Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 6 juillet 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 06 JUILLET 2022



(n° 205 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12266 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJB2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Janvier 2020 du JCP de PARIS - RG n° 16/16219





APPELANT

 

Monsieur [M] [B]

né le 09 Avril 1948 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]



représenté par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034, avocat postulant 

assisté de Me Laurence JACQUES FEVRI avocat au barreau de Nimes, avocat plaidant





INTIMEE 



S.A.R.L. SLC agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au rcs de PARIS sous le numéro 418 202 230

[Adresse 2]

[Localité 4]



représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Gilles BALA , président de chambre, chargé du rapport et de Madame Sandrine GIL, conseillère,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Gilles BALA , Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère

Madame Emmanuelle LEBEE, Conseillère



 qui en ont délibéré





Greffière, lors des débats : Madame Claudia CHRISTOPHE





ARRÊT :



- Contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





******



FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte notarié en date du 27 avril 1998, M. [M] [B] a donné à bail commercial à la société SLC un local sis [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 1998, pour l'exercice d'une activité de "Bar - petite restauration - P.M.U. Tabacs. Jeux" sous l'enseigne "Winner Bar". Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2007.



Par acte d'huissier en date du 4 juillet 2013, M. [M] [B] a fait signifier à la société SLC une sommation visant la clause résolutoire du bail d'avoir à cesser d'exercer dans les lieux loués toute activité de restauration et de préparation cuisinée sur place, cette activité étant contraire à la destination contractuelle et exercée en contravention au règlement sanitaire du département de Paris, et d'avoir à mettre un terme aux nuisances sonores, en particulier nocturnes, qui troublent la tranquillité des lieux ou du voisinage.



Par ordonnance en date du 11 février 2014, le juge des référés, saisi par assignation de la société SLC en date du 30 juillet 2013, a notamment dit n'y avoir lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire, condamné la société SLC à cesser de pratiquer la vente sur place de bocaux et généralement de toute denrée alimentaire et de tout produit cuisiné et qui ne relèverait pas exclusivement de la "petite restauration", sous astreinte de 1.500€ par infraction constatée, et ce sur une période de trois mois et condamné la société SLC à maintenir fermée la porte de son établissement donnant sur cour, sous astreinte de 1.500€ par infraction constatée, et ce sur une période de trois mois. 



Par acte d'huissier en date du 11 avril 2016, la société SLC a signifié une demande de renouvellement du bail à effet au 15 mai 2016. Par acte d'huissier en date du 22 avril 2016, M. [M] [B] a signifié à la société SLC son refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction. 



Par ordonnance en date du 6 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par assignation du 14 juin 2016 de la société SLC, a ordonné une expertise relative aux nuisances sonores et désigné M. [J] [N] en qualité d'expert, avec notamment pour mission de mesurer les bruits de l'activité, de la hotte et du rideau métallique de la société SLC, rechercher l'origine, l'étendue et les causes des nuisances sonores et vibratoires alléguées, donner son avis sur l'existence d'une gêne sonore et vibratoire et le cas échéant, caractériser d'éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l'art pouvant avoir un lien avec les nuisances alléguées et donner son avis sur les travaux complémentaires éventuellement nécessaires pour permettre la cessation des nuisances subies.



Par assignation en date du 10 novembre 2016, M. [M] [B] a saisi le tribunal judiciaire de Paris d'une action à l'encontre de la société SLC afin notamment, à titre principal, de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire visée dans la sommation du 4 juillet 2013, à titre subsidiaire, voir déclarer valide le refus de renouvellement du bail sans offre d'une indemnité d'éviction signifié le 22 avril 2016, à titre encore plus subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société SLC, et en conséquence voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.



L'expert judiciaire a déposé son rapport le 12 janvier 2018, aux termes duquel il conclut, au vu des performances acoustiques du bâtiment, que le local commercial accueillant le Winner Bar n'est pas approprié en l'état pour y pratiquer des activités bruyantes de bar ou/et de restauration.



Par acte d'huissier en date du 14 mai 2018, M. [B] a signifié à la société SLC une sommation visant la clause résolutoire d'avoir à réparer et entretenir la chaudière qui équipe les locaux donnés à bail, de réparer le vitrage cassé et les ouvrants de la fenêtre donnant sur la courette de l'immeuble, au vu du procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 12 avril 2018 annexé à la sommation.



Par jugement en date du 23 janvier 2020, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a débouté M. [M] [B] de ses demandes en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, mais il a constaté que, par l'effet du refus de renouvellement délivré le 22 avril 2016, le bail liant M. [B] et la société SLC, portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 6], a pris fin à compter du 14 mai 2016 à minuit; dit que le refus de renouvellement a ouvert droit au profit du preneur au paiement d'une indemnité d'éviction et au profit du bailleur au paiement d'une indemnité d'occupation statutaire; il a débouté M. [B] de sa demande de résiliation judiciaire du bail et l'a condamné à payer à la société SLC la somme de 5.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens, incluant les frais d'expertise, avec distraction au profit de l'avocat postulant.



Par déclaration du 20 août 2020, M. [B] a interjeté appel de ce jugement. Par ses conclusions en date du 19 février 2021, la société SLC a interjeté appel incident de ce même jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 décembre 2021.



MOYENS ET PRÉTENTIONS 



Vu Les dernières conclusions déposées le 17 mai 2021, par lesquelles M. [B], appelant à titre principal et intimé à titre incident, demande à la Cour de réformer le jugement et à titre principal de juger le bail résilié par acquisition de la clause résolutoire avec effet au 5 août 2013, d'ordonner en conséquence l'expulsion de la société SLC et de la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 20.000 € hors charges et hors taxes à compter du 5 août 2013; subsidiairement, de confirmer le jugement en ce qu'il a validé l'acte de refus de renouvellement du bail du 22 avril 2016 à effet au 15 mai 2016, de l'infirmer en ce qu'il a dit y avoir lieu à indemnité d'éviction en jugeant que la société SLC a commis des fautes graves excluant tout droit à indemnité d'éviction; et d'ordonner, en conséquence, son expulsion et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant annuel de 20.000€ hors charges et hors taxes à compter du 15 mai 2016; plus subsidiairement encore, de prononcer la résiliation du bail à compter du 15 juin 2018 avec les mêmes demandes subséquentes; et en toute hypothèse de condamner la société SLC à lui payer la somme de 15.000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais d'expertise et de référé et de première instance.



Vu les dernières conclusions déposées le 23 novembre 2021, par lesquelles la société SLC, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de rejeter l'appel principal et d'accueillir l'appel incident; de débouter M. [B], de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, de déclarer nul l'acte portant refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit y avoir lieu à indemnité d'éviction; de l'exonérer du paiement de toute indemnité d'occupation, compte tenu de la crise sanitaire et économique, de rejeter la demande de résiliation du bail et tendant au règlement d'une indemnité d'occupation, et en toute hypothèse, réduire ses demandes à de plus justes proportions; de débouter M. [B] de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile; de le condamner à lui payer une indemnité d'éviction de 160.000€, outre intérêts et capitalisation, et à titre subsidiaire, désigner un expert afin de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction; de condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d'expertise. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties qui peuvent être résumées comme suit.



Monsieur [M] [B] soutient que la société SLC a violé la clause de destination du bail autorisant seulement la petite restauration, en étendant son activité à la restauration traditionnelle, laquelle suppose en outre une activité des de cuisine dans les lieux, incompatible avec les locaux ne bénéficiant pas d'un extracteur de fumée et d'une faute professionnelle, ce qui est à l'origine de nuisances pour les occupants de l'immeuble. Il ajoute que l'exploitation génère aussi des nuisances sonores troublants le voisinage. Il prétend dès lors obtenir la résiliation du bail par constat de l'acquisition de la clause résolutoire par suite de la délivrance de la sommation du 4 juillet 2013. Subsidiairement, il considère que les infractions ci-dessus visées doivent priver la société locataire du droit au paiement d'une indemnité d'éviction en ce qu'il constitue les motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail. Plus subsidiairement, le bailleur prétend que la société SLC doit être déchu du droit à indemnité d'éviction pour défaut de réparation de la chaudière, d'un vitrage cassé et des ouvrants de fenêtres donnant sur la courette de l'immeuble, ajoutant que la société locataire à encore manqué à son obligation de laisser visiter les lieux le 31 mars 2017. Le bailleur oppose une fin de non-recevoir pour demande nouvelle à la prétention de la société SLC d'obtenir la fixation d'une indemnité d'éviction, et subsidiairement il conclut au rejet, faute de caractère probant des éléments comptables produits.



La société SLC s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire à défaut de notification préalable aux créanciers inscrits ; elle conteste l'infraction par violation de la clause de destination, affirmant n'avoir jamais exploité une activité de restauration traditionnelle mais bien seulement de la petite restauration. Elle conteste être à l'origine des nuisances olfactives semblant provenir du conduit d'évacuation des fumées grasses de l'établissement de restauration libanaise exploitée au numéro [Adresse 3]. Elle minimise les nuisances sonores en relevant que la cour d'appel avait modéré la peine prononcée à l'encontre de son gérant Monsieur [U] [F] en l'absence d'atteinte délibérée à la tranquillité des voisins, et en l'absence de préjudice direct ayant entraîné le rejet de la constitution de partie civile de Monsieur [B] ; elle soutient surtout que le bailleur à lui a délivré des locaux qui ne répondent pas aux normes acoustiques. Elle dénie les mauvais comportements qui lui sont prêtés, affirmant à l'inverse que le bailleur lui cause un préjudice par une attitude inappropriée, par exemple par une information sur la procédure en cours donné à son banquier pour faire pression. Elle conteste avoir refusé la visite des lieux, affirmant avoir adressé une lettre pour demander le déplacement du rendez-vous, et elle conteste le reproche relatif à un défaut d'entretien des lieux, adoptant la motivation du tribunal. Elle prétend en conséquence avoir droit au paiement d'une indemnité d'éviction, qui doit être évalué en fonction de la perte de son fonds de commerce et de ses accessoires, sur la base de l'évaluation produite par son expert-comptable.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



C'est par des motifs pertinents qu'il convient d'adopter entièrement que le tribunal, rappelant les dispositions des articles L 145-41 du code de commerce, de l'article 1728 du Code civil et de l'article 1719 du même code, a jugé que le bailleur est irrecevable à invoquer la clause résolutoire du bail, mais qu'il était non fondé en cette prétention.



D'une part, la sanction du défaut de notification préalable de la procédure créanciers inscrits est de leur rendre la décision inopposable, mais ne prive pas d'effet entre les parties au contrat de bail, la clause résolutoire et la signification d'un commandement.



D'autre part, il n'est pas établi d'infraction à la clause de destination du bail qui autorise l'activité de petite restauration, laquelle comprend précisément la possibilité de réaliser des plats de cuisine simple et rapide justifiant les équipements de cuisine professionnelle et l'accueil des clients à table ; le principal critère de la petite restauration réside en effet dans la simplicité des plats et la rapidité de leur préparation et du service, ce qui exclut la préparation de plats cuisinés réalisés à partir des matières premières transformées en cuisine, ou de plats très élaborés, mais demeure compatible avec des plats cuisinés réchauffés, des salades simples, une viande grillée et des pommes de terre rissolées par exemple. Les pièces produites ne démontrent pas en l'espèce la préparation et la cuisson de plats élaborés sur place. Par ailleurs la destination de petite restauration n'exclut pas que ce service de restauration soit développé et devienne une activité prépondérante.



De même, les émergences sonores et les nuisances olfactives, qui sont réelles et ont pu même justifier une condamnation pénale du gérant pour les troubles apportés au voisinage, ne sont pas imputables à un comportement fautif de la société locataire, à l'égard du bailleur, mais inhérentes, selon l'expert judiciaire, à la situation des lieux mal isolés, que le bailleur a délivré pour l'exploitation de ce commerce. Le bailleur, tenu d'une obligation de délivrance pour l'exploitation de la petite restauration, ne peut pas légitimement reprocher à la société locataire d'exercer cette activité avec une cuisine de 6 m² au motif qu'elle n'existait pas dans les plans initiaux.



Sur les effets du congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction du 22 avril 2016.



Monsieur [M] [B] ne développe pas d'argumentation nouvelle.



Par le congé valablement notifié le 22 avril 2016, le bailleur a mis fin au bail liant les parties à compter du 14 mai 2016 à minuit.



Des motifs précédemment exposés, et par adoption de la motivation du tribunal, il résulte que Monsieur [M] [B] n'est pas fondé à se prévaloir de motifs suffisamment graves et légitimes pour priver la société locataire de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction.



En particulier, les propos désobligeants d'une partie de la clientèle du bar à l'égard du voisinage, où le bruit de la clientèle sur la voie publique à l'extérieur de l'établissement, qui peut être difficilement contrôlé par l'exploitant, attestés par plusieurs témoins, ne caractérisent pas des infractions graves aux obligations contractuelles pouvant justifier le refus de renouvellement.



Sur le droit au maintien dans les lieux et le montant de l'indemnité d'occupation.



En application de l'article L 145-28 du code de commerce, locataire qui se maintient dans les lieux en raison de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction doit respecter les clauses et conditions du bail expiré, de sorte qu'une infraction grave peut le priver de son droit à percevoir cette indemnité.



Par les motifs pertinents du jugement qu'il convient d'adopter entièrement, en se référant aux termes du bail conclu entre les parties le 27 avril 1998, il est établi que dans le mois suivant la sommation délivrée le 14 mai 2018, et par la suite, la société SNC a effectué plusieurs diligences pour mettre fin aux manquements qui lui étaient reprochés, dont la persistance n'est pas démontrée.



Il n'y a donc pas lieu d'ordonner l'expulsion de la société preneuse qui a le droit de se maintenir dans les lieux, à condition de payer une indemnité d'occupation statutaire égale au montant du dernier loyer du bail expiré augmenté des taxes et charges. Il n'y a pas lieu à condamnation de ce chef, n'étant pas prétendu que la société locataire serait débitrice de somme à ce titre.



Sur la demande de résiliation judiciaire du bail résiduel.



La demande de résiliation judiciaire du bail résiduel, fondée sur les articles 1184 du Code civil, dans sa rédaction antérieure applicable au litige, suppose la preuve d'un manquement suffisamment grave au cours de la période de maintien dans les lieux pour compromettre la poursuite des relations contractuelles.



Il a déjà été exposé que les manquements qui lui sont reprochés par la sommation délivrée le 14 mai 2018 ne sont pas de nature à priver la société locataire du droit à indemnité d'éviction ; pour les mêmes motifs, ces manquements non persistants ne sont pas de nature à justifier la résiliation du contrat de bail résiduel.



Le tribunal doit aussi être approuvé, par motifs adoptés, d'avoir jugé que le refus d'accès au bailleur ou à son représentant pour une visite des lieux n'était pas établi, par une tentative unique, alors que la société locataire fait valoir qu'elle a adressé au bailleur un courrier recommandé le 29 mars 2017 pour proposer une autre date, pli revenu avec la mention « avisée non réclamé ».



Sur la demande de fixation d'une indemnité d'éviction.



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Pour la première fois en cause d'appel, la société SLC demande la fixation d'une indemnité d'éviction au montant de 160'000 €; cette prétention n'avait en effet pas été formulée devant le tribunal, aux termes de ses dernières conclusions qui avaient été notifiées par voie électronique le 21 février 2019.



Le jugement entrepris, qui a reconnu son droit au paiement d'une indemnité d'éviction, ne constitue pas un fait nouveau survenu ou révélé au sens du texte précité.



En s'opposant à l'acte portant refus de renouvellement avec refus d'indemnité d'éviction, la société SLC aurait pu saisir le tribunal d'une demande de fixation de l'indemnité d'éviction à son profit ; ne l'ayant pas fait, elle est irrecevable à former cette prétention pour la première fois devant la cour d'appel.



Sur les dépens et frais irrépétibles.



Le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions principales, doit également être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.



Il convient d'y ajouter, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la condamnation de Monsieur [M] [B] à payer à la société SLC une indemnité de 3000 € pour les frais irrépétibles exposés à l'occasion de l'instance d'appel.



Il supportera les dépens de l'instance d'appel.





PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 23 janvier 2020,



Y ajoutant,



Déclare la société SLC irrecevable en sa demande nouvelle de fixation d'une indemnité d'éviction,



Déboute Monsieur [M] [B] de toutes ses autres prétentions,



Condamne Monsieur [M] [B] à payer à la société SLC la somme de 3000 € en indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a exposés à l'occasion de l'instance d'appel,



Le condamne aux dépens.







LA GREFFIERE LE PRESIDENT