Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 19/06869 - N° Portalis DBV3-V-B7D-TPDG



AFFAIRE :



SDC DE L'IMMEUBLE 1/3/5/7 ALLEE WATTEAU - 13/15 AVENUE PIERRE KOENIG [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet CPI,



C/



[B] [E]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juillet 2019 par le Tribunal d'Instance de GONESSE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-18-002279



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Katell FER CHAUX-

[D]



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



[Adresse 6] [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet CPI, dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 1] 

[Localité 4]



Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 629 et Me Emmanuel COSSON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0167



APPELANT

****************





Monsieur [B] [E]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Défaillant



INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, Conseiller, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal d'instance de Gonesse a :

- condamné M. [B] [E] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble

[Adresse 6] à [Localité 5] :

* la somme de 1.724,30 euros, au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2018 (4e trimestre 2018 inclus), outre intérêts au taux légal à compter de 4 décembre 2018, date de l'assignation ;

* la somme de 100 euros à titre de dommages-intérêts ;

* la somme de 400 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs autres demandes ;

- condamné M. [E] aux entiers dépens de la présente instance ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Le syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] a interjeté appel suivant déclaration du 27 septembre 2019 à l'encontre de M. [E]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 30 octobre 2019, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1240 code civil, de :

- infirmer le jugement entrepris en ce que sa créance a été fixée à la somme de 1.724,30 euros et en ce qu'il l'a débouté de sa demande formulée au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Statuant à nouveau, 

- condamner M. [E] à lui payer : 

* la somme de 9.001,06 euros au titre des charges, régularisations de charges et appels de travaux impayés au 28 octobre 2019 et article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

* la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens.



M. [E] est défaillant. La déclaration d'appel, d'une part et les conclusions d'appelant, d'autre part, lui ont respectivement été signifiées suivant acte du 6 novembre 2019 par remise à l'étude.









L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 mai 2021.



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.





SUR CE LA COUR 



Vu l'article 472 du code de procédure civile, 



Sur les demandes en paiement des charges de copropriété



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



A cet égard, il est constant qu'il revient au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions. Il lui appartient donc de prouver le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- un relevé de propriété de 2017 établissant que M. [E] est propriétaire des lots 47 et 146 dans l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3] ;

- les procès-verbaux d'assemblée générale des 23 avril 2018, 20 mai 2019 et 29 septembre 2020 approuvant les comptes de l'année 2017, 2018, 2019, le budget prévisionnel des années 2018 et 2019 ;

- un extrait de compte concernant l'exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2019 indiquant au 8 octobre 2019 un solde débiteur de 9.001,06 euros ;

- les appels de fond des années 2017,2018 et 2019.



Aucun des documents produits par le syndicat des copropriétaires ne fait référence à un report de solde non justifié ou à un précédent jugement. C'est dès lors à tort que le tribunal a déduit du montant réclamé les sommes de 2.295,83 euros et 714 euros.



Par conséquent, au titre des charges de copropriété dues au 8 octobre 2019 et sur la base des pièces justificatives produites, M. [H] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 7.106,93 euros correspondant au solde de l'extrait de compte à cette date déduction faite des frais de mise en demeure (8x39 euros), de rappel (2x19 euros), de suivi de recouvrement (6x99 euros), de 'CPI' avocat (2x399 euros), de 'CPI' échéancier (45 euros) et de frais d'assignation (107,13 euros).





Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires 



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Au titre des frais de recouvrement, M. [E] sera donc condamné à payer les seuls frais de mise en demeure (8x39 euros) et de rappel (2x19 euro), les frais d'avocat et d'assignation étant pris en compte au titre des frais de procédure et des dépens, soit au total 350 euros.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.



En l'espèce, M. [E] n'a réglé ses charges que partiellement et qu'entre le mois de septembre 2017 et le mois de mars 2018. Cette situation récurrente complique la tâche de recouvrement du syndicat des copropriétaires et fragilise sa trésorerie.



Dans ces circonstances, M. [E] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros de dommages et intérêts.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



M. [E], partie perdante, sera condamné aux dépens exposés en cause d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par défaut,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [B] [E] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1.724,30 euros, au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2018 (4e trimestre 2018 inclus) et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de frais nécessaires et de dommages et intérêts.



Statuant à nouveau,



Condamne M. [B] [E] à payer au syndicat de copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] :

- la somme de 7.106,93 euros, au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2017 au 8 octobre 2019 ;

- la somme de 350 euros au titre des frais de recouvrement ;

- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Condamne M. [B] [E] aux dépens exposés en cause d'appel et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,