Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 6 juillet 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 6 JUILLET 2022



(n ° 210 , 11 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19733 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA3WN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Octobre 2019 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 18/05916





APPELANTE

 

SARL BEYROUTH CLUB agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 814 687 927

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Nicolas DUVAL de la SCP NOUAL DUVAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0493





INTIMEE 



SCI KAOME anciennement dénommée la SCI NOT prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 480 399 757

[Adresse 1]

[Localité 3]



représentée par Me Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l'ASSOCIATION L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J060 substitué par Me Anais STOQUART de L'ASSOCIATION L & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J060



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Avril 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre et Madame Sandrine GIL, conseillère chargée du rapport 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Emmanuelle LEBEE, magistrate honoraire chargée de fonctions juridictionnelles 

 

qui en ont délibéré



Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE 



 ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





 ***** 



FAITS ET PROCÉDURE 

 

Suivant acte notarié du 30 mai 2016, la SCI Not a consenti, un bail dérogatoire à usage commercial à la société Beyrouth Club sur un local à usage de restauration sur place et à emporter, réceptions, événementiels salon de thé, karaoké, vente de boissons alcoolisées et non alcoolisées situé [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 26.400€ HT, payable mensuellement à compter du 5 octobre 2016 et pour une durée de 35 mois à compter du 1er mai 2016.



Par acte du 16 février 2016, la commune de [Localité 3] a délivré à la société Beyrouth Club une mise en demeure de cesser de recevoir du public.



Par acte du 25 novembre 2016, la SCI Not a fait délivrer à la société Beyrouth Club un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.400€ suivant décompte arrêté au 30 novembre 2016.



La SCI Not a assigné le preneur devant le juge des référés afin de notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire. Par ordonnance du 7 juillet 2017, le juge des référés a ordonné la consignation des loyers entre les mains du conseil de la société Beyrouth Club jusqu'à décision du juge du fond ou accord entre les parties et enjoint à la société Not de produire auprès de la mairie de [Localité 3] l'autorisation nécessaire à l'obtention du permis de construire sollicité par son preneur.



Par acte du 23 mai 2018, la SCI Not a assigné, au fond, le preneur devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins principales de condamnation au paiement des loyers et de résiliation du bail.



Par acte du 30 mai 2018, la société Beyrouth Club a assigné, au fond, son bailleur aux fins principales de requalification du bail dérogatoire en bail commercial.



Ces deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état par ordonnance du 5 septembre 2018.



Par une ordonnance du 21 novembre 2018, le juge de la mise en état a débouté la SCI Not de sa demande incidente tendant à notamment percevoir directement les loyers entre ses mains et a condamné la société Beyrouth Club à lui payer la somme de 12.100€ au titre des loyers impayés, outre les charges, sous astreinte de 100€ par jour de retard pendant 6 mois.

Par jugement en date du 09 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Paris, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, a : 



- Révoqué l'ordonnance de clôture en date du 5 juin 2019;

- Prononcé la clôture au 4 septembre 2019;

- Débouté la société Beyrouth Club de sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial;

- Débouté la SCI Not de sa demande de résolution du contrat;

- Condamné la société Beyrouth Club à verser à la SCI Not la somme de 66.000€ au titre des loyers impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

- Condamné la SCI Not à verser à la société Beyrouth Club la somme de 30.800€ à titre de dommages et intérêts; 

- Dit que les sommes consignées auprès de la CARPA seront versées à la SCI Not à hauteur de la somme de 35.200€;

- Constaté que le bail dérogatoire conclu entre la SCI Not et la société Beyrouth Club a pris fin le 31 mars 2019;

- Ordonné à la société Beyrouth Club de libérer les lieux situés [Adresse 1];

- Dit qu'à défaut de départ volontaire, la société Beyrouth Club pourra être expulsée à la requête de la SCI Not, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier;

- Dit que les meubles et objets mobiliers de la société Beyrouth Club trouvés dans les lieux lors de l`expulsion pourront être déposés par la SCI Not dans tout garde meuble de son choix, aux frais et risques de la société Beyrouth Club;

- Condamné la société Beyrouth Club à payer à la SCI Not une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail résilié, à compter du mois d'avril 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs;

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes 

- Condamné la société Beyrouth Club et la SCI Not par moitié aux dépens ,

- Ordonné l'exécution provisoire.



Par déclaration du 22 octobre 2019, la société Beyrouth Club a interjeté appel de ce jugement. 



Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 7 février 2022, la société Beyrouth Club, SARL, demande à la Cour de :



Vu l'article L145-5 du code de commerce et suivants

- Déclarer recevable et bien fondée la société Beyrouth Club en son appel; 

 En conséquence, 

- Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu'il a : 

- Débouté la société Beyrouth Club de sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial; 

- Condamné la société Beyrouth Club à verser à la SCI Not la somme de 66.000€ au titre de loyers impayés outre les intérêts légaux au taux légal à compter de la décision; 

- Dit que les sommes consignés auprès de la Carpa seront versées à la SCI Not à hauteur de la somme de 35.200€; 

- Constaté que le bail dérogatoire a pris fin le 31 mars 2019; 

- Ordonné à la société Beyrouth Club de libérer les lieux situés au [Adresse 1] et dit qu'à défaut de départ volontaire elle pourra être expulsée; 

- Condamné la société Beyrouth Club à payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer outre les taxes et charges à compter du mois d'avril 2019; 

Et en ce qu'il a débouté la société Beyrouth Club de ses demandes tendant à : 

- Dire et juger que le contrat de bail liant la société Beyrouth Club à la SCI Not, est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, le preneur ayant occupé les lieux pendant plus d'une année préalablement à la conclusion du bail dérogatoire nul, et un chèque ayant été remis à l'encaissement par le bailleur au titre d'avance sur loyer dès le mois de décembre 2015,

- Dire et juger que le bail dérogatoire conclut en date du 30 mai 2016 est nul, au motif que la conclusion dudit bail a été obtenu sous la contrainte et la menace du Bailleur de ne pas régulariser un bail écrit privant le preneur de toute possibilité d'obtenir un permis de construire, et que les conditions cumulatives de fond inhérentes à la conclusion d'un bail dérogatoire n'étaient pas réunis; 

- Dire et juger que la société Beyrouth Club a été privée de toute possibilité d'exploiter les locaux donnés à bail jusqu'au 18 janvier 2018, en raison des manquements graves du Bailleur à ses obligations de livrer des locaux conformes à leur destination commerciale et aux règles d'urbanisme; cette non-conformité à la réglementation ayant préexisté à la mise à disposition des locaux donnés à bail, ainsi que cela résulte des pièces produites aux débats (arrêté de fermeture du 26 février 2016; compte rendu du 18 février 2016 et courrier d'architecte du 23 février 2016) ;

- Dire et juger que c'est suite aux nombreux manquements du bailleur et de la mauvaise foi de ce dernier qui en s'opposant abusivement à remettre au preneur une autorisation de travaux, a retardé consécutivement la régularisation du permis de construire, et incidemment le début d'exploitation de la société Beyrouth Club, a entraîné pour cette dernière un préjudice financier très important qui doit être réparé; 

 

Statuant à nouveau 

- Déclarer que le contrat de bail liant la société Beyrouth Club à la SCI Not, est un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux; 

- Prononcer la nullité du bail dérogatoire conclu en date du 30 mai 2016 est nul, le consentement du preneur ayant été extorqué par la violence sous la menace de se voir notamment refuser l'autorisation de réaliser les travaux entrepris au droit du local au motif (sic) ainsi que la conclusion d'un bail écrit privant le preneur de toute possibilité d'obtenir un permis de construire, et que les conditions cumulatives de fond inhérentes à la conclusion d'un bail dérogatoire n'ont pas été réunies;

 

En conséquence, 

- Juger que la société Beyrouth Club a été privée de toute possibilité d'exploiter les locaux donnés à bail jusqu'au 18 janvier 2018, en raison des manquements graves du bailleur à ses obligations de livrer des locaux conformes à leur destination commerciale et aux règles d'urbanisme; cette non-conformité à la réglementation ayant préexisté à la mise à disposition des locaux donnés à bail, ainsi que cela résulte des pièces produites aux débats (arrêté de fermeture du 26 février 2016; compte rendu du 18 février 2016 et courrier d'architecte du 23 février 2016); 

- Juger que c'est suite aux nombreux manquements du bailleur et de la mauvaise foi de ce dernier qui en s'opposant abusivement à donner au preneur une autorisation de travaux a retardé consécutivement la régularisation du permis de construire, et incidemment le début d'exploitation de la société Beyrouth Club, a entraîné pour cette dernière un préjudice financier très important qui doit être réparer; 

- Condamner la SCI Not à rembourser à son preneur, la société Beyrouth Club, les loyers consignés au titre de la période antérieure au 18 janvier 2018, que par conséquent dire que les sommes consignées sur le compte CARPA ouvert entre les mains du conseil du preneur devront être reversées à la Société Beyrouth Club, à titre de dommages et intérêts; 

- Condamner la SCI Not à rembourser la société Beyrouth Club, le coût des travaux de remise en conformité des locaux donnés à bail qu'elle a dû réaliser alors que ces derniers incombaient au Bailleur, ceci ayant été estimés à hauteur de 47.352,00€, par la société d'expertise comptable Vamex & Associés; 

- Condamner la SCI Not à payer à société Beyrouth Club une indemnité de 101.245,5€ au titre du préjudice financier subi du fait de la perte d'exploitation subi par la société Beyrouth Club sur la période 2016 et 2017; 

- Condamner la SCI Not à réparer le préjudice causé à la société Beyrouth Club du fait de la perte irrévocable de son fonds de commerce, suite à son expulsion forcée intervenue le 19 novembre 2019, en lui versant la somme de 200.000,00€, au titre de l'indemnité d'éviction (à parfaire); 

 

En toute hypothèse, 

- Débouter la SCI Not de l'ensemble de ses demandes, moyens et fins et conclusions qu'elles comportent; 

- Condamner la SCI Not au paiement au profit de la société Beyrouth Club de la somme de 15.000,00€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; 

- Condamner la SCI Not aux entiers dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué pour ceux-là par S.E.L.A.R.L. Noual Duval avocats au barreau de Paris, représentée par Me Nicolas Duval et ce conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Dans ses conclusions notifiées par le RPVA le 8 mars 2022, la SCI Kaome, anciennement SCI Not, demande à la Cour de :

Vu l'article L145-5 du Code de commerce relatif aux Baux dérogatoires, 

Vu les articles 1217 et suivants du Code civil



A titre principal : 

- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société Beyrouth Club , 

- Confirmer le jugement rendu le 9 octobre 2019 par le Tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il a : 

' Débouté la SARL Beyrouth Club de sa demande de requalification du bail dérogatoire en bail commercial ; 

' Ordonné à la SARL Beyrouth Club de libérer les lieux situés au [Adresse 1] ;

 ' Dit qu'à défaut de départ volontaire, la SARL Beyrouth Club pourra être expulsée à la requête de la SCI NOT, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 

' Dit que les meubles et objets mobiliers de la SARL Beyrouth Club trouvés dans les lieux lors de l'expulsion pourront être déposés par la SCI NOT dans tout garde- meuble de son choix, au frais et risques de la SARL Beyrouth Club ; 

- Infirmer le jugement rendu le 9 octobre 2019 pour le surplus et, statuant à nouveau : 

' Prononcer la résolution (qualifiée de résiliation) aux torts exclusifs de la société Beyrouth Club du Bail dérogatoire (quand bien même celui-ci serait requalifié en bail commercial) liant les parties à compter du 23 mai 2018, date de délivrance de l'assignation, 

' Condamner la société Beyrouth Club à lui payer la somme 44.000 EUROS au titre des loyers impayés depuis le 5 octobre 2016 jusqu'au mois de mai 2018, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2016, date du commandement de payer, 

' Condamner la société Beyrouth Club à lui payer la somme de 83.600 euros au titre de l'indemnité d'occupation, fixée au double du dernier loyer, soit la somme de 4.400 € par mois, charges en sus, du mois de juin 2018 au mois de décembre 2019 inclus, les lieux ayant été libérés le 20 décembre 2019, 

' Dire que les sommes consignées auprès de la CARPA des Hauts-de-Seine lui seront versées en totalité, 

 

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la Cour devait confirmer le Jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs de la société Beyrouth Club : 

- Constater que le Bail dérogatoire conclu le 30 mai 2016 entre elle et la société Beyrouth Club est arrivé à son terme le 31 mars 2019, date de prise d'effet du congé signifié au preneur le 23 novembre 2018, 

- Condamner la société Beyrouth Club à lui payer la somme 66.000 EUROS au titre des loyers impayés depuis le 5 octobre 2016 jusqu'au 31 mars 2019, cette somme devant être assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2016, date du commandement de payer, 

- Condamner la société Beyrouth Club à lui payer la somme de 39.600 EUROS au titre de l'indemnité d'occupation, fixée au double du dernier loyer, soit la somme de 4.400 € par mois, charges en sus, du mois d'avril 2019 au mois de décembre 2019 inclus, les lieux ayant été effectivement libérés le 20 décembre 2019, 



En tout état de cause, 

- Condamner la société Beyrouth Club aux dépens de première instance et d'appel dont le recouvrement sera effectué par Maître Virginie Lemeulle, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, 

- Condamner la société Beyrouth Club à lui payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les sommes de 10.000 Euros au titre de la procédure de première instance, et la somme de 15.000 Euros au titre de la présente instance d'appel. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 9 mars 2022.



Par ordonnance du 24 mars 2022, le magistrat en charge de la mise en état, saisi par conclusions du 16 mars 2022 par la société Beyrouth Club, a dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



MOTIFS



Sur la demande de soumission du bail au statut des baux commerciaux



L'appelante reproche au jugement de première instance d'avoir omis de se prononcer sur l'existence d'un bail commercial verbal qui a préexisté la conclusion du bail écrit dont la validité est contestée et de ne pas avoir tenu compte de la période antérieure à la conclusion du bail dérogatoire pendant laquelle les locaux étaient mis à sa disposition. Elle soutient que les parties avaient la volonté commune de conclure un bail commercial avec l'encaissement d'un chèque de garantie par le bailleur et le paiement par le preneur de factures inhérentes aux locaux durant la période entre la mise à disposition desdits locaux et la signature forcée du bail dérogatoire ; qu'elle a réalisé des travaux ; qu'elle a été autorisée à se domicilier à l'adresse des locaux dés le 9 octobre 2015 par le gérant de la SCI Not ; qu'elle a commencé son exploitation fin 2015. 



L'intimée réplique que le jugement de première instance s'est prononcé sur l'existence alléguée par la société Beyrouth Club d'un bail verbal commercial qu'il a écarté. Elle conteste toute volonté des parties de conclure un bail commercial expliquant que le bail dérogatoire a été conclu par acte authentique, ce que les associés de la société Beyrouth Club ont expressément autorisé 4 jours avant sa signature ; que la société Beyrouth Club n'a réglé aucun loyer pendant la période antérieure à la conclusion du bail dérogatoire et si elle a commencé à exploiter les locaux avant, c'est sans son autorisation et celle de la Mairie ; que l'autorisation de domiciliation accordée ne concernait que le siège social de la société Beyrouth Club ; que l'attestation de M. [V], qui n'est pas en la forme, est de complaisance et ne porte sur aucun des éléments essentiels d'un bail commercial. La SCI Not soutient que n'est pas incluse dans la durée du bail dérogatoire la période précédant sa conclusion pendant laquelle la société Beyrouth Club a eu accès aux locaux avec l'accord du bailleur pour y réaliser des aménagements ; que le fait qu'elle ait présenté à l'encaissement un chèque de 5000 euros émis par M. [J] et non par la société Beyrouth Club, chèque qui a été rejeté pour défaut de provision, est inopérant pour établir l'existence d'un bail commercial. 



La cour renvoie à la motivation du jugement qu'elle adopte et qui a débouté la société Beyrouth Club de sa demande. Il sera ajouté que les pièces versées aux débats par la société Beyrouth Club n'établissent pas la commune intention des parties de conclure un bail commercial écrit ou verbal. En effet, si la société Beyrouth Club a eu accès aux locaux courant 2015, il s'agit d'une phase préparatoire au bail dérogatoire afin de lui permettre de procéder à des travaux ; cette tolérance du bailleur n'est pas créatrice de droit outre qu'à aucun moment la SCI Not n'a autorisé la société Beyrouth Club à exploiter commercialement les lieux avant la signature du bail dérogatoire le 30 mai 2016. Il n'est pas démontré que des loyers auraient été réglés pendant cette période, ni même que les parties se seraient mises d'accord sur le montant d'un loyer, la remise à l'encaissement en décembre 2015 d'un chèque établi par M. [J] de 5000 euros, au demeurant rejeté faute de provision, n'établissant ni qu'il s'agissait de loyers, ni qu'un accord serait intervenu sur le prix. L'autorisation de domiciliation accordée par la SCI Not en octobre 2015 ne concerne que le siège social de la société Beyrouth Club et non l'installation du fonds de commerce; les factures produites par la société Beyrouth Club, qui sont consécutives à la prise de possession des lieux par la société Beyrouth Club tolérée par le bailleur préalablement à la signature du bail dérogatoire, n'établissent pas un accord des parties sur les éléments essentiels d'un bail commercial, en particuliers son prix. Enfin, outre que l'attestation de M. [V] du 19 janvier 2018 n'est pas en la forme de l'article 202 du code civil, elle n'est pas suffisamment précise et circonstanciée pour être probante sur une prétendue commune intention des parties, outre qu'elle n'évoque aucun élément de contrainte. 



Sur la demande de nullité du bail dérogatoire 



Le jugement entrepris, dont la motivation est adoptée, doit être approuvé en ce qu'il a débouté la société Beyrouth Club de sa demande de nullité, la société Beyrouth Club ne développant pas de moyens nouveaux dans ses écritures en cause d'appel. Il sera ajouté qu'il n'est pas davantage rapporté la preuve qu'en première instance, par les pièces produites en cause d'appel, que le coût des travaux entrepris avant la signature du bail dérogatoire aurait été d'une telle importance qu'elle se serait trouvée contrainte de le signer, les factures produites relatives à divers travaux étant postérieurs à la signature, sauf celles portées sur un tableau intitulés 'factures de travaux 2015-2016" en pièces 59 et 60 concernant des menues dépenses effectuées chez Leroy Merlin et Brico dépôt. 



Sur la demande de résolution du bail à compter du 23 mai 2018



La SCI Not sollicite la résolution du bail avec effet rétroactif à la date de l'assignation introductive d'instance en raison de l'absence de paiement des loyers et du dépôt de garantie par la société Beyrouth Club et au motif qu'elle a dû procéder à son expulsion, celle-ci n'ayant pas libéré les lieux. Elle critique le jugement entrepris qui l'a déboutée de sa demande de résolution du bail dérogatoire au motif erroné selon elle qu'elle aurait manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible. La SCI Not fait valoir s'agissant des surfaces bâties non autorisées que la société Beyrouth Club a participé à l'augmentation du taux d'emprise au sol en construisant sans autorisation une cuisine en fond de parcelle. S'agissant du sous-sol, elle soutient avoir respecté son devoir d'information puisque le bail contient un état des risques naturels miniers et technologiques; qu'il appartenait à la société Beyrouth Club en tant que maître d'ouvrage de faire procéder à des sondages complémentaires avant de réaliser les travaux. Elle considère ne pas s'être abusivement rétractée, s'agissant du permis de construire, ce alors que la nature des travaux sollicités dans le dossier de demande de permis de construire déposée le 30 mai 2016 et complétée ensuite par la société Beyrouth Club diffère des travaux effectivement autorisés ; que la locataire n'avait pas réglé le dépôt de garantie et les loyers des mois d'octobre à décembre 2016 raison pour laquelle un commandement lui avait été délivré, cette absence de paiement justifiant le retrait de son autorisation de travaux.



La société Beyrouth Club réplique qu'après avoir donné une autorisation pour réaliser des travaux de mise en conformité des lieux et de procéder aux régularisations administratives nécessaires, la SCI Not a notifié en décembre 2016 à la mairie la rétractation de cette autorisation, ce qui l'a empêché d'obtenir le permis de construire à cette date. Elle soutient que la SCI Not lui a délivré un local non conforme à sa destination et qui présentait une emprise au sol excédentaire illégale, ce qui a entraîné le rejet de sa déclaration de travaux puisque qu'un permis de construire était devenu nécessaire intégrant la démolition de l'édifice réalisé irrégulièrement ; que le 1er étage à usage d'habitation ne permettait pas d'y exploiter une activité commerciale et nécessitait un changement d'affectation relevant de l'obligation de délivrance du bailleur ; que la SCI Not ne peut pas se retrancher derrière le défaut de paiement de loyers alors que c'est sa propre carence au regard de l'obligation de délivrance qui est à l'origine de l'absence de paiement ; que la mauvaise foi du bailleur est caractérisée ; qu'enfin que les loyers ont été consignés conformément à l'ordonnance de référé du 7 juillet 2017. 



Le jugement entrepris, dont la motivation est adoptée, doit être approuvé d'avoir jugé que le bailleur avait manqué à son obligation délivrance et de jouissance paisible. 



Nonobstant l'agrandissement sans autorisation du bâtiment en fond de cour dont les parties se rejettent la responsabilité et dont les pièces versées aux débats par chacune des parties ne permettent pas d'en attribuer la construction à la locataire, la couverture de la courette et d'un passage a augmenté la surface bâtie; cette situation, dont il est établi qu'elle n'est pas imputable à la locataire, aurait dû être régularisée par l'obtention des autorisations administratives idoines par la SCI Not propriétaire du bâti existant donné à bail, préalablement à la conclusion du bail, et non pendant l'exécution de celui-ci, et relève ainsi de son obligation de délivrance. Il ressort des pièces produites par la société Beyrouth Club que la régularisation de la situation a nécessité la démolition de l'agrandissement pour prendre en compte le bâti résultant de la couverture de la courette et du passage, devenues des parties fermées alors que les deux bâtiments étaient à l'origine séparés par la courette.



S'agissant du changement d'affectation du 1er étage, si le bail ne mentionne pas au titre de la désignation des lieux le 1er étage des locaux, il n'est pas discuté par les parties que ce 1er étage, qui est affecté à l'habitation, faisait partie de l'assiette du bail. Toutefois c'est à tort que le jugement entrepris a relevé que le changement d'affectation ne relevait pas de l'obligation de délivrance du bailleur. En effet, le bail étant à usage commercial, ce changement d'affectation aurait dû être un préalable à la conclusion du bail et incombait de ce fait au bailleur propriétaire des locaux ; l'absence d'autorisation administrative de ce changement d'affectation ne permettant pas de procéder à une simple déclaration préalable de travaux.



Il convient également de relever à l'instar du jugement que la SCI Not avait donné son autorisation le 30 mai 2016 à la locataire de procéder aux travaux de mise en conformité du bien, outre l'autorisation de la création d'une sortie de secours, à l'appui de la demande de permis de construire ; qu'elle ne peut donc pas prétendre ne pas avoir autorisé les travaux visés par le permis de construire pour justifier sa rétractation auprès des services de la mairie le 14 décembre 2016, outre que la SCI Not n'explicite pas en quoi les travaux faisant l'objet du permis de construire, complété en août 2017, ne seraient pas conformes à son autorisation qui est exprimée en des termes généraux, étant observé qu'aucune des parties n'a estimé utile de produire le dossier complet du permis de construire. Compte tenu des procédures engagées par la locataire pour permettre l'exploitation commerciale du local et le mettre en conformité avec les prescriptions administratives, le bailleur ne peut pas davantage justifier sa rétractation intervenue le 14 décembre 2016 pour une demande de permis déposée le 30 mai 2016 par le défaut de paiement des loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2016 ou du dépôt de garantie, cette rétractation intervenue de manière abusive ayant entraîné le refus de délivrance du permis de construire le 20 décembre 2016.



C'est donc de manière justifiée, au vu des manquements à son obligation de délivrance et du caractère abusif et déloyal de la rétractation de l'autorisation de faire les travaux, que le jugement entrepris a débouté la SCI Not de sa demande de résolution judiciaire du bail dérogatoire, étant relevé que la société Beyrouth Club a versé mensuellement des loyers sur le compte Carpa de son conseil sur décision judiciaire ; que même si l'intégralité des loyers n'a pas été versée, il figurait sur le compte Carpa au 15 mai 2019, la somme de 49 700 euros ; qu'il n'y a donc pas de cause suffisamment grave entraînant la résolution rétroactive du contrat de bail. Enfin le fait que la SCI Not ait dû procéder, à défaut de libération volontaire des lieux, à l'expulsion forcée de la société Beyrouth Club en novembre 2019 en exécution du jugement de première instance ne constitue pas une cause de résolution rétroactive du bail. 



Sur la fin du bail, l'indemnité d'occupation et l'expulsion 



Comme l'a relevé le jugement entrepris, le bail a pris fin à l'arrivée du terme soit le 31 mars 2019, la SCI Not ayant fait signifier au preneur la fin du bail dérogatoire par acte du 23 novembre 2018. 

Celle-ci n'ayant pas libéré les lieux, le jugement sera confirmé en ce qu'il a considéré qu'étant occupante sans droit ni titre, l'expulsion pouvait être ordonnée et en ce qu'il a fixé une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer à compter du mois d'avril 2019, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu du bail expiré jusqu'à la libération effective des lieux, la cour renvoyant à la motivation du jugement sur le montant de ladite indemnité. 



Le bail ayant pris fin à son terme, la société Beyrouth Club sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI Not formée en cause d'appel au titre de la perte de son fonds de commerce du fait de l'expulsion, celle-ci étant intervenue postérieurement à la fin du bail et après le prononcé du jugement, alors que la société Beyrouth Club était sans droit ni titre, et en application du jugement qui a ordonné l'expulsion. 







Sur la demande de dommages et intérêts et la perte d'exploitation



Il résulte des développements qui précédent et du jugement de première instance que les retards pris dans la finalisation du dossier administratif et la mise en conformité des lieux sont imputables au bailleur, étant observé que ce n'est que le 26 juillet 2017 que la SCI Not a donné toutes les autorisations nécessaires à l'appui de la demande de permis de construire; que sa délivrance a également été retardée faute d'éléments suffisamment précis sur l'état du sous-sol, nécessitant la réalisation de sondages complémentaires au regard des préconisations du géotechnicien afin de vérifier l'étendue des anomalies liées à la dissolution du gypse antéludien, tel que cela résulte des avis de l'inspection générale des carrières des 8 septembre et 6 novembre 2017, la cour rappelant que cette vérification du terrain résultait de l'obligation de délivrance du bailleur au moment de la conclusion du contrat dès lors qu'il lui a délivré des locaux bâtis et non au cours de l'exécution du contrat par le preneur, sauf à vider de sa substance cette obligation, de sorte que ce n'est que le 19 décembre 2017 que le permis de construire a finalement été délivré.



Il sera observé que les locaux ont fait l'objet d'une autorisation de réouverture dès le 18 janvier 2018, ce qui démontre que le permis délivré le 19 décembre 2017 a régularisé pour l'essentiel des travaux qui avaient déjà été effectués.



La société Beyrouth Club sera indemnisée des troubles dans sa jouissance paisible des lieux résultant notamment de la nécessité de devoir obtenir un permis de construire en raison des manquements du bailleur et de la rétractation abusive par la SCI Not de l'autorisation qu'elle avait accordée en mai 2016 lors du dépôt de la demande de permis de construire, de l'absence de vérification de l'état du sous-sol qui ont retardé la délivrance du permis de construire rendu nécessaire notamment pour régulariser l'emprise bâtie au sol. Il convient par conséquent de confirmer le jugement qui lui a alloué la somme de 30 800 euros à titre de dommages et intérêts, la cour renvoyant pour le surplus à la motivation du jugement. 



S'agissant de la perte d'exploitation qui est à nouveau sollicitée pour la période 2016 et 2017, en sus des dommages et intérêts, un prospectus publicitaire pour le réveillon du 31 décembre 2016 et un constat d'huissier réalisé le 9 juillet 2018 sur les impressions écrans du profil Facebook de la société Beyrouth Club permettent de constater qu'elle a organisé dans les locaux de nombreux événements ouverts au public en 2016 et en 2017, alors qu'elle avait l'interdiction administrative d'accueillir du public, les captures d'écran montrant en outre des locaux exploités conformément à la destination contractuelle. Par conséquent dés lors qu'elle a exploité commercialement les locaux, elle ne justifie pas de la réalité de la perte d'exploitation alléguée qui justifierait une indemnisation complémentaire à celle ci-dessus accordée, la cour renvoyant pour le surplus à la motivation du jugement entrepris qui a déboutée la société Beyrouth Club de sa demande. 



Sur la demande de remboursement des travaux



La société Beyrouth Club sollicite la somme de 47 352 euros au titre des travaux de mise en conformité selon l'estimation faite par la société d'expertise comptable Vamex et Associés à laquelle est jointe un tableau visant 6 factures qui ont été produites. Seront prises en comptes les factures GINGER CEBTP relatives aux recherches de poches de dissolution de gypse et celle de la société Alex Déco Raval relative à la démolition de l'agrandissement réalisé sans autorisation, et non régularisable compte tenu de la prise en compte dans le bâti de la couverture de la courette et du passage. Il convient de préciser que si la société Beyrouth Club avait procédé à l'aménagement de cette partie du bâtiment pour y installer une cuisine, il n'est pas établi qu'elle serait à l'origine de cet agrandissement dont la date n'est pas certaine. La facture relative à la pose de la VMC sera écartée, celle-ci ne relevant pas de l'obligation de délivrance du bailleur aux termes du clause du bail, et seules les deux factures de l'architecte postérieures à la signature du bail dérogatoire seront retenues. 



Il s'ensuit que le montant des travaux dont la société Beyrouth Club peut demander le remboursement s'établit à la somme de 38 632 euros. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. 







Sur les sommes dues au titre des loyers et des indemnités d'occupation



La SCI Not sollicite le paiement de la somme de 66 000 euros au titre des loyers impayés pour le période du 5 octobre 2016 au 31 mars 2019 sur la base d'un loyer de 2 200 euros/mois et de 39 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation du mois d'avril jusqu'au 20 décembre 2019 date de libération des lieux sur la base d'une indemnité de 4 400 euros/mois.



Les sommes dues sur les loyers que devaient régler la société Beyrouth Club s'élèvent à la somme totale de 66 000 euros entre le mois d'octobre 2016 et le 31 mars 2019 comme l'a relevé le jugement entrepris, calculé sur un loyer contractuel de 2 200 euros/mois, montant mensuel non discuté par les parties, étant tenu compte de la franchise de loyers pour la période antérieure. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



S'agissant du montant de l'indemnité d'occupation de droit commun, le jugement doit être confirmé par renvoi à sa motivation en ce qu'il a condamné la société Beyrouth Club à régler une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer contractuel, outre toutes les taxes et charges exigibles en vertu au bail expiré, ce jusqu'à la libération effective des lieux.



L'expulsion des locaux est intervenue selon procès-verbal d'huissier le 19 novembre 2019, toutefois ce n'est que le 20 décembre 2019 que le matériel et le mobilier ont été retirés des lieux par la société Beyrouth Club selon procès-verbal de constat d'huissier établi à cette date. L'indemnité d'occupation sera par conséquent due jusqu'au 20 décembre 2019, date de libération effective des lieux.



S'agissant de la demande de libération des sommes figurant sur le compte Carpa, il résulte de du courrier de l'ordre des avocats des Hauts de Seine du 8 septembre 2020 qu'il ne reste plus aucune somme et qu'il a été clôturé de sorte que la demande de la SCI Not tendant à dire que les sommes consignées auprès de la Carpa des Hauts-de-Seine lui seront versées en totalité est sans objet. 



Sur les demandes accessoires



Le jugement étant principalement confirmé, il le sera également au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties succombant en ses demandes il convient de faire masse des dépens d'appel et de les partager par moitié. 



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement entrepris ; 



Le réforme en ce qu'il a débouté la société Beyrouth Club de sa demande formée au titre du remboursement des travaux ; 



Statuant de chef



Condamne la SCI Not à rembourser à la société Beyrouth Club le coût des travaux qu'elle a réalisés pour un montant de 38 632 euros ; 



Confirme les dispositions du jugement entrepris pour le surplus ;



Y ajoutant



Dit que l'indemnité d'occupation à laquelle la société Beyrouth Club a été condamnée par le jugement entrepris est due jusqu'à la libération effective des lieux fixée au 20 décembre 2019 ; 



Déboute la société Beyrouth Club de sa demande formée en cause d'appel d'indemnisation au titre de la perte de son fonds de commerce suite à son expulsion ; 



Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Fait masse des dépens d'appel qui seront supportés par moitié par chacune des parties avec faculté pour les avocats postulants, de recouvrer la fraction de ces dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT