Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 juillet 2022

ARRET N°418



N° RG 21/03385 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GNLZ













[Y]

[O]

[J]



C/



S.A.R.L. AGENCE PARAGENCE

S.C.I. ZINGAO

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 05 JUILLET 2022





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03385 - N° Portalis DBV5-V-B7F-GNLZ



Décision déférée à la Cour : ordonnance du 02 novembre 2021 rendue par le Président du TJ de SAINTES. 





APPELANTS :



Madame [L] [Y] épouse [J]

née le 17 Novembre 1972 à [Localité 9] (16)

[Adresse 4]

[Localité 5]



Monsieur [T] [O]

né le 05 Novembre 1970 à [Localité 9] (16)

[Adresse 6]

[Localité 8]



Monsieur [V] [J]

né le 29 Mai 1972 à [Localité 9] (16)

[Adresse 4]

[Localité 5]



ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS - ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Françoise HERMET-LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS





INTIMEES :



S.A.R.L. AGENCE PARAGENCE

[Adresse 3]

[Localité 1]



ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Philippe GATIN, avocat au barreau de SAINTES





S.C.I. ZINGAO

[Adresse 7]

[Localité 2]



ayant pour avocat postulant Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Patrick LAVAUD, avocat au barreau de SAINTES





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Courant 2021, la SCI Zingao (SCI) a mis en vente un immeuble lui appartenant situé à Saint-Palais sur mer pour un prix de 620 000 euros, immeuble acquis le 28 juin 2018. 



Elle avait confié un mandat d'entremise à la société ParAgence.

Cette dernière a fait paraître une annonce au prix de 620 000 euros, frais d'agence inclus.

 

Les époux [J] ont émis une offre au prix demandé, offre qu'ils ont adressée à l'agence le 31 mai 2021 par courriel.



L'agence leur écrivait le 5 juin 2021, indiquait avoir été destinataire le 4 juin d'éléments transmis par leur notaire en vue de la rédaction du compromis. 

Elle ajoutait : 'Le diagnostiqueur vient lundi. Je pourrais compléter mardi et vous envoyer l'ensemble des documents pour lecture avant la signature électronique.'

 

Un projet de compromis de vente était établi par l'agence immobilière, envoyé au notaire des acquéreurs le 4 juin 2021. La réalisation des diagnostics était annoncée pour le 7 juin.



Le compromis prévoyait un financement intégral du prix de vente au moyen de fonds personnels, deux conditions suspensives relatives au certificat d'urbanisme et à l'état hypothécaire.

 

La réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 6 septembre 2021 par le notaire des vendeurs. 

Les parties reconnaissaient que les présentes avaient été négociées par le mandataire dont la rémunération était fixée à 15 000 euros 'conformément au mandat écrit préalable portant le numéro 1368.'



Le 9 juin 2021, une sommation était délivrée aux vendeurs aux fins de signature électronique au plus tard le 30 juin 2021 à 17 heures. 



Par courrier du 11 juin 2021, l'avocat des vendeurs écrivait à M. [O].

Il indiquait que la SCI avait certes décidé de mettre l'immeuble en vente, puis trouvé une solution pour solder sa dette sans céder son immeuble.

Il précisait que Mme [S], associée de la SCI, n'était pas au courant de ce revirement pas plus que l'agence.

Il relevait que le compromis qui avait été adressé aux acquéreurs n'était pas signé des vendeurs, ne leur avait pas été soumis. 

Il estimait qu'il existait seulement une offre que les vendeurs étaient en droit de refuser. 

Il observait en outre qu'une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt immobilier avait été ajoutée sans l'accord des vendeurs.



Le 15 juin 2021, les acquéreurs sommaient l'agence immobilière de leur présenter le mandat , leur en remettre copie, de préciser si le mandat avait été dénoncé, dans l'affirmative à quelle date, de faire connaître la position de l'agence sur la régularisation. 

L'agence refusait de communiquer le mandat signé, l'extrait du registre, de s'exprimer.



Par actes du 2 juillet 2021, les acquéreurs ont assigné la société Paragence, la SCI devant le juge des référés aux fins de les voir condamner à leur remettre une copie certifiée conforme du mandat consenti par la SCI à l'Agence sous le n°1368 sous astreinte. 



Par actes du 12 juillet 2021, les acquéreurs ont assigné les vendeurs et l'agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Saintes, aux fins de voir ordonner la réalisation de la vente.



Par ordonnance du 2 novembre 2021, la Présidente du Tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit : 

'

- déboute Monsieur [V] [J], Madame [L] [Y] épouse [J] et Monsieur [T] [O] de leurs demandes,



-condamne in solidum Monsieur [V] [J], Madame [L] [Y] épouse [J] et Monsieur [T] [O] aux dépens,



-condamne in solidum Monsieur [V] [J], Madame [L] [Y] épouse [J] et Monsieur [T] [O] à payer à la SCI ZINGAO d'une part, 

et à la SARL PARAGENCE d'autre part, la somme de 1.500 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. '

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



La condition d'urgence requise par l'article 834 du code de procédure civile n'est pas réunie. 

Il ressort des pièces produites qu'aucun compromis n'a été signé, que les acquéreurs ont engagé une action devant le juge du fond le 12 juillet 2021.



La conclusion d'un contrat de vente est débattue devant le juge du fond.

L'agence immobilière a des obligations à l'égard de son contractant, n'en a pas à l'égard de tiers. 

Le droit du tiers à obtenir communication du mandat n'est pas établi avec l'évidence requise en référé.











LA COUR



Vu l'appel en date du 1er décembre 2021 interjeté par les consorts [J]-[O] 



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 28 mars 2022, les consorts [J]-[O] ont présenté les demandes suivantes:



Il est demandé à la Cour de,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1112-1, 1156 et 1997 du Code civil,

Vu l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970,

Vu les articles 72, 73, 79-1 et 79-2 du décret du 20 juillet 1972,



-Déclarer, Monsieur [V] [J], Madame [L] [Y] épouse [J], Monsieur [T] [O], bien fondés en leur appel, 

-Infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y faisant droit, 

-Débouter la société ZINGAO et la société PARAGENCE de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

-Condamner solidairement sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de 24 heures après prononcé de la décision à intervenir la société ZINGAO et la société PARAGENCE à remettre une copie certifiée conforme du mandat consenti par la société ZINGAO à la société PARAGENCE sous le numéro 1368,

-Condamner solidairement les intimées aux entiers dépens de première instance et d'appel,

-Condamner solidairement les intimées à payer aux appelants la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



A l'appui de leurs prétentions, les consorts [J]-[O] soutiennent notamment que : 



-Les consorts [J] avaient loué, ont été enchantés. Ils ont fait une offre au prix proposé.

-Mme [S] était ravie de leur proposition le 29 mai 2021.

-Ils ont renouvelé leur offre qu'ils ont transmise à l'agence immobilière le 31 mai 2021.

-Des pièces ont été envoyées à l'agence dans la perspective de l'établissement du compromis.

-Le vendeur a changé d'avis, renoncé à vendre.

-L'agence a fait cause commune avec le vendeur et a refusé de communiquer son mandat.

-Le refus de vendre a été confirmé les 11 et 14 juin 2021.

-L'existence du contrat de vente est certes contestée mais revendiquée devant le tribunal. 

-Le mandataire est tenu de justifier de son pouvoir. 

-La rémunération de 15 000 euros était à la charge du vendeur. 

-Un témoin a entendu Mme [S] accepter de vendre sous réserve de l'accord de son mari et de ses enfants le 29 mai 2021.



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 7 février 2022, la société

Zingao a présenté les demandes suivantes : 

 

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile 

Vu l'absence d'urgence 

Vu l'existence d'une contestation sérieuse 

Vu l'absence de dommage imminent et de trouble manifestement illicite 

 

-Confirmer en toutes ces dispositions l'ordonnance de référé du 2 novembre 2021 rendue par Madame la Présidente du Tribunal Judiciaire de SAINTES 

En conséquence, 

-Débouter les consorts [J]-[O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions 

-Les condamner solidairement au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

-Condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance. 

 

A l'appui de ses prétentions, la société Zingao soutient notamment que : 



-Elle avait contracté un prêt, craignait de ne pouvoir le rembourser, avait donc envisagé de vendre. Elle avait confié la vente de l'immeuble à la société Paragence.

-[D] [S], associée de la SCI est âgée de 80 ans. 

-L'agence a établi un compromis à la hâte du fait de l'insistance des consorts [J] sans même recueillir l' accord des associés de la SCI. 

-La SCI ayant obtenu un apport financier de 300 000 euros a changé d'avis.

Elle justifie d'un virement de 300 000 euros effectué le 30 juin 2021.

-Le mandat est conclu entre l'agence immobilière et la SCI. 

-La production du mandat est sans intérêt pour l'acquéreur. 

-Le projet de compromis contient toutes les informations souhaitées. 

-Une contestation sérieuse existe sur la vente. 

-Le défaut de production du mandat n'empêche pas les appelants d'agir au fond. 

-Les acquéreurs ont ajouté une condition suspensive relative à un prêt qui n'était pas prévue au départ. 

-La nature du mandat, la rémunération de l'agence, la qualité du mandataire et des mandats sont indiqués dans le compromis. 



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 2 février 2022, la société Agence ParAgence a présenté les demandes suivantes : 



Rejetant toutes Conclusions contraires comme injustes ou non fondées,



Vu les dispositions des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l'existence d'une contestation sérieuse,

Vu l'absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent,



-CONFIRMER en toutes ses dispositions l'Ordonnance de référé prononcée le 2 novembre 2021 par Madame le Président du Tribunal Judiciaire de SAINTES statuant en référé,

En conséquence,

-DÉBOUTER les Consorts [J] ' [O] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Y ajoutant,

-CONDAMNER solidairement les Consorts [J] ' [O] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

-CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance.



A l'appui de ses prétentions, l'agence soutient notamment que : 



-Le capital de la SCI est réparti entre 3 associés : [W], [D], [N] [S].

Le mandat d'entremise a été régularisé par la SCI. 

-Elle a reçu une offre le 31 mai. L'agence n'a eu d'autre choix que d'établir un compromis. 

-L'agence n'est pas intervenue en amont. C'est l'acquéreur a pris attache avec l'agence.

-Cela explique la fixation de la commission à un montant de 15 000 euros. 

-La demande se heurte à une contestation sérieuse. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 28 mars 2022.





SUR CE 



L'article 834 du code de procédure civile dispose : Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

 

L'existence du mandat n'est contestée ni par les vendeurs, ni par l'agence immobilière.



Les candidats acquéreurs font observer qu'à la date de leur assignation devant le juge des référés, ils n'avaient pas encore saisi le tribunal d'une action au fond aux fins de voir réaliser la vente.

Ils indiquent que le mandat constitue une pièce importante susceptible d'exercer une influence sur l'action au fond envisagée dès lors que seule sa consultation leur permettra de savoir qui a donné mandat à l'agence, quelle était la nature précise de ce mandat, l'objet du mandat, ses conditions d'exercice, de révocation . 



Les vendeurs et l'agence immobilière estiment que la demande se heurte à une contestation sérieuse, que les informations recherchées sont indiquées dans le projet de compromis.



Il est indifférent qu'une contestation sérieuse porte sur l'existence d'une vente, d'une rencontre des consentements alors qu'elle ne porte pas sur l'existence du mandat dont la réalité n'est pas contestée.



Contrairement à ce que soutiennent les vendeurs et l'agence immobilière, ces informations ne figurent pas sur le projet de compromis envoyé aux 'acquéreurs', projet qui renvoie seulement à un numéro de mandat 1368. 

Il ne peut raisonnablement être soutenu que les candidats acquéreurs sont des tiers au mandat, ne sont pas concernés par celui-ci alors que c'est l'agence qui en vertu de ce mandat a reçu leur offre de prix, a transmis un projet de compromis, a annoncé aux acquéreurs la programmation des diagnostics et une signature électronique. 

Ils sont légitimes à connaître les termes du mandat donné à l'agence par le vendeur pour savoir si celui-ci tire des clauses de ce mandat la faculté de refuser de vendre à ceux qui ont accepté son offre.

La condition d'urgence au sens de l'article 834 du code de procédure civile était réunie à la date de l'assignation devant le juge des référés dès lors que la connaissance et analyse du mandat étaient nécessaires à l'appréciation par les appelants de leurs droits, et notamment de l'opportunité d'engager une action en justice au fond pour contester le refus des mandataires de leur vendre, une telle décision devant se faire dans un délai bref eu égard à la nature de l'opération considérée, l'achat d'un bien immobilier. 



L'ordonnance sera donc infirmée.



-sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des intimés.



Il est équitable de condamner la SCI Zingao et la société ParAgence à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 





PAR CES MOTIFS



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 



-infirme l'ordonnance entreprise 



Statuant de nouveau sur les points infirmés : 



-ordonne à la société Zingao et la société ParAgence à remettre aux consorts [J]-[O] la copie certifiée conforme du mandat consenti par la société Zingao à la société ParAgence sous le n° 1368 sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours après le prononcé de la décision à intervenir, pendant trois mois 



Y ajoutant : 



-déboute les parties de leurs autres demandes 



-condamne in solidum les sociétés Zingao et ParAgence aux dépens d'appel 

-condamne la société Zingao à payer aux consorts [J]-[O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 



- condamne la société ParAgence à payer aux consorts [J]-[O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,