Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 6 juillet 2022

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES



Code nac : 72C



4e chambre 2e section



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 06 JUILLET 2022



N° RG 20/01201 - N° Portalis DBV3-V-B7E-TYS7



AFFAIRE :



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic, FONCIA GENIEZ



C/



[N] [L] en son nom propre ainsi qu'en sa qualité de tuteur de Monsieur [E] [L] 



et 2 autres parties



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Novembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 3

N° Section : 

N° RG : 17/02941



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Karema OUGHCHA



Me Sophie POULAIN 



Me Hervé KEROUREDAN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX JUILLET DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] représenté par son syndic, FONCIA GENIEZ, ayant son siège social au [Adresse 2], représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentant :Me Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A et Me Mourad MEDJNAH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1719 



APPELANT

****************





1)Monsieur [N] [L] en son nom propre ainsi qu'en sa qualité de tuteur de Monsieur [E] [L] selon jugement rendu par le juges des tutelles du Tribunal de Grande Instance de Saint Pierre en date du 19 novembre 2018

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Marc FLINIAUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0146



2)Monsieur [E] [L]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentant : Me Sophie POULAIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 180 et Me Marc FLINIAUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0146



3)S.A. ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représentant : Me Hervé KEROUREDAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40



INTIMÉS

****************













Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 15 Juin 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président et Madame Valentine BUCK, Conseiller, chargée du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,







***

MM. [N] et [E] [L] sont propriétaires d'un local à usage commercial composé des lots n°5 et n°6, se trouvant au rez-de-chaussée de l'immeuble situé [Adresse 5]) et désignés dans le règlement de copropriété comme des bureaux. 



Ces locaux sont donnés à bail et exploités par la société Akita Sushi à usage de restauration japonaise, sous l'enseigne commerciale Miyoshi, assurée auprès de la société Axa France. L'agence Nexity assure Ia gestion locative du local pour le compte des consorts [L]. 



La compagnie Allianz Iard est l'assureur de l'immeuble sous le numéro de police 078980150. 



A la suite de plusieurs dégâts des eaux dans les caves, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Versailles, qui, par ordonnance du 15 octobre 2013, a ordonné une mesure d'expertise et désigné M. [I] [F] en qualité d'expert judiciaire, lequel a déposé son rapport d'expertise judiciaire le 26 septembre 2016. 



Soutenant que les consorts [L] ont édifié illégalement, sans permis de construire et sans autorisation de l'assemblée générale, une extension de leur local occupant la totalité de l'espace de la cour arrière de l'immeuble correspondant au lot n°13 du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires les a assignés, ainsi que la société Nexity Lamy, la société Akita Sushi, la compagnie d'assurance Allianz Iard et la compagnie d'assurance Axa France Iard, suivant actes des 23 et 24 mars 2017 afin de demander la démolition de ces constructions et l'allocation de dommages et intérêts au titre de la réparation de divers désordres. 



Par jugement du 7 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a : 

- donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il est désormais représenté par la société Foncia Geniez aux lieu et place de Century 21 cabinet OGS exerçant les fonctions de syndic à l'époque de l'assignation ; 

- pris acte de l'intervention volontaire de M. [N] [L] en sa qualité de tuteur de M. [E] [L] suivant jugement du juge des tutelles du tribunal d'instance de Saint Pierre du 19 novembre 2018 ; 

- déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en raison de la prescription en sa demande principale de démolition des constructions édifiées sur le lot n°13 et en sa demande subsidiaire de restitution d'un espace commun suffisant pour l'entreposage des déchets ménagers ;



- condamné solidairement les consorts [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 47.776,90 euros au titre des travaux de remise en état ; 

- condamné la société Allianz Iard à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.403,20 euros à titre de remboursement des frais de sondage réalisés pendant l'expertise ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes formées à l'encontre de la société Akita Sushi, de son assureur, Axa France Iard, et de la société Nexity Lamy ; 

- débouté les consorts [L] de leurs appels en garantie et de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- condamné solidairement les consorts [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- rejeté toutes les autres demandes formées par les parties sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- ordonné l'exécution provisoire ; 

- condamné solidairement les consorts [L] aux dépens, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 24 février 2020 à l'encontre des consorts [L] et de la société Allianz Iard. 



Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 21 février 2022, au visa des dispositions des articles L.471-1 du code de l'urbanisme, R.111-3 et R.111-12 du code de la construction et de l'habitation, 1191, 1192 et 1240 du code civil, 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi qu'au regard du rapport d'expertise judiciaire de M. [I] [F] déposé le 27 septembre 2016 et des pièces versées aux débats, de : 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il déclare le syndicat des copropriétaires irrecevable en raison de la prescription en sa demande principale de démolition des constructions édifiées sur le lot n° 13 et en sa demande subsidiaire de restitution d'un espace commun suffisant pour l'entreposage des déchets ménagers ; 

- dire que les actes sous seing privés valant baux commerciaux présentés par les intimés ne constituent pas une condition permettant de contredire le droit de propriété de la copropriété sur la cour commune, désignée comme étant le lot n° 13, par l'effet d'une quelconque prescription ; 

Et par voie de conséquence, 

- débouter les consorts [L] de l'intégralité de leurs demandes ; 

- condamner conjointement et solidairement les consorts [L] à démolir à leurs frais exclusifs les constructions édifiées dans l'espace commun du lot n°13 ou, à défaut, à restituer un espace commun suffisant (5m x 2m) pour l'entreposage des déchets ménagers en conformité avec les normes actuelles d'hygiène et de sécurité ; 

- condamner conjointement et solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

- condamner conjointement et solidairement les consorts [L] à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner conjointement et solidairement les consorts [L] et la société Allianz Iard au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Mourad Medjnah, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Les consorts [L] demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées 

le 1er avril 2022, de : 

- dire l'appel du syndicat des copropriétaires mal fondé ; 

Par voie de conséquence, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande en raison de la prescription de sa demande principale de démolition des constructions édifiées sur le lot n°13 et en sa demande subsidiaire de restitution d'un espace commun suffisant pour l'entreposage des déchets ménagers ; 

-dire le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de condamnation de réalisation des travaux sur la toiture terrasse sous astreinte de 350 euros par jour s'agissant d'une demande non reprise dans le « par ces motifs » des conclusions et en tout état de cause constitutive d'une demande nouvelle ; 

- à défaut, la dire mal fondée ; 

- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros s'agissant d'une demande nouvelle ; 

- à défaut, la dire mal fondée et par voie de conséquence la rejeter ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens que Me Sophie Poulain pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 

 

La société Allianz IARD demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées les 13 mai et 4 août 2020, : 

- statuer ce que de droit sur le mérite de l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires ; 

- confirmer le jugement en ses dispositions la concernant ; 

- dire et juger cet appel sans objet en ce qu'il est dirigé à son encontre ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Kerourédan dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2022. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et 

aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 



SUR CE LA COUR 



1 ' Sur la demande de démolition des constructions édifiées sur le lot n°13 et à défaut de restitution d'un espace commun pour l'entreposage de déchets ménagers



Le tribunal a considéré que la demande de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune est une action réelle qui se prescrit par 30 ans, le point de départ du délai de prescription de l'action aux fins de démolition étant la date d'apparition des constructions litigieuses sur le lot n°13, que si aux termes du règlement de copropriété, le lot n°13 est une partie commune, les baux commerciaux signés depuis le 27 novembre 1974 montrent que les lots n°5, 6 et 13 forment un seul et unique local, donné à bail commercial à usage de restaurant, que l'existence de ces constructions était connue du syndicat des copropriétaires depuis au moins 1999, que depuis 2008, les consorts [L] s'acquittent des charges de copropriété afférentes au lot n°13, que depuis le 26 février 1975, date d'acquisition de leurs lots par les consorts [L], les lots n°5, 6 et 13 forment un seul et unique local, donné à bail commercial à usage de restaurant, que le délai de prescription a donc commencé à courir le 26 février 1975 pour se terminer le 26 février 2005, que l'assignation introductive d'instance a été délivrée le 24 mars 2017, soit plus de 30 ans après le 26 février 1975. Il a de même jugé prescrite la demande subsidiaire de restitution d'un espace commun suffisant.



Le syndicat des copropriétaires estime que lot n°13 est une partie commune et que les consorts [L] ne sont pas fondés à opposer en être propriétaire par la prescription trentenaire. Il soutient que les consorts [L] se sont appropriés irrégulièrement, sans autorisation de l'assemblée générale, la cour commune correspondant au lot n°13 en condamnant la porte d'entrée pour agrandir le restaurant, que les fiches hypothécaires produites ne prouvent pas qu'ils en sont propriétaires, qu'ils ne paient aucune taxe foncière ni aucune charge de copropriété, qu'aucune autorisation administrative ne leur a été délivrée pour l'agrandissement du restaurant, qu'à de nombreuses reprises la question de l'occupation de la cour commune par le restaurant a été posée en assemblée générale.



Les consorts [L] rétorquent que le lot n°13 était déjà édifié et exploité en salle de restaurant et réuni à leurs lots quand ils l'ont achété le 26 février 1975 , que la prescription est donc acquise depuis le 27 février 2005, que les différents procès-verbaux d'assemblée générale ne remettent pas en cause leur droit de propriété sur le lot n°13, qu'ils ont réglé les charges de copropriété de ce lot et la taxe foncière, que ce lot n'a jamais été dévolu à l'entreposage de déchets ménagers.



La société Allianz Iard s'en rapporte à l'appréciation de la cour.



***



C'est à bon droit que le tribunal a considéré que la demande du syndicat des copropriétaires de démolition d'une construction édifiée sur une partie commune est une action réelle qui se prescrit par trente ans, dont le point de départ se situe au jour de l'édification des constructions. Il en est d'ailleurs de même d'une action en restitution d'une partie commune qui se prescrit par trente ans.



La question est donc de savoir, d'une part, si le lot n°13 est bien une partie commune sur laquelle les consorts [L] ont édifié des constructions et, d'autre part, à quel moment le syndicat des copropriétaires a eu connaissance de ces constructions.



En l'espèce, il n'est pas contesté que le restaurant est exploité dans les lots n°5,6 et 13 et que les lots n°5 et 6 appartiennent aux consorts [L] qui les ont acquis le 26 février 1975.



Le syndicat des copropriétaires produit une pièce n°6 intitulée 'état descriptif de division' établi par un géomètre en janvier 1974 décrivant les parties communes comme comprenant une courette et le lot n°13 comme étant une cour. Toutefois, cet état descriptif de division n'est pas celui retenu pour l'immeuble litigieux.



En effet, le réglement de copropriété du 12 mars 1974 précise, à titre préliminaire, que le rez-de-chaussée comprend au fond du couloir d'entrée une cour dans laquelle se trouve 'une cave à mazout, un WC et un bureau à édifier ; escalier d'accès aux étages. Partie commune entre le bureau à édifier et l'escalier'. Le lot n°13 est décrit dans ce réglement de copropriété comme étant 'une cour et un bureau à édifier'. Le réglement précise encore que 'les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels, constituent des 'parties privatives''. Il indique que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé et représentent par exemple la totalité du sol, comme les cours.



Un plan de la copropriété (pièce n°5 du syndicat), non daté, distingue bien le lot n°13 correspondant à celui décrit dans le réglement, de la 'partie commune' située entre le bureau à édifier et l'escalier, indiquée à titre préliminaire dans le réglement de copropriété.



Il en résulte que le lot n°13 n'avait pas vocation, dans ce réglement de copropriété, à être une partie commune, ce qui est conforté par les fiches hypothécaires produites qui font apparaître que les lots n°5,6 et 13 ont été vendus le 12 mars 1974 à la SCI Saint-Honoré Friedland et qu'ensuite le lot n°13 n'a plus été cédé. 



En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne pouvait ignorer que le restaurant avait été créé puis exploité sur les lots n°5,6 et 13, depuis l'acte sous seing privé en date du 27 novembre 1974 aux termes duquel la SCI Saint Honoré Friedland s'est engagée à louer à Mme [O] des locaux commerciaux. Ainsi, comme le souligne le tribunal, lorsque le 26 février 1975 les consorts [L] ont acquis les lots n°5 et 6, les lots n°5, 6 et 13 formaient déjà un seul et unique local, donné à bail commercial à usage de restaurant.



C'est alors à juste titre que le tribunal a considéré que le délai de prescription de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre des consorts [L] a commencé à courir au moins le 26 février 1975 de sorte qu'en assignant le 24 mars 2017, soit plus de trente après le 26 février 1975, l'action principale en démolition des constructions édifiées sur le lot n°13 était prescrite.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a jugé irrecevable la demande principale du syndicat des copropriétaires.



Quant à la demande subsidiaire de restitution d'un espace commun suffisant pour l'entreposage des déchets ménagers, elle ne précise pas, notamment dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, qu'elle concerne le lot n°13, ni encore moins sa situation et sa superficie. Le syndicat des copropriétaire ne démontre pas non plus que les consorts [L] occupent sans droit ni titre une partie commune dont il devrait en conséquence restitution. Par suite, cette demande qui est indéterminée et qui n'est pas utilement fondée en droit et en fait, sera rejetée.





Le jugement sera donc confirmé, mais par substitution de motifs, en ce qu'il a jugé irrecevable la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires.



Enfin, les consorts [L] ne formulant pas de demande de prescription acquisitive trentenaire du lot n°13, il n'y a pas lieu d'examiner l'ensemble des moyens au soutien de l'existence ou non d'une possession par eux continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire du lot n°13.





2- Sur les infiltrations d'eau persistantes en provenance de la terrasse du local du restaurant en dépit des travaux d'étanchéité réalisés au cours de l'expertise judiciaire 



Le syndicat des copropriétaires formule, dans les motifs de ses conclusions, une demande de réalisation des travaux sous astreinte sur la question des infiltrations d'eau émanant de la terrasse du restaurant aux motifs que des infiltrations persistent malgré les travaux d'étanchéité du toit-terrasse entrepris durant les opérations d'expertise.



Les consorts [L] répliquent que la demande du syndicat des copropriétaires ne figure pas dans le dispositif de ses conclusions, qu'elle est en tout état de cause nouvelle et mal fondée, le constat d'huissier et le rapport de la société Techmo n'ayant pas été établis de manière contradictoire, et efin qu'elle est sans pertinence, l'expert judiciaire n'ayant en outre émis aucune réserve sur les travaux entrepris.



La société Allianz soutient que cette demande est nouvelle. 



***



Conformément à l'article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions.



En l'espèce, aucune demande d'infirmation du jugement et de réalisation de travaux sous astreinte ne figure dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires. La cour n'est donc pas saisie de telles demandes.









3- Sur la demande de dommages et intérêts 



Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts aux motifs que les infiltrations d'eau persistantes en provenance du toit-terrasse du restaurant ont aggravé les désordres au niveau de la cage d'escalier et fragilisé le mur de l'immeuble.



Les consorts [L] répliquent que la demande est irrecevable car non seulement l'infirmation du jugement de ce chef ne figure pas dans la déclaration d'appel mais aussi car elle est nouvelle ou encore non formulée dans le dispositif de leurs conclusions.



***



Cette demande de dommages et intérêts se trouve bien mentionnée dans le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires. Elle ne pouvait pas figurer dans la déclaration d'appel dans la mesure où elle n'avait pas été formulée devant le juge de première instance et elle est bien recevable en ce qu'elle constitue la conséquence, au sens de l'article 566 du code de procédure civile, de l'action en réparation des désordres examinée par le premier juge.



En l'espèce, l'expert judiciaire, dans son rapport déposé en septembre 2016, avait constaté une humidité des caves remontant au niveau de l'escalier, accentuée par de l'humidité en provenance de la toiture-terrasse du restaurant. Durant les opérations d'expertise, M. [L] s'est engagé à réaliser des travaux au niveau de cette toiture-terrasse, ce qu'il a fait.



Pour soutenir que les travaux réalisés n'ont pas mis fin aux désordres et qu'ils ont aggravé l'atteinte à la solidité des murs, le syndicat des copropriétaires produit :

- un procès-verbal d'huissier du 5 janvier 2018 ne faisant que des constatations sur la toiture terrasse du restaurant japonais, notamment d'eau qui s'accumule et stagne, de bandes d'étanchéité mal posées, de traces d'humidité sur des poutres au niveau de la cage d'escalier, mais ne délivrant aucune information technique permettant à la cour d'en déuire un lien de causalité entre l'humidité de la cage d'escalier et cette toiture-terrasse ; 

- un rapport général de visite des parties communes de l'immeuble, de la société Techmo du 21 mai 2019 à l'occasion duquel il est préconisé, parmi d'autres suggestions d'autres natures, de vérifier le complexe d'étanchéité de cette toiture terrasse, mais qui ne constate aucune infiltration en provenance du toit-terrasse ;

- des photos du mur intérieur au niveau de la cage d'escalier datant du 17 avril 2020 révélant que le mur de la cage d'escalier est humide.



Si le procès-verbal d'huissier et les photos permettent d'établir la présence d'humidité au niveau des murs de la cage d'escalier, ces éléments outre le rapport de visite ne prouvent pas l'existence d'infiltrations d'eau persistantes en provenance du toit-terrasse qui seraient à l'origine d'une aggravation des désordres au niveau de la cage d'escalier et d'une fragilisation du mur de l'immeuble, ni a fortiori que le montant de la réparation de ces prétendus désordres s'élève à 5.000 euros. 



Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le sens du présent arrêt commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts [L] la somme de 3.000 euros et à la société Allianz la somme de 2.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant,



Constate qu'elle n'est pas saisie d'une demande de réalisation des travaux sous astreinte sur la question des infiltrations d'eau émanant de la terrasse ;



Déclare recevable la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5];



La rejette; 



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à payer à Messieurs [N] et [E] [L] la somme de 3.000 euros et à la société Allianz Iard la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;







Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,