Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 343







N° RG 19/18545



N° Portalis DBVB-V-B7D-BFICB







SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE





C/



Syndicat des copropriétaires de l'ensmble immobilier RESIDENCE LES MARRONNIERS























Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Alexandra GRANIER



Me Grégory KERKERIAN 







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN en date du 05 Novembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-18-0004.





APPELANTE



SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE

prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame [X] [O], domiciliée en cette qualité au siège sis c/o Multiphone Marketing 13 Boulevard Clémenceau 83300 DRAGUIGNAN



représentée par Me Alexandra GRANIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Eve MORI-CERRO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier RESIDENCE LES MARRONNIERS

représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN, demeurant 33 boulevard Jean Jaurès 83300 DRAGUIGNAN, demeurant 8 et 8 bis rue Jean Jaurès 83300 DRAGUIGNAN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au dit siège



représentée par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 03 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



Par contrat conclu en date du 28 juin 2016 la SASU Entreprise de Propreté Etincelante (EPE) s'est vue confier l'entretien des parties communes de la Résidence les Marronniers, sise 8 et 8bis Bd Jean Jaurès à Draguignan, pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction, au tarif mensuel de 400€ TTC.



Exposant que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Marronniers l'aurait informée par l'intermédiaire de son syndic, l'agence FERRAN, de sa décision de résilier le contrat d'entretien conclu le 28 juin 2016 sans respecter les règles de forme et de fond applicables en telle matière, la SASU EPE a fait citer le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Marronniers représenté par son syndic en exercice, la société d'exploitation FERRAN, par acte d'huissier de justice délivré le 9 octobre 2018, à comparaître devant le Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN, qui par jugement rendu le 5 novembre 2019, a:

REJETE l'exception d'incompétence soulevée ;

CONSTATE la résiliation du contrat d'entretien conclu le 28 juin 2016 à la date du 28 juin 2018 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Les Marronniers représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN, à payer à la SASU Entreprise de Propreté Etincelante, la somme de 500€ (cinq cents euros) au titre du solde restant dû au titre du mois de mai 2018 et au titre du mois de juin 2018;

DEBOUTE la SASU Entreprise de Propreté Etincelante du surplus de ses demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ;

REJETE toutes autres et plus amples demandes ;

DIT n'y avoir lieu à condamnation au titre des demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ;

DIT que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

Le tribunal a, en effet, considéré qu'il était compétent le montant des dépenses ne dépassant pas le taux de son ressort de 10 000€, que la rupture du contrat de nettoyage était régulière en la forme et la résiliation légitime.



Par déclaration au greffe en date du 5 décembre 2019, la SASU EPE a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

-la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée et retenu la compétence du Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN,

-l'infirmation du jugement du Tribunal d'instance en date du 05 novembre 2019 pour le surplus, et

statuant à nouveau :



A TITRE PRINCIPAL SUR LA FORME,

-le constat que la rupture du contrat est irrégulière,



EN TOUT ETAT DE CAUSE, SUR LE FOND :

-le constat que la rupture du contrat est infondée et injustifiée,



EN CONSEQUENCE,

-la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MARRONNIERS représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts décomposés comme suit :

*4800 € TTC au titre du manque à gagner sur une année

*2000 € à titre de dommages et intérêts pour mise en difficulté de l'entreprise

*2000 € à titre de dommages et intérêts pour atteinte à l'honneur et à la réputation

-la confirmation du jugement en ce qu'il a ordonné le paiement de la somme de 400 € pour le mois de juin 2018 et de 100 € pour le reliquat du mois de mai 2018,

-la condamnation du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier LES MARRONNIERS représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, de première instance.

-la condamnation du même, aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2000 €, en cause d'appel.



A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que le syndic n'a pas pouvoir de résilier de son propre chef un contrat d'entretien, il doit le faire en exécution d'une délibération préalable de l'assemblée générale,

-que la résiliation du contrat a été faite par courrier du 23 février 2018 soit trois mois avant l'assemblée générale du 22 mai 2018 qui a voté cette résiliation,

-que le courrier du 17 février 2017 par lequel le conseil syndical aurait interpellé le syndic de son mécontentement du travail réalisé par elle est apparu pour les besoins de la cause sans qu'il ne soit justifié de l'envoi de ce courrier et sans qu'il en ressorte une demande de résiliation,

-qu'en tout état de cause cette résiliation est illégale car infondée,

-qu'en effet il ne s'agit pas du non renouvellement d'un contrat à tacite reconduction qui doit être pris selon un délai de préavis prévu au contrat et qui n'a pas à être motivé mais une résiliation du contrat qui peut intervenir à tout moment mais doit être motivée par une faute.



Le syndicat des copropriétaires conclut:

-qu'il soit statué ce que de droit sur la recevabilité de l'appel interjeté par la SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE à l'encontre du jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN le 5 novembre 2019.

-à la confirmation du jugement rendu par le Tribunal d'Instance de DRAGUIGNAN le 5 novembre 2019 en toutes ses disposition.



EN TOUT ETAT DE CAUSE

-au débouté de la SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE de ses demandes indemnitaires à son encontre.



Si par extraordinaire, la Cour de Céans venait à considérer que la résiliation est injustifiée,

-au constat que les demandes indemnitaires formulées par la SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE à son encontre sont disproportionnées. 

-à ce qu'elles soient ramenées à de plus justes proportion

-au débouté de la SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



ENFIN

-à la condamnation de la SASU ENTREPRISE DE PROPRETE ETINCELANTE à verser la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 



Il soutient:

-que le contrat a été conclu le 28 juin 2016 pour un an reconductible par tacite reconduction et résiliable moyennant un préavis de 3 mois avant la date d'expiration,

-que par LRAR du 23 février 2018, le syndic en exercice dénonçait à l'appelante le contrat avec un préavis de deux mois étendu à 3 par LRAR du 19 mars 2018,

-que le jugement entrepris a parfaitement retenu que le contrat était valablement résilié pour le mois de juin 2018 inclus,

-que cette rupture du contrat est motivée puisqu'il n'était pas satisfait des prestations réalisées,

-qu'en outre elle est régulière en la forme,

-que le syndic en application de la loi de 1965 se doit d'administrer l'immeuble et de pourvoir à sa conservation, ainsi il a le pouvoir de prendre des mesures liées à l'exécution des contrats portant sur cette administration et notamment de rompre le contrat portant sur l'entretien sans délibération préalable de l'AG,

-qu'en l'espèce le conseil syndical avait interpellé le syndic par courrier du 17 février 2017 de son mécontentement du travail réalisé par l'appelante et par courrier du 14 novembre 2017 a proposé la résiliation du contrat d'entretien,

-que l'assemblée générale a voté la résiliation le 22 mai 2018,

-qu'en tout état de cause les demandes indemnitaires sont disproportionnées.





L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience





MOTIFS DE LA DECISION





Sur la résiliation du contrat d'entretien



Il résulte de l'article 1134 ancien du code civil applicable à l'espèce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutée de bonne foi.



En application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble et de pourvoir à son entretien. 



A ce titre il a le pouvoir de gérer les contrats des entreprises et d'y mettre fin après consultation du conseil syndical, dans la limite du budget prévisionnel voté par l'assemblée générale.

Il n'a pas l'obligation de soumettre cette question à l'assemblée générale.



En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 février 2018 le syndic a informé la SASU EPE de la résiliation du contrat d'entretien après avoir été appelé à intervenir par courrier du 17 février 2017 par le conseil syndical en raison de son mécontentement du travail réalisé par cette dernière.



Il résulte, d'ailleurs, de la pièce 9 de l'appelante que dès le 14 novembre 2017 le conseil syndical avait mis à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 22 mai 2017 la résiliation du contrat d'entretien avec la SASU EPE.



Cette résiliation au 1er juin 2018 a, en outre, été entérinée par l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2018. Il résulte du procès verbal de cette assemblée qu'à la demande du conseil syndical, le syndic a procédé par lettre recommandée en date du 23 février 2018 à la résiliation du contrat d'entretien, l'assemblée a décidé de valider la résiliation à compter du 1er juin 2018 suivant les termes du contrat soit avec un délai de trois mois de préavis.



Ainsi, la résiliation est régulière en la forme et contrairement à ce qui est soutenu est une résiliation dans le cadre d'un contrat à tacite reconduction avec respect du préavis de trois mois et non une résiliation pour faute pouvant intervenir à tout moment mais devant être motivée.



Ainsi, aux termes du contrat signé le 28 juin 2016, il a été prévu que la résiliation par l'une ou l'autre des parties, moyennant un préavis de trois mois avant la date d'expiration, pourra se faire par lettre recommandée avec accusé de réception.



Si le premier courrier du 23 février 2018 informe de la décision de résiliation du contrat avec un préavis de 2 mois, par second courrier recommandé avec accusé de réception du 19 mars 2018, l'agence FERRAN es qualité de syndic confirme la résiliation avec un délai de préavis de 3 mois.



Aussi, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a dit que la résiliation du contrat d'entretien conclu le 28 juin 2016 est valablement intervenue au 28 juin 2018, date d'échéance annuelle du contrat sans qu'il soit besoin d'invoquer une quelconque faute de la SASU EPE, a condamné le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN à payer à la SASU EPE la somme de 100€ au titre du mois de mai 2018 et celle de 500€ au titre de juin 2018 et a débouté la SASU EPE du surplus de ses demandes.









Sur les autres demandes



La SASU EPE est condamnée à 1500€ d'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 5 novembre 2019 par le Tribunal d'instance de DRAGUIGNAN



Y ajoutant



CONDAMNE la SASU EPE à régler à au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Résidence les Marronniers sise 8 et 8bis boulevard Jean Jaurès à DRAGUIGNAN représenté par son syndic en exercice l'agence FERRAN la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE la SASU EPE aux entiers dépens de l'appel.



LA GREFFIERELE PRESIDENT