Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 6 juillet 2022

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 06 JUILLET 2022



(n° 206 , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/12757 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCKJD



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Août 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 15/16111





APPELANTE

 

S.A.R.L. RIMBAUD 4 agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 445 380 426 

[Adresse 7]

[Localité 9]



représentée par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056





INTIMEES 



S.A.R.L. MONT DE MARS agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 402 333

[Adresse 12]

[Localité 8]



représentée par Me Jean-Marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311





S.C.P. [M] LAVOIR prise en la personne de maître [X] [M] ès qualités de commissaire a l'exécution du plan de la société MONT DE MARS

[Adresse 11]

[Localité 10]



représentée par Me Jean-marie HYEST de la SCP HYEST et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0311





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Juin 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre, chargé du rapport et de Madame Sandrine GIL, conseillère



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Gilles BALAY, Président de chambre

Madame Sandrine GIL, Conseillère

Madame Emmanuelle LEBEE, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Claudia CHRISTOPHE



 

ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Gilles BALAY, Président de chambre et par Claudia CHRISTOPHE, Greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.





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FAITS ET PROCÉDURE 



Par acte du 24 juillet 2002, la société Rimbaud 4 a donné à bail à la société Mont de Mars trois logements - ainsi que les meubles et équipements mobiliers les garnissant - formant avec les quotes-parts de parties communes y attachées, les lots n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], devenus les lots [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], de l'ensemble immobilier dit « [Adresse 13] '' situé [Adresse 12], pour 9 ans à compter de la livraison du local, prévue pour le 1er décembre 2002 au plus tard, moyennant un loyer annuel TTC de 26.911,99 €, la société Mont de Mars exploitant dans l'ensemble immobilier une résidence de tourisme.



Par jugement du tribunal de commerce de Paris du 5 février 2014, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte à 1'encontre de la société Mont de Mars. La S.C.P. [M]-Lavoir, prise en la personne de Me [M] a été désignée administrateur judiciaire. 



Par acte extrajudiciaire du 26 mars 2014, ce dernier a demandé le renouvellement du bail pour 9 ans à compter du 1er avril 2014 moyennant un loyer annuel TTC de 6.727,99€.



Par mémoire préalable notifié le 7 septembre 2015, la société Mont de Mars, assistée de l'administrateur judiciaire et de la S.C.P. [K] Daude prise en la personne de Me [K], ès qualités de mandataire judiciaire, a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle TTC de 6.727,99€, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées.



Par jugement du 24 septembre 2015, le tribunal de commerce de Paris a arrêté le plan de redressement par voie de continuation de la société Mont de Mars, Me [M] étant désigné commissaire à l'exécution du plan et la société [K] Daude, en la personne de Me [K], étant maintenue en qualité de mandataire judiciaire jusqu'à la fin de la procédure de vérification des créances. 



Par acte du 22 octobre 2015, la société Mont de Mars et les sociétés [M]-Lavoir et [K] Daude, ès qualités, ont fait assigner la société Rimbaud 4 devant le juge des loyers commerciaux du TGI de Paris en fixation du prix du bail renouvelé. 







Par jugement du 11 avril 2016, le juge des loyers a constaté le principe du renouvellement du bail à effet du 1er avril 2014, et avant dire droit sur le prix, ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [N] avec mission notamment de donner son avis sur le caractère monovalent des locaux loués et sur l'applicabilité de la méthode hôtelière à des locaux faisant partie d'une résidence para-hôtelière, et de rechercher la valeur locative des lieux loués suivant l'application de la méthode hôtelière ou selon la méthode boutique. 



L'expert a déposé son rapport le 5 juillet 2018, concluant à la monovalence des locaux et à une valeur locative située entre 12.362€ et 12.783€ selon la méthode hôtelière.



Par jugement mixte du 25 janvier 2019, le juge des loyers commerciaux a, notamment, dit que les locaux loués par la société Rimbaud 4 à la société Mont de Mars n'étaient pas monovalents, et pour le surplus, ordonné à l'expert commis de compléter son rapport pour répondre à la mission donnée par le jugement du 11 avril 2016 qui lui demandait de rechercher la valeur locative des locaux loués selon les critères posés par les articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, et ainsi de fournir des références de prix pratiqués dans le voisinage et/ou pour des locaux comparables, avec correctifs.



M. [N] a déposé son rapport le 13 décembre 2019, concluant à une valeur locative au 1er avril 2014, calculée selon la méthode par comparaison, de 13.600€, soit un prix de 170€ par m² pour 84,40 m², avant abattement de 5% pour sous location temporaire au bailleur moyennant un prix minoré.



Par jugement rendu le 6 août 2020, le juge des loyers commerciaux a : 

- Mis hors de cause la société [K] Daude, prise en la personne de Me Daude, ès-qualités d'ancien mandataire judiciaire de la société Mont de Mars;

- Rejeté la demande de mise hors de cause de la société [M]-Lavoir, prise en la personne de Me [M], anciennement administrateur judiciaire de la société Mont de Mars et désormais commissaire à l'exécution du plan de continuation de la société Mont de Mars;

- Fixé à la somme de 17.639,60€ le prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2014 entre la société Rimbaud 4 et la société Mont de Mars, portant sur les lots n°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], de l'ensemble immobilier dit "[Adresse 13]" situé au [Adresse 12];

- Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 22 octobre 2015 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers payés après cette date;

- Partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise confiée à M. [N], par moitié entre les parties; 

- Rejeté la demande de distraction des dépens formée au profit de la S.C.P. Hyest et associés, avocat;

- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du CPC;

- Ordonné l'exécution provisoire. 



Par déclaration du 7 septembre 2020, la société Rimbaud 4 a interjeté appel de ce jugement. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mars 2022. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS 



Vu les dernières conclusions déposées le 31 mai 2021, par lesquelles la société Rimbaud 4 demande à la Cour de :



- Réformer le jugement rendu le 6 août 2020 par le juge des loyers commerciaux en toutes ses dispositions; 

- Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril à la somme de 26.586 €HT, TVA en sus au taux en vigueur soit actuellement 10%, soit 29.244,60 € TTC; 

- Juger n'y avoir lieu à abattement de 5%, la faculté de sous-location n'ayant jamais été mise 

en 'uvre et ses conditions d'application jamais réunies; 

- Juger n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 1115 compte tenu des retards 

de paiement systématique intervenus depuis l'origine du bail et tout au long de sa durée; 

- Condamner l'intimée aux entiers dépens au profit de la S.E.L.A.R.L. D'avocats 2H, en ce 

compris les coûts de l'expertise; 

- Condamner l'intimée au versement d'une somme de 3.000 € en vertu de l'article 700 du 

CPC. 



Vu les dernières conclusions déposées le 3 mars 2021, par lesquelles la société Mont de Mars et la SCP [X] [M], intimées, demandent à la Cour de :

 

- Confirmer le jugement rendu le 6 août 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions;

- Débouter la société Rimbaud 4 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

- Condamner la société Rimbaud 4 au paiement d'une somme de 2.000€ à la société Mont de Mars et à la société [M], prise en la personne de Me [X] [M], es qualité de Commissaire à l'exécution du plan en application des dispositions de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties qui peuvent être résumées comme suit :



La société Rimbaud 4 reproche à l'expert judiciaire une évaluation de complaisance à l'égard du preneur, dans son 2e rapport par lequel il propose d'évaluer la valeur locative à un montant proche de celui qui résultait de l'application de la méthode hôtelière dans son premier rapport ayant retenu le caractère monovalent des lieux ; elle souligne que le tribunal a retenu une valeur locative supérieure d'environ 25 % à la proposition de l'expert, mais elle ajoute que cette évaluation repose toutefois sur une appréciation souveraine sans que soient connus les éléments pris en considération; elle prétend qu'une analyse des valeurs de comparaison pertinentes pour les studios et l'appartement doit conduire à retenir une valeur locative annuelle supérieure, insistant sur le caractère très fonctionnel des locaux concernés, leur clarté, leur bonne isolation phonique et thermique. En définitive, elle demande que soit retenue une valeur locative comprise entre 300 € du mètre carré annuel et 330 €, soit si l'on retient une valeur médiane un montant de loyer hors taxes de 26'586 €.



La société appelante conteste l'abattement de 5 % qui a été appliqué en raison des clauses des articles 7 et 7. 1 du bail relatives à la réservation par le bailleur à usage personnel dans des conditions privilégiées. Elle affirme en effet que cette clause n'a jamais été utilisée depuis 2002 et qu'en outre le défaut de publication des comptes de la société preneuse ne permettrait pas de calculer la réduction de 20 % TTC du tarif hébergement.



La société appelante demande enfin que soit précisé le montant hors taxes du loyer, compte tenu de l'évolution du taux de TVA applicable. Elle s'oppose à l'application de l'article 1155 du code civil dans sa rédaction applicable au jour du renouvellement du bail.



La société Mont de Mars conclut à la confirmation du jugement en estimant à l'inverse que le tribunal a tenu compte des données du rapport d'expertise complémentaire auxquelles il convient de se référer. Elle soutient que l'abattement de 5 % doit être appliqué puisque le contrat stipule une faculté de sous-location par le bailleur à des conditions privilégiées.



MOTIFS DE L'ARRET



Il résulte des décisions rendues le 11 avril 2016 et le 25 janvier 2019 que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, dès lors que la monovalence des locaux a été écartée.



La société preneuse prétend, comme le tribunal l'a d'ailleurs retenu, que la valeur locative est inférieure à celle du loyer plafond qui s'établit, selon les mémoires des parties, à la somme de 33'516 € à la date du renouvellement ; le litige est donc circonscrit à la détermination de la valeur locative, que toutes les parties reconnaissent inférieure au loyer plafond.



Aux termes de l'article L 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d'après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.



Les locaux loués sont situés dans un immeuble [Adresse 12] ; la station de métro la plus proche des lieux est « château rouge » sur la ligne 4 ; les lieux sont situés à la limite du quartier de la Goutte d'Or dans un environnement commercial présentant une bonne commercialité de quartier et drainant une chalandise cosmopolite de sorte que l'emplacement est intéressant au regard de l'activité exercée au sens de l'article R 145-6 du code de commerce. 



L'immeuble en pierre de taille présente une façade en bon état sur rue et sur cour et comprend une résidence hôtelière de 24 appartements avec des locaux communs à usage de cafétéria, buanderie, accueil, et un sauna. L'appartement et les deux studios, en étage, représentent une surface réelle de 84,40 m². Les locaux loués sont en bon état et donnent une impression générale correcte pour l'activité exercée.



La destination des lieux, telle que stipulée dans le bail au sens de l'article R 145-5 du code de commerce, concerne une activité d'exploitation hôtelière et/ou para hôtelière consistant en la sous-location pour des périodes de temps déterminées, avec possibilité de fourniture de différents services ou prestations payant à la clientèle comme le petit déjeuner, le nettoyage des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception de la clientèle. Il est stipulé que le preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et des équipements collectifs qui forment un tout homogène indispensable à l'exploitation de l'immeuble et à sa destination spécifique et notamment touristique. Le bien loué pour l'exploitation dans une résidence hôtelière doit comporter du mobilier correspondant au standing d'une résidence de tourisme classée 4 étoiles.



Le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun, la taxe foncière et les grosses réparations définies à l'article 606 du Code civil demeurent à la charge du bailleur. Cependant, l'article 7 du contrat de bail définit les conditions d'utilisation par le bailleur lui-même, lui réservant la faculté et de sous-location aux périodes qu'il déterminera sur la base d'une grille de réservation qui sera mise à sa disposition, pour une durée totale de 8 semaines par an ne devant pas dépasser deux semaines entre le 1er juillet et le 31 août, et deux semaines entre le 12 décembre et le 30 avril, moyennant un tarif de séjour réduit de 20 % TTC à partir du tarif d'hébergement publié chaque année par le preneur pour les logements de même type et pour la même période. Il est précisé que cette réduction est justifiée par l'absence de frais de commercialisation sur les séjours du bailleur ; et la réduction ne concerne pas les services proposés par le preneur qui devront être acquittés selon le tarif en vigueur. Compte tenu de cette limitation de l'avantage consenti à 8 semaines, et du taux de réduction, une telle clause ne peut justifier qu'un abattement de 1,5%.



En application de l'article R 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans voisinage s'entendent de locaux équivalents et à défaut doivent être utilisés à titre indicatif, pour être corrigés en considération de différences constatées entre le local loué et ses locaux de référence.



Les deux studios et l'appartement de 2 pièces, dont la surface est assez réduite, peuvent se voir affecter à un prix au mètre carré unique.



Sur l'ensemble des prix de comparaison, les valeurs hautes doivent être privilégiées plutôt que la valeur moyenne car si la commercialité générale du quartier est relative, avec un environnement principalement résidentiel et populaire et présence de petits commerces de proximité sans notoriété, c'est plutôt un atout pour l'exploitation de la résidence de tourisme et plus généralement l'accueil hôtelier ou la résidence à prix modéré. Ainsi, pour des locaux comparables situés en étage, d'une superficie voisine, les termes de comparaison cités par l'expert les plus pertinents sont :

- pour des locaux commerciaux sur cour en octobre 2014 un prix fixé judiciairement entre 174 € et 200 €.

- Pour des locaux commerciaux en étage en 2011 ou 2014 un prix de nouvelle location fixée entre 180 et 230 €.



Mais il faut par ailleurs tenir compte, puisque la monovalence des locaux a été écartée, de la possibilité de location selon les tarifs des baux d'habitation tels qu'ils résultent en particulier des références locatives de l'observatoire des loyers. Or l'expert judiciaire a décidé d'écarter les références de loyers d'habitation dans son avis au motif que ce sont des valeurs largement supérieures aux termes de comparaison référencés en matière de locaux commerciaux en étage ou sur cour dans le 18e arrondissement en 2014. Il résulte de cette recherche, pour des locaux non meublés dans diverses rues du 18e arrondissement, un prix moyen mensuel en 2019 de 34 € pour un studio et de 32 € pour un deux-pièces. Si l'on tient compte du fait qu'à la date du renouvellement en 2014, la tendance de l'évolution des loyers commerciaux était clairement à la baisse dans l'agglomération parisienne, de même que l'indice du coût de construction, ces valeurs doivent être réduites à 27 €, soit 324 € TTC par an. La TVA est incluse dans le montant des loyers d'habitation. Cela représente en conséquence un loyer annuel de 291,6 € HT qui pourrait être obtenu en cas de nouvelle location moyennant des investissements relativement limités.



Il résulte des constatations et appréciations qui précèdent que la valeur locative des locaux loués peut-être fixée globalement en renouvellement au 1er avril 2014 à 275 € HT par mois, soit pour 84,4 m² et après abattement un loyer annuel de (275x84,4x0,985) 22 861,85 arrondi à 22 850 € HT.



En application de l'article 1155 du Code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à l'espèce, des intérêts ont couru à compter du 22 octobre 2015, date de saisine du juge des loyers par le preneur, et au fur et à mesure des échéances payées par la suite, sur la différence entre le loyer effectivement acquitté, s'il a été supérieur, et le loyer judiciairement fixé.



En application des articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile, il y a lieu de faire masse des dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire, et d'en ordonner le partage par moitié entre les parties, avec distraction au profit des avocats en ayant fait la demande; mais l'équité conduit à rejeter les demandes d'indemnisation de frais non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme partiellement le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris le 6 août 2020,



Le réforme en ce qu'il a fixé le prix du bail renouvelé au 1er avril 2014 à 17'639,60 €,



Statuant à nouveau de ce chef,



Fixe au montant de 22'850 € hors-taxes le prix du bail renouvelé le 1er avril 2014 entre la société Rimbaud 4 et la société Mont de Mars,



Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions,



Y ajoutant,



Déboute les parties de leurs demandes d'indemnisation de frais irrépétibles d'instance,



Fait masse des dépens d'appel et condamne la société Rimbaud 4 et la société Mont de Mars aux dépens d'appel, chacune pour moitié, et autorise la SELARL d'Avocats 2H à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l'avance sans recevoir de provision. 







LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT