Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 340







N° RG 19/16471 



N° Portalis DBVB-V-B7D-BFCDE







[E] [D]





C/



SCI COUMPELI



















































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Romain JIMENEZ-MONTES 



Me Elise BESSON









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance d'Aix-en-Provence en date du 13 Septembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-9-00033.





APPELANTE



Madame [E] [D]

née le 18 Juin 1960 à CONSTANTINE (ALGÉRIE), demeurant 2295 chemin de la Fontaine des Tuiles 13100 AIX-EN-PROVENCE



représentée et plaidant par Me Romain JIMENEZ-MONTES de l'AARPI CRJ AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



SCI COUMPELI

représentée par son gérant en exercice domicilié es qualité au dit siège social, demeurant 2295 Chemin de la Fontaine des Tuiles Chemin des Chênes 13100 Aix-en-Provence



représentée et plaidant par Me Elise BESSON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 03 Mai 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



La SCI COUMPELI a donné à bail à Mme [D] une maison d'habitation sise 2295 chemin de la Fontaine des Tuiles à AIX-EN-PROVENCE.



Le contrat d'habitation mentionne notamment que :



-la prise d'effet et l'entrée dans les lieux est fixée au 1er mars 2016



-la surface des locaux loués est de 75m²



-le loyer mensuel est contractuellement fixé à 1200€ plus 40€ de provision sur charges.



A la suite d'intempéries survenues en mai 2017, un litige est apparu entre Mme [D] et la SCI COUMPELI relatif à l'état du logement loué et à sa salubrité entraînant de multiples procédures et notamment la désignation par ordonnance de référé du tribunal d'instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 17 février 2018 d'un expert.



Le 12 avril 2018, la SCI COUMPELI a fait délivrer un congé pour reprise du logement occupé par Mme [D].



Par citation du 20 février 2019, Mme [D] a fait assigner la SCI COUMPELI devant le tribunal d'instance d'AIX-EN-PROVENCE en nullité de ce congé.



Par jugement rendu le13 septembre 2019, le Tribunal d'instance a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :



-dit n'y avoir lieu à la désignation d'un huissier de justice aux fins de constater l'état de l'appartement du rez de chaussée de la maison de la SCI COUMPELI occupée par les époux [Z]/[H],



-constaté que le congé délivré le 12 avril 2018 à l'initiative du bailleur est valable,



-dit que Mme [D] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation depuis le 28 février 2019,

 

-condamné Mme [D] à payer en deniers ou quittance à la SCI COUMPELI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation à compter du 1er mars 2019 et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,



-ordonné son expulsion,



-ordonné la remise par le bailleur à Mme [D] des quittances de loyer et d'indemnité d'occupation d'août 2018, janvier 2019, février à juin 2019 et ce dans un délai d'un mois après signification du jugement,



-débouté les parties de tout autre demande,



-condamné Mme [D] à 1 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.





Par déclaration au greffe en date du 24 octobre 2019, Mme [D] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

-l'infirmation du jugement en date du 13 septembre 2019 prononcé par le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes formulées par la SCI COUMPELI. 



ET STATUANT A NOUVEAU, 

-qu'il soit dit et jugé que le congé délivré le 12 avril 2018 est nul pour vice de forme, pour défaut de caractère réel et sérieux et fraude. 

-la condamnation de la SCI COUMPELI à lui payer la somme de 4.000 € en réparation de ses préjudices nés de la délivrance du congé frauduleux. 

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

-la condamnation de la SCI COUMPELI à lui payer la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile pour la première instance et l'instance d'appel. 

-la condamnation de la SCI COUMPELI aux entiers dépens de la première instance et de l'instance d'appel. 



A l'appui de son recours, elle fait valoir :



-que la présente procédure s'inscrit dans une multitude de procédures amiables et judiciaires depuis début 2017 en lien avec l'indécence du logement (importantes et répétées infiltrations outre refoulement d'odeurs d'égout et défaillance d'écoulement) et le refus du bailleur d'y mettre un terme dans un climat très dégradé entre les parties,



-qu'elle a mis fin à l'occupation du logement le 25 juin 2020,



-qu'elle sollicite toujours que l'état du logement en rez de jardin de celui occupé par les époux [Z]/[H] (maison à quelques mètres de celle qui lui était louée) soit constaté par huissier de justice, la SCI prétendant qu'il serait inhabitable ce qu'elle conteste, puisqu'il est occupé pendant les vacances par la famille au profit de laquelle le congé pour reprise a été donné,



-que le congé ne contient pas de mention relative au caractère réel et sérieux de la reprise, ni l'adresse des bénéficiaires de la reprise, que ce congé est donc affecté de vice de forme lui causant grief,



-que ce congé intervient dans le cadre d'un conflit important entre les parties relatif à la décence du logement, au cours duquel la SCI a démontré sa mauvaise foi constante et sa volonté de lui nuire,



-que la SCI ne peut que frauduleusement prétendre que le logement sera repris par une famille en lien de parenté avec ses associés vivant en Suisse sans justifier d'aucune mutation professionnelle et alors que le logement est indécent depuis des années,



-que la motivation de la SCI est de la faire partir au plus vite et de se soustraire à ses obligations de bailleur,

-que la SCI ne rapporte pas la preuve de l'installation effective de la famille au profit de laquelle le congé pour reprise a été délivré, immédiatement après ce congé, que les pièces versées montrent que la famille en question n'a jamais eu l'intention de reprendre les lieux au moment de la signification du congé, qui est frauduleux,



-que suite à son départ elle a dû loger chez une amie qu'elle a subi un important préjudice.





La SCI COUMPELI conclut:



-à la confirmation du jugement rendu le 13 septembre 2019 en toutes ses dispositions, 



-à la condamnation de Mme [D] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



-à la condamnation de Mme [D] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites, 





Elle soutient :

-que la locataire lui a fourni de fausses fiches de paie

-que la maison a été louée durant des années sans plainte d'aucun des précédents locataires,

-qu'elle était en parfait état lors de la prise à bail, mais qu'après les intempéries de mai 2017 la locataire s'est opposée à ce qu'elle réalise quelque réparation que ce soit, entraînant la dégradation de la véranda,

-que la dette locative s'élève à 15 000€ en juillet 2020,

-qu'au regard de l'état dans lequel le bien a été laissé des travaux ont du être réalisés sur un temps long,

-que l'associé au profit duquel la reprise a été faite a fait une recherche d'emploi sur Aix dès le départ de la locataire,

-que sa famille occupe la maison selon bail du 1er mars 2021,

-que l'appartement dont l'appelante demande qu'il soit constaté avant dire droit l'état n'est pas adapté aux repreneurs et que la demande de l'appelante à ce titre est dilatoire,

-que l'absence de l'adresse des repreneurs est un défaut de forme qui ne saurait entraîner la nullité du congé faute de faire grief, la locataire sachant que les enfants de la bailleresse résidaient à l'étranger,

-qu'elle est recevable à donner congé pour la reprise du logement pour ses associés sans avoir à justifier d'un motif sérieux et légitime,

-que ses associés également membre d'une même famille ont souhaité après la naissance de leur premier enfant revenir en France, le congé datant d'un mois après cette naissance,

-qu'il n'y a aucune fraude.





L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la demande avant dire droits



Bien que cette demande ne figure pas dans le dispositif des conclusions de l'appelante, elle est formulée à nouveau en appel dans le corps de ces conclusions, de sorte que la présente cour doit y répondre.



Pour autant, retenant que l'appartement, dont l'appelante demande que l'état soit constaté par huissier de justice, est considéré inhabitable par les services fiscaux, qui ont annulé les taxes d'habitation y afférentes, selon pièce n°43 versée aux débats, c'est valablement que le premier juge l'a déboutée de cette demande avant dire droit.





Sur la validité du congé pour reprise



Il résulte des dispositions conjuguées de l'article 1353 nouveau du code civil et 9 du code de procédure civile que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que chacune des parties doit établir les faits nécessaires au succès de ses prétentions.





Il résulte de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 notamment que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et , en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis un moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.





Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. 





L'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que la nullité d'un acte de procédure ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.





En l'espèce, l'appelante prétend que le congé pour reprise donné par la SCI COUMPELI en date du 12 avril 2018 est nul pour vice de forme, défaut de caractère réel et sérieux et fraude.





S'il n'est pas contesté que le congé critiqué ne comporte pas l'adresse des époux [F] au profit desquels il a été donné, l'appelante n'établit pas en quoi cette omission lui causerait grief, alors même qu'il résulte des pièces versées aux débats, qu'elle avait une parfaite connaissance de la localisation de ces derniers à l'étranger et de leur lien de parenté avec la gérante de la SCI COUMPELI.





En outre, le congé pour reprise ayant été fait au profit d'associé de la SCI COUMPELI, qui plus est descendant de sa gérante, il n'avait pas à être motivé par un motif légitime et sérieux.





Par ailleurs, il résulte des pièces versées aux débats que l'associé en question au profit duquel la reprise a été faite a fait une recherche d'emploi sur Aix-en-Provence dès le départ de la locataire en juin 2020, qu'elle a démissionné en octobre 2020 et quitté la Suisse en février 2021, que sa famille occupe le logement selon bail du 1er mars 2021, que le congé a été donné un mois après la naissance du premier enfant de cette famille, qui a souhaité à cette occasion revenir en France, que cette enfant est scolarisée pour l'année 2021/2022 à l'adresse du logement objet de la reprise.



Ainsi, aucune fraude n'est établie en l'espèce et le jugement entrepris doit être confirmé.





Sur les autres demandes



Mme [D] est condamnée à 2 000€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,





CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 septembre 2019 par le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence





Y ajoutant,





CONDAMNE Mme [D] à régler à la SCI COUMPELI la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,





CONDAMNE Mme [D] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERELE PRESIDENT