Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 19/05869 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TMTR



AFFAIRE :



M. [N] [Z]



Mme [X] [Y] épouse [Z]



C/



[Adresse 6] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 19/00797



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Maëlle LE FLOCH 



Me Martine DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [N] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4] 



Représentant : Me Maëlle LE FLOCH de l'AARPI LFP ASSOCIEES AARPI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire: 6 



Madame [X] [Y] épouse [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4] 



Représentant : Me Maëlle LE FLOCH de l'AARPI LFP ASSOCIEES AARPI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire: 6



APPELANTS

****************





[Adresse 6] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la société CABINET LOISELET PERE FILS ET F DAIGREMONT, en son agence [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2] 

[Localité 3]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Valérie GARCON de la SCP WARET GARCON GENNETAY W2G, Plaidant, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22 



INTIMÉ

****************





























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Valentine BUCK, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- condamné solidairement les époux [N] et [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Charcot [Adresse 6] à [Localité 5] les sommes de :

* 18.512,97 euros pour charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 1er trimestre 2013 au 1er trimestre 2019 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2017 ; 

* 1.800 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum les époux [Z] aux dépens, dont distraction selon l'article 699 du code de procédure civile ; 

- ordonné l'exécution provisoire.



Les époux [Z] ont interjeté appel suivant déclaration du 6 août 2019 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ils demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 17 mai 2021, au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de l'article 1343-5 du code civil et au regard des pièces versées aux débats, de :

- réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, 

- constater qu'ils sont des débiteurs de bonne foi ; 

- dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires, arrêtée au 1er trimestre 2019 est limitée à la somme de 5.769,09 euros ; 

- les autoriser à se libérer de leur dette en 23 versements mensuels de 250 euros, le solde à la 24ème échéance ;

- les condamner à verser la somme symbolique de 1 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence Charcot [Adresse 6] à [Localité 5] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 20 mai 2021, au visa des dispositions des articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 55 du décret du 17 mai 1967, de :

- confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ; 

En conséquence,

- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes ; 

Y ajoutant,

- condamner solidairement les époux [Z] au paiement de la somme de 18.049,62 euros au titre des charges impayées au 1er trimestre 2020 inclus ;

- condamner in solidum les époux [Z] au paiement de la somme de 1.500 euros conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les époux [Z] en tous les dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl Lexavoué Paris Versailles en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er juin 2021. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR 



Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n'examine les moyens que s'ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l'exclusion des 'dire et juger' et des 'constater'  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci. 





Sur les charges et travaux impayés 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



En l'espèce, les appelants soutiennent :

- qu'ils étaient à jour de leur paiement au 1er janvier 2014 

- que les appels conséquents de fonds travaux votés par l'assemblée générale du 20 octobre 2014 sur neuf mois - dans le cadre d'un plan de sauvegarde de la résidence votant un programme de travaux global - les ont mis en difficulté, compte tenu de leurs faibles ressources de sorte qu'ils n'ont pu les payer que partiellement payés mensuellement,

- que la reprise de solde Batim à hauteur de 1.255,22 € débitée le 5 septembre 2017 n'est pas justifiée,

- que la subvention et l'aide individuelle auxquelles ces travaux leur donnent droit doivent être déduites du montant qui lui est réclamé, de même que leur quote part du préfinancement de la Caisse d'Epargne alors que les travaux n'ont pascommencé.



Ils en déduisent que leur dette se limite à la somme de 5.769,09 euros.



Au vu des pièces produites, la créance du syndicat des copropriétaires, suivant décompte repris dans le corps de ses conclusions, s'élève au 1er janvier 2020 à la somme de 16.794,40 euros, déduction faite du solde Batim précité, qu'aucun décompte ne détaille de sorte qu'il n'est pas utilement justifié.



En revanche, les appelants ne justifient pas qu'ils sont en droit de déduire la subvention et l'aide individuelle qu'ils invoquent avant même le paiement des appels de fonds et l'exécution des travaux en cause. 



De même, leur pièce 12, sans en-tête ni signature, ne suffit pas à justifier de leur allégation quant au préfinancement de la Caisse d'Epargne.



Enfin, ils ne sauraient sérieusement faire grief au syndicat des copropriétaires de l'absence de commencement des travaux alors qu'ils sont en défaut de paiement et qu'ils font valoir qu'ils sont 'loin d'être les seuls' dans ce cas s'agissant d'une copropriété en difficulté financière, ce qui ne peut avoir manqué de contribuer au retard qu'ils déplorent. Ce d'autant que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un compte rendu de chantier du 10 mars 2021 qu'il ne contestent pas.



Il y donc lieu de confirmer le jugement entrepris du chef des charges impayées, sauf à actualiser la créance à cette somme de 16.794,40 euros arrêtée au 1er janvier 2020, premier trimestre 2020 inclus et, en conséquence, à condamner solidairement les époux [N] et [X] [Z] à lui payer au syndicat des copropriétaires.





Sur la demande en dommages et intérêts 



Vu l'article 1231-6 du code civil, 



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est certes de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose en effet le syndicat des copropriétaires à payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi par le plan de sauvegarde de la copropriété que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés qui désorganisent la trésorerie du syndicat.



Toutefois, les appelants, parents de trois jeunes enfants, dont le solde du compte était créditeur au 31 décembre 2013 et qui se sont acquittés de sommes mensuelles en rapport avec leur situation financière modeste dont les pièces qu'ils produisent justifient à suffisance, établissent leur bonne foi.



La demande du syndicat des copropriétaires à ce titre ne peut donc être accueillie et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



Sur la demande de délais des époux [N] et [X] [Z] 



Vu l'article 1343-5 du code civil,



Les époux [N] et [X] [Z] ont, de fait, bénéficier des délais de la procédure d'appel et l'échéancier proposé ne leur permet pas d'apurer leur dette dans le délai maximum de deux ans imparti par ce texte dès lors qu'il ne s'explique pas sur leur faculté de paiement de la dernière mensualité proposée. 



En outre, la situation financière fragile de la copropriété, également digne d'intérêt n'est guère compatible avec ces délais.



La demande de délais des époux [N] et [X] [Z] à laquelle le syndicat des copropriétaires s'oppose compte tenu de l'incertitude relative au paiement de la 24ème et dernière échéance envisagée ne peut donc être accueillie, étant observé que cette demande de délais n'est pas le seul moyen à leur disposition pour éviter qu'ils perdent leur logement.





Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. Les époux [N] et [X] [Z], dont le recours échoue doivent également supporter les dépens d'appel sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure et l'équité commande de les condamner comme suit de ce chef. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, 



Confirme le jugement entrepris du chef des charges impayées sauf à actualiser la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Charcot [Adresse 6] à [Localité 5] à la somme de 16.794,40 euros arrêtée au 1er janvier 2020, premier trimestre 2020 inclus et, en conséquence, à condamner solidairement les époux [N] et [X] [Z] à lui payer cette somme ; 



Confirme le jugement entrepris des chefs des dépens et de l'indemnité de procédure ;



Infirme le jugement entrepris du chef des dommages et intérêts ; 



Statuant à nouveau de ce chef infirmé et y ajoutant, 



Rejette la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la résidence Charcot [Adresse 6] à [Localité 5] ;



Rejette la demande de délais des époux [N] et [X] [Z] ;



Condamne les époux [N] et [X] [Z] aux dépens d'appel;



Condamne les époux [N] et [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Charcot [Adresse 6] à [Localité 5] une indemnité de procédure de 1.000 euros et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,