Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 20/00459 - N° Portalis DBV3-V-B7E-TW2I



AFFAIRE :



SDC DE LA RESIDENCE EUPALINOS représenté par son syndic, Cabinet CPI



C/



[W] [T]



[E] [T]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Décembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 1

N° Section : 

N° RG : 18/01191



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Katell FER CHAUX-

[H]



Me Christophe LAUNAY



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SDC DE LA RESIDENCE EUPALINOS, représenté par son syndic, Cabinet CPI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et Me Emmanuel COSSON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0167



APPELANT

****************



Madame [W] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Christophe LAUNAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 170



Monsieur [E] [T]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentant : Me Christophe LAUNAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 170



INTIMÉS

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller,chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

***

Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Pontoise a :

- condamné solidairement M. et Mme [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1], les sommes de :

* 4.964,38 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 2ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2019 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2018 ;

* 500 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. et Mme [T] in solidum aux dépens ;

- ordonné l'exécution provisoire.



Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1] a interjeté appel suivant déclaration du 23 janvier 2020 à l'encontre des époux [T]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2020, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 14, 18, 19, 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi du 13 décembre 2000, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 220 et 1240 du code civil, d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de :

- condamner solidairement ou à défaut in solidum les époux [T] à lui payer les sommes suivantes : 

* 9.646,62 euros au titre des charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter de la lettre de mise en demeure, sur la période 2ème trimestre 2010 au 3ème trimestre 2020 inclus ; 

* 10.088,18 euros au titre des frais de l'article 10-1 ; 

* 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- ordonner la capitalisation des intérêts en application des dispositions de l'article 1154 du code civil.



Les époux [T] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 2 juillet 2020, d'infirmer le jugement entrepris et de :

- dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires ne peut excéder la somme de 2.900 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2020 ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur les demandes au titre des charges de copropriété



Le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d'avoir déduit des sommes réclamées les condamnations prononcées par jugement du 16 septembre 2011.



Les consorts [T] rappellent que le jugement du 16 septembre 2011, rendu par défaut, a été rétracté par jugement du 16 juillet 2015 lequel a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des charges échues au 1er trimestre 2010.



***



Au terme de ses conclusions notifiées le 23 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement, au titre des charges échues entre le 2ème trimestre 2010 et le 2ème trimestre 2020, la somme de 9.646,62 euros euros incluant expressément la somme de 7.212,99 euros au titre du jugement du 16 septembre 2011.



Il est exact que, comme l'affirme le syndicat des copropriétaires, dans son jugement du 16 juillet 2015 le tribunal a constaté d'une part que le syndicat des copropriétaires était défaillant et ne versait aucune pièce au soutien de ses demandes, d'autre part qu'au jour où il statuait, les époux [T] s'étaient acquittés du paiement de leur charges.



Il n'a effectivement pas pour autant remis en cause le principe d'une dette de charges au 1er mars 2010, mais constaté qu'à la date où il statuait elle était éteinte.



Si la cour ne peut que déplorer que le syndicat des copropriétaires n'ait pas établi un décompte récapitulatif de charges faisant état des appels de fonds trimestre par trimestre et des paiements réalisés par les copropriétaires, permettant de vérifier l'imputation des paiements intervenus et de suivre l'évolution du solde de charges, il se déduit néanmoins des pièces versées au débat qu'une partie des règlements effectués depuis le 1er avril 2010 a nécessairement été affecté aux causes du jugement du 16 septembre 2011, conformément au principe légal d'imputation sur les dettes les plus anciennes (art 1342-10 du code civil).



Ainsi, le solde de charges dues par les époux [T] s'établit comme suit :

- charges échues du 2ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2020 : 41.326,59 euros ;

- règlements effectués sur cette période: 39.751,43 euros dont 7.212,99 euros affectés au paiement des charges antérieures (jugement du 16 septembre 2011). Les paiements affectés aux appels de charges à compter du 2ème trimestre 2010 s'élèvent donc à 32.538,44 euros



Il reste donc un solde de charges de 8.788,15 euros (41.326,59 - 32.538,44).



Le jugement sera par conséquent infirmé sur le quantum des sommes allouées au titre de l'arriéré de charges et la condamnation sera portée à cette somme de 8.788,15 euros



Vu l'actualisation de la créance et l'absence de décompte pertinent, cette somme ne peut porter intérêts qu'à compter de l'arrêt. 



Les intérêts dus depuis plus d'un an seront capitalisés en application de l'article 1343-2 du code civil.





Sur les frais nécessaires



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



Pas plus que pour les charges, le syndicat des copropriétaires n'a produit un décompte des frais facturés sur la période litigieuse permettant à la cour d'en vérifier le montant et le bien fondé.



Sur la pièce intitulée ' décompte analytique ', figure un tableau des frais, sans précision de l'acte correspondant (mise en demeure ou autre) ni de leur date de telle sorte que la cour n'est pas en mesure d'apprécier le bien-fondé de la demande qui sera par conséquent rejetée.





Sur la demande de dommages et intérêts



Vu l'article 1231-6 du code civil, 



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat.



Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages et intérêts alloués et portés à la somme de 1.000 euros.





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt commande de confirmer les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.



M. et Mme [T] supporteront les dépens de la procédure d'appel et seront condamnés à verser une indemnité de procédure.



PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire





Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1],la somme de 8.788,15 euros euros au titre des charges échues du 2ème trimestre 2010 au 2ème trimestre 2020;



Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;



Condamne solidairement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1],la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1] de sa demande au titre des frais nécessaires ;



Condamne solidairement M. et Mme [T] aux dépens de la procédure d'appel ;



Condamne solidiarement M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Eupalinos situé [Adresse 1] la somme de 1.000 en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,