peut être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté. Le cautionnement d'une obligation indéterminée en son montant demeure néanmoins valable dès lors que celle-ci reste déterminable, tel étant notamment le cas lorsque la caution s'engage de manière générale à garantir toutes les obligations souscrites par le locataire vis-à-vis du bailleur.



En l'espèce le contrat de bail contient une clause aux termes de laquelle l'occupant, nommément désigné en la personne de Monsieur [F] [L], déclare expressément se porter caution solidaire du locataire et s'engager irrévocablement à payer toutes sommes dues par ce dernier en cas de défaillance de sa part.



Si l'acte ne comporte qu'une seule signature de M. [L] en sa qualité de représentant légal de la société AXE-7, celle-ci constitue également un commencement de preuve par écrit de l'engagement souscrit à titre personnel au sens de l'article 1347 (ancien) du code civil, corroboré par un élément extrinsèque tenant en sa qualité de bénéficiaire de la convention de bail, rendant ainsi parfaite la preuve du cautionnement.



Contrairement à l'opinion du premier juge, il est dès lors indifférent que l'acte ne contienne aucune mention écrite de la main de la caution, l'omission des formalités prescrites par l'article 1326 (ancien) du code civil étant sans influence sur la validité de son engagement, et n'ayant pas porté atteinte à la protection de ses droits.



Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du cautionnement.





Sur les demandes principales en paiement :



- sur le dernier loyer :



Il n'est pas contesté que le dernier loyer correspondant à l'échéance du mois de février 2015 n'a pas été réglé par le locataire ; Monsieur [F] [L] doit donc être condamné à payer à ce titre la somme de 2.200 euros.



- sur la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2015 :



Cette taxe étant due par le locataire au prorata de la durée du bail, M. [L] doit être condamné à payer la somme de 98,33 euros.



- sur le partage des frais de constat :



Le bail contient une clause en vertu de laquelle, à l'expiration des relations contractuelles, un état des lieux de sortie et un inventaire seront dressés contradictoirement par les parties, si nécessaire avec le concours d'un huissier de justice, et ce à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés.



Si l'huissier a été effectivement requis par le seul bailleur, son intervention était cependant parfaitement justifiée en l'état des nombreux différents opposant les parties.



M. [L] doit donc être condamné à rembourser à Madame [S] la moitié du coût du constat, soit la somme de 365,59 euros.



- sur les dégradations locatives :



Il ne ressort pas des pièces produites aux débats que l'occupant ait volontairement détérioré les lieux loués, contrairement aux affirmations du bailleur.



Il résulte en revanche de l'état des lieux d'entrée que la villa avait été endommagée en raison de dégâts des eaux survenus durant le cours du bail précédent, que le propriétaire s'était engagé à prendre intégralement à sa charge.



Cependant le 27 novembre 2014, Monsieur [L] avait requis un huissier de justice à l'effet de constater la persistance des phénomènes d'infiltration à l'intérieur du logement, ainsi que les désordres affectant la piscine.



Concernant cette dernière, l'occupant avait précédemment écrit le 2 juin 2014 pour se plaindre de ce qu'elle était inutilisable à la suite d'un manque d'entretien prolongé.



Les factures ou devis de réparation produits aux débats par Madame [S] sont sans commune mesure avec les constatations rapportées dans l'état des lieux de sortie, et tendent en réalité soit à réparer les conséquences des précédents sinistres, soit à rénover la villa , alors que le locataire n'est tenu que des réparations locatives et n'est pas responsable des conséquences de la vétusté ou de l'usure du fait d'un usage normal.



Ainsi le bailleur ne réclame pas moins de 14.594 euros au titre de la réfection de la piscine et de ses accessoires, 4.358 euros au titre de travaux de menuiserie, 1.800 euros au titre de travaux de plomberie, 8.874 euros au titre de travaux de maçonnerie et 1.620 euros au titre des travaux de jardinerie, alors que la durée du bail n'a pas excédé une année.



Il convient en conséquence de le débouter de ses demandes.



- sur le mobilier manquant :



Il y a lieu de relever en premier lieu que cette demande est nouvelle en cause d'appel, et par suite irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile.



Surabondamment, il n'est produit aux débats aucun inventaire du mobilier mis à la disposition de l'occupant à la date d'entrée dans les lieux, de sorte qu'il s'avère impossible de vérifier la réalité des dires du bailleur.





Sur la demande reconventionnelle :



Le premier juge a rejeté cette demande par un motif inopérant, en retenant que nul ne pouvait se prévaloir de sa propre turpitude, sans préciser en quoi l'occupant aurait agi de mauvaise foi.



Il apparaît au contraire, à la lecture du procès-verbal de constat susvisé dressé le 27 novembre 2014, que le logement était affecté par des entrées d'eau multiples participant à entretenir une humidité excessive à l'intérieur des pièces habitables, en violation de l'article 2 paragraphe 1 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrer un logement décent, et il est tenu de réparer le dommage subi de ce fait par l'occupant, tiers au contrat de bail, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.



Madame [S] doit être en conséquence condamnée à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau :



Condamne Monsieur [F] [L], en sa qualité de caution de la société AXE-7, à payer à Madame [J] [S] la somme de 2.663,92 euros en exécution des obligations du bail,



Déboute Madame [S] du surplus de ses prétentions,



Condamne Madame [S] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,









Condamne Madame [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, 



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERELE PRESIDENT