Cour d'Appel · 8ème chambre — 6 juillet 2022

N° RG 21/07595 -N°Portalis DBVX-V-B7F-N4OU









Décision du Juge des contentieux de la protection de lyon en Référé du 09 juillet 2021



RG : 





S.C.I. SCI LYON SALTA



C/



[N]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



8ème chambre



ARRÊT DU 06 Juillet 2022







APPELANTE :



SCI LYON SALTA, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Paris 852411925, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2], et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER 



Représentée par Me Ugo GILBERT de la SARL CEDRAT AFFAIRES, avocat au barreau de LYON, toque : 1331

Ayant pour avocat plaidant Me 





INTIMÉ :



M. [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Défaillant





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 10 Mai 2022



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Mai 2022



Date de mise à disposition : 06 Juillet 2022







Audience tenue par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et Véronique MASSON-BESSOU, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré, 



assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier



A l'audience, Véronique MASSON-BESSOU a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

- Christine SAUNIER-RUELLAN, président

- Karen STELLA, conseiller

- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller



Arrêt par défaut, la déclaration d'appel ayant été signifiée à M. [X] [N], intimé, le 18 novembre 2021 en l'étude d'huissier.





Rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

Exposé du litige 

 

Suivant contrat en date du 10 janvier 2017, la SCI Lyon 3 a donné à bail un appartement situé [Adresse 1] à [X] [N], le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le loyer étant payable mensuellement à terme échu.



Le 17 septembre 2019, la SCI Lyon 3 a vendu cet appartement à la SCI Lyon Salta. 



Le 29 juin 2020, la SCI Lyon Salta a fait délivrer à [X] [N] un commandement de payer la somme de 3.966,49 € visant la clause résolutoire, créance arrêtée au 17 juin 2020, aux motifs que plusieurs loyers n'avaient pas été réglés. 



Aux motifs que les causes du commandement n'avaient pas été honorées dans les délais, la SCI Lyon Salta, par exploit du 7 janvier 2021, a assigné en référé [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lyon aux fins, notamment, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et obtenir la condamnation d'[X] [N] à qui verser une provision de 4.909,06 € au titre de l'arriéré de loyers, créance arrêtée au 20 novembre 2020. 



A l'audience, [X] [N] a sollicité des délais de paiement, la SCI Lyon Salta de son côté, actualisant sa créance à la somme de 7.152,72 €. 



Par ordonnance de référé du 9 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection a : 




condamné [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta la somme provisionnelle de 6.571,87 € ; 





autorisé [X] [N] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 273 €, payables au plus tard le 15 de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 15 du mois suivant la signification de la décision et la 24ème mensualité soldant la dette ; 





dit qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivie d'une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, l'échelonnement sera caduc et que la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ; 





débouté la SCI Lyon Salta du surplus de ses demandes ; 





condamné [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Le juge des référés retient en substance : 




qu'il doit être retenu au vu de l'état de créance du 10 juin 2021 produit par le bailleur qu'il reste dû au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation, la somme de 6.571,87 €, déduction de frais intitulés 'BJRD', non expliqués ni justifiés ; 





qu'en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de notifier l'assignation aux fins de constat de résiliation au représentant de l'état dans le département au moins deux mois avant l'audience et qu'en l'espèce, le bailleur ne justifie pas avoir notifié l'assignation au préfet du Rhône, ce qui constitue une contestation sérieuse à la demande de résiliation et d'expulsion ; 





qu'il convient de faire droit à la demande de délais de paiement de [X] [N], qui a traversé des difficultés financières. 




La SCI Lyon Salta a fait appel de l'intégralité des dispositions de l'ordonnance du 9 juillet 2021, l'appel étant régularisé par RPVA le 14 octobre 2021. 

 

Aux termes de ses écritures, régularisées par RPVA le 26 octobre 2021, la SCI Lyon Salta demande à la Cour de : 




Réformer en totalité l'ordonnance déférée et statuant à nouveau sur l'ensemble des demandes ; 





Constater l'acquisition du jeu de la clause résolutoire à compter du 30 août 2020, faute pour le locataire d'avoir réglé l'intégralité de l'arriéré locatif visé dans le commandement de payer et les loyers postérieurs ;


 


Constater le parfait accomplissement des formalités impératives imposées par la loi du 6 juillet 1989 en son article 24 dont la dénonce de l'assignation auprès de la CCAPEX par l'appelante ; 





Constater en conséquence la résiliation du bail d'habitation conclu le 10 janvier 2017 par application de la clause résolutoire ;


 


Condamner provisionnellement [X] [N] au paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 20 octobre 2021, lesquels s'élèvent à la somme 8.852 €, à parfaire au jour de l'audience ; 





Ordonner l'expulsion du locataire et de toute personne de son chef des lieux jusqu'alors loués ;


 


Fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (418,29 euros/mois charges comprises) due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; 





 Rejeter toute demande de délais de paiement ou de délai à expulsion ; 





Condamner [X] [N] au paiement des entiers dépens de première instance et d'appel outre 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 




La SCI Lyon Salta fait valoir à l'appui de ses demandes : 




que les sommes sollicitées aux termes du commandement du 29 juin 2020 n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois ; 





que contrairement à ce qu'a indiqué le premier juge, l'assignation avait bien été signifiée à la CCAPEX du Rhône, ce dont elle justifie ;


 


que la créance actualisée au 20 octobre 2021 s'élève désormais à la somme de 8.852 € ; 





qu'il convient de refuser tout délai de paiement alors qu'[X] [N] n'a aucunement tenu l'échéancier qui lui a été accordé en première instance. 




[X] [N] n'a pas constitué avocat. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.













MOTIFS DE LA DÉCISION 

 

1) Sur les demandes de la SCI Lyon Salta relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent :



L'article 834 du code de procédure civile dispose :



'Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.'



La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, nécessairement acquise au regard du péril des droits du bailleur.



Selon l'article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Selon les mêmes dispositions, le bailleur est tenu, à peine d'irrecevabilité de la demande, de notifier l'assignation aux fins de constat de la résiliation au représentant de l'état dans le département au moins deux mois avant l'audience. 



En l'espèce, la SCI Lyon Salta justifie avoir en date du 14 janvier 2021 notifié l'assignation aux fins d'acquisition de la clause résolutoire délivrée devant le premier juge à la préfecture du Rhône le 14 janvier 2021, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel n'était dès lors pas fondé à rejeter sa demande d'acquisition de clause résolutoire aux motifs qu'il n'en était pas justifié.



La Cour constate qu'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement qui a été délivré à [X] [N] 29 juin 2020.



Ce commandement indiquait précisément le détail des montants réclamés au preneur au titre de l'arriéré de loyers et charges, soit la somme en principal de 3.966,49 €, loyer du mois de mai 2020 inclus.

 

En annexe du commandement, figurait le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précisait en outre qu'à défaut de paiement dans le délai de deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. 



Alors qu'il ressort du décompte produit aux débats par la SCI Lyon Saltat que les causes de ce commandement n'avaient pas été acquittées dans le délai de deux mois de sa délivrance, un seul versement de 2.000 € ayant été opéré le 24 août 2020, la clause résolutoire était acquise de plein droit. 



En outre, si le premier juge a accordé à [X] [N] des délais de paiement sur une durée de deux années, le preneur étant autorisé à régler sa dette en 24 mensualités de 273 €, la Cour ne peut que constater, à l'examen du dernier décompte en date du 15 octobre 2021, qu'[X] [N] n'a en réalité procédé à aucun versement depuis le 9 juillet 2021, date du jugement. 



En conséquence, la Cour infirme la décision déférée qui a rejeté la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire présentée par la SCI Lyon Salta et statuant à nouveau constate que la clause résolutoire est acquise au 30 août 2020 et dit qu'à cette date, le bail est résilié de plein droit. 



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.



La Cour en conséquence ordonne l'expulsion d'[X] [N] et de tout occupant de son chef en cas de non restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que :



'Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils (Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



La Cour rappelle qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 





L'indemnité d'occupation due par [X] [N] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel sur la base du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.



2) Sur la demande de provision :



Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. 



Le premier juge a condamné [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta la somme provisionnelle de 6.571,87 €, décompte arrêté au 10 juin 2021. 



En l'espèce, il ressort du décompte actualisé en date du 15 octobre 2021 produit par la SCI Lyon Salta qu'[X] [N] est débiteur désormais au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation de la somme de 8.852 €, mois de septembre 2021 inclus.

 

Cette créance actualisée étant non sérieusement contestable, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta, la somme provisionnelle de 6.571,87 € au titre de l'arriéré de loyers, et après actualisation porte à la somme de 8.852 € le montant de cette condamnation provisionnelle, décompte arrêté au 15 octobre 2021, loyers du mois de septembre 2021 inclus. 



3) Sur les demandes accessoires :



[X] [N] étant partie perdante, la Cour confirme la décision déférée qui a condamné [X] [N] aux dépens de la procédure de première instance. 



La Cour condamne [X] [N] aux dépens à hauteur d'appel et à payer à la SCI Lyon Salta la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, justifiée en équité. 



 

PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Infirme la décision déférée qui a rejeté les demandes de la SCI Lyon Salta visant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et statuer sur ses conséquences et,



Statuant à nouveau : 



Constate que la clause résolutoire est acquise au 30 août 2020 et dit qu'à cette date, le bail est résilié de plein droit ;

 

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les deux mois de la signification du présent arrêt, l'expulsion d'[X] [N] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 



Condamne [X] [N] à titre provisionnel à payer à la SCI Lyon Salta une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 



Confirme la décision déférée qui a condamné [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta la somme provisionnelle de 6.571,87 € au titre de l'arriéré de loyers, et y ajoutant, après actualisation porte à la somme de 8.852 € le montant de cette condamnation provisionnelle, décompte arrêté au 15 octobre 2021, loyers du mois de septembre 2021 inclus ; 



Confirme la décision déférée pour le surplus ; 



Condamne [X] [N] aux dépens à hauteur d'appel ; 



Condamne [X] [N] à payer à la SCI Lyon Salta la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à hauteur d'appel ; 



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. 





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT