Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 6 juillet 2022

N° RG 20/01018 - N° Portalis DBV2-V-B7E-INZN



COUR D'APPEL DE ROUEN



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 6 JUILLET 2022



EXPROPRIATION









DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/00002

Juge de l'expropriation d'Evreux du 17 février 2020





APPELANTS - PARTIE EXPROPRIÉE :



Monsieur [H] [T]

né le 01 avril 1971 à [Localité 6] 

[Adresse 3]

[Localité 6]



représenté et assisté par Me Quentin ANDRE de la Scp BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me Michel BARON





Madame [F] [D] épouse [T]

née le 27 janvier 1970 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Quentin ANDRE de la Scp BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l'Eure plaidant par Me Michel BARON





INTIME - PARTIE EXPROPRIANTE :



COMMUNE DE [Localité 2]

[Adresse 4]

[Localité 2]



représentée et assistée par Me Jean-Christophe LE COUSTUMER de la Selarl MÉDÉAS, avocat au barreau du Havre





EN PRESENCE DE :



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]



représenté par M. [M] [R], inspecteur divisionnaire des finances publiques

COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 23 mars 2022 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre en présence de Mme Jocelyne LABAYE, conseiller, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

Mme Jocelyne LABAYE, conseillère,

M. Jean-François MELLET, conseiller,





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, 





DEBATS :



A l'audience publique du 23 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 15 juin 2022 prorogé au 6 juillet 2022.





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Rendu publiquement le 6 juillet 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme LABAYE, conseillère pour la présidente empêchée et par Mme CHEVALIER, greffier.



* * * * *



* * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La commune de [Localité 2] comptant 579 habitants a initié depuis 2007 une opération visant à la création d'un lotissement communal au niveau d'un secteur situé entre la [Adresse 17] et la voie départementale n°321, dite [Adresse 16], sur une superficie totale d'environ 3,8 ha.



L'objectif est de créer un quartier d'habitat mixte avec un parc de logements sociaux et des lots à bâtir en accession libre afin d'accueillir une nouvelle population et permettre, en favorisant l'accueil de jeunes ménages, le renouvellement de la population.

 

La commune de [Localité 2] était déjà propriétaire de certaines des parcelles qui accueilleront le futur lotissement mais le projet impacte également les parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 7], propriété des époux [T].



Après l'enquête publique du 22 juin 2017 au 6 juillet 2017, un arrêté de déclaration d'utilité publique a été pris le 2 octobre 2017, un arrêté du même jour a déclaré cessibles les parcelles des époux [T].

 

L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 29 janvier 2019.

 

La commune de [Localité 2] a notifié aux époux [T] une offre indemnitaire à hauteur de 243 379 euros, offre qui a été refusée le 13 septembre 2019.

 

Les négociations amiables n'ayant pu aboutir pour ces deux parcelles, la commune de [Localité 2] a sollicité en application de l'article R. 311-9 du code de l'expropriation la fixation judiciaire des indemnités concernant la propriété des époux [T].

 

La commune a maintenu son offre à hauteur de 243 379 euros, les époux [T] sollicitant une somme de 1 820 000 euros au titre de l'indemnité principale et celle de 184 000 euros au titre de l'indemnité de remploi.

 

Après transport sur les lieux, le juge de l'expropriation de l'Eure, par jugement du 17 février 2010, a :

- fixé à 243 379 euros le montant total de l'indemnité d'expropriation revenant à 

M. [H] [T] et à Mme [F] [T], propriétaires des parcelles expropriées, cadastrées section [Cadastre 20] d'une superficie de 6 830 m² et cadastrées section [Cadastre 7] d'une surface de 6 170 m², en nature d'herbage, sur la commune de [Localité 2],

- débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la commune de [Localité 2] à supporter les dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

 

M. [H] [T] et Mme [F] [D], son épouse ont interjeté appel du jugement par déclaration au greffe en date du 24 février 2020.

 

Par arrêt du 10 novembre 2021, la cour d'appel a, sur le fond, avant dire droit :

- ordonné la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur la qualification à donner aux parcelles expropriées et sur les conséquences de cette qualification,

- dit que l'affaire serait rappelée à l'audience du 23 mars 2022 à 14 heures,

- dit que les parties devraient avoir déposé leurs écritures au greffe, qui aura la charge de les notifier, avant le 21 février 2022,

- réservé les demandes pour le surplus et les dépens d'appel.

 



EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

 

Par dernières conclusions du 24 février 2022 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 28 février 2022, les appelants demandent à la cour de :

- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel du jugement rendu le 17 février 2020 par le juge de l'expropriation du département de l'Eure, qui, statuant à la requête de la commune de [Localité 2] a fixé à la somme totale de 243 379 euros le montant de l'indemnité d'expropriation leur revenant au titre de l'expropriation des parcelles situées sur le territoire de cette commune, cadastrées section [Cadastre 20] d'une superficie de 6830 m²,et [Cadastre 7] d'unesuperficie de 6162 m², et a débouté les parties à l'instance de leur demande fondée sur lesdispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

en conséquence,

- fixer le montant de l'indemnité d'expropriation à la somme totale de 

2 004 000 euros, indemnité de réemploi compris,

- condamner la commune de [Localité 2] au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés par eux en première instance, outre la somme complémentaire de 3 000 euros au titre des frais engagés en cause d'appel,

- condamner la commune de [Localité 2] en tous les dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions du 17 février 2022 notifiées par le greffe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le même jour, la commune de [Localité 2] demande à la cour, au visa des articles 564, 378 et suivants, 768 du code de procédure civile de :

- surseoir à statuer dans l'attente de la production par le commissaire du Gouvernement de nouvelles observations sur la procédure eu égard à la qualification de terrains en situation privilégiée,

- déclarer irrecevables les conclusions récapitulatives n°4 des époux [T], ainsi que les pièces jointes, les appelants ne matérialisant pas les modifications apportées aux écritures précédentes,

et si la cour n'entend pas surseoir à statuer,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a qualifié les terrains expropriés de terrains à bâtir au sens du code de l'expropriation, retenant la qualification de terrains en situation privilégiée,

- fixer l'indemnisation des terrains expropriés comme suit :

. l'indemnité principale : 12 992 m² x 8,50 euros 110 432 euros

. l'indemnité de remploi :

20 % jusqu'à 5 000 euros 1 000 euros

15 % de 5 000 à 15 000 euros 1 500 euros

10 % pour le surplus 9 543 euros

pour un total de : 12 043 euros

soit un total de : 122 475 euros



à titre subsidiaire,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- débouter les époux [T] de toutes leurs demandes.

 

Par mémoire du 18 février 2022 notifié par le greffe par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du même jour, le commissaire du Gouvernement demande à la cour de rejeter les conclusions présentées par les époux [T] dans leur mémoire en appel et de fixer l'indemnisation totale qui leur est due à 243 379 euros.

 

 

 MOTIFS

 

Sur les demandes de sursis à statuer et d'irrecevabilité des conclusions des appelants



La commune de [Localité 2] demande, au visa des articles 368 et suivants du code de procédure civile, qu'il soit sursis à statuer le temps nécessaire au commissaire du Gouvernement pour produire ses observations à la suite de l'arrêt de novembre 2021 et l'éventuel changement de qualification des terrains.

 

Les époux [T] estiment qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais supplémentaires au commissaire du Gouvernement ; il incombe à ce dernier de respecter, comme les autres parties à l'instance, les contraintes procédurales qui s'imposent à lui.



En tout état de cause, le commissaire du Gouvernement a conclu en février 2022, postérieurement à l'arrêt ordonnant la réouverture des débats ; la demande de sursis est sans objet.



Au visa de l'article 768 du code de procédure civile, la commune de [Localité 2] conclut à l'irrecevabilité des conclusions des époux [T] en exposant que leurs conclusions récapitulatives n°4 après la réouverture des débats sont très largement modifiées dans leur contenu et leurs moyens mais sans que ces modifications n'apparaissent de façon formellement distincte et sans qu'il ne soit possible d'identifier ce qui diffère des précédentes écritures. A ce titre, ces dernières conclusions récapitulatives et les pièces qui sont jointes doivent être déclarées irrecevables par la cour.



Les époux [T] répliquent qu'en raison des exigences de présentation liées à la question posée aux parties dans cet arrêt, ainsi qu'à la complexité du dossiersoumis à la cour, ils ont modifié la présentation de leur argumentation, à l'aide d'un plan et ils ont communiqué de nouvelles pièces. Ils soulignent que le non-respect des dispositions procédurales formelles prévues au texte n'est pas sanctionné ; il incombe à la partie qui invoque une irrégularité, d'apporter la preuve du grief qu'elle subit, ce que ne fait pas la commune de [Localité 2].

 

L'intimée vise l'article 768 du code de procédure civile relatif à la procédure devant le tribunal judiciaire, toutefois, ses dispositions sont semblables à celles énoncées par l'article 954 du même code, applicables devant la cour d'appel.

 

Aux termes de cet article 954 alinéa 2, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

 

Ces dispositions, qui sont applicables devant la cour d'appel et poursuivent l'objectif d'intérêt général de bonne administration de la justice, énoncent de simples règles formelles tenant à la présentation et à la structuration des conclusions. Elles ne sont pas prescrites à peine d'irrecevabilité desdites conclusions et la commune de [Localité 2] ne justifie d'aucun grief qui résulterait des manquements de la présentation des conclusions des époux [T] auxquelles elle a répondu. La commune sera déboutée de sa demande d'irrecevabilité des conclusions.

 



Sur le fond

 

L'arrêt du 10 novembre 2021, après avoir rappelé les articles L. 321-1, L. 322-1, L. 322-2, L. 322-3 et L. 322-4 et L. 322-6 du code de l'expropriation, a relevé que les parties ne contestaient pas la date de référence retenue par le juge de l'expropriation, soit le 22 juin 2016, un an avant l'ouverture de l'enquête publique.

 

Le bien exproprié est un terrain en nature de friche ou d'herbage, formant un 'L' aux branches d'environ 185 mètres et 110 mètres, bordé par la [Adresse 17] sur toute la longueur et par la départementale n°321 sur un petit côté (sur vingt mètres environ) ; il est constitué de deux parcelles, une parcelle [Cadastre 20] d'une contenance de 6 830 m² et la parcelle mitoyenne [Cadastre 7] d'une contenance de 6 170 m², soit une contenance totale de 13 000 m². Les parcelles appartiennent aux époux [T] qui les ont acquises en décembre 2010, pour 60 090 euros soit 4,62 euros/m².

 













Pour ordonner une réouverture des débats, la cour a considéré que, les conditions exigées par l'article L. 322-3 ne seraient pas réunies si, à la date de référence, les terrains expropriés, qui sont classés en zone AU, étaient, comme le soutient la commune, inclus dans le périmètre d'une opération d'aménagement d'ensemble, la capacité des réseaux existants à la date de référence devant être appréciée par rapport à l'ensemble de la zone. La qualification de terrain à bâtir pouvant alors ne pas être retenue en cas de réseaux insuffisamment dimensionnés, la cour a précisé que si la qualification de terrain à bâtir n'est pas retenue, il est possible, dans certains cas si les conditions sont réunies, que la parcelle se voit reconnaître une situation privilégiée.

 

Les parcelles sont classées en zone AUc, le secteur AUc étant destiné à accueillir le développement immédiat de la commune, en centre-bourg, à recevoir des constructions à usage d'habitation, ainsi que des activités et services nécessaires à la vie sociale, et à prolonger la densité du centre-bourg.



  


Sur l'existence et l'opposabilité des orientations d'aménagement et de programmation


 

Selon les dispositions de l'article L. 151-2 du code de l'urbanisme le plan local d'urbanisme comprend un rapport de présentation, un projet d'aménagement et de développement durables, des orientations d'aménagement et de programmation, un règlement et des annexes.



Selon l'article L.151-4, le rapport de présentation explique les choix retenus pour établir le projet d'aménagement et de développement durables (PADD), les orientations d'aménagement et de programmation et le règlement.

 

L'article L.151-6-1 indique que les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) définissent, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, un échéancier prévisionnel d'ouverture à l'urbanisation des zones à urbaniser et de réalisation des équipements correspondant à chacune d'elles, le cas échéant et l'article L.151-8, que le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés aux articles L. 101-1 à L. 101-3.

 

Selon l'article L.151-7 I., les orientations d'aménagement et de programmation peuvent notamment : 5° Prendre la forme de schémas d'aménagement et préciser les principales caractéristiques des voies et espaces publics.

 

Enfin, il résulte de l'article R.151-8 que les orientations d'aménagement et de programmation des secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser mentionnées au deuxième alinéa du R. 151-20 dont les conditions d'aménagement et d'équipement ne sont pas définies par des dispositions réglementaires, garantissent la cohérence des projets d'aménagement et de construction avec le projet d'aménagement et de développement durables.



Elles portent au moins sur :

1° La qualité de l'insertion architecturale, urbaine et paysagère ;

2° La mixité fonctionnelle et sociale ;

3° La qualité environnementale et la prévention des risques ;

4° Les besoins en matière de stationnement ;

5° La desserte par les transports en commun ;

6° La desserte des terrains par les voies et réseaux.



Ces orientations d'aménagement et de programmation comportent un schéma d'aménagement qui précise les principales caractéristiques d'organisation spatiale du secteur.



Avant 2015, les règles prévues aux orientations d'aménagement et de programmation devaient être reprises dans le règlement mais la recodification du code de l'urbanisme permet de prévoir les conditions de constructibilité des terrains des zones U et AU uniquement par l'intermédiaire des orientations d'aménagement et de programmation, puisque que le règlement n'est désormais prévu que 'le cas échéant', ce qui rend obsolète la jurisprudence Dos Santos rendue par le Conseil d'État en 2010 invoquée par les appelants. Selon cette jurisprudence, toutes les interdictions de construire prévues dans les orientations d'aménagement et de programmation devaient être reprises dans le règlement ou ses documents graphiques pour être opposables. Cette position est donc devenue caduque. Les orientations d'aménagement ne sont pas dépourvues de toute valeur normative et ne sont donc pas inopposables aux constructeurs faute d'avoir été retranscrites dans le règlement, même si la légalité des autorisations d'urbanisme s'apprécie à leur égard dans le cadre d'un simple rapport de compatibilité. Les articles R. 151-9 à R. 151-11 invoqués par les appelants sur le règlement, l'opposabilité de ses documents graphiques, ne sont donc pas applicables.

 

Les modalités de recours aux OAP des secteurs d'aménagement définies à l'article R.151-8 ouvrent la possibilité, en zones U et AU, de concevoir des OAP qui s'appliquent seules, en l'absence de dispositions réglementaires dans le secteur. Cette possibilité est confortée par le caractère facultatif de l'ensemble des articles du règlement 4, mais elle s'accompagne de conditions :

- les dispositions édictées doivent répondre aux objectifs du PADD ;

- elles doivent porter au minimum sur les objectifs listés à l'article R.151-8 ;

- elles doivent comporter un schéma d'aménagement précisant les principales caractéristiques d'organisation spatiale du secteur.

 

Selon l'article R.151-20 du code de l'urbanisme (ancien R. 123-6), les zones à urbaniser sont dites zones AU. Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation. 



Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.



Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.

 

Dès lors, dans le cas des zones AU ne disposant pas des équipements suffisants à leur périphérie immédiate, l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone' selon l'article R. 151-20 du code de l'urbanisme. 









Depuis le décret du 28 décembre 2015, une procédure de transformation du PLU doit donc obligatoirement être suivie, ce qui a été réalisé avec la modification du PLU de [Localité 2] en mars 2016, modification contenant les orientations du projet d'aménagement et de développement durable de la commune avec un schéma graphique, le projet de modification du PLU avec une modification du zonage et création d'une zone AUc, un schéma d'aménagement qui est intégré à la notice et au dossier devant servir de base au projet opérationnel de la commune. 



Ce schéma d'aménagement constitue bien une orientation d'aménagement et de programmation visée à l'article R. 151-8 comme mentionnant notamment la typologie d'habitat, les orientations urbaines et paysagères, les équipements et conditions de déplacement dans la zone et comportant une représentation graphique.

 

La note de présentation du PLU précise que « le projet sera réalisé par la commune de [Localité 2]. Il porte sur la réalisation d'un quartier d'habitat. Il s'agit d'accueillir des lots en accession et des logements sociaux en cohérence avec les objectifs de mixité sociale du SCOT. L'objectif est de créer un quartier de 40 logements environ dont 6 logements sociaux. »



Est également précisé le but « de permettre une densification qualificative du tissu bâti et de favoriser le recours à de nouvelles formes urbaines en conformité avec le PADD de [Localité 2] qui envisage une croissance de la population par la construction de nouvelles habitations...» et compatible avec le schéma de cohérence et d'orientation du territoire (SCOT) Seine-Eure/Forêt de Bord.

 

Le schéma d'aménagement stipule quant aux « Principes de composition urbaine :

- réalisation d'un projet d'ensemble favorisant une implantation du bâti respectueuse du tissu bâti environnant ».

 

Il en résulte que le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 2] contient bien des orientations d'aménagement et de programmation opposables aux époux [T] prévoyant dans la zone la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, la commune se chargeant de la réalisation de l'opération et du lotissement.

 

Les époux [T] ne peuvent donc soutenir pouvoir procéder à la division et à l'aménagement de leurs terrains indépendamment de ceux de la commune, et à la vente de parcelles à la découpe à des particuliers, viabilisées ou non, les règles définies par le PLU et les OAP leur étant opposables.



 


Sur la qualification des terrains


 

La qualification de terrain à bâtir suppose, selon l'article L. 322-3 du code de l'expropriation, que les divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains, étant précisé que, s'il s'agit de terrains situés dans une zone comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

 

Le premier juge a retenu une qualification de terrain à bâtir tout en considérant que si les parcelles expropriées bénéficient, aux dires des parties, des réseaux d'eau et d'électricité à proximité de la voirie existante, il n'est pas justifié pour autant de la capacité des réseaux existant les desservant et de leur adaptation à l'ensemble de la zone qui a vocation à créer pas moins d'une quarantaine de logements.

 





Selon les époux [T], le premier juge, qui a retenu la qualification de terrain à bâtir ne pouvait pas, sans méconnaître cette définition, retenir qu'il pouvait y avoir une incertitude sur l'existence des réseaux et sur leur adaptation à l'ensemble de la zone AUc.

 

Ils affirment démontrer la capacité suffisante des réseaux équipant la zone AUc dans laquelle leurs terrains sont situés du fait de :

 

- la note de présentation du dossier de modification n°2 du PLU de [Localité 2] approuvée le 24 mars 2016 indique que la zone AUc, est desservie par l'ensemble des réseaux, sans aucune restriction particulière quant à leur capacité ; il ne résulte d'aucun autre document que les réseaux auraient une capacité insuffisante ni qu'aurait été prévue la réalisation de travaux d'extension ou de renforcement de réseaux pour équiper cette zone AUc ; cela ne résulte pas de l'analyse des délibérations, tant du conseil municipal de [Localité 2] que du conseil comunautaire de l'Agglo Seine-Eure ;

 

- lorsque les réseaux sont de capacité insuffisante ou inexistants dans une zone AU, le règlement ou les orientations d'aménagement et de programmation (par abréviation OAP) des PLU l'indiquent expressément ;

 

- la zone AUc du PLU de [Localité 2], est devenue dans le PLUIH (plan local d'urbanisme intercommunal et habitat) de l'Agglo Seine-Eure approuvé le 28 novembre 2019, une zone urbaine (zone U) ce qui n'aurait pas été le cas si les réseaux étaient de capacité insuffisante.

 

La commune de [Localité 2] explique s'être rapprochée du syndicat intercommunal de l'électricité et du gaz de l'Eure (SIEGE). Par courrier du 26 novembre 2021, le président du SIEGE a informé le maire de [Localité 2] que le réseau public d'électricité était présent au droit des terrains d'assiette du projet mais ne disposait pas des capacités suffisantes pour accueillir ledit projet. 

 

La commune de [Localité 2], du fait de l'élément nouveau constitué par ce courrier du SIEGE, s'estime fondée à solliciter la réformation du jugement sur la qualification de terrain à bâtir.

 

Les époux [T] répliquent que le courrier établi par le syndicat SIEGE arrive tardivement et se révèle peu sérieux, voire complaisant, dicté par la commune elle-même. De plus, cet avis mentionne un projet pour la commune de quarante lots à bâtir alors que celui-ci est de quarante-huit lots comme l'atteste le plan du futur lotissement communal figurant dans le dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Le courrier du SIEGE ne confirme pas que le poste électrique actuel n'est pas de capacité suffisante pour desservir les trente-deux lots à bâtir que les époux [T] auraient pu créer dans le cadre de la division de leurs terrains conformément au projet de division établi par le cabinet GE 360.

 

Pour la commune, en l'absence de qualification de terrain à bâtir, c'est l'usage effectif qu'il convient de qualifier à la date de référence comme le précise le dernier alinéa de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation et les terrains expropriés peuvent recevoir la qualification de terrains en situation privilégiée au sens de la jurisprudence en matière d'expropriation : ils sont en effet situés en continuité de l'urbanisation existante et desservis par une voirie routière et les réseaux d'eau et d'électricité.

 











La commune demande que les indemnités dues aux expropriés soient fixées à :

- l'indemnité principale : 12 992 m² x 8,50 euros 110 432 euros

- l'indemnité de remploi :

20 % jusqu'à 5 000 euros 1 000 euros

15 % de 5 000 à 15 000 euros 1 500 euros

10 % pour le surplus 9 543 euros

soit 12 043 euros et une indemnité totale de 122 475 euros.

 

Selon l'article R.151-8 du code de l'expropriation, les orientations d'aménagement et de programmation des secteurs de zones urbaines ou de zones à urbaniser mentionnées au deuxième alinéa du R. 151-20'portent au moins sur : 6° La desserte des terrains par les voies et réseaux.

 

Il s'agit des voies et réseaux devant équiper les terrains lors de leur urbanisation. Ni le PLU, (ni le PLUIE) ni les orientations d'aménagement et de programmation d'un PLU, n'ont à identifier la capacité des réseaux des projets envisagés par la commune, ni à prévoir leur extension. Une zone peut être classée en AUc ou U sans que ne soit envisagés les réseaux qui seront à adapter.

 

Le PLU précise, quant au projet envisagé par la commune, que ce secteur bénéficie d'atouts importants, notamment :

- sa localisation au sein du tissu urbain de la commune limitant l'extension de l'urbanisation,

- la proximité des équipements communaux (mairie, école, ...),

- la bonne desserte du terrain par l'ensemble des réseaux (voirie, eau potable, assainissement ...),

« la bonne desserte du terrain » devant s'entendre comme la présence proche des réseaux concernés, et non de leur capacité.

 

L'appréciation sommaire des dépenses engendrées par l'aménagement du lotissement, selon le document du dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, établie en 2017, prévoyait un coût important pour le raccordement aux divers réseaux.

 

Par courrier du 26 novembre 2021, le président du syndicat intercommunal de l'électricité et du gaz de l'Eure a informé le maire de [Localité 2] que le réseau de distribution publique d'électricité était bien présent au droit des terrains d'assiette du projet mais ne disposait pas des capacités suffisantes pour accueillir ledit projet.

 

Il y est précisé que la réalisation du projet nécessite un renforcement du réseau qui engendre le remplacement de l'actuel poste de transformation (PSSA de 160 kVA) par un poste de plus grande capacité pour desservir de manière suffisante l'ensemble des lots (PAC de 400 kVA), ainsi que la création d'un nouveau départ en basse tensíon pour l'alimentation du projet. Le courrier mentionne un lotissement de quarante lots à bâtir, ce qui est prévu aux orientations d'aménagement et de programmation du PLU sans qu'il y ait lieu de retenir les quarante-huit lots figurant, selon les appelants, dans le dossier d'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, ni les trente-deux lots de leur projet qui ne peut être mené à bien, la commune ayant seule la possibilité d'aménager et lotir le terrain.

 

Dès lors la dimension des réseaux n'étant pas suffisamment importante au regard de l'ensemble de la zone où doivent être implantés quarante logements, les terrains ne peuvent être qualifiés de terrains à bâtir.

 










Sur les indemnités d'expropriation


 

Les époux [T] critiquent les termes de comparaison fournis par la commune et par le commissaire du Gouvernement :

- l'offre de la commune était fondée sur des termes de comparaison totalement inappropriés, aucun d'entre eux ne concernant des transactions portant sur des biens comparables aux parcelles expropriées ;

- les termes de comparaison visés par le commissaire du Gouvernement ne sont pas valables concernant des ventes antérieures à la déclaration d'utilité publique ou des parcelles réservées aux équipements collectifs, sans aucune possibilité d'y construire des immeubles à usage d'habitation ou avec obligation de réaliser de gros et coûteux travaux d'aménagement et de voirie pour dégager des lots à bâtir. 



Les époux [T] produisent leurs propres termes de comparaison qu'ils ont réunis sur les communes limitrophes de [Localité 10] et [Localité 18] ainsi que sur les communes de [Localité 15], (située à 6 kms de [Localité 2]) et de [Localité 9] (située à 4 kms) qui portent sur des ventes de terrains à vocation d'habitat individuel, situés dans des zones où le document d'urbanisme applicable (plan local d'urbanisme ou plan d'occupation des sols) comporte, selon eux, les mêmes caractéristiques que celles de la zone AUc du PLU de [Localité 2] :

 










commune





superficies





zone POS ou PLU





dates des ventes





valeur au m²







Criquebeuf-sur-Seine (3 ventes)





entre 800 

et 807 m²





zone NAa3 du POS





février et avril 2018





entre 105,20 et 109,04 euros/m²







[Localité 18] (4 ventes)





entre 350 

et 457 m²





zones 1AUa et Ua du PLU





entre mars 2016 et juillet 2018





entre 110,94 euros et 128,57 euros/m²







[Localité 15] (3 ventes)





entre 290 

et 589 m²





zones Uh et Up du PLU





entre mars 2017 et avril 2018





entre 120 et 

137,90 euros/m²







[Localité 9] (4 ventes)





entre 250 

et 346 m²





zone UB du PLU





entre mars et novembre 2017





entre 114 et 140 euros/m²







[Localité 15] (2 autres ventes)





205 et 216 m²





zone UC du PLU





décembre 2016 et octobre 2017





285 et 300,20 euros/m²





 

Selon eux, l'examen de ces termes decomparaison permet de déterminer une valeur moyenne de 119,52 euros/m² pour des parcelles dont les caractéristiques sont exactement identiques à celles qui sont expropriées : soit des terrains àbâtir àvocation d'habitat individuel. Ils ajoutent que cette moyenne ne traduit pas la valeur réelle de leurs parcelles, en effet, l'absence totale d'offre de terrains à bâtir sur la commune de [Localité 2] les autorise à revendiquer une valeur au m² de 140 euros.

 

Les époux [T] invoquent en effet des éléments qui apporteraient une plus-value à leurs terrains à bâtir.



 






La situation privilégiée des terrains




Selon eux, cette situation privilégiée de la zone AU1, devenue après la modification n°2 du PLU de [Localité 2] du 24 mars 2016 la zone AUc, a motivé la commune à ouvrir à l'urbanisation la zone AU1 de la [Adresse 17], au détriment de la zone AU2, située [Adresse 16] ;



 


La classification de la commune de [Localité 2] en zone de forte tension foncière 




Ils affirment que la commune de [Localité 2] fait partie des 13 communes du département de l'Eure (sur un total de 585) classées pour la tension foncière très forte qu'elles subissent, en zone B1 (zone où le marché immobilier est très tendu en raison d'une offre de logements et terrains à bâtir insuffisante pour couvrir la demande). Le reste du territoire de l'Eure est classé en zone C donc de faible tension foncière ;

 




Leurs parcelles seraient aussi valorisées par les particularités suivantes 




Elles ont l'avantage de disposer d'un accès direct et immédiat à la [Adresse 17], elles ne nécessitent aucun aménagement supplémentaire pour devenir directement divisibles ; la possibilité de raccordement direct au tout à l'égout est un facteur de plus-value supplémentaire ;

 

 


Le potentiel de divisibilité de leurs terrains 




Au regard du règlement du PLU de [Localité 2], ils considèrent qu'ils pouvaient réaliser une division de leurs terrains 13 000 m² en trente-deux lots à bâtir de 406 m² en moyenne, chaque lot aurait été desservi directement sur la [Adresse 17]. Un schéma de division établi, à leur demande, par le cabinet GE360, géomètre-expert, permet de confirmer la faisabilité de cette opération, faisabilité d'ailleurs confirmée par M. [E] [V], géomètre-expert DPLG. 

 

Ils ajoutent pouvoir facilement pallier les remarques faites par la commune quant à leur projet de division (places de stationnement facilement réalisables, lot n° 1 pouvant être desservi soit à partir de la route départementale, soit à partir de la [Adresse 17] en réalisant un accès par prélèvement d'une bande de 4 m de large sur le lot 2). 

         

Ils remarquent que d'une part, cette procédure de division de terrains à bâtir permet la vente des lots à bâtir sans obligation de les viabiliser, que d'autre part, le règlement du PLU de [Localité 2] ne comporte plus de surface minimum pour chaque parcelle, de sorte que les divisions de terrains peuvent donc donner lieu à des lots à bâtir de petite superficie.



Ils prétendent produire des termes de comparaison en adéquation avec la situation de leurs parcelles soit des termes de référence portant sur des terrains à bâtir, non viabilisés comme les leurs, non encore équipés d'un regard eaux usées, d'un regard eau potable, d'un coffret électrique et d'un raccordement télécom, à l'instar des 32 lots à bâtir dégagés par leur projet de division.

 











La commune de [Localité 2] observe que le juge de l'expropriation retient que les terrains expropriés sont situés dans une zone classée AUc au plan local d'urbanisme de [Localité 2] et que ledit PLU réserve la zone en question à la réalisation d'une opération d'ensemble. Elle considère en conséquence, que les termes de comparaison des époux [T], qui ne sont pas des termes portant sur des terrains de cette nature, mais qui concernent de petits terrains individuels aménagés prêts à recevoir une construction individuelle, ou des terrains situés dans une zone classée en zone UB au document d'urbanisme applicable, soit une zone urbanisée, ne peuvent être valablement retenus. Ainsi, la valeur de 140 euros/m² demandée à la cour de retenir est fantaisiste. 



Elle note que, dans leurs dernières écritures, pour tenter vainement de justifier cette méthode d'évaluation, les époux [T] produisent deux plans de division censés illustrer les potentialités de constructibilité de leurs terrains, mais, selon elle, ces plans se révèlent totalement fantaisistes et contraires aux règles de droit applicables sur la zone (non-respect des règles stationnement et d'accès aux parcelles). Ainsi, l'emprise foncière expropriée est d'une surface de

13 000 m² et non aménagée (car non aménageable) pour la vente de lots de quelques centaines de mètres carrés permettant qu'y soient réalisés des constructions. La commune souligne que les parcelles ne pourront être viabilisées qu'à la suite de l'engagement de coûts importants, estimés à

876 000 euros dans le cadre de la procédure de déclaration d'utilité publique.

 

Pour la commune, les termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement correspondent à l'évidence à des biens de nature et d'usage comparables, notamment au regard de leur surface et la valeur de 17 euros/m² qu'elle a proposée, retenue par le juge de l'expropriation, ne peut qu'être confirmée par la cour.

 

Les époux [T] soutiennent que le coût des travaux d'aménagement et viabilisation chiffré par la commune de [Localité 2] à 876 000 euros pour l'aménagement de l'ensemble de la zone ne peut être retenu les concernant. Ce coût incombera à l'aménageur qui ne pourra vendre que des lots à bâtir complètement viabilisés, en l'exposant à des travaux très coûteux (voirie nouvelle, espaces verts, réalisation de nouveaux réseaux d'eaux usées, d'eau potable, d'électricité, télécom...). Il est donc impossible de comparer la valeur de leurs terrains avec ceux de la commune, du fait de la nécessité d'engager des dépenses supplémentaires pour la réalisation de voiries et de réseaux divers qu'ils n'auraient pas à supporter. 

 

Ils assurent que la commune confond terrain à bâtir viabilisé et terrain constructible en soutenant qu'un terrain situé en zone U est de toute évidence un terrain à bâtir viabilisé, il est, selon eux, fréquent qu'un terrain classé en zone U dans un PLU ne soit pas encore viabilisé.

 

Pour le commissaire du Gouvernement, force est de constater que les époux [T] n'ont manifesté, à aucun moment au cours des années précédant l'enquête publique et la déclaration d'utilité publique, la moindre intention de vendre par lots leurs parcelles. Dans ces conditions, quand bien même la qualification de terrain à bâtir ne serait pas discutée, le préjudice ne saurait être qualifié de certain en regard de la vente à la découpe des dites parcelles, le préjudice demeurant, de fait, purement hypothétique.

 

Les ventes citées par les époux [T] pour comparaison sont toutes à écarter comme n'étant pas pertinentes notamment quant à leur petite surface.

 

En conséquence, pour le commissaire du Gouvernement, qui fournit des tableaux avec des éléments de comparaison, seuls des terrains de grande contenance peuvent être retenus comme comparables car eux seuls sont susceptibles de supporter des coûts d'aménagement similaires.

 

Le commissaire du Gouvernement demande confirmation du jugement au niveau de la fixation de l'indemnité principale allouée par le juge soit

221 000 euros, de l'indemnité de remploi soit 22 600 euros, et du montant de l'indemnisation totale fixée à 243 379 euros.

 

Si la qualification de terrain à bâtir n'est pas retenue, il est possible dans certains cas si les conditions sont réunies, que la parcelle se voit reconnaître une situation privilégiée pour lui attribuer une valeur supérieure à celle d'une terre à seule vocation agricole.



Comme déjà noté, le PLU a réservé les parcelles pour la réalisation d'une opération d'ensemble, relative aux 40 logements, opération qui sera réalisée par la commune qui devra lotir et donc faire viabiliser les terrains avant vente, pour vendre des fonds ayant subi les travaux nécessaires pour le raccorder aux services inhérents à l'édification d'un immeuble soit le raccordement aux réseaux d'électricité, d'eau, de gaz, de téléphone et d'assainissement, outre le réseau routier.

 

Les époux [T] estiment qu'ils peuvent vendre leurs parcelles après division en terrains d'une surface plus ou moins importantes, comme terrains à bâtir, sans avoir l'obligation de lotir et donc de subir le coût important des raccordements aux divers réseaux. Ils ont fait établir fin 2021 un projet de division en trente-deux lots.

 

Toutefois, même s'ils ne lotissent pas, ils ne pourraient pas vendre des fonds comme terrains à bâtir sans un minimum d'aménagement : la définition du terrain à bâtir donné par l'article L. 322-3 du code de l'expropriation suppose un terrain effectivement desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement.

           

Selon l'article L. 321-1 du code de l'expropriation : les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

 

A aucun moment au cours des années précédant l'enquête publique et la déclaration d'utilité publique, comme noté par le premier juge, les époux [T] n'ont entrepris de démarche pour obtenir une division parcellaire aux fins de cession onéreuse de leurs parcelles divisées en lots constructibles, ni même pour solliciter et obtenir un permis de construire, de manière à valoriser leurs parcelles.

 

Ils n'ont jamais fait aménager et diviser leurs parcelles qui demeurent en nature d'herbages, ils ne peuvent donc pas réclamer le coût d'un terrain à bâtir, le préjudice ne saurait être qualifié de certain en regard de la vente à la découpe des dites parcelles, le préjudice demeurant, de fait, aléatoire et hypothétique.

 

Les ventes citées dans les éléments de comparaison des appelants sont à écarter car elles ne concernent que des petits terrains à bâtir individuels aménagés (de 250 à 807 m²) et destinés à des particuliers pour l'édification de leur maison d'habitation personnelle tandis qu'en l'espèce il s'agit d'un grand terrain à aménager, juridiquement partie d'une opération d'ensemble prévoyant l'édification d'une quarantaine de logements.

 

Il sera noté qu'ils reprochent au commissaire du Gouvernement de fournir des éléments de comparaison relatifs à des ventes antérieures à la déclaration d'utilité publique ; or, ils font référence à des ventes de 2016 et 2017 antérieures à l'arrêté de déclaration d'utilité publique qui a été pris le 2 octobre 2017.

 



Les époux [T] ne prouvent pas le classement de la commune de [Localité 2] en zone B1 du département, zone de forte tension foncière mais il résulte de la note de présentation du PLU de la commune et de l'avis du domaine sur la valeur vénale des parcelles, qu'il reste peu ou pas de parcelles de cette surface sur la commune pour répondre au besoin de construction de celle-ci.



En outre, les parcelles sont situées à proximité d'équipements communaux (mairie, école) à proximité de parcelles déjà construites et donc avec des réseaux proches, elles sont bordées par des voies d'accès (dont une route à proximité de l'autoroute A13 dont il a été indiqué par le commissaire du Gouvernement en première instance qu'elle connaissait une forte fréquentation, qu'elle était souvent congestionnée, qu'elle était accidentogène et créait des nuisances sonores, de la pollution..., élément qui pourrait être négatif pour des personnes voulant s'installer en zone rurale), ce qui en fait des terrains en situation privilégiés devant être évalués comme tels, en considérant des évaluations concernant de grands terrains.

 

Le juge de l'expropriation a retenu un élément donné par le commissaire du Gouvernement : la vente d'un terrain à lotir de 7000 m² en vue de la construction d'un lotissement, cédé par la communauté de communes à un promoteur privé à 12,50 euros du m², sur la commune de [Localité 2] (classé en zone urbaine Ua, plus favorable que la zone AU), il a repris l'offre faite par la commune (qui comporte un calcul erroné) :

l'indemnité principale : 13 000 m² x 17 euros 221 000 euros

l'indemnité de remploi :

20 % jusqu'à 5 000 euros 1 000 euros

15 % de 5 000 à 15 000 euros 1 500 euros

10 % sur le surplus : 20 100 euros

total : 243 379 euros. 

 

Le commissaire du Gouvernement, pour fixer la valeur des parcelles à 17 euros du m², vise les éléments du service immobilier de l'État et expose qu'il n'existe pas de cession de terrain à bâtir (TAB) sur la commune de [Localité 2] ; il retient des cessions dans des communes proches ou similaires, précisant que les marchés immobiliers y sont beaucoup plus tendus, les éléments concernent du terrain à bâtir (plus onéreux), pas du terrain à lotir :

 







commune





superficies en m²





zone ou nature





dates des ventes





valeur au m²







Heudebouville





12 621





TAB





03/10/2018





11,32







[Localité 18]





11 551





TAB





12/02/2018





24,66







Sahurs





12 954





TAB





20/06/2016





21,61





 

 

Le commissaire du Gouvernement produit devant la cour des termes de comparaison :

- ventes présentant une configuration similaire : un grand terrain à aménager,

- zonage à urbaniser ou une destination comparable à la zone AUc soit la création d'un lotissement.

 

Concernant des grands terrains, deux seulement sont comparables aux biens expropriés, certaines ventes de 2013 et 2015, étant bien antérieures à la déclaration d'utilité publique de 2017, trois étant nettement postérieures :

 








commune





superficies en m²





zone ou nature





dates des ventes





valeur au m²







[Localité 2]





9 899





AUc





27/12/2016





20,80







[Localité 2]





4 809





AUa





29/12/2015





9,35







[Localité 2]





14 477





AU1





19/06/2013





4,93







[Adresse 8] (27)





8 433





Nh





31/10/2017





28,46







[Localité 19] (27)





5 724





-





19/09/2019





21,84







[Localité 11] (76)





9 853





UD





18/10/2019





21,72







[Localité 14] (76)





13 735





UAB





25/10/2019





38,44







 

Il convient de noter toutefois, que les communes de [Localité 11] et [Localité 14] sont plus urbanisées que celle de [Localité 2] qui n'est qu'un village et que, pour la dernière vente, le terrain était en zone UAB plus favorable que la zone AUc.

 

Les parcelles expropriées sont en zone AU1, comme celle vendue en 2013 ; elles sont devenues zone AUc en 2016 ; la moyenne des trois parcelles vendues à [Localité 2] en zone AU (trois premières ventes ci-dessus) est de 11,69 euros/m².

 

Dès lors, au vu de ces éléments, il convient de considérer que le premier juge a justement fixé la valeur du m² à 17 euros soit une indemnité principale de 

221 000 euros et une indemnité de remploi, ainsi calculée, en rectifiant l'erreur reprise dans le jugement :

- 20 % sur 5 000 euros 1 000 euros

- 15 % sur la tranche 5 000/15 000 euros 1 500 euros

- 10 % sur 206 000 euros20 600 euros

soit 23 100 euros et un total de 244 100 euros et non de 243 379 euros.



Le jugement sera réformé uniquement sur ce point.

 



Sur les autres demandes

 

Les dépens restent à la charge de l'expropriant en première instance. Le premier juge a fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de confirmer le jugement sur les dispositions correspondantes.



Les époux [T] qui succombent en appel, sauf rectification de l'erreur susvisée justifiant une infirmation du jugement, seront déboutés de leur demande d'indemnité de procédure et condamnés aux dépens de la procédure d'appel.

 



 

PAR CES MOTIFS

 

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort, 

 

Déclare sans objet la demande de sursis à statuer de la commune de [Localité 2],

 

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la commune de [Localité 2] relative à l'irrecevabilité des conclusions de M. [H] [T] et Mme [F] [D], son épouse, 

 

Sur le fond, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a fixé l'indemnité de remploi à la somme de 22 600 euros,



L'infirmant de ce chef, et y ajoutant,

 

Fixe ainsi le montant de l'indemnité d'expropriation devant être versée à 

M. [H] [T] et Mme [F] [D], son épouse, propriétaires des parcelles expropriées, cadastrées section [Cadastre 20] d'une superficie de 

6 830 m² et cadastrées section [Cadastre 7] d'une superficie de 6 170 m², en nature d'herbage, situées sur la commune de [Localité 2] :

- l'indemnité principale : 221 000 euros

- l'indemnité de remploi : 23 100 euros

soit une somme totale de 244 100 euros,

 

Déboute M. [H] [T] et Mme [F] [D], son épouse de leur demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Condamne M. [H] [T] et Mme [F] [D], son épouse aux dépens d'appel. 







Le greffier,La conseillère,