Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 7 juillet 2022

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 07 JUILLET 2022





N° RG 19/03876 - N° Portalis DBVJ-V-B7D-LEBD







SARL IMMOSKY 33





c/



Madame [K] [S] épouse [V]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats





Décision déférée à la cour : jugement rendu le 05 juin 2019 (R.G. 18/08069) par la 7ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de Bordeaux suivant déclaration d'appel du 10 juillet 2019





APPELANTE :



La SARL IMMOSKY 33, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° Bordeaux B 750 147 720, carte professionnelle n° TI 33063-3214, ayant son siège social [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Monsieur [Y] [H]



Représentée par Me Sébastien OLAZCUAGA substituant Me Nicolas WEISSENBACHER de la SELARL FORWARD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Cécile NESEN de l'AARPI CABINET Z§N, avocat au barreau de TOULOUSE



INTIMÉE :



Madame [K] [S] épouse [V]

née le 18 Mai 1950 à [Localité 4] (94)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Chloé MONDON substituant Me Ludovic BOUSQUET, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller, 



Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



Faits et procédure 



Pour parvenir à la vente de sa maison d'habitation située, [Adresse 1], Mme [K] [V] a conclu deux mandats de vente simples :



- l'un avec l'agence BSK immobilier par contrat en date du 6 décembre 2017, pour un prix de vente de 470 000 euros, commission d'agence incluse, ramené par avenant en date du13 avril 2018 au prix de 438 900 euros ; 

- l'autre avec la Sarl Immosky 33par contrat en date du 2 mars 2018 pour un prix de vente de 468 000 euros, commission d'agence incluse ramené par avenant en date du 17 avril 2018 au prix de 436 800 euros. 



Le 2 mai 2018, Mme [V] a accepté une proposition d'achat formulée par les époux [C] par l'intermédiaire de l'agence BSK immobilier.



Le 3 mai 2018, la société Immosky 33 a présenté à Mme [V] un acquéreur en la personne de M. [M] et a mis cette dernière en demeure de régulariser la vente par courrier en date du 22 mai 2018. 



Par courrier en date du 28 mai 2018, Mme [V] a informé la Sarl Immosky 33 de ce que conformément à la clause de son mandat, elle mettait fin à ce dernier, ayant trouvé un acquéreur par l'intermédiaire d'une autre agence. 



Estimant qu'une telle démarche était constitutive d'une violation du contrat de mandat qui les lie, la Sarl Immosky 33 a, par acte d'huissier du 25 juillet 2018, fait assigner Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de la voir condamner, à titre principal, au paiement de la somme de 16 800euros au titre de la clause pénale contractuelle compte tenu de son inexécution fautive du mandat de vente. 



Par jugement du 5 juin 2019, le tribunal a :

- débouté la Sarl Immosky 33 de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné la Sarl Immosky 33 à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la Sarl Immosky 33 aux entiers dépens de l'instance ; 

- dit n'y avoir pas lieu à exécution provisoire du jugement.



Par déclaration du 10 juillet 2019, la Sarl Immosky 33 a relevé appel de ce jugement en limitant ce dernier à ce qu'elle a été déboutée de l'ensemble de ses demandes et condamnée à payer à Mme [K] [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, et en ce que le jugement a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2020, la Sarl Immosky 33 demande à la cour, sur le fondement des articles 1112, 1230-1, 1240 et 1583 du code civil, de :

 

- réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de bordeaux le 05 juin 2019, en ce qu'il a : 

- débouté la société Immosky 33 de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné la société Immosky 33 à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Immosky 33 aux entiers dépens de l'instance ; 

- dit n'y avoir pas lieu à exécution provisoire du jugement. 



Et statuant à nouveau, 

 

A titre principal,

- constater l'inexécution fautive des obligations de Mme [V] prévues par le mandat de vente simple signé avec la société Immosky 33 ; 



En conséquence, 

- condamner Mme [V] à payer à la Sarl Immosky 33 la somme de 16 800 euros correspondant à la clause pénale du mandat de vente simple susvisé ; 

 

A titre subsidiaire, 

- dire et juger que la vente entre Mme [V] et M. [M] était parfaite dès le 3 mai 2018; 

- constater qu'en ne formalisant pas la vente, Mme [V] a violé l'obligation contractuelle qui la liait à M. [M] dès cette date ; 

En conséquence, 

- condamner Mme [V] à payer à la société Immosky 33 la somme de 16 800 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice né de ce manquement contractuel ; 



A titre infiniment subsidiaire, 

- dire et juger que Mme [V] n'a pas satisfait aux exigences de la bonne foi dominant aux négociations pré-contractuelles ; 

En conséquence, 

- condamner Mme [V] à payer à la société Immosky 33 la somme de 10 000 euros au titre de l'indemnisation du préjudice de la société Immosky 33 ; 

En tout état de cause,

- condamner Mme [V] à payer à la société Immosky 33 la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [V] à supporter les entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 janvier 2020, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement des article 1231-5 et 1242 du code civil, de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, y ajoutant la condamnation de la Sarl Immosky 33 à lui payer 3.000 euros supplémentaires sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Sarl Immosky 33 à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

- condamner la Sarl Immosky 33 aux entiers dépens d'instance, dont ceux d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2022.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur le respect par Mme [V] de l'obligation contractuelle d'information. 



La Sarl Immosky 33 fait valoir qu'en ne l'informant pas de la vente avec M. et Mme [C], ainsi qu'elle aurait dû le faire en application du paragraphe VIII du mandat de vente, Mme [V] a manqué à ses obligations contractuelles, le courrier du 28 mai 2018, qui ne contient aucune information sur l'acquéreur ni sur le nom du notaire chargé de la vente, ayant été envoyé par lettre simple et non recommandée et que c'est l'esprit de la clause qui doit être pris en considération, à savoir que le mandataire doit être informé dés lors qu'une offre correspondant aux conditions posées par le vendeur est émise.

Mme [V] maintient que la clause prévue au mandat de vente relative à l'information en cas de vente par le mandant ou par une autre agence supposait que la vente soit réalisée alors qu'en l'espèce aucune vente n'avait été conclue puisque l'acte authentique n'est intervenu que le 10 septembre 2018.



Il résulte du paragraphe VIII du mandat de vente dont se prévaut la société Immosky 33 que:



Pendant la durée du mandat et deux ans après son expiration , en cas de vente réalisée par le mandant lui même ou par un autre cabinet, comme le mandant en garde le droit, à toute personne non présentée par le mandataire, il s'engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R les noms adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu.



Si, comme le soutient la Sarl Immosky 33, la vente est parfaite dés la rencontre des consentements, il est néanmoins nécessaire pour que l'existence de la vente soit retenue que l'engagement des parties sur les conditions de celle-ci soit établi et qu'il ne s'agisse pas de simples pourparlers ou de simples négociations permettant à chacune d'entre elles de ne pas donner suite à la concrétisation du projet.



Ainsi que l'a retenu le premier juge, la proposition d'achat des époux [C] formulée le 2 mai 2018, même si elle est contresignée par Mme [V], ne constitue pas pour eux la volonté de s'engager purement et simplement mais seulement celle d'entrer en négociations en vue de la signature d'un compromis de vente dont les termes restaient à définir.



Il s'avère en effet que la proposition d'achat qu'ils ont formulée comporte la mention expresse qu'elle a 'exclusivement pour objet d'inviter les propriétaires si le prix proposé leur agrée , à régulariser avec eux , au plus tard dans les dans les 10 jours un avant contrat (promesse ou compromis par le notaire) qui constatera l'échange des consentements et fixera l'ensemble des conditions de la vente ...et engagera réciproquement les deux parties à l'issue du délai de 10 jours , ci-avant évoqué ' et que 'la présente proposition n'entraîne pas immobilisation du bien'.



Cet engagement ne mentionne pas le nom du notaire chargé de concrétiser le futur accord éventuel des parties ce qui ne permettait pas non plus à Mme [V] de satisfaire aux exigences du contrat sur ce point. 



Ce n'est en outre que le 12 juin 2018 que le compromis de vente a été signé par Mme [V] et par les époux [C], l'acte authentique, qui constitue la réalisation de la vente devant notaire étant intervenu le 10 septembre 2018.



La Sarl Immosky 33 ne peut par ailleurs invoquer l'esprit de la clause sus mentionnée, en lui donnant une portée qu'elle n'a pas en invoquant l'existence d'une offre correspondant aux conditions posées par le vendeur. Il apparaît en effet qu'à la date du 28 mai 2018 à laquelle Mme [V] l'a informée de ce qu'elle mettait fin au contrat, certaines des conditions de la vente restaient à déterminer, l'acte de vente authentique qui prévoit ces dernières n'ayant été signé que le 10 septembre 2018.



C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu qu'à la date de son courrier du 28 mai 2018, Mme [V] était seulement en pourparlers avec les époux [C] et qu'il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à son obligation contractuelle d'information à l'égard de la Sarl Immosky 33.



Sur la responsabilité délictuelle de Mme [V].



A titre subsidiaire, la Sarl Immosky 33 fait valoir qu'elle a subi un préjudice constitué par la perte de sa commission du fait de la faute contractuelle commise par Mme [V] qui n'a pas donné suite à l'offre d'achat des époux [M] alors que celle-ci correspondait à son offre de vente, et que la vente était parfaite par application de l'article 1583 du code civil. Elle conteste qu'une offre d'achat ait été faite par M. et Mme [C] le 2 mai 2018 soit la veille de l'offre de M. et Mme [M] en date du 3 mai 2018.



A titre infiniment subsidiaire, elle invoque la rupture abusive par Mme [V] des pourparlers engagés avec M. et Mme [M] compte tenu de ce qu'elle n'a produit l'offre de M. et Mme [C] que sept mois après sa date sans avoir répondu au compte-rendu de visite positif des 27 avril et 2 mai 2018 envoyé par l'agence Immosky 33. Elle souligne que la commission perçue par l'agence BSK a été réduite à 10.000 euros ce qui a conduit à l'évincer et que ces éléments sont révélateurs de la mauvaise foi de Mme [V] .



Mme [V] maintient cependant à juste titre qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir donné suite à l'offre de M. [M] présentée le 3 mai 2018 puisque la veille elle avait accepté une proposition d'achat formulée par l'agence BSK immobilier . Elle ajoute que face aux mensonges de l'agence Immosky, M. [M] a directement, pris contact avec elle ce qui l'a convaincu de l'antériorité de l'offre des époux [C].



 L'accord échangé à l'occasion d'un avant-contrat demeure en effet insuffisant pour retenir que la formation du contrat principal est intervenue dans la mesure ou cet avant contrat ne comporte pas tous les éléments essentiels à la formation de l'acte de vente .



Ainsi que l'a exactement retenu le jugement, dont il y a lieu d'adopter la motivation sur ce point, il n'y a eu, à la date du 3 mai 2018 à laquelle les époux [M] ont formulé une proposition d'achat conforme à la proposition de vente, qu'une rencontre des volontés en vue de négocier une promesse de vente.



C'est donc à juste titre que le tribunal a considéré qu'en ne déférant pas au courrier de mise en demeure du 22 mai 2018, puis en déclarant ne pas donner suite à la proposition d'achat de M.[M], Mme [V] a, en réalité, pris l'initiative d'une rupture des négociations pré-contractuelles laquelle ne peut entraîner la responsabilité du mandant qu'en cas de faute de sa part.



Il s'avère en outre qu'en vertu des dispositions contractuelles unissant les parties, Mme [V] disposait de la faculté de vendre directement le bien ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire. La proposition d'achat des époux [M] ne pouvait donc être considérée comme ayant un effet qu'à la condition que Mme [V] ne se soit pas déjà engagée antérieurement à vendre le bien aux mêmes conditions au profit d'un tiers. 



Tel est bien le cas en l'espèce puisque le 2 mai 2018 les époux [C] ont formulé une proposition d'achat qui a été acceptée le jour même par Mme [V].



Aucun élément ne permet de remettre en cause la réalité et la date de cette proposition d'achat.



La date de production de cet acte et l'existence d'un compte rendu de visite positif, invoqués par la Sarl Immosky 33 ne permettent pas en effet de retenir que ce document, signé par chacun des époux [C], lesquels sont des tiers par rapport au présent litige, soit un faux et ne corresponde pas à la proposition qu'ils ont effectuée à cette date. Cette proposition est antérieure à celle effectuée le lendemain , 3 mai 2018, par M .[M]. Ce dernier a d'ailleurs reconnu, dans une attestation du 15 mars 2019, avoir directement contacté Mme [V] et avoir vérifié que l'offre qui avait été faite par les époux [C] était antérieure à la leur, et qu'ils n'avaient pu que s'incliner. 



Il ne peut donc être fait grief à Mme [V] de ne pas avoir donné suite à la proposition d'achat des époux [M] alors qu'elle s'était antérieurement engagée à vendre le bien aux époux [C].



Il importe peu par ailleurs que la société BSK immobilier ait réduit le montant de sa commission, cette circonstance ne pouvant être constitutive d'une faute imputable à Mme [V] qui pouvait sans manquer à ses obligations à l'égard de la Sarl Immosky 33, discuter le montant de la commission initialement convenue avec la société BSK immobilier. C'est donc à tort que l'agence Immosky 33 invoque un manquement contractuel de la part de l'intéressée.



Le jugement attaqué sera en conséquence confirmé.



Il sera fait application au profit de Mme [V] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Quoique mal fondé, l'appel formé par la Sarl Immosky 33 ne constitue que l'exercice d'une voie de recours prévue par la loi. C'est donc à tort que Mme [V] soutient qu'elle a commis un abus de droit. Elle sera déboutée de la demande en paiement de dommages intérêts qu'elle formule à ce titre.



PAR CES MOTIFS 



La cour 



Confirme le jugement entrepris,



Y ajoutant :



Condamne la Sarl Immosky 33 à payer à Mme [K] [V] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel,



Déboute Mme [K] [V] de sa demande en paiement de dommages intérêts pour procédure abusive,



Condamne la Sarl Immosky 33 aux entiers dépens dont ceux d'appel. 



La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 LE GREFFIER LA PRESIDENTE