Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 JUILLET 2022



N° 2022/ 345









N° RG 20/10346



N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOCH







SARL ETOSHA





C/



SELARL MJ [B] 



SARL MARTI LA MADELEINE





































Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Florian COSTANTINO



Me Alexia PICCERELLE









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de Grasse en date du 15 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19-000475.





APPELANTE



SARL ETOSHA

représentée par Me [B], membre de la SELARL [B], ès qualités de liquidateur judiciaire en vertu du jugement rendu par le Tribunal de commerce de Grasse le 22 décembre 2021, ayant son siège social au 67 avenue de la Libération 06130 GRASSE



représentée par Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE, et ayant pour avocat plaidant Me Yaya GOLOKO, membre de la SELARL SEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES



SARL MARTI LA MADELEINE

représentée par ses dirigeants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège, demeurant 12/14 Rond-Point des Champs Elysées 75008 PARIS



représentée par Me Alexia PICCERELLE, membre de la SCP COURTAUD - PICCERELLE - ZANOTTI - GUIGON-BIGAZZI, avocat au barreau de GRASSE substituée par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 





PARTIE INTERVENANTE



SELARL MJ [B]

prise en la personne de Maître [F] [B], membre de la SELARL [B], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL ETOSHA



comparante en personne, représentée par Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE, et ayant pour avocat plaidant Me Yaya GOLOKO, membre de la SELARL SEVEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 03 Mai 2022 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat sous signatures privées, la société MARTI LA MADELEINE a donné à bail d'habitation à la société ETOSHA une villa meublée située 161 B chemin des Hautes Ribes à Grasse (06130) destinée au logement de son associé gérant Monsieur [J] [W], pour une durée d'un an commençant à courir le 1er mai 2018 renouvelable par tacite reconduction, et moyennant un loyer mensuel de 5.000 euros hors taxes et hors charges.



Par lettre recommandée du 15 avril 2019 réceptionnée le 23 avril, le locataire a informé le bailleur de sa volonté de résilier le bail à compter du 1er juin 2019.



Par lettre du 24 avril 2019 le bailleur a refusé de donner une suite favorable à ce congé, considérant que faute d'avoir respecté le délai de préavis de trois mois prévu au contrat le bail devait être reconduit de plein droit jusqu'au 30 avril 2020.



Le 18 juin 2019, la société ETOSHA a néanmoins requis un huissier de justice afin de procéder à un état des lieux de sortie contradictoire et réceptionner les clés.



Par acte du 12 juillet 2019, la société MARTI LA MADELEINE a assigné son locataire à comparaître devant le tribunal d'instance de Grasse afin de l'entendre condamner à lui payer la somme de 66.000 euros au titre des loyers à échoir jusqu'au 30 avril 2020 et celle de 1.705,02 euros au titre des charges de consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone.



En cours de procédure elle a porté sa demande principale en paiement à la somme de 132.000 euros au titre des loyers à échoir jusqu'au 30 avril 2021.



La société ETOSHA a opposé les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et conclu principalement à la validité du congé ainsi qu'au rejet de l'ensemble des prétentions adverses.



Subsidiairement elle a sollicité le prononcé de la résolution judiciaire du bail aux torts du propriétaire pour manquement à son obligation contractuelle d'entretien des lieux.



Reconventionnellement, elle a réclamé paiement d'une somme de 18.000 euros à titre de réfaction du loyer, de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour violation de domicile, et de 5.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.



Par jugement rendu le 15 septembre 2020 la juridiction saisie, devenue entre-temps le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grasse, a retenu en premier lieu que le bail n'était pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu'il avait été conclu entre deux personnes morales et qu'il ne stipulait aucune extension conventionnelle.



Elle a ensuite interprété la clause litigieuse du contrat comme instituant un délai de préavis de trois mois avant l'échéance du bail pour pouvoir donner valablement congé, considérant dès lors que le contrat s'était tacitement reconduit pour une année supplémentaire, soit jusqu'au 30 avril 2020 (et non pas 2021 comme indiqué par erreur de plume au dispositif), les manquements du bailleur à son obligation d'entretien n'affectant que les extérieurs de la villa et n'étant pas de nature à fonder une résolution judiciaire.



En conséquence le premier juge a :



- condamné la société ETOSHA à payer la somme de 66.000 euros au titre des loyers échus durant la période comprise entre le 1er mai 2019 et le 30 avril 2020, et celle de 1.705,02 euros au titre des charges de consommation d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphone,



- condamné la société MARTI LA MADELEINE à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le preneur du fait de l'absence d'entretien du jardin et de la piscine,



- ordonné la compensation entre ces deux créances,



- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,



- condamné la société ETOSHA aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- et ordonné l'exécution provisoire de sa décision.



La société ETOSHA, qui a reçu signification du jugement le 1er octobre 2020, en a relevé appel par déclaration adressée le 27 octobre 2020 au greffe de la cour.



Ne parvenant pas à recouvrer sa créance par des voies d'exécution forcée, la société MARTI LA MADELEINE a assigné sa débitrice en redressement judiciaire, et il a été fait droit à cette action par jugement rendu le 19 mai 2021 par le tribunal de commerce de Grasse, désignant Maître [F] [B] en qualité de mandataire judiciaire.



Ce dernier, appelé en intervention forcée le 1er juillet 2021, a entendu poursuivre l'instance en sa qualité de liquidateur judiciaire à compter de sa désignation à cette fonction suivant jugement rendu le 22 décembre 2021.



De son côté l'intimée a procédé à la déclaration de sa créance dès le 20 juillet 2021.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 12 avril 2022, la société ETOSHA, agissant par son liquidateur judiciaire, ne soutient plus que le bail serait régi par la loi du 6 juillet 1989, mais maintient au contraire :



- que la traduction du bail en langue anglaise ne revêt pas la même signification qu'en français,



- que la clause litigieuse n'a pas pour objet d'imposer un délai de préavis de trois mois, mais de permettre au contraire à chacune des parties de donner congé à tout moment dans les trois mois précédant la date d'échéance du bail,



- subsidiairement, que le délai de préavis a commencé à courir le 23 avril 2019, date de réception du congé, de sorte que le bail s'est trouvé résilié au 23 juillet 2019,



- qu'en toute hypothèse, le défaut d'entretien de la piscine et du jardin, expressément mis à la charge du bailleur par l'article 3 du bail, justifiait la résolution du contrat aux torts de ce dernier,



- que le paiement des loyers échus postérieurement au 1er juin 2019 constituerait un enrichissement sans cause au profit du bailleur, dès lors que ce dernier a été en mesure de relouer immédiatement son bien,



- que les factures dont il est réclamé paiement au titre des charges apparaissent 'disproportionnées' et ne correspondent pas à la réalité des consommations de l'occupant,



- et que le bailleur a pénétré sans autorisation dans le jardin de la villa le 20 mai 2019 accompagné d'un huissier chargé de dresser constat, ce qui constitue une violation de domicile dont il doit réparation.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné le bailleur à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et statuant à nouveau :



- de débouter la société MARTI LA MADELEINE de l'ensemble de ses prétentions,



- de la condamner en revanche à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de la violation de domicile, et celle de 5.000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,



- en tout état de cause d'ordonner la compensation entre les créances,



- et de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 21 avril 2022, la société MARTI LA MADELEINE demande pour sa part à la cour de retenir l'interprétation de la clause litigieuse faite par le premier juge, de confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le locataire sortant à lui payer la somme de 66.000 euros au titre des loyers échus jusqu'au 30 avril 2020 et celle de 1.705,02 euros au titre des charges, et de fixer sa créance résiduelle au passif du redressement judiciaire à la somme de 60.946,55 euros.



Elle réfute la violation de domicile qui lui est reprochée, faisant notamment valoir que l'occupant de la villa avait d'ores et déjà quitté les lieux au 20 mai 2019, et conclut également à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté la partie adverse de sa demande en dommages-intérêts formulée de ce chef.



Elle conteste pareillement avoir manqué à son obligation d'entretenir les extérieurs de la villa, et produit aux débats l'ensemble des factures acquittées à ce titre, ainsi que le constat d'huissier établi le 20 mai 2019, concluant à l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée à indemniser son locataire d'un préjudice de jouissance et ordonné une compensation.



Elle réclame enfin paiement d'une somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, venant en sus de l'indemnité allouée en première instance, ainsi que ses entiers dépens.





DISCUSSION



Sur la validité du congé :



La société ETOSHA ne soutient plus à l'appui de son recours que le bail serait régi par les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, et notamment par celles de son article 25-8 relatives au congé donné par le locataire, de sorte que le litige porte désormais uniquement sur l'interprétation à donner à la clause conventionnelle.



Il résulte des pièces produites aux débats que le projet de contrat, négocié par l'intermédiaire de l'agence LIVE ON RIVIERA, a été adressé à Monsieur [J] [W] en deux versions, française et anglaise, la traduction ayant été effectuée par une personne assermentée.



La clause litigieuse était ainsi rédigée dans la version en langue anglaise : ' This contract is concluded for a fixed period of 12 months renewable upon mutual agreement. The termination can be made by one of the two parties within three months before the end of this lease, by registered letter with acknowledgement of receipt, unless terminated by cancellation clause.'



Elle est rédigée comme suit dans la version en langue française, qui est seule revêtue des signatures des parties : 'Le présent contrat est conclu pour une durée ferme de 12 mois et se reconduit par période d'un an si aucune des parties n'a résilié le présent bail, la résiliation pouvant être faite par l'une des deux parties dans un délai de trois mois avant la fin du présent bail, et ce par lettre recommandée avec A/R, sauf clauses résolutoires.'



Selon l'article 1188 du code civil, le contrat doit s'interpréter selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.



Or il est évident que l'interprétation de la clause défendue par la société ETOSHA ne peut être raisonnablement retenue, puisqu'elle permettrait au locataire de donner congé la veille de l'échéance du bail.



Au contraire le premier juge a justement retenu que le délai de trois mois ne pouvait s'interpréter que comme un délai de préavis, rejoignant en cela un autre principe posé par l'article 1191 du même code, suivant lequel lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a considéré que le congé avait été délivré de manière irrégulière, de sorte que le contrat s'était tacitement reconduit pour une année supplémentaire, soit jusqu'au 30 avril 2020 (et non pas 2021 comme indiqué au dispositif par suite d'une simple erreur matérielle).





Sur la résolution du contrat aux torts du bailleur :



En vertu de l'article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire, soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification adressée par le créancier au débiteur, ou d'une décision de justice.



En l'espèce, par lettre du 10 mai 2019, la société ETOSHA a fait grief au bailleur de ne pas avoir entretenu le jardin ni la piscine, en violation de l'une des clauses du bail, en dépit de plusieurs mises en demeure. Ce courrier ne contient pas cependant une notification de la résolution du contrat dans les formes prévues par l'article 1226.



D'autre part, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que les désordres allégués ne concernaient que les espaces extérieurs et ne constituaient pas une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du bail.





Sur le moyen tiré d'un enrichissement injustifié :



En vertu de l'article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.



Toutefois, suivant l'article 1303-1, l'enrichissement ne présente pas un caractère injustifié lorsqu'il procède de l'exécution d'une obligation contractée par l'appauvri, comme tel est le cas en l'espèce.



De plus la preuve n'est pas rapportée de ce que la société MARTI LA MADELEINE aurait reloué son bien avant le 30 avril 2020.





Sur le montant de la dette locative :



Du fait de la reconduction tacite du contrat de location, la société ETOSHA demeure débitrice des loyers échus pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020, soit la somme de 66.000 euros TVA inclue. 



Il ne s'agit pas là de la réparation d'un préjudice comme le soutient l'appelante, mais de la stricte exécution d'une obligation contractuelle, aucune déloyauté ne pouvant être reprochée au bailleur à cet égard dans la mesure où, dès le lendemain de la réception du congé, ce dernier avait informé le preneur de son caractère irrégulier.



Le bail stipule également que le locataire devra régler en sus les consommations d'eau, d'électricité, de téléphone et de gaz, la société MARTI LA MADELEINE réclamant à ce titre paiement d'un reliquat de 1.705,02 euros suivant factures produites aux débats.



Il apparaît toutefois que la consommation d'eau facturée pour la période du 1er mai au 16 octobre 2018 s'élève à la somme de 1.633,97 euros correspondant à 799 mètres cubes, l'essentiel de cette quantité étant manifestement destiné à alimenter la piscine, dont l'entretien était à la charge du bailleur suivant les stipulations contractuelles.



D'autre part la facture NORNET de 307,45 euros ne peut être mise à la charge du locataire sortant car elle correspond à des prestations réalisées en juin 2019, c'est à dire à l'époque de son départ des lieux.



La demande en paiement d'un reliquat de charges doit donc être rejetée.





Sur l'existence d'un préjudice de jouissance :



Il est produit aux débats plusieurs échanges de courriels à l'occasion desquels l'occupant Monsieur [J] [W] s'était plaint de l'absence d'entretien du jardin ainsi que de l'altération de l'eau de la piscine, et ce dès la date de prise d'effet du bail.



L'état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 18 juin 2019 mentionne également que l'eau de la piscine présente un aspect trouble, que le sol est affaissé en bordure du bassin, et que le 'spa' est en travaux et donc inutilisable.



Le constat dressé le 20 mai 2019 à la requête du bailleur doit être en revanche écarté des débats en raison de son caractère irrégulier, ainsi qu'il sera explicité plus loin.



Enfin, c'est par de justes motifs adoptés par la cour que le premier juge a écarté la valeur probante des factures d'entretien produites par le bailleur en retenant qu'il n'était pas possible de les imputer avec certitude à la villa B, la société MARTI LA MADELEINE étant également propriétaire de deux autres villas situées à proximité immédiate.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a accordé au locataire une indemnité en réparation de son préjudice de jouissance.





Sur la violation de domicile :



Dans le but de combattre les griefs adressés par son locataire, le bailleur a pris l'initiative de requérir un huissier de justice afin d'établir un constat le 20 mai 2019, considérant qu'il était en droit de pénétrer dans la propriété puisque l'entretien du jardin était à sa charge.



Cependant un tel motif n'autorisait nullement le bailleur à s'introduire dans les lieux loués sans l'autorisation de leur occupant, la protection du domicile contre toute intrusion s'attachant aussi bien à la maison qu'aux espaces extérieurs clos qui l'entourent.



D'autre part il n'est pas établi que le logement n'était plus occupé à la date susdite.



Toutefois, il convient de relever que la société ETOSHA n'a pas qualité à agir en réparation de l'atteinte à l'inviolabilité du domicile en lieu et place de Monsieur [J] [W], lequel n'est pas partie à l'instance.



Elle ne saurait davantage caractériser l'existence d'un préjudice propre tenant en une perte de chance de démontrer le défaut d'entretien des lieux, puisqu'il a été jugé plus avant que le constat litigieux devait être écarté en raison de son caractère irrégulier.



Il y a lieu en conséquence de confirmer également le jugement en ce qu'il a débouté l'appelante de cette prétention.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société ETOSHA à payer la somme de 1.705,02 euros au titre des charges locatives,



Statuant à nouveau de ce chef, déboute la société MARTI LA MADELEINE de sa demande en paiement d'un reliquat de charges,



Confirme le jugement pour le surplus, sauf à rectifier l'erreur matérielle affectant le dispositif quant à la date d'effet de la résiliation du bail, qui doit être fixée au 30 avril 2020,



Renvoie la société MARTI LA MADELEINE à faire valoir sa créance dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire,



Condamne la société ETOSHA aux dépens d'appel,



Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



LA GREFFIERELE PRESIDENT