Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 19/05844 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TMRJ



AFFAIRE :



SDC DE L'IMMEUBLE LES VERGERS sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM&FILS



C/



[L] [U] [K]



[P] [U] [K]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Juin 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 1119000775



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Typhanie BOURDOT



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SDC DE L'IMMEUBLE LES VERGERS sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société BATIM&FILS dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Typhanie BOURDOT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 644 et Me Smeth SAMBA de la SELEURL SMETH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1495



APPELANT

****************



Monsieur [L] [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Défaillant



Madame [P] [U] [K]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Défaillante



INTIMÉS

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Par jugement contradictoire du 20 juin 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :

- dit que les sommes dues au titre des charges de copropriété entre le 31 décembre 2012 et le 1er avril 2019 (2ème trimestre 2019) sont réglées, et que le solde du compte de copropriétaires de M. et Mme [U] [K] est créditeur d'un montant de 629,44 euros à leur profit ;

- fixé la somme due in solidum par M. et Mme [U] [K] au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à 325,01 euros ; 

- dit que la somme de 325,01 euros viendra en déduction du solde créditeur de 629,44 euros, soit un solde créditeur de 304,43 euros ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- laissé au syndicat de copropriétaires la charge des dépens de la présente instance ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.



Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5]) a interjeté appel suivant déclaration du 5 août 2019 à l'encontre de M. et Mme [U] [K]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2019, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, de l'article 1231-6 du code civil et des articles 515 et 695 et suivants du code de procédure civile, de :

- le voir, dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ; 

En conséquence, 

- infirmer le jugement entrepris ; 

- condamner solidairement M. et Mme [U] [K] au paiement des sommes suivantes : 

* 523,15 euros, au titre du solde débiteur de son compte de charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

* 2.820,08 euros au titre des frais de recouvrement ; 

* 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

* 1.425,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. et Mme [U] [K] aux entiers dépens ; 

- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.



M. et Mme [U] [K] sont défaillants. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant leur ont été signifiées suivants actes du 4 octobre 2019, remis à l'étude. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Vu l'article 472 du code de procédure civile, 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



Par ailleurs, selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



***

En l'espèce, le syndicat demande la condamnation des intimés qui ont soutenu en première instance avoir soldé leur dette et ont, subsidiairement, demandé des délais de paiement, à lui payer la somme de 523,05 € à titre de charges impayées au 6 septembre 2019 outre celle de 2.820,08 € à titre de frais de recouvrement.



Cependant, il ne justifie pas davantage en appel d'en première instance de la reprise de solde que le premier juge a déduit de la créance alléguée pour en conclure que le compte des intimés était créditeur.



En effet, le décompte du syndicat des copropriétaires (pièce 83), intégré à ses conclusions, comporte une reprise de solde de 1.598,04 € au 31.12.2016, qu'il propose certes de justifier par un autre décompte (pièce 63), également intégré à ses conclusions.



Mais cet autre décompte comporte lui-même une reprise de solde de 1.045,18 € au 31-12-2012 sur laquelle il ne s'explique pas, outre des frais à hauteur de 822,03 € qui n'ont pas à figurer dans ce décompte de charges mais dans un décompte de frais distinct.



Sa créance de charges n'est donc nullement établie et la position largement créditrice du compte des intimés à ce titre exclut toute dette de frais nécessaires, en l'état des décomptes produits, qui ne mettent pas la cour en mesure d'en apprécier le bien fondé à leurs dates respectives.



Ses demandes en paiement de charges et frais, manifestement infondées doivent donc être rejetées.



Au demeurant, la cour s'interroge sur la disproportion manifeste de certains de ces frais, notamment à compter de 2016, qui lui apparaissent disproportionnés par rapport au montant de la créance, en principal, à leurs dates respectives, dans la mesure où des règlements souvent relativement conséquents sont effectués à hauteur de 7.136,48 € sur la période tandis que la créance en principal s'élève sur cette même période - même en admettant la reprise de solde injustifée précitée de 1.045,18 € - à une somme bien inférieure. 

 

Enfin, le sens de l'arrêt rend sans objet les demandes du syndicat des copropriétaires formées au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive , des dépens qui doivent rester à sa charge en vertu de l'article 696 du code de procédure civile et de l'indemnité de procédure. 









PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par défaut 



Confirme le jugement entrepris ;



Y ajoutant, 



Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et laisse les dépens d'appel à sa charge.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,