Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 6 juillet 2022

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 6 JUILLET 2022



(n° 201 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18313 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAXAZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2019 -Tribunal de Grande Instance de Paris RG n° 16/03124





APPELANTE

 

SARL NADJMA agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 753 096 809 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053





INTIMEE 



SCI [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 490 322 799

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Eric VIGY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0109





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Gilles BALA', Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère 

Madame Florence BUTIN, Conseillère



qui en ont délibéré, 



un rapport a été présenté à l'audience par Madame [H] [I] dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 





ARRET :



- contradictoire 

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

 



 ****** 





FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte sous seing privé du 15 décembre 2012, la S.C.I. [Adresse 1] a donné à bail à la société Nadjma des locaux commerciaux situés [Adresse 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2013, moyennant un loyer annuel de 10.200€ en principal, outre 2.760€ TTC correspondant à la location annuelle de l'ancienne loge de la gardienne. Le bail est à destination de "Tout commerce, notamment: Salon de thé - Restauration - Sandwicherie", les locaux loués comprenant un sous-sol de 12 m², 2 caves, un WC de 2 m², une salle de 15m² environ, une cuisine dans la cour de 15 m². Ce bail a été conclu à la suite d'un bail de courte durée du 1er juin 2012.



Par acte d'huissier du 28 janvier 2016, la société Nadjma a assigné la SCI [Adresse 1] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic, le cabinet Optimmo Gestion, principalement en résolution du bail commercial au 1er janvier 2013 avec restitution des indemnités d'occupation et remboursement des travaux effectués outre la condamnation de la bailleresse à la somme de 120.000€ au titre de la perte du fonds de commerce et 50.000€ à titre de dommages et intérêts.



Par jugement en date du 13 mai 2019 le tribunal de grande instance de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, a :

- Dit que la société Nadjma ne démontre pas l'existence d'un dol de la SCI [Adresse 1];

- Ordonné à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail du 15 décembre 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société Nadjma concernant les locaux situés [Adresse 1];

- Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux un mois après la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Nadjma, et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier;

- Dit en cas de besoin que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- Condamné la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 42.850€ au titre des loyers arrêtés à mars 2018;

- Condamné la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux;

- Débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic, le cabinet Optimmo Gestion de ses demandes;

- Condamné la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision;

- Rejeté le surplus des demandes;

- Condamné la société Nadjma aux entiers dépens.



Par déclaration du 27 septembre 2019, la société Nadjma a interjeté appel du jugement à l'encontre de la SCI [Adresse 1].



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 7 mars 2022, la société Nadjma, SARL, demande à la Cour de :



- Recevoir la société Nadjma en son appel du jugement rendu le 13 mai 2019 par le TGI de Paris; 

En conséquence, 

- Infirmer le dit jugement en ce qu'il a : 

-ordonné à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail du 15 décembre 2012 conclu entre la SCI [Adresse 1] et la société Nadjma concernant les locaux situés [Adresse 1], 

-ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux un mois après la signification du présent jugement, l'expulsion de la société Nadjma, et de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 1] avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier, 

-statué sur le sort des meubles en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

-condamné la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 42.850 € au titre des loyers arrêtés à mars 2018, 

-condamné la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité d'occupation égale au loyer contractuel augmenté des charges jusqu'à la libération des lieux, 

-rejeté la demande de la société Nadjma en remboursement du coût des travaux effectués au titre de la rénovation ou de la réfection des locaux, 

-condamné la société Nadjma à payer à la société Alsace la somme de 2.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

-rejeté le surplus des demandes,



Et statuant à nouveau 

- Constater le manquement de la SCI [Adresse 1] à son obligation de délivrance; 

- Constater que la société Nadjma était bien fondée à ne pas régler ses loyers;

- Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société Nadjma la somme de 50.000 € au titre de son trouble de jouissance;

- Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société Nadjma la somme de 94.141,42€ au titre du remboursement des travaux réalisés par la société Nadjma; 

 

Si la société Nadjma était expulsée des locaux avant la décision de la Cour d'appel en vertu de l'exécution provisoire dont le jugement est assorti : 

- Dispenser la société Nadjma d'effectuer les travaux de remise en état; 

- Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société Nadjma la somme de 120.000€ au titre de la perte de son fonds de commerce; 

- Condamner la SCI [Adresse 1] à payer à la société Nadjma la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 mars 2020, la SCI [Adresse 1] demande à la Cour de :



Vu l'article 1103 du code civil

- Dire mal fondée la société Nadjma en son appel; 

L'en débouter purement et simplement, 

- Confirmer en toutes dispositions le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la société Nadjma à payer la somme de 42.850€ au titre des loyers impayés; 

 

Statuant à nouveau sur ce seul chef, 

- Condamner la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 63.250€, correspondant aux loyers dus pour la période courant de janvier 2013 à mars 2020 inclus, sauf à parfaire;

- Condamner la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 5.000€, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Me Vigy, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 avril 2022. 



MOTIFS





Sur l'obligation de délivrance et l'exception d'inexécution



En cause d'appel, la société Nadjma ne sollicite plus la résolution du bail pour dol, elle invoque l'exception d'inexécution concernant le paiement des loyers au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. Selon elle, les locaux, loués dans un état de vétusté avancée et non conformes, ne permettaient pas l'exercice de l'activité prévue au bail ; l'état des locaux a entraîné leur fermeture administrative temporaire, malgré la réalisation de travaux qu'elle avait entrepris en 2015 et la SCI [Adresse 1] lui a donné à bail une loge dont elle n'était pas propriétaire mais qui appartient au syndicat des copropriétaires. Elle ajoute que le bailleur ne lui a jamais adressé de commandement de payer ou de mise en demeure, prouvant ainsi un accord tacite entre les parties pour la dispenser de paiement des loyers compte tenu de l'état des locaux et du coût des travaux pour les remettre en conformité. 



La SCI [Adresse 1] fait valoir qu'il n'est pas démontré que les locaux ont été donnés à bail en état de vétusté ; que la liste des travaux à effectuer selon l'arrêté préfectoral du 21 septembre 2016 concerne des mesures d'hygiène et de salubrité relevant du locataire exploitant et non du bailleur ; qu'il ressort des clauses du bail que la société Nadjma ne pouvait pas ignorer que la loge ne faisait pas partie de l'assiette du bail ; que contrairement à ce qui est prétendu par la SCI [Adresse 1], elle lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers. 



Aux termes de l'article 1729 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée ; d''entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Le bailleur à sa charge les grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, le preneur ayant à sa charge l'entretien, le gros entretien et les réparations locatives. Aucune clause ne transfère les réparations dues à la vétusté au locataire ou les travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations ou des prescriptions de l'autorité administrative. 



Il n'est pas rapporté la preuve par la société Nadjma de l'état de vétusté avancée des locaux dont elle se prévaut en l'absence de procès-verbal de constat d'huissier de l'état des locaux, les factures de l'année 2015 des travaux qu'elle a entrepris ne pouvant suffire à l'établir, étant relevé que les photographies qu'elle produit en pièce 6-1ne sont pas datées, outre qu'elles sont prises en gros plan ce qui ne permet pas de les rattacher aux locaux donnés à bail. Le constat d'huissier du 16 septembre 2014 établi à la demande du syndicat des copropriétaires mentionne que le local à l'enseigne Nedjma était fermé lors du passage de l'huissier, le rideau de fer étant abaissé sur la devanture, ce qui est insuffisant pour rapporter la preuve de la fermeture de l'exploitation en raison de l'état des locaux. Il s'ensuit qu'il n'est pas rapporté la preuve que les locaux n'auraient pas été exploités entre la prise à bail et le procès-verbal du 21 septembre 2016 de sorte qu'en tout état de cause, les travaux qu'elle a effectués en 2015 ne saurait justifier une exception d'inexécution de paiement des loyers, ce d'autant qu'elle ne produit aucune lettre adressée au bailleur où elle se plaindrait de l'état des locaux.



Il ressort d'un procès verbal du 13 mars 2013 que le système d'extraction n'était pas conforme à cette date, ce qui relève de l'obligation de délivrance du bailleur, l'extraction étant indispensable à l'activité de restauration. Il n'est toutefois pas démontré qu'il en serait résulté un trouble dans l'exploitation des locaux.



Il a été relevé par le procès-verbal du 21 septembre 2016 de la préfecture de police de [Localité 2], qui a ordonné la fermeture de l'établissement, plusieurs non conformités en matière d'hygiène et de santé publique dont certaines relèvent de l'obligation de délivrance du bailleur compte tenu de la destination contractuelle du bail, à savoir rendre les locaux inaccessibles aux rongeurs et rénover les portes pour éviter le passage des rongeurs, prévoir une aire de stockage appropriée pour les poubelles alimentaires; faire vérifier le fonctionnement conforme du système d'extraction ; surmonter les points de cuisson des hôtes débordantes reliées à un conduit d'évacuation des fumées, buées et odeurs; coffrer la tuyauterie, les descentes d'eaux usées et les installations électriques existantes revêtir les murs, sols plafonds d'une surface lisse lessivable, revêtir le plafond avec une matière conforme, revêtir le sol et les murs des locaux de travail jusqu'à une hauteur suffisante pour ne présenter aucun risque de pollution. Les autres points de non conformité relèvent du locataire à qui il appartient notamment d'aménager un local vestiaire pour le personnel au sein des locaux donnés à bail, d'aménager le stockage de ses produits en prévoyant au besoin des rangements fermés, de procéder au changement de son matériel de cuisine ou de son mobilier abîmé ou vétuste et de maintenir en bon état de fonctionnement et de propreté ses équipements et les locaux, en particulier la cuisine. 



L'établissement exploité par la société Nadjma a été fermé du 22 septembre 2016 au 22 novembre 2016 date à laquelle la société Nadjma a été autorisée à rouvrir son restaurant. 



Dans la mesure où le restaurant n'a été fermé que deux mois, la société Nadjma n'est fondée à invoquer l'exception d'inexécution de régler les loyers que pour cette durée, ce alors qu'elle ne rapporte pas la preuve, hors cette fermeture temporaire et de courte durée, de ne pas avoir pu exploiter partiellement ou totalement son restaurant en raison d'une faute du bailleur à son obligation de délivrance conforme des locaux et/ou en raison des non conformités relevées par l'administration. 



S'agissant de la loge située au rez-de-chaussée dont il n'est pas discuté qu'elle appartient au syndicat des copropriétaires, celle-ci ne figure pas dans l'assiette du bail et il est précisé dans le bail que la loge fait l'objet d'un loyer distinct. Il s'ensuit qu'aucun manquement ne peut être reproché au bailleur au titre de son obligation de délivrance ou de jouissance paisible tirée de la loge. 



Enfin, il n'est pas rapporté la preuve par la société Nadjma d'un accord tacite de non paiement des loyers pour permettre la réalisation de travaux par le preneur, et contrairement à ce que prétend la société Nadjma, un commandement de payer les loyers lui a été délivré par le bailleur par acte d'huissier en date du 2 novembre 2017. 



Sur la demande de remboursement des travaux



La société Nadjma sollicite le remboursement de travaux qu'elle déclare avoir effectués en raison de la vétusté et de la non conformité des locaux, ce qui est contesté par la SCI [Adresse 1]. 



Les factures produites du 31 décembre 215 de maçonnerie, carrelage, plomberie, sanitaires, électricité sont antérieures au procès-verbal du 21 novembre 2016 de sorte que les travaux y figurant n'ont pas été effectués pour se conformer à ce procès-verbal et il n'est pas démontré que ces travaux soient intervenus en raison de la vétusté des locaux en l'absence de tout constat d'huissier d'état des lieux probant. En outre la locataire n'a pas davantage mis en demeure le bailleur d'y procéder ni ne justifie de l'urgence à les effectuer. Elles ne donneront lieu à aucun remboursement du bailleur. 



S'agissant de la facture du 31 août 2015, s'il est mentionné "tableau électrique (RDC), dépose de l'installation électrique hors normes", la facture afférente comprend de nombreux postes relatifs à l'électricité et ne mentionne qu'un montant global sans ventilation chiffrée. En outre, la locataire ne justifie ni avoir demandé au bailleur de procéder à la mise en conformité de l'installation électrique, ni de l'urgence à avoir effectué cette mise en conformité en ses lieux et place. 



Les factures de plomberie et sanitaire et de maçonnerie en sous-sol et salon des 31 juillet et 2 septembre 2015 ne permettent pas de les rattacher à un état de vétusté des locaux ni aux non-conformités relevées le 21 septembre2016 et si certains des postes pourraient relever de l'obligation de délivrance du bailleur en matière de sécurité incendie, telles que la pose de B A13 coupe-feu, les postes ne sont pas ventilés, aucune mise en demeure n'a été faite au bailleur de procéder à ces travaux par le preneur et il n'est pas rapporté la preuve de l'urgence à entreprendre lesdits travaux en lieu et place du bailleur, aucune mise en demeure de l'autorité administrative n'ayant été délivrée. 



Il n'a pas été produit de facture concernant le changement du conduit d'extraction dont la non conformité a été relevée en 2013, la facture du 14 novembre 2016 jointe au certificat de conformité de l'installation du conduit portant sur la démolition d'un escalier, l'ouverture d'une nouvelle place d'escalier et la pose de cet escalier est sans rapport avec ledit conduit et la pièce 11 citée dans les conclusions ne concerne que le nettoyage de la hotte de cuisine professionnelle, des filtres et du conduit, ce qui relève de l'obligation d'entretien du locataire, sans d'ailleurs que le montant de ce nettoyage y soit mentionné.



Le surplus des factures ne permet pas davantage de rattacher les autres travaux que la société Nadjma a effectué à une prétendue vétusté des locaux ou aux non conformités relevées dans le procès verbal du 21 septembre 2016 qui relèveraient du bailleur.



Par conséquent la société Nadjma sera déboutée de sa demande de remboursement des travaux.



Sur la demande d'indemnisation pour trouble de jouissance



L'appelante sollicite une indemnisation du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative qui l'a empêchée d'exploiter son commerce et résultant de l'absence de droit du bailleur de lui donner à bail la loge. 



Au vu des développements qui précèdent, il sera accordé une indemnisation pour un montant équivalent à deux mois de loyer pour réparer le trouble de jouissance dans l'activité de la société Nadjma résultant de la fermeture administrative du restaurant pendant deux mois, étant relevé que celle-ci ne produit aucune élément sur sa situation financière. 



Sur la demande de résiliation judiciaire



Ainsi qu'il résulte des développements qui suivent, que la société Nadjma est redevable d'une somme conséquente au titre des loyers contractuels, étant relevé qu'elle ne justifie pas de s'être acquittée des loyers dont le paiement constitue son obligation principale, et ce depuis son entrée dans les lieux.



Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du 15 décembre 2012 à la date de sa décision, la résiliation du bail prenant ainsi effet le 13 mai 2019 à minuit ainsi que sur les demandes subséquentes à la résiliation du bail.

 

Il n'y a pas lieu de dispenser la société Nadjma, qui a été expulsée en juin 2020, d'effectuer les travaux de remise en état, aucune demande n'étant formée sur ce point par le bailleur.

Compte tenu de la résiliation judiciaire du bail, il n'y a pas lieu d'indemniser la société Nadjma pour la perte du fonds de commerce consécutivement à l'expulsion intervenue en exécution du jugement. 



Sur la demande en paiement des loyers



La SCI [Adresse 1] sollicite dans le dispositif de ses écritures la condamnation de la société Nadjma à lui payer la somme de 63.250 euros, "correspondant aux loyers dus pour la période courant de janvier 2013 à mars 2020 inclus".



Il sera observé que la société Nadjma étant occupante sans droit ni titre à compter du 14 mai 2019, elle est redevable à compter de cette date d'une indemnité d'occupation de droit commun et non d'un loyer contractuel. La cour n'étant pas saisie par la SCI [Adresse 1] d'une demande de condamnation à paiement d'indemnité d'occupation de droit commun, elle ne pourra se prononcer que sur les loyers dont est redevable la société Nadjma jusqu'au 13 mai 2019.



Si la société Nadjma a sollicité le bénéfice d'une exception d'inexécution du paiement des loyers, elle ne justifie pas s'être acquittée des loyers contractuels qui lui sont réclamés, ne produisant aucun justificatif de paiement.



Le bail commercial stipule un loyer annuel de 10.200 euros HT à effet du 1er janvier 2013, soit une somme mensuelle de 850 euros HT, étant relevé que dans ses conclusions, la SCI [Adresse 1] mentionne un loyer mensuel de 850 euros, sans autre précision. 



Il sera observé que la somme telle qu'arrêtée par le jugement de première instance, soit la somme de 42 850 euros pour la période allant jusqu'en mars 2018 n'est pas discutée par les parties, la SCI [Adresse 1] sollicitant dans ses écritures d'y ajouter le montant de deux années de loyer et la société Nadjma ne faisant valoir que l'exception d'inexécution du paiement des loyers mais ne critiquant pas le calcul opéré par le jugement. Sa demande d'exception d'inexécution ayant été accueillie pour deux mois, il convient de déduire la somme de 1 700 euros de la somme de 42 850 euros, soit une somme restant due de 41 150 euros. 



Pour la période allant du 1er avril 2018 au 13 mai 2019, la somme due au titre du loyer contractuel est de 11 379 euros (arrondis) selon le calcul suivant :

du 1er avril 2018 au 1er mai 2019 (13 mois x 850 euros/mois) =11 050 euros + 328,92 euros (12 jours).



Le jugement sera donc infirmé afin d'actualiser le montant des loyers dus par la société Nadjma jusqu'au 13 mai 2019, date de la résiliation du bail et elle sera condamnée à régler par conséquent la somme totale de 52 529 euros. 



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel, l'équité commande de condamner la société Nadjma à régler la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civil et succombant en son appel, elle sera condamnée aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par l'avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf sur le montant des loyers impayés et en ce qu'il a débouté la société Nadjma de sa demande de dommages et intérêts, 



Le confirme en ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant



Fait droit à l'exception d'inexécution de paiement des loyers à hauteur de deux mois de loyer;



Condamne en conséquence la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 52 529 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 13 mai 2019, date de la résiliation judiciaire du bail ;



Condamne la SCI [Adresse 1] à régler une indemnité de 1 700 euros à la société Nadjma au titre du préjudice de jouissance en raison de la fermeture administrative des locaux pendant une durée de deux mois ; 



Condamne la société Nadjma à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la société Nadjma aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par l'avocat postulant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes plus amples ou contraires.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT