Cour d'Appel · 5ème Chambre — 6 juillet 2022

5ème Chambre





ARRÊT N°-220



N° RG 21/06798 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SFDL













E.U.R.L. REBCAPA



C/



Mme [L] [I] épouse [C]

M. [F] [C]

Mme [U] [C] épouse [G]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 JUILLET 2022





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 27 Avril 2022





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Juillet 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



E.U.R.L. REBCAPA agissant poursuites et diligences de son gérant M. [H] [K] demeurant en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Rita DE LA HITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO







INTIMÉS :



Madame [L] [I] épouse [C]

née le 18 Avril 1950 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [F] [C]

né le 26 Mai 1978 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





Madame [U] [C] épouse [G]

née le 28 Août 1980 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Vincent LAHALLE de la SELARL LEXCAP, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES













*********









Par acte notarié du 1er février 2005, M. [D] [C], au droit duquel viennent M. [F] [C] et Mme [U] [G], et son épouse Mme [L] [C] née [I], ont donné à bail à la société Les Terrasses une maison à usage de commerce et d'habitation située [Adresse 5].



Les locaux sont destinés à l'exploitation d'un café, restaurant, gril, salon de thé, crêperie, vente de plats à emporter et vente à emporter de fruits de mer.



Le bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er février 2005 pour expirer le 31 janvier 2014 moyennant un loyer annuel de 8 232 euros hors taxes, payable mensuellement à hauteur de 686 euros hors taxes.



Par acte notarié du 12 juillet 2017, la société Les Terrasses a cédé son fonds de commerce à la société Rebcapa incluant le bail. 



Un commandement de payer la somme de 6 781,67 euros correspondant aux loyers impayés depuis mai 2020 et faisant expressément référence à la clause résolutoire stipulée au bail a été signifié au preneur, la société Rebcapa, le 17 novembre 2020.



Par acte d'huissier du 22 avril 2021, Mme [L] [C] née [I], M. [F] [C] et Mme [U] [G] née [C] ont fait assigner la société Rebcapa et la Société Générale devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo aux fins, notamment, de voir constater la résiliation du bail unissant les parties et de prononcer l'expulsion de la société Rebcapa.





Par ordonnance en date du 17 juin 2021, le juge a :

- condamné la société Rebcapa à payer à Mme [L] [C] née [I], M. [F] [C] et Mme [U] [G] née [C] la somme provisionnelle de 7 750,48 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes, arrêtée au mois de décembre 2020 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de notification du commandement de payer visant la clause résolutoire, 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2020, 

- dit la société Rebcapa occupant sans droit ni titre du local, 

- ordonné son expulsion ainsi que tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et jusqu'à libération des lieux, avec si besoin l'aide de la force publique et d'un serrurier, 

- fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme équivalente au montant du loyer charges comprises, soit 968,81 euros, et ce, à compter de janvier 2021 jusqu'à la libération des lieux, 

- rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Rebcapa aux dépens dont le coût du commandement, la levée de l'état des inscriptions et de l'assignation qui seront recouvrés par la SELARL Lexcap, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Le 28 octobre 2021, la société Rebcapa a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 17 mars 2022, elle demande à la cour de :

- dire recevable son appel,

- déclarer irrecevables les demandes formées dans l'assignation en référé délivrée le 22 avril 2021 à la requête des consorts [C], sur le fondement de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020, de l'article 14 de la Loi 2020-1379 du 14 novembre 2020 et de l'article 2 de la Loi 2021-160 du 15 février 2021,

- en conséquence, infirmer l'ordonnance de référé dont appel rendue le 17 juin 2021,

- subsidiairement, de lui accorder un délai de paiement sur 24 mois, offrant

de payer 400 euros pendant 23 mois et le solde le 24ème mois et de dire que la clause résolutoire ne jouera pas une fois les arriérés exigibles ainsi payés,

- débouter les consorts [C] de toutes leurs demandes,

- condamner solidairement Mmes [L] et [U] [C] et M. [F] [C] à lui payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel.



 

Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2021, les consorts [C] demandent à la cour de :

- dire et juger que l'appel initié par la société Rebcapa est irrecevable faute 

d'avoir attrait à la procédure le créancier inscrit, 

- débouter en tout état de cause la société Rebcapa de son appel et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer l'ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 17 juin 2017, sauf en ce qu'elle les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

En conséquence, 

- condamner la SARL Rebcapa à leur payer la somme provisionnelle de 

7 750,48 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges, taxes, arrêtée au mois de décembre 2020 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la date de notification du commandement de payer visant la clause résolutoire, 

- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 décembre 2020, 

- dire la société Rebcapa occupante sans droit ni titre du local, 

- ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef et de ses objets mobiliers sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, et jusqu'à libération des lieux, avec si besoin l'aide de la force publique et d'un serrurier, 

- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à une somme équivalente au 

montant du loyer charges comprises, soit 968,81 euros, et ce, à compter de 

janvier 2021 jusqu'à la libération des lieux,

- condamner la société Rebcapa à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et en appel, 

- condamner la société Rebcapa aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Lexcap, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 avril 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Au soutien de son appel, le gérant de la société Rebcapa indique avoir appris l'existence des commandements de payer, de quitter les lieux et ordonnance du juge des référés à son retour sur Dinan. Il explique avoir souffert d'une grave dépression liée à la fermeture imposée en raison de la crise sanitaire.



Il conteste l'irrecevabilité de son appel soulevé par les intimés au titre de l'absence de mise en cause du créancier inscrit.



Il fait état des différentes mesures prises au titre de l'état d'urgence sanitaire et plus particulièrement l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 et l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020 et considère que les bailleurs sont irrecevables en leur demande de résiliation.



Il rappelle qu'il a réglé une somme de 5 000 euros le 30 septembre 2021 ainsi qu'une somme de 2 000 euros par acomptes, et qu'il paye les loyers en cours depuis octobre 2021.





En réponse, les bailleurs estiment que l'appel de la SARL Rebcapa est irrecevable faute d'avoir été relevé à l'encontre de la Société Générale.



Sur le fond, ils expliquent que le commandement de payer du 17 novembre 2020 vise les loyers impayés entre mai et novembre 2020 et que la SARL Rebcapa n'a pas régularisé la situation dans le mois. Ils signalent que l'ordonnance du 25 mars 2020 ne remet pas en cause l'exigibilité des loyers mais dissocie exigibilité et l'exécution forcée du paiement des loyers. Pour les intimés, les loyers objets du commandement puis la demande en résiliation ne concernent pas une période durant laquelle l'activité de restauration était affectée par une mesure de police administrative.



Ils s'opposent aux délais sollicités.



- Sur la recevabilité.



Selon l'article 143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu'un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus.



Le texte ne vise que l'obligation pour le propriétaire de dénoncer l'assignation en résiliation du bail et non pas le preneur.



Il ne peut être reproché à la SARL Rebcapa de ne pas avoir intimé un créancier inscrit.



Les consorts [C] sont déboutés de leur demande à ce titre. La SARL Rebcapa est jugée recevable en son appel.



- Sur la résiliation.



Selon l'article 835 du code de procédure pénale, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces dispositions, il est possible, en référé de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Aux termes de l'article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



Dans le cas présent, la clause résolutoire du bail a été visée dans le commandement de payer délivrés par les bailleurs le 17 novembre 2020 et concerne les loyers impayés de mai à novembre 2020.





Pour s'opposer à l'effet des commandements de payer à elle délivrés, la locataire, qui ne conteste pas la dette locative et le défaut de règlement des causes des commandements de payer dans les délais impartis, se prévaut des dispositions de l'article 4 de l'ordonnance du 25 mars 2020 et de l'article 14 de la loi du 14 novembre 2020, faisant obstacle, selon elle à leur mise en oeuvre par le bailleur, pour des loyers dus pendant les périodes visées par ce texte, d'application immédiate.



L'ordonnance du 25 mars 2020 interdit au bailleur de réclamer au locataire des intérêts de retard ou d'engager une procédure en résiliation de bail et d'expulsion et ce jusqu'à l'expiration d'un délai de 2 mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Ainsi si l'obligation de payer les loyers demeure, les effets de la non-exécution de cette obligation sont suspendus. Ces dispositions s'appliquent pour les loyers et charges dont l'échéance intervient entre le 12 mais 2020 et le 10 septembre 2020.

Ces dispositions protectrices s'appliquent aux personnes éligibles au fonds de solidarité.





La loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire prévoit en son article 14 énonce (en son deuxième paragraphe) que jusqu'à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d'être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d'intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d'exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Ces dispositions protectrices s'appliquent aux personnes éligibles au fond de solidarité.



Sont concernés par ces dispositions, les loyers et charges locatives dus pour la période au cours de laquelle l'activité de l'entreprise est affectée par une mesure de police administrative prise au visa de l'état d'urgence sanitaire.

Le preneur à bail commercial doit avoir un effectif inférieur ou égal à 10 salariés, un chiffre d'affaires inférieur à 1 million d'euros, faire l'objet d'une fermeture administrative.

Ces conditions ne sont pas discutées dans le cas de la SARL Rebcapa.



Cette dernière doit également subir une perte de chiffres d'affaire d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars et le 31 mars 200, puis de façon similaire pour avril et mai par rapport à la même période pour l'année précédente pour le dispositif prévu à l'ordonnance du 25mars 2020.

Il en est de même pour le dispositif prévu par la loi du 14 novembre 2020 sur d'autres périodes.



La cour ne peut constater que l'absence de tout élément comptable ou de toute pièce démontrant que la SARL Rebcapa était éligible aux dispositifs de protection prévus par les textes précités.

La SARL Rebcapa, échouant à démontrer l'application des textes précités, ne peut en bénéficier.



Les bailleurs peuvent ainsi se prévaloir du commandement de payer du 17 novembre 2020.

Les loyers et charges visés dans le commandement n'ont pas été réglés dans le délai prévu.

C'est par une juste appréciation des faits que le premier juge a constaté la résiliation du contrat à compter du 17 décembre 2020 et a ordonné l'expulsion du preneur avec au besoin l'assistance de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.



La SARL Rebcapa est redevable à compter du 17 décembre 2020 d'une indemnité d'occupation d'un montant de 968,81 euros, outre les charges, jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés.

L'ordonnance critiquée est confirmée à ce titre.



Concernant les sommes dues, la SARL Rebcapa verse au dossier des photocopies de chèques au bénéfice d'un huissier de justice ainsi que des ordres de virement bancaire de montants différents. 

Ces pièces sont insuffisantes pour déterminer si la somme de 7 750,48 euros, due au titre des loyers impayés en décembre 2020, a été remboursée et ce d'autant plus que le preneur doit payer son loyer courant.

En conséquence, l'ordonnance critiquée est confirmée en ce qu'elle a condamné la SARL Rebcapa à payer aux consorts [C] la somme de 7 750,48 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement.



- Sur les délais de paiement.



Au visa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



La SARL Rebcapa ne justifie pas de sa situation financière actuelle. Elle ne verse au dossier aucun document comptable. Elle a d'ores et déjà bénéficié de 18 mois de délais de paiement sans avoir apuré substantiellement la dette locative.

Elle est déboutée de sa demande en délais de paiement.





- Sur les autres demandes.



Succombant en son appel, la SARL Rebcapa est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer aux consorts [C] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens, étant précisé que les dispositions de l'ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :



Juge l'EURL Rebcapa recevable en son appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

Déboute la SARL Rebcapa de sa demande en délais de paiement ;



Déboute la SARL Rebcapa de sa demande en frais irrépétibles ;



Condamne la SARL Rebcapa à payer à Mme [L] [C] née [I], M. [F] [C] et Mme [U] [G] née [C] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SARL Rebcapa aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La greffièreLa présidente