Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 20/00654 - N° Portalis DBV3-V-B7E-TXHC



AFFAIRE :



SCI ENSLEY



C/



S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, LE CABINET JOURDAN





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Décembre 2019 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 11-19-236



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Antoine FABRE



Me Sophie PORCHEROT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SCI ENSLEY 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentant : Me Antoine FABRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 02 et Me Frédéric FORGUES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E2135, substitué à l'audience par Me Thalita LE BEL ESQUIVILLON, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************





S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, LE CABINET JOURDAN, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentant : Me Sophie PORCHEROT de la SELARL REYNAUD AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 177 et Me Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0049, substitué à l'audience par Me Mélanie Evain, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉ

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 01 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente et Madame Pascale CARIOU, Conseiller, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

Par jugement réputé contradictoire du 5 décembre 2019, le tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt a :

- condamné la SCI Ensley à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]) :

* la somme de 3.220,25 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ; 

* la somme de 366,54 euros au titre des frais nécessaires ; 

* la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ; 

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; 

- condamné la SCI Ensley aux entiers dépens, incluant les frais de sommation et de commandement de payer.



La SCI Ensley a interjeté appel suivant déclaration du 31 janvier 2020 à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elle demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2021, au visa des dispositions des articles 6 de la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme, 9 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- réformer en tout point le jugement entrepris ; 

Statuant à nouveau, 

- la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.891,12 euros au titre des arriérés de charges de copropriété ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes et plus amples prétentions ;

- réserver les dépens.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 15 avril 2022, au visa des dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1240 du code civil, 559 et 660 du code de procédure civile, ainsi qu'au regard des pièces visées aux débats, de :

- le dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes ; 

En conséquence,

- débouter la SCI Ensley de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions, et plus précisément en ce qu'il a : 

* condamné la SCI Ensley à lui payer la somme de 3.220,25 euros au titre des charges de copropriété impayées avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation ; 

* condamné la SCI Ensley à lui payer la somme de 366,54 euros au titre des frais nécessaires ; 

* condamné la SCI Ensley à lui payer la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* condamné la SCI Ensley à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ; 

* condamné la SCI Ensley aux entiers dépens, incluant les frais de sommation et de commandement de payer ; 

Y ajoutant, 

- condamner la SCI Ensley :

* au paiement de la somme de 3.000,00 euros à titre d'amende civile ; 

* au paiement de la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; 

* au paiement de la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* aux entiers dépens d'appel, dont distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.



SUR CE LA COUR 



Sur la demande au titre des charges



La SCI Ensley conteste le jugement entrepris et indique que les charges auraient 'apparemment été réglées '. Elle se prévaut d'incohérences du décompte présenté par le syndicat, notamment du fait qu'un même chèque soit affecté à plusieurs lignes de débit.



Le syndicat des copropriétaires réplique que les incohérences dénoncées par la SCI Ensley ne sont en fait que des écritures comptables qui permettent d'affecter un même chèque au paiement de plusieurs appels de fonds, sans aucun gonflement artificiel du solde.



***

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance.



Toutefois, conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.



Pour justifier le bien fondé de sa demande, le syndicat verse aux débats : 

- la matrice cadastrale démontrant la qualité de propriétaire de la SCI Ensley ;

- les appels de charges entre le 2ème trimestre 2013 et le 1er trimestre 2019 ;

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2015 à 2018 ayant approuvé les comptes des années concernées par les impayés.



En outre, selon l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967, le copropriétaire qui conteste la régularité de son compte individuel est en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de celui-ci.



Il revient donc au copropriétaire qui se plaint d'erreurs comptables de préciser concrètement la nature et l'étendue de celles-ci commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel de charges, de procéder à l'analyse de ses comptes et de justifier l'existence des erreurs alléguées. En effet, de vagues critiques non justifiées ne sauraient prospérer.



En l'espèce, le fait qu'un chèque apparaisse à la fois au crédit du compte pour son montant total puis au débit et au crédit pour des fractions de son montant, témoigne ainsi que l'explique parfaitement le syndicat dans ses écritures, d'un jeu d'écriture comptable permettant d'affecter un règlement global à plusieurs appels de fonds, sans aucune incidence sur le solde de charges.



Ainsi, les imputations fractionnées au débit et au crédit se compensent et il ne subsiste au crédit que le seul montant global du chèque.



Ainsi, même si ces écritures, qui relèvent manifestement de l'organisation comptable interne du syndic, n'avaient pas vocation à figurer sur le décompte produit pour justifier du solde réclamé, la cour ne peut que constater, au vu du décompte produit expurgé cette fois-ci des écritures litigieuses, que le solde du compte de charges ne s'en est pas trouvé modifié.



La SCI échoue donc à démontrer qu'un paiement n'aurait pas été valablement ou totalement enregistré ni que des charges auraient été appelées indûment.



Par ailleurs, si la SCI souligne, au visa de l'article 6 de la convention européenne des Droits de l'Homme, que le tribunal a statuer hors sa présence, la cour constate qu'elle n'en tire aucune conséquence juridique, qu'au demeurant elle avait régulièrement été convoquée pour l'audience devant le tribunal et renvoie la SCI en tant que de besoin aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile.



En l'absence d'autres critiques pertinentes quant au solde retenu par le tribunal, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI Ensley au paiement de la somme de 3.220,25 euros au titre des charges échues au 2 janvier 2019.





Sur les frais nécessaires



La SCI Ensley conteste la somme de 366,54 euros retenue par le tribunal et soutient que le décompte n'est pas probant.



***



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



S'agissant des mises en demeure, elles sont facturées 250,14 euros. Toutefois, il n'est justifié que des mises en demeure des 24/02/2017 (35 euros) et 11/12/2018 (42 euros).



Il ne peut donc être accordé qu'une somme de 77 euros.



S'agissant des lettres de relance, aucune de celles qui figurent sur le décompte ne sont justifiées par une pièce probante. Les demandes à ce titre doivent être rejetées.



Le jugement sera en conséquence infirmé sur le quantum de la somme allouée au titre des frais nécessaires, laquelle sera ramenée à la somme de 77 euros.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat



Vu l'article 1231-6 du code civil, 



L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot et le non respect de cette obligation est nécessairement fautif. Il entraîne pour le syndicat l'obligation de devoir régler au syndic des sommes importantes pour l'accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées.



De plus, les impayés récurrents fragilisent la situation financière de la copropriété et désorganisent la trésorerie du syndicat.



Or le compte de charges de la SCI Ensley est constamment débiteur depuis le 1er avril 2013.



Elle doit donc être condamnée à payer la somme de 1.500 euros à ce titre et le jugement entrepris sera infirmé en conséquence.





Sur la demande au titre de la procédure abusive



Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 3.000 euros en application de l'article 560 du code de procédure civile. Néanmoins, l'allocation de dommages et intérêts est toujours conditionnée à la démonstration d'un préjudice, condition non remplie en l'espèce.



La demande sera en conséquence rejetée.



En ce qui concerne l'amende civile sollicitée au visa de l'article 559 du même code, il n'appartient pas à une partie de demander au juge de la prononcer. 





Sur les demandes accessoires



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux autres frais irrépétibles.



La SCI Ensley dont le recours échoue pour l'essentiel doit également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de la condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS



Statuant par arrêt contradictoire,



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Ensley à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 366,54 euros au titre des frais nécessaires et du chef des dommages et intérêts ; 



Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne la SCI Ensley à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 77 euros au titre des frais nécessaires et 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 



Rejette la demande au titre de la procédure abusive ;



Condamne SCI Ensley à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]aux dépens d'appel; 



Condamne SCI Ensley à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une indemnité de procédure de 2.600 euros et rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,