Cour d'Appel · Chambre des Urgences — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL D'ORLÉANS







 CHAMBRE DES URGENCES





COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS :

SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC

SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIES

ARRÊT du 6 JUILLET 2022



n° : 252/22 RG 20/00895

n° Portalis DBVN-V-B7E-GEPS



DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement, Juge des contentieux de la protection, Tribunal Judiciaire d'ORLÉANS en date du 24 janvier 2020, RG 11-19-001337, minute 8/20 ;



PARTIES EN CAUSE



APPELANTS : timbre fiscal dématérialisé n° : exonération

Monsieur [G] [N]

5 rue du Sous Lieutenant Balloco - 45400 FLEURY LES AUBRAIS



représenté par Me Nadjia BOUAMRIRENE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocats au barreau d'ORLÉANS



Madame [X] [P] épouse [N]

5 rue du Sous Lieutenant Balloco - 45400 FLEURY LES AUBRAIS



représenté par Me Nadjia BOUAMRIRENE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocats au barreau d'ORLÉANS





INTIMÉ : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265256572669203



Monsieur [H] [M]

9 rue du Coq Saint Marceau - 45100 ORLEANS



représenté par Me Ladislas WEDRYCHOWSKI de la SCP WEDRYCHOWSKI ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d'ORLÉANS





' Déclaration d'appel en date du 22 mai 2020

' Ordonnance de clôture du 7 juin 2022







Lors des débats, à l'audience publique du 8 juin 2022, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ;







Lors du délibéré :



Monsieur Michel BLANC, président de chambre,

Monsieur Eric BAZIN, conseiller,

Madame Laure Aimée GRUA, conseiller,



Greffier : Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; 



Arrêt : prononcé le 6 juillet 2022 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;





Selon contrat en date du 1er juillet 2015, [H] [M] donnait en location à [G] [N] et [X] [P] un local à usage d'habitation sis 36 A rue Jean-Jaurès, 3ème étage gauche à Fleury-les-Aubrais, moyennant un loyer mensuel hors charges de 600 €.



Par acte en date du 29 décembre 2017, [H] [M] faisait délivrer à ses locataires un congé pour vendre le logement avec une offre de vente de 82'000 €, congé donné pour le 30 juin 2018.



Par courriers recommandés et lettres simples du 5 septembre 2018, [H] [M] convoquait ses locataires pour l'établissement d'un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie le jeudi 13 septembre 2018, date à laquelle un procès-verbal de défaut était dressé du fait de l'absence des locataires.



Par acte en date du 8 octobre 2018, [H] [M] assignait devant le tribunal d'instance d'Orléans [G] [N] et [X] [P] afin de voir ordonner la validation du congé du 27 décembre 2017, voir dire que les locataires occupent le logement sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2018, ordonner leur expulsion et se voir allouer la somme de 18'200 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 septembre 2018 ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à restitution parfaite, repris ou expulsion des locaux à compter du 1er juillet 2018.



Par jugement en date du 24 janvier 2020, le tribunal judiciaire d'Orléans validait le congé du 29 décembre 2017, déclarait [G] [N] et [X] [P] déchus de tous droits d'occupation sur l'appartement concerné, constatait le désistement de la demande d'expulsion de [H] [M] et condamnait solidairement [G] [N] et [X] [P] à lui payer la somme de 15 315 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés en janvier 2019, et à lui payer à compter du 1er juillet 2018 jusqu'au 17 janvier 2019 une indemnité d'occupation mensuelle du montant du loyer et des charges initialement prévus au contrat de location, outre la somme de 200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens incluant notamment le coût du procès-verbal du 13 septembre 2018 pour la somme de 261,50 €.



Par une déclaration déposée au greffe le 22 mai 2020, [G] [N] et [X] [P] interjetaient appel de ce jugement.



Par leurs dernières conclusions, ils en sollicitent l'infirmation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de débouter [H] [M] de ses demandes et de fixer la dette locative à la somme de 3150 €,







réclamant le paiement de la somme de 3150 € à titre de dommages-intérêts au titre de leur préjudice de jouissance et la compensation des créances. Ils réclament le paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 24 mai 2022, [H] [M] sollicite la confirmation du jugement entrepris et l'allocation de la somme de 3100 € en réparation de dégradations causées au logement loué. Il réclame en outre le paiement de la somme de 1000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture était rendue le 7 juin 2022.



SUR QUOI :



Attendu que pour s'entendre déclarer recevables en leur appel, [G] [N] et [X] [P] invoquent les dispositions législatives prises en raison de la crise sanitaire qui a frappé la France en 2020 ;



Que [H] [M] ne conteste pas la recevabilité de l'appel ;



Attendu que les appelants observent que [H] [M] demandait à l'origine leur condamnation au paiement de la somme de 18 200 € au titre de la dette locative arrêtée au 20 septembre 2018, demande qu'il ramenait en cours de procédure à 17'841 €, puis à 15'315 € arrêtée au 17 janvier 2019, reprochant au tribunal d'avoir retenu ce montant d'une part au motif qu'eux-mêmes n'apportaient aucun élément ni justificatif de nature à contester le principe et le montant de cette dette, d'autre part du fait que les clés du logement n'auraient été rendues que le 17 janvier 2019 ;



Qu'ils déclarent avoir fait sommation à [H] [M] de communiquer le décompte et les justificatifs aboutissant au total de 15'315 €, qu'un décompte a été produit, mais que rien ne progresse alors qu'il leur aurait été remis, ce qui prouverait une violation du principe du contradictoire commise par le bailleur ;



Que c'est à juste titre que [H] [M] réplique que la somme réclamée au cours de l'audience de plaidoirie est inférieure à celle qui avait été sollicitée dans l'acte introductif d'instance, et que par conséquent il ne saurait être invoqué un quelconque grief sur ce point, alors qu'il ressort du jugement du 24 janvier 2020 qu'il a été débattu de cette somme à l'audience du 22 octobre 2019, un décompte actualisé ayant été porté à la connaissance de [G] [N] et [X] [P] à l'occasion de cette audience, dont ils n'ont pas demandé le renvoi, ces derniers ayant alors simplement indiqué qu'ils étaient partis en septembre 2018, mais qu'ils ne pouvaient justifier des paiements car leur banque ne voulait pas leur donner leurs anciens extraits bancaires, alors que, entre l'assignation du 8 octobre 2018 et l'audience de plaidoirie du 22 octobre 2019, ils ont bénéficié d'une année pour justifier des règlements invoqués ;



Attendu que les appelants apportent aujourd'hui à la procédure des quittances de loyer relatives aux mois de juillet à décembre 2015 et de janvier à mai 2016, ce qui justifierait selon eux une déduction des sommes versées du montant réclamé au titre des arriérés ; 



Que la quittance en date du 25 mars 2016 mentionne quatre règlements de 650 € pour la période courant entre le 1er juillet et le 31 octobre 2015, versements pris en compte dans le décompte récapitulatif apporté par l'intimé, qui les a légitimement imputés sur les loyers les plus anciens, de même qu'il a imputé sur ce poste les loyers de novembre 2015 à mai 2016, payés avec retard ;







Que [G] [N] et [X] [P] avaient souscrit un plan d'apurement en date du 30 mai 2017, reconnaissant alors être débiteurs d'un arriéré d'un montant de 7800 €, correspondant aux 12 mois écoulés entre le 1er juin 2016 et le 31 mai 2017 qu'ils s'engageaient à payer par des versements mensuels de 600 € en sus des loyers courants, engagement qui n'a jamais été tenu ;



Que le décompte apporté par [H] [M] tient compte des règlements effectués par la Caisse d'allocations familiales (CAF), étant observé que la somme totale de 7366 € dont font état [G] [N] et [X] [P] a été payée par cet organisme non pas seulement pour eux-mêmes, mais aussi pour le compte d'un autre locataire, le détail apparaissant dans ledit décompte ;



Attendu que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit la prouver, ce qui n'est pas le cas, puisque l'ensemble des paiements opérés par [G] [N] et [X] [P] et par la CAF ont été pris en compte, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a retenu le montant de 15'315 € ;



Attendu que [G] [N] et [X] [P] contestent également leur date de départ, déclarant qu'ils auraient signé un nouveau bail le 24 septembre 2018, date à laquelle ils auraient quitté le logement litigieux, et prétendant qu'ils auraient « à plusieurs reprises » proposé à [H] [M] de lui rendre les clés avant de lui adresser un courrier pour lui proposer la date et en septembre 2018, alors que, sur le procès-verbal de constat dressé le 13 septembre 2018, l'huissier instrumentaire indique que les locataires n'ont pas donné suite à l'offre de vente et qu'ils n'ont pas pris attache avec le bailleur afin de procéder à la restitution des clés (pièce 4), et alors que [G] [N] et [X] [P] avaient été convoqués par lettre recommandée en date du 5 septembre 2018, retournée à l'expéditeur avec la mention « non réclamé », ainsi que par lettre simple ;



Que l'huissier instrumentaire s'est également présenté le 13 septembre 2018 et n'a pu se faire ouvrir malgré son insistance ;



Que [H] [M] conteste la réalité du courrier par lequel [G] [N] et [X] [P] lui proposaient une restitution des clés le 11 décembre 2018, les intéressés qui produisent aujourd'hui ce courrier n'expliquant pas les raisons pour lesquelles ils se sont abstenus de l'apporter devant le premier juge, ce qui achève de démontrer l'absence de caractère probant de ce courrier, lequel par ailleurs ne porte aucune mention des tentatives que prétendent avoir opérées les appelants pour remettre les clés du logement à son propriétaire ;



Attendu que lors de la reprise des lieux pour laquelle les appelants avaient été convoqués par courriers recommandés en date du 3 janvier 2019 pour le 17 janvier 2019, une personne alors présente, nommée [B], mandatée par [G] [N] et [X] [P] aux fins de les représenter, a déclaré à l'huissier que le logement était « garni d'effets mobiliers jusqu'à maintenant », ce qui est corroboré par les photographies jointes au constat, de sorte qu'il ne peut être soutenue que l'occupation effective des lieux aurait pris fin le 29 septembre 2018 ;



Qu'il y a lieu de s'en tenir à la date du 17 janvier 2019 ;



Que c'est donc à juste titre que le premier juge l'a retenue ;



Attendu qu'il y a lieu, eu égard aux éléments produits, d'écarter l'ensemble des contestations invoquées par [G] [N] et [X] [P], et de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les appelants au paiement de la somme de 15'315 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à 10 janvier 2019 ;









Attendu que pour réclamer l'allocation de la somme de 3100 € à titre de dommages-intérêts, [H] [M] invoque l'état dans lequel les locataires ont restitué le logement loué et la remise en état qui s'en est suivi, mais sans verser à la procédure aucun élément précis tel que facture au devis de réparation, de sorte que, même s'il s'évince du procès-verbal de reprise et du constat d'état des lieux que des dégradations ont été commises, l'intimé ne peut qu'être débouté de cette prétention ;



Attendu qu'à l'appui de leur demande dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, [G] [N] et [X] [P] invoquent les dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil, ainsi que celles de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, se limitant à invoquer des fenêtres vétustes, une condensation et les moisissures, un non fonctionnement de la 'VMC' de la salle de bains et un 

« problème électrique avec un plafonnier » ;



Qu'ils ne versent à la procédure aucun élément tangible à l'appui de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance qu'ils évaluent à 350 € par mois entre janvier 2018 et septembre 2018, sans s'expliquer précisément en particulier sur les causes du mauvais fonctionnement de la 'VMC' et sur celles du « problème électrique », dont rien n'établit que de tels désordres seraient imputables au propriétaire, lequel n'en avait visiblement jamais été avisé, plutôt qu'à un défaut d'entretien de la part des locataires ;



Qu'il ne peut être fait droit à cette demande ;



Attendu en définitive qu'il y a lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de [H] [M] l'intégralité des sommes qu'elle a dû exposer du fait de la présente procédure ;



Qu'il y a lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme qu'il réclame ;





PAR CES MOTIFS :



Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,



Y ajoutant, 



Condamne [G] [N] et [X] [P] à payer à [H] [M] la somme de 1000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ,



Condamne [G] [N] et [X] [P] aux dépens.



Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Mireille LAVRUT, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,